Eine Kundenschutzvereinbarung ist eine besondere Art der Konkurrenzklausel. Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wettbewerb zwischen den involvierten Unternehmern eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden; insbesondere soll damit das Abwerben von Kunden des einen Unternehmers durch den anderen Unternehmer verhindert und damit auch die Geschäftsbeziehung zwischen den involvierten Unternehmern gesichert werden.

Im Interesse der Durchsetzbarkeit solcher Kundenschutzvereinbarungen werden darin in der Regel empfindliche Vertragsstrafen für den Fall des Zuwiderhandelns vorgesehen. Oft genügt in der Praxis schon die mit einer solchen Vertragsstrafenregelung einhergehende wirtschaftliche Bedrohung, um den durch die Kundenschutzvereinbarung Verpflichteten zu einem vereinbarungskonformen Verhalten zu motivieren.

Häufig sind solche Kundenschutzvereinbarungen daher auch in der Baubranche anzutreffen, insbesondere wenn ein Bauunternehmer (z.B. Generalunternehmer) die an ihn beauftragten Bauleistungen an (häufig preisgünstigere) Subunternehmer weitergibt und er zugleich die Situation vermeiden will, dass diese Subunternehmer eine direkte Geschäftsbeziehung zu seinem Auftraggeber (z.B. für allfällige Folgeaufträge) aufnehmen.

Üblich sind solche Kundenschutzvereinbarungen aber auch zwischen Gesellschaftern z.B. einer Ziviltechnikergesellschaft, insbesondere für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters aus der Gesellschaft. Diesfalls soll insbesondere – meist für eine bestimmte Zeitspanne nach dem Ausscheiden – verhindert werden, dass der ausscheidende Gesellschafter Klienten der Ziviltechnikergesellschaft abwirbt.

Meist handelt es sich bei einer Kundenschutzvereinbarung um eine Nebenvereinbarung zu einem (Haupt-)Vertrag, dessen Ziele und Interessen dadurch gesichert werden sollen. Oft werden Kundenschutzvereinbarungen daher nur für die Dauer des aufrechten (Haupt-)Vertrages abgeschlossen. Solche Vereinbarungen können jedoch auch für die Zeit nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages abgeschlossen werden.

Vereinbarungen über den Kundenschutz nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages bieten immer wieder Zündstoff für Rechtsstreitigkeiten über deren Wirksamkeit; dies insbesondere deswegen, weil sie den durch das Wettbewerbsverbot verpflichteten Vertragspartner oftmals überlange aus dem Wettbewerb im Geschäftszweig des begünstigten Vertragspartners ausschließen und daher – allenfalls sogar existenzbedrohend – gröblich benachteiligen.

Allgemeine gesetzliche Regelungen zu Kundenschutzvereinbarungen, die für alle zivilrechtlichen Rechtsgeschäfte gelten, gibt es im österreichischen Recht nicht. Vereinzelt finden sich jedoch Bestimmungen in Sondergesetzen. So regelt z.B. § 36 Angestelltengesetz (AngG) den Schutz des Kundenstocks des Dienstgebers. Demnach ist z.B. eine nachvertragliche Kundenschutzvereinbarung nur für die Dauer eines Jahres nach Beendigung des Dienstverhältnisses und beschränkt auf den Geschäftszweig des Dienstgebers zulässig. Zudem darf sie keine unbillige Erschwerung des Fortkommens des Angestellten bewirken.

Eine Sonderbestimmung findet sich auch in § 35 Handelsvertretergesetz (HVertrG). Demnach ist jede Vereinbarung unwirksam, die einen Handelsvertreter nach Beendigung seines Vertragsverhältnisses mit seinem Geschäftsherrn in seiner Erwerbstätigkeit beschränken soll. In diesem Zusammenhang sind nachvertragliche Kundenschutzvereinbarungen somit allgemein unwirksam.

Kundenschutzvereinbarungen können aber auch gegen das Kartellrecht, insbesondere gegen das Kartellverbot gemäß Art 101 AEUV und § 1 Kartellgesetz (KartG) oder gegen das Verbot des Missbrauchs einer marktbeherrschenden Stellung gemäß Art 102 AEUV bzw. gemäß § 5 KartG verstoßen. Zweck dieser Verbote ist insbesondere die Unterbindung von Vereinbarungen oder Verhaltensweisen zwischen Unternehmen, die eine Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs bezwecken. So ist nach der kartellrechtlichen Rechtsprechung z.B. ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für die Dauer von mehr als einem Jahr als überschießend und daher unwirksam anzusehen.

Ungeachtet dessen können Kundenschutzvereinbarungen auch gemäß § 879 ABGB als sittenwidrig und rechtsunwirksam beurteilt werden. Insbesondere darf demnach kein auffallendes Missverhältnis zwischen den zu schützenden Interessen des Unternehmers und der durch die Kundenschutzvereinbarung auferlegten Wettbewerbsbeschränkung bestehen. Die Vereinbarung darf nach Art, Zeit und Gegenstand nicht „überschießend“ sein.

Die Rechtsprechung zu Kundenschutzvereinbarungen im Lichte von § 879 ABGB zeigt, dass deren Beurteilung stark vom Einzelfall abhängt. So hat der Oberste Gerichtshof (OGH) ein umfassendes Konkurrenzverbot für einen ehemaligen Gesellschafter eines Unternehmens für die Dauer von fünf Jahren als sittenwidrig erachtet. In diesem Fall hat der OGH die nachvertragliche Wettbewerbsbeschränkung für maximal zwei Jahre für zulässig erachtet. In einem anderen Fall wurde eine örtlich nicht eingeschränkte dreijährige nachvertragliche Kundenschutzklausel eines Franchisenehmers als unwirksam angesehen. Aus der Literatur ist der Grundsatz ableitbar, dass ein örtlich und zeitlich unbegrenztes Verbot der wirtschaftlichen Tätigkeit in einer bestimmten Sparte jedenfalls als sittenwidrig anzusehen ist.

Zu beachten ist jedenfalls, dass eine unwirksame Klausel in einer Kundenschutzvereinbarung nicht die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung bewirkt. Vielmehr sind problematische Klauseln in Form einer Vertragskorrektur durch rechtskonforme Bestimmungen zu ersetzen. Somit ist z.B. eine überlange nachvertragliche Bindung einer Kundenschutzvereinbarung auf das zulässige Maß der Bindungsdauer zu reduzieren.

Aus rechtlicher Sicht ist es daher empfehlenswert, bei der Ausarbeitung von Kundenschutzvereinbarungen, insbesondere bei der Festlegung der Bindungsdauer sowie des örtlichen, sachlichen und persönlichen Wirkungskreises der damit vereinbarten Wettbewerbsbeschränkung, schon im Vorhinein mit Augenmaß vorzugehen und die wechselseitigen Interessen angemessen abzuwägen, um Unklarheiten über die Durchsetzbarkeit einer solchen Kundenschutzvereinbarung und das Risiko einer allfälligen nachträglichen Vertragskorrektur durch die Rechtsprechung möglichst gering zu halten.

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In den letzten Jahren war gerade in Ballungszentren eine kontinuierliche, teils exorbitante Steigerung der Grundstückspreise zu beobachten. Entsprechend knapp ist hier auch Bauland. Die innovative und flexible Erschließung von Bauflächen ist in Ballungszentren daher sowohl bei der Schaffung von leistbarem Wohnraum, als auch bei der hohen Nachfrage nach modernen Logistik- und Gewerbeimmobilien ein großes Thema.

So kommt aktuell im Hinblick auf die Baulandmobilisierung für Wohn-, Logistik- und Gewerbeimmobilen auch dem Baurecht eine besondere Bedeutung zu. Die Grundlage des Baurechts ist das Baurechtsgesetz (BauRG), das durch die BauRG-Novelle 1990 maßgeblich modifiziert und in seinem Anwendungsbereich erweitert worden ist. Insbesondere ist es seither jedem Grundeigentümer möglich, ein Baurecht an seiner Immobilie einzuräumen.

Das Baurecht ist ein dingliches Recht sui generis und gilt als unbewegliche Sache. Es besteht gemäß § 1 BauRG in dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und zu haben. Die Laufzeit des Baurechts beträgt mindestens zehn und höchstens 100 Jahre.

Ein Baurecht ist seiner Natur nach ein dingliches Recht und entsteht als solches erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Baurecht wird beim Grundstückseigentümer im sogenannten Lastenblatt, also im C-Blatt der damit belasteten Liegenschaft, der Stammliegenschaft, als Last eingetragen. Gleichzeitig ist für das Baurecht eine eigene besondere Grundbuchseinlage, die Baurechtseinlage, zu eröffnen. In dieser wird sodann der Bauberechtigte im sogenannten B-Blatt als Eigentümer des Baurechts eingetragen. In weiterer Folge werden in der Baurechtseinlage sämtliche Eintragungen für und gegen den Bauberechtigten vorgenommen.

Sohin hat das Baurecht die Vorteile, dass einerseits der Grundeigentümer bei der Bestellung eines Baurechts nicht nur sein Eigentum am Grundstück behält und einen Baurechtszins sowie etwaige künftige Wertsteigerungen der Liegenschaft lukriert, andererseits der Bauberechtigte, der Eigentum am Bauwerk erwirbt, nicht den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen muss, sondern lediglich einen Baurechtszins zu zahlen hat.

Doch was ist rechtlich zulässig, wenn nun ein für die geplante Bebauung optimales Areal gefunden ist, welches sich aus mehreren Liegenschaften zusammensetzt und sich auch das zu errichtende Gebäude über mehrere dieser Liegenschaften erstrecken soll?

Für die Beantwortung dieser Frage ist für das Bundesland Wien zunächst § 16 Abs 2 der Wiener Bauordnung zu beachten. Demnach darf ein Bauplatz grundsätzlich nicht zwei oder mehrere Grundbuchskörper, sohin Liegenschaften, umfassen. Die Wiener Bauordnung macht von diesem Grundsatz jedoch eine wesentliche Ausnahme: Wenn die Bebauung im Zusammenhang mit einem Baurecht erfolgt, darf ein Gebäude auch mehrere Liegenschaften umfassen. Demnach wäre es somit denkbar, dass mit Hilfe eines Baurechts, das sich über mehrere Liegenschaften erstreckt (sogenanntes „Gesamtbaurecht“), auch ein Gebäude errichtet wird, das sich über mehrere Liegenschaften – und damit auch über Liegenschaftsgrenzen – erstreckt.

In der österreichischen Grundbuchpraxis ist jedoch strittig, ob ein solches Gesamtbaurecht an mehreren Liegenschaften, vielleicht sogar mit verschiedenen Liegenschaftseigentümern bestehen bzw begründet werden kann; dies insbesondere zumal sich weder das österreichische BauRG noch die österreichische Judikatur mit dieser Thematik bisher befasst haben. Auch die österreichische Literatur steht dem Gesamtbaurecht gespalten gegenüber.

Nach dem BauRG kann ein Baurecht nicht lediglich an einem Teil eines Grundbuchskörpers begründet werden, sondern muss sich dieses vielmehr auf die gesamte Stammliegenschaft beziehen. Es ist daher nach dem BauRG z.B. nicht wirksam möglich, an einer Liegenschaft, die aus zwei Grundstücken besteht, zwei Baurechte (jeweils ein Baurecht an einem Grundstück) einzuräumen und zu begründen. Ebenso ist die Beschränkung des Baurechtes auf einen Teil eines Gebäudes unzulässig.

Daraus leiten Teile der Lehre Argumente für die Ablehnung des Gesamtbaurechts ab, und zwar selbst im Falle der Identität der Liegenschaftseigentümer; dies insbesondere mit der Begründung, dass im Falle eines Gesamtbaurechtes eine der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaften jederzeit veräußert werden könnte, was zu einem gesetzwidrigen Zustand führen würde, zumal die Grundstücksgrenzen dann mitten durch das Baurechtsgebäude verlaufen und die einzelnen entstandenen selbständigen Baurechte sich nunmehr jeweils auf einen Teil des Gebäudes beziehen würden. Darüber hinaus würde jedenfalls nach dem Ende des Baurechts ein Grenzüberbau mit allen seinen negativen Folgen entstehen.

Gegenteilige Meinungen vertreten hingegen die Auffassung, dass eine originäre Begründung eines Baurechtes an mehreren Grundstücken verschiedener Grundbuchskörper zulässig sei, weil auch ein nachträglich entstandenes Gesamtbaurecht, beispielsweise auf Grund der Teilung eines Baurechtsgrundstücks oder der Abschreibung eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks gemäß § 847 ABGB keine Auswirkungen auf Bestand und Umfang des Baurechts habe.

Das Baurecht bestehe in einem solchen Falle nicht an einem Teil eines Grundbuchskörpers, sondern erstrecke sich auf zwei oder mehrere Stammliegenschaften. Zudem sei das Baurecht auch nicht auf einen Teil eines Bauwerks beschränkt, da durch die Teilung nicht mehrere Baurechte entstehen, sondern ein und dasselbe Baurecht bestehen bleibe, welches sich inhaltsgleich auf mehrere Liegenschaften erweitere. Voraussetzung der Zulässigkeit sei jedenfalls, dass die Grundbuchskörper nebeneinander liegen, weil die mit dem Gesamtbaurecht belasteten Grundstücke für das Bauwerk erforderlich oder zumindest für dessen Benützung vorteilhaft sein müssten. Des Weiteren müsste ein einheitlicher Baurechtsvertrag errichtet werden, in welchem insbesondere die Baurechtsdauer, der Bauzins und die Aufteilung des Bauzinses unter den Baurechtsbestellern einheitlich geregelt werden.

Nichtsdestotrotz herrscht auch zwischen den Befürwortern der Zulässigkeit eines Gesamtbaurechts Uneinigkeit darüber, ob die Bauwerkserrichtung über die Grundstücksgrenzen hinweg zulässig ist; dies insbesondere weil die Rechtsfolgen für das Bauwerk bei Erlöschen des Gesamtbaurechts unklar sind.

Fakt ist, dass das Gesamtbaurecht und die damit verbundene Möglichkeit, ein Bauwerk zu errichten, das sich über mehrere Liegenschaften erstreckt, großes Potenzial zur Erschließung von Bauflächen, insbesondere im städtischen Bereich bieten würde. Die Rechtslage ist in diesem Zusammenhang jedoch unsicher. Und die Uneinigkeit der Grundbuchpraxis über die Zulässigkeit eines solchen Gesamtbaurechts verhindert in der Immobilienpraxis den Versuch, das Gesamtbaurecht als geeignete Grundlage für Großbauprojekte durchzusetzen. Es bleibt sohin – wie auch in vielen anderen Fällen – zu hoffen, dass der Gesetzgeber eines Tages diese Problematik aufgreift und einer klaren gesetzlichen Lösung zuführt.

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