Einen Gutteil der gegenwärtigen Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben von Bauwerken bilden insbesondere im Wohnbau nachträgliche Wärmedämmmaßnahmen. In diesem Zusammenhang können insbesondere Baumaßnahmen im eng bebauten Stadtgebiet oder an dicht aneinandergrenzenden Bauten Schwierigkeiten bei der Einhaltung der Grenze des Nachbargrundes bereiten und zu Streitfällen wegen Grenzüberbauten führen.

Schwierigkeiten können solche Bauvorhaben insbesondere in Bezug auf Gebäuden bereiten, die an der Grenze des Nachbargrundes errichtet sind. Möchte der Eigentümer dieses Gebäudes zB die der Nachbarliegenschaft zugewandte Feuermauer thermisch sanieren, kann die Stärke der Wärmedämmung zum Stolperstein werden. Denn ragt die Wärmedämmung über die Grundstückgrenze, ist für diese Grenzüberbauung grundsätzlich die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Jedoch ist zu beachten, dass die Problematik des Grenzüberbaus sowohl Berührungspunkte im allgemeinen Zivilrecht als auch im öffentlich-rechtlichen Baurecht hat. Daher sind bei einer allfälligen Überbauung der Nachbargrenze beide Materien zu berücksichtigen.

Besonders bemerkenswert sind insbesondere die Bestimmungen der Bauordnung für Wien („BO Wien“), wonach Wärmedämmungen an zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bauordnungsnovelle LGBl. für Wien Nr. 33/2004 bereits bestehenden Gebäuden bis 20 cm über Fluchtlinien und in Abstandsflächen sowie über Mindestabstände vorragen dürfen (Artikel V Abs 5 BO Wien). Die zwischen den Liegenschaften verlaufende Grenze muss jedoch nicht zwingend eine Fluchtlinie gemäß der BO Wien darstellen, weshalb die Anwendung der Ausnahmeregelung immer einzelfallbezogen zu beurteilen ist.

Die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer normieren vereinzelt Duldungspflichten der Nachbarn zur Benützung ihrer Liegenschaften zur Durchführung von zeitlich begrenzten Bauführungen oder Instandsetzungsarbeiten an Nachbargebäuden, sofern diese ansonsten nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sind. Die Benützung der Nachbarliegenschaften ist demnach jedoch nur für zeitlich begrenzte Arbeiten zulässig, nicht aber für dauerhafte Maßnahmen.

Des Weiteren ist nach der BO Wien für das Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des Eigentümers bzw. aller Miteigentümer vorzulegen, wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der bebauten Liegenschaft ist. Die Verpflichtung der Zustimmung des Nachbarn bei einem allfälligen Grenzüberbau ist jedoch nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt im Zusammenhang mit Grenzüberbauten die Auffassung, dass die Frage, wer Eigentümer eines Bauwerks ist, von der Baubehörde als zivilrechtliche Vorfrage zu prüfen ist. Bei der Beurteilung der Eigentumsverhältnisse am überbauten Grund ist gemäß dem Verwaltungsgerichtshof zu berücksichtigen, dass für einen Grenzüberbau, soweit er nur einen Teil des Bauwerkes auf fremden Grund betrifft, die allgemeinen Regeln der §§ 415, 416 ABGB anzuwenden sind.

In Anwendung der §§ 415, 416 ABGB ist davon auszugehen, dass der Bauwerber – selbst bei Unredlichkeit – Eigentum an der überbauten Fläche erwirbt, wenn die in Anspruch genommene Grundfläche des Nachbargrundstückes im Vergleich zum nicht überbauten Teil geringwertig ist. Bei geringfügiger Überbauung erwirbt daher der Bauwerber in Analogie zu § 416 ABGB Alleineigentum an dem Bauwerk und der überbauten Fläche des Nachbargrundstückes. Nach dieser Rechtsprechung ist daher davon auszugehen, dass bei der Anbringung einer Wärmedämmung, welche die Grundstückgrenze überragt, der Eigentümer des Gebäudes außerbücherliches Eigentum an der überbauten Fläche des Nachbargrundes erwirbt.

Zudem kann die Anbringung einer Wärmedämmung, die die Grundstücksgrenze überragt, auch als Nachbarschaftsstreit vor Gericht landen, insbesondere weil der Nachbar – abgesehen von den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts und seinen subjektiv-öffentlichen Rechten – auch die Möglichkeit hat, die Beseitigung einer Grenzüberbauung aufgrund des allgemeinen Zivilrechts geltend zu machen. Der Nachbar kann beispielsweise eine Besitzstörungsklage wegen der Beeinträchtigung seines freien Besitzes sowie eine Klage auf Entfernung von grenzüberschreitenden Baumaßnahmen erheben.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen eine Grenzüberbauung gerichtlich zur Wehr zu setzen, durch das Verbot der schikanösen bzw. mißbräuchlichen Rechtsausübung beschränkt wird. Rechtsmissbrauch bzw. Schikane liegt bereits dann vor, wenn das unlautere Motiv der Rechtsausübung augenscheinlich im Vordergrund steht und andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten. Rechtsmissbrauch wird aber auch dann angenommen, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen Teils ein krasses Missverhältnis besteht.

Gemäß dieser Rechtsprechung kann der Schikaneeinwand bei einem geringfügigen Grenzüberbau berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Nachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt. Der OGH hat beispielsweise bereits eine Überbauung der Grundstücksgrenze durch einen Zubau mit der Länge von 10,16 m und einer Breite von 23 cm in einer Höhe von ca. 3 bis 7,5 m als bloß geringfügig qualifiziert und daher als zulässig erachtet. Der Bauführer, der eine thermische Sanierung durchgeführt und eine Wärmedämmung angebracht hat, könnte daher den Schikaneeinwand gegen eine Beseitigungsklage des Nachbarn erheben, sofern die Grenzüberbauung geringfügig im Sinn der Judikatur ist.

Zwecks Vermeidung langwieriger und kostenintensiver Nachbarschaftsstreitigkeiten ist es jedoch in Zweifelsfällen empfehlenswert, vor Durchführung einer thermischen Sanierung zumindest die Zustimmung des jeweiligen Nachbarn zur Bauführung einzuholen oder sich allenfalls eine (verbücherungsfähige) Dienstbarkeit vom jeweiligen Nachbarn einräumen zu lassen, wenn das Risiko einer Überbauung der Nachbargrundgrenze besteht.

Der Beitrag Ist das Überbauen der Grenze des Nachbargrundes zulässig? erschien zuerst auf RechtamBau.

Den Nachbarn werden in den verschiedensten öffentlich-rechtlichen Bereichen subjektiv-öffentliche Abwehrrechte eingeräumt um allfällige Beeinträchtigungen und Eingriffe in deren Rechtssphäre (Eigentumsrechte, Nutzungsrechte, etc) entgegen treten zu können. Insbesondere sind bei der Errichtung eines Bauprojekts die Bestimmungen der jeweiligen Bauordnung, sowie allenfalls bei gewerblichen Projekten die Bestimmungen der Gewerbeordnung und bei der Umsetzung eines umweltverträglichkeitsprüfpflichtigen Vorhabens die Bestimmungen des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVP-G) zu beachten.

Da die Gesetzgebung hinsichtlich der baurechtlichen Vorschriften aufgrund der verfassungsrechtlichen Generalklausel (Art 15 B-VG) dem selbständigen Wirkungsbereich der Länder zugewiesen ist, bestehen in Österreich neun verschiedene Bauordnungen bzw. Baugesetze. Die Nachbarrechte sind somit je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.
Bevor jedoch auf die Bauordnungen für Wien Bezug genommen wird, ist zuvor der Begriff des Nachbars näher zu konkretisieren.

Als Nachbar werden grundsätzlich die Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaften bezeichnet, welche direkt an die zu bebauende Liegenschaft angrenzen oder im weiteren räumlichen Naheverhältnis zur bebauenden Liegenschaft situiert sind. Das räumliche Naheverhältnis wird – mit Ausnahme in Kärnten und Steiermark – durch die Angabe von Abständen zur Nachbarliegenschaft genau gesetzlich festgelegt. Die Mieter einer benachbarten Liegenschaft erhalten jedoch keine Parteistellung als Nachbar.

Den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer ist ebenfalls gemeinsam, dass die Nachbarrechte beschränkt sind. Die Nachbarn können im baubehördlichen Bewilligungsverfahren nur diejenigen Rechte geltend machen, welche nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Schutz der Nachbarn dienen. Diese Rechte werden daher als subjektiv-öffentliche Rechte bezeichnet.

Die subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn sind in einigen Bauordnungen (z.B. Tirol, Niederösterreich und Wien) abschließend geregelt, so dass nur Verstöße gegen die gesetzlich aufgezählten Vorschriften von den Nachbarn geltend gemacht werden können. Im Gegensatz dazu, können beispielsweise im Burgenland Nachbarn bereits Einwendungen erheben, sobald sie die Verletzung von ihren Interessen dienenden – nicht näher gesetzlich definierten – Vorschriften behaupten.

In den meisten Bauordnungen sind als wesentliche Nachbarrechte die Vorschriften über (i) die Einhaltung bestimmter Abstände, (ii) die Gebäudehöhe und (iii) die Bauplatzgestaltung, sowie die Verletzung von Verfahrensvorschriften zulasten der Nachbarn verwirklicht. Im Gegensatz stehen den Nachbarn bei der Verletzung von Vorschriften über die Beachtung des Ortsbildes bzw. des Straßenbildes keine Nachbarrechte zu.

Die Bauordnung für Wien sieht eine weitere Beschränkung der Nachbarrechte vor. Die subjektiv-öffentlichen Rechte des Nachbarn sind somit in zweifacher Weise beschränkt, einerseits durch die abschließende Regelung im Gesetz (§ 134a Wr BO) und andererseits durch die Voraussetzung „sofern sie ihrem Schutz dienen“. Das bedeutet, dass – selbst wenn ein Verstoß gegen eine der aufgezählten Bestimmungen vorliegt – eine Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechts nur dann in Betracht kommt, wenn nach der Situierung des Bauvorhabens ein Eingriff auch im konkreten Fall möglich ist. Dies bedeutet, dass immer nur der direkt gegenüberliegende Nachbar der vom Verstoß betroffenen Gebäudefront Parteistellung im baubehördlichen Verfahren hat.

Diese Besonderheit der Bauordnung für Wien war auch Anlass eines erst kürzlich ergangenen Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes.
Im Zentrum Wiens sollte bei einem Eckgebäude das Dachgeschoß ausgebaut und ein Lift zugebaut werden. Nachbarn dieses geplanten Bauvorhabens – welche bereits in bestehenden Dachgeschoßwohnungen lebten – fühlten sich dadurch jedoch in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten beschränkt und machten eine Verletzung der Bestimmung über die zu-lässige Bauhöhe für das gesamte Eckgebäude geltend.

Die Nachbarn haben jedoch bei der Geltendmachung ihrer Einwendungen übersehen, dass sie nur in Bezug auf die direkt gegenüberliegende Gebäudefront der Bauliegenschaft Parteistellung haben. Hinsichtlich der Gebäudefronten, welche hinter der gegenüberliegenden Gebäudefront oder in einem rechten Winkel davon situiert sind, können die Nachbarn keine subjektiv-öffentlichen Rechte geltend machen. Die bloße Möglichkeit der Einsichtnahme auf eine Front der Bauliegenschaft ist somit nicht ausreichend für Erhebung von Einwendungen. Die Nachbarn können somit nur eigene Nachbarrechte – wenn sie selbst durch die Nichteinhaltung der Vorschriften betroffen sind – geltend machen und nicht solche, von denen nur andere Nachbarn betroffen wären.

Die höchstzulässige Gebäude- und Dachhöhe ist in § 81 Bauordnung für Wien normiert und bestimmt, dass – sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt – der oberste Abschluss des Daches keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen darf. Der Bebauungsplan für die streitgegenständliche Bauliegenschaft sah jedoch vor, dass der höchste Punkt des Daches der zur Errichtung gelangenden Gebäude nicht höher als 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegen darf.
Der Verwaltungsgerichtshof hat diesbezüglich – aufgrund einer verfassungskonformen Interpretation – entschieden, dass ein Dachgeschoßausbau im Sinne der gegenständlichen Bestimmung des Bebauungsplanes auch als ein zur Errichtung gelangendes Gebäude zu werten ist und der geplante Dachgeschoßausbau daher gegen die Vorschriften über die zulässige Gebäudehöhe verstößt.

Im Zuge dieses Erkenntnisses wurden auch die Verfahrensrechte der Nachbarn verstärkt. Bisher konnten in Wien Nachbarn – im Gegensatz zu anderen Bundesländern – keinen Antrag auf Abbruch eines rechtswidrig errichteten Gebäudes an die Behörde stellen und mussten daher darauf vertrauen, dass die Behörde von Amtswegen tätig wird.

Der Verwaltungsgerichtshof hat jedoch nun entschieden, dass subjektive Rechte – wie das Nachbarrecht – verfassungsrechtlich geboten vom Betroffenen direkt durchsetzbar sein müssen und keine Abhängigkeit vom allfälligen Tätigwerden einer Behörde bestehen kann. Dem Rechtsmittel der Nachbarn wurde daher aufschiebende Wirkung zuerkannt, so dass mit dem Bauvorhaben während des Rechtstreites nicht begonnen werden konnte.

Im Hinblick auf die Vielzahl an zu realisierenden Dachgeschoßausbauten und der nunmehr zuerkannten aufschiebenden Wirkung von Rechtsmitteln der Nachbarn sollten daher bei der Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten insbesondere die Vorschriften über die Abstände und Gebäudehöhen der jeweiligen Bauordnung – unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans – berücksichtigt werden. Ansonsten drohen langjährige baubehördliche Verfahren und daraus resultierende Bauverzögerungen und Mehrkosten.

Der Beitrag Nachbarrechte bei Bauvorhaben im Fokus erschien zuerst auf RechtamBau.