Gesetzliche Regelung

Das Mietrechtsgesetz sieht in einer eigenen Bestimmung vor, dass mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen entgeltmäßig berücksichtigt werden können. Gemäß § 25 MRG ist der Vermieter berechtigt bei Zurverfügungstellung von Einrichtungsgegenständen an den Hauptmieter ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren.

Bereits aus dem Gesetzestext ergibt sich, dass diese Regelung nur für Mietverhältnisse zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter gilt. Nicht umfasst sind Untermietverhältnisse.

Die erwähnte Gesetzesstelle regelt außerdem, dass ein angemessenes Entgelt vereinbart werden muss, wenn der Vermieter die Einhebung eines Entgelts für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände beabsichtigt. Das Gesetz verlangt also eine ausdrückliche Vereinbarung, dass der Vermieter dem Mieter zusätzliche Gegenstände, die über den Bestandgegenstand hinausgehen und kein Zubehör des Bestandgegenstandes sind, überlässt. Die bloße Zurverfügungstellung von Möbeln und Verrechnung eines Betrages, beispielsweise im Rahmen einer Pauschalmiete, ohne dass ausdrücklich vereinbart wird, dass auch eine Möbelmiete enthalten ist, ist dafür somit nicht ausreichend.

Ob diese Vereinbarung schriftlich erfolgen muss, hat der Oberste Gerichtshof bisher offengelassen. Üblicherweise – und das ist auch zu empfehlen – wird ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände in den Mietzinsbestimmungen des Mietvertrages vereinbart, sodass sich die Frage nach der Schriftlichkeit nicht stellt. Dort sollte einerseits ausdrücklich festgehalten werden um welche Gegenstände es sich im Konkreten handelt und welcher Betrag dafür als Entgelt vereinbart wird. Die Argumentation, dass sich aus der Differenz des zulässigen Hauptmietzinses zum tatsächlich vorgeschriebenen der Betrag der Möbelmiete ergibt ist nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes unzulässig.

Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung samt entsprechender Ausstattungsliste inklusive Fotos sinnvoll. Darüber hinaus sollten auch Rechnungen der angeschafften Möbelstücke aufbewahrt werden.

Das zusätzliche Entgelt kann auch bei Mietverhältnissen nach dem WGG vereinbart werden.

Wesentlich ist außerdem, dass es sich bei den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen nicht um Kategorie bildende Gegenstände handeln darf. Dies sind beispielsweise eine Kochgelegenheit oder ein Abwasch in der Küche. Für solche Gegenstände darf kein zusätzliches Entgelt verlangt werden.

Andere Leistungen

§25 Mietrechtsgesetz sieht die mögliche Vereinbarung eines angemessenen Entgelts aber auch für „andere Leistungen“ vor. Darunter sind jene Leistungen zu verstehen, die der Vermieter zusätzlich zur Zurverfügungstellung des Bestandobjekts erbringt, wie beispielsweise Reinigung, Botendienste oder Ähnliches.

Außerdem wird diese Bestimmung in der Praxis analog auch für mitgemietete Nebenflächen angewendet. Hier sind Nebenflächen wie Gärten, Fassaden anzuwenden. Dabei darf es sich jedoch nicht um notwendig zum Mietgegenstand gehörige Teile wie Terrassen oder Balkone handeln.

Höhe des Entgelts

Nach dem Gesetz darf ein angemessenes Entgelt vereinbart werden. In der Praxis stellt sich häufig die Frage, wie man das angemessene Entgelt ermittelt.

Die Höhe des angemessenen Entgelts setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Nämlich einerseits der Amortisationsquote und andererseits aus dem angemessenen Gewinn.

Der angemessene Gewinn wurde in der Vergangenheit von der Judikatur mit bis zu rund 15% des Wiederbeschaffungswerts pro Jahr angenommen.

Die Amortisationsquote ergibt sich aus dem Wiederbeschaffungswert des mitvermieteten Einrichtungsgegenstands zum Zeitpunkt der Vereinbarung, sowie der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Einrichtungsgegenstandes.

Das so errechnete angemessene Entgelt kann dann über die gesamte Mietvertragsdauer verlangt werden.

Bei der Bemessung des angemessenen Entgelts für sonstige Leistungen kann auf keine Rechenformel zurückgegriffen werden. Zur Berechnung des Entgelts muss hier wohl auf die Ortsüblichkeit abgestellt werden.

Die Angemessenheit des vereinbarten Entgelts kann im außerstreitigen Verfahren überprüft werden. Nach der aktuellen Judikatur des Obersten Gerichtshofes kommt auch in diesem Verfahren die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG zur Anwendung. Für unbefristete Mietverhältnisses beträgt sie 3 Jahre und für befristete Mietverhältnisses endet sie frühestens 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Befristung des Mietverhältnisses

Gemäß § 16 Abs 7 MRG ist im Falle der Befristung eines Mietverhältnisses der höchstzulässige Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 1 bis 6 MRG um 25% zu kürzen. Aus § 15 Abs 1 MRG ergibt sich, dass das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht Bestandteilt des Hauptmietzinses ist, sodass das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht zu kürzen ist.

Umsatzsteuer

Bei der Vertragsgestaltung ist jedoch auch darauf Rücksicht zu nehmen, dass die Umsatzsteuer auf mitvermietete bewegliche Einrichtungsgegenstände 20% beträgt und der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10% nur auf mitvermietete unbewegliche Gegenstände wie Wandverbauten oder unselbständige Nebenleistungen wie Waschküchenbenützung anzuwenden ist. Für als Nebenleistung erbrachte Wärmelieferung beträgt die Umsatzsteuer 20% (vgl UStR 2000 Rz 1189, 1190).

Wertsicherung

Die Wertsicherung des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ist nur zulässig, wenn die Wertsicherung dieses Entgelts auch vereinbart wurde. Bei der Vertragsgestaltung ist daher darauf Rücksicht zu nehmen, dass auch die Wertsicherung hinsichtlich des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ausdrücklich aufgenommen wird.

Insgesamt ist festzuhalten, dass für die zusätzliche Vermietung von Einrichtungsgegenständen ein Entgelt verlangt werden darf. Besonderer Wert ist bei Vereinbarung einer Möbelmiete immer auf den Vertrag zu legen. Darüber hinaus sollte die Angemessenheit des Betrages nicht aus den Augen verloren werden.

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Bis zum 31. Dezember 2014 waren im Vollanwendungsbereich des MRG weder Mieter noch Vermieter für die Erhaltung dieser Geräte zuständig. Bei aufgetretenen Mängeln stand dem Mieter zwar ein Mietzinsminderungsrecht zu, dieses erlosch allerdings bei Behebung des Mangels (auch durch den Mieter). Die WRN 2015 hat diese Situation zu Lasten des Vermieters gesetzlich geregelt.

Den Vermieter trifft im Vollanwendungsbereich des MRG die Erhaltungspflicht und zwar sowohl für Mietobjekte die zu Wohnzwecken vermietet wurden, als auch für zu Geschäftszwecken vermietete Bestandgegenstände. Gleichzeit wurde die Duldungspflicht des Mieters zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten erweitert.

Im Teilanwendungsbereich des MRG ist zu beachten, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters nur bei Vermietung zu Wohnzwecken gilt. Bei der Vertragsgestaltung im Teilanwendungsbereich bezüglich Geschäftsräumen empfiehlt sich daher eine Regelung der Erhaltungspflicht.

Die Neuregelung kommt nur zur Anwendung, wenn eine Therme, ein Warmwasserboiler oder ein sonstiges Wärmebereitungsgerät bei Mietbeginn vorhanden war. Hat der Mieter nachträglich selbst eine Therme, einen Warmwasserboiler oder ein Wärmebereitungsgerät installiert, ist der Vermieter nicht zur Erhaltung verpflichtet.

Diese mit 1.1.2015 in Kraft getretene Regelung gilt auch für vor diesem Zeitpunkt abgeschlossene Mietverträge.

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Das Gebührengesetz regelt in § 33 Tarifpost 5, dass Bestandverträge der Gebührenpflicht unterliegen. Diese Gesetzesbestimmung legt außerdem fest, wie hoch die zu entrichtende Gebühr ist, wie sie berechnet wird und wer für deren Abfuhr an das Finanzamt zuständig ist.

Begriffsbestimmungen

Gebührenpflichtig sind Mietverträge, Pachtverträge, Leasingverträge oder sonstige Verträge, die jemandem den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen ein bestimmtes Entgelt einräumt. Das Gebührengesetz verweist zur Definition des Begriffs „Bestandvertrag“ auf die dem Zivilrecht zugrunde liegende Definition in §§ 1090ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Damit ein gebührenpflichtiger Bestandvertrag vorliegt muss dieser außerdem schriftlich vorliegen. Nur mündlich abgeschlossene Verträge unterliegen nicht der Gebührenpflicht gemäß § 33 Tarifpost 5 GebG.

Die Höhe der Gebühr bestimmt sich nach dem Wert der Gegenleistung. Im Allgemeinen beträgt sie 1%, beim Jagdpachtvertrag beträgt sie 2% von der Bemessungsgrundlage.

Als Bemessungsgrundlage für die Gebührenberechnung sind einmalige und wiederkehrende Leistungen heranzuziehen, wobei die wiederkehrenden Leistungen grundsätzlich mit der vertraglich vereinbarten Dauer zu multiplizieren sind. Eine einmalige Leistung ist dann hinzuzurechnen, genauso wie die Umsatzsteuer, sofern eine in Rechnung gestellt wird.

Einmalige Leistungen sind jene Leistungen, die nur einmal zu leisten sind. Dies sind zum Beispiel Investitionsablösen an den Bestandgeber.

Wiederkehrende Leistungen sind jene Leistungen, die vertraglich als regelmäßig zu bezahlende Beträge vereinbart wurden. Dies sind zum Beispiel  Miete und Betriebskosten.

Vertragsdauer und Bemessungsgrundlage

Wie bereits erwähnt errechnet sich die Gebühr aus der Leistung mal Vertragsdauer. Bei der Vertragsdauer sieht das Gesetz Unterschiede zwischen Gebäuden oder Gebäudeteilen, die Wohnzwecken dienen und jenen die das nicht tun vor.

Bei Verträgen mit unbestimmter Vertragslaufzeit wird das Dreifache des Jahreswertes herangezogen und der Gebührenbemessung zu Grunde gelegt. Das heißt bei unbefristeten Bestandverträgen beträgt die Gebühr 1% (außer bei Jagdpachten 2%) vom Dreifachen Jahreswert. Der Jahreswert ist beispielsweise der Bruttojahresmietzins, also inklusive aller monatlich an den Vermieter zu bezahlender Beträge.

Ist der Bestandvertrag auf eine bestimmte Vertragslaufzeit abgeschlossen worden, ist der Jahreswert mit der Anzahl der im Vertrag vorgesehenen Jahre, höchstens aber mit 18, zu multiplizieren.

Beispiel: Beträgt der monatliche Mietzins EUR 1.200,00 brutto und wurde der Vertrag auf 10 Jahre abgeschlossen, dann beträgt die Bemessungsgrundlage 1.200 mal 12, das sind 14.400. Der Jahreswert ist also 14.400. Zur Vereinfachung gehen wir davon aus, dass es keine einmalige Leistung gibt, die hinzukommt. Da der Vertragslaufzeit 10 Jahre beträgt, ist der Jahreswert mit 10 zu multiplizieren, also 14.400 mal 10, das sind 144.000. Somit ist die Bemessungsgrundlage 144.000. Von der Bemessungsgrundlage ist 1% zu berechnen, das sind 1.440. Dieser Betrag ist an das Finanzamt abzuführen.

Handelt es sich allerdings um ein Bestandobjekt, das überwiegend Wohnzwecken dient, darf auch bei längerer als 3-jähriger Vertragslaufzeit nur der dreifache Jahreswert herangezogen werden.  Handelt es sich bei dem im Beispiel angeführten Bestandobjekt um eine Wohnung, so ist der Jahreswert mit 3 anstelle von 10 zu multiplizieren.

Ausnahmen von der Gebührenpflicht

Von der Gebühr befreit sind:

• Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert;
• Urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge;
• Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt;
• Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungsbeitrages gemäß § 45 MRG begehrt wird.

Gebührenberechnung und Abfuhr

Wer von den am Vertragsabschluss beteiligten Personen ist eigentlich zur Berechnung und Abfuhr der Gebühr verpflichtet?

Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass die Gebühr vom Bestandgeber zu berechnen und an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel abzuführen ist. Diese Regel gilt auch dann, wenn im Bestandvertrag vereinbart wurde, dass der Bestandnehmer die Gebühr zu bezahlen hat. Es kann lediglich vereinbart werden, wer im Verhältnis Bestandgeber – Bestandnehmer die Gebühr zutragen hat. Vielfach ist in Bestandverträgen vorgesehen, dass der Bestandnehmer die Gebühr zu tragen hat. In diesem Fall wäre die Gebühr richtigerweise vom Bestandgeber selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen.  Der Bestandnehmer müsste die entrichtete Gebühr dem Bestandgeber ersetzen.

Der Vermieter, der verpflichtet ist, die Gebühr an das Finanzamt abzuführen, hat grundsätzlich eine Selbstberechnung vorzunehmen. Dabei ist wie folgt vorzugehen: Beim Finanzamt gibt es ein spezielles Formular, das auszufüllen ist und mit dem die sogenannte Anmeldung erfolgt. Dabei ist die Gebühr nach den oben dargestellten Grundsätzen selbst zu berechnen. Weiters ist die Gebühr an das Finanzamt unter Angabe von Finanzamts- und Steuernummer abzuführen. Zu beachten ist dabei immer, dass sowohl die Anmeldung als auch die Einzahlung bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld, das ist oft der Vertragsabschluss, zu erfolgen haben. Sämtliche Erklärungen sowie die Überweisung sind an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel zu leisten.

Auf den Vertragsurkunden und deren Kopien ist ein Vermerk über die Selbstberechnung anzubringen. Darin muss der Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung und die Unterschrift des Bestandgebers, der die Gebühr berechnet hat, vermerkt sein.

In der Praxis ist es oft so, dass der vertragserrichtende Rechtsanwalt oder die Hausverwaltung einen Auftrag erhält, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Ein Parteienvertreter im Sinne des Gebührengesetzes, das sind vor allem Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder, Immobilienmakler und Immobilienverwalter, werden die Gebühr auch nur dann selbst berechnen, wenn diese einen entsprechenden ausdrücklichen Auftrag dafür haben und zuvor die abzuführende Gebühr bei ihnen erlegt wurde. Im Fall der Selbstberechnung haften sie nämlich für deren Abfuhr.

Zur Gebührenanzeige sind grundsätzlich die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen und der Urkundenverfasser verpflichtet. Die Anzeigepflicht entfällt nur dann, wenn einer der Beteiligten zur Selbstberechnung verpflichtet oder berechtigt ist.

Um Unklarheiten zur vermeiden, empfiehlt es sich, bereits im Zuge des Vertragsabschlusses zu klären, wer die Selbstberechnung der Gebühr samt Überweisung innerhalb der gesetzlichen Frist durchführt.

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Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen innerhalb von drei Jahren ab Wohnungseigentumsbegründung nur von jenen Wohnungseigentümern erworben werden kann, die bereits Eigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum haben. Gerade bei der Verwertung von KFZ-Abstellplätzen ist diese Regelung häufig hinderlich. Immer öfter stellt sich die Frage, ob es eine Alternative zum Abwarten dieser dreijährigen Frist gibt.

Allgemeines

Mit der Wohnrechtsnovelle 2006, die mit 1. Oktober 2006 in Kraft getreten ist, wurden einige wesentliche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffend die Behandlung von KFZ-Abstellplätzen vorgenommen. Es wurde beispielsweise geregelt, dass auch an Stellflächen in Parkwippen- oder Stapelparkersystemen Wohnungseigentum begründet werden kann. Unter anderem wurde die hier zu erörternde Regelung des § 5 Abs 2 WEG eingeführt, wonach „Liegenschaftsfremde“ an KFZ-Abstellplätzen in neu begründeten Wohnungseigentumshäusern erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren Eigentum erwerben können.

Diese Regelung ist nicht nur für die Verwertung „überschüssiger“ KFZ-Abstellplätze hinderlich. Gerade in Zeiten, in welchen im städtischen Bereich immer mehr KFZ-Abstellplätze  benötigt werden, kommt es vor, dass beim Bau eines neuen Gebäudes mit Tiefgarage eine Etage an Tiefgaragenplätzen für eine Nachbarliegenschaft „mitgebaut“ wird. Diese Etage würde sonst überhaupt nicht errichtet werden. Tatsächlich ist eine Eigentumsübertragung vor Ablauf der Dreijahresfrist auch in diesen Fällen  grundbücherlich nicht möglich.

Die Bestimmung des § 5 Abs 2 WEG im Detail

Durch die Einführung der nun bestehenden gesetzlichen Formulierung sollte die gerechte Verteilung an Eigentümer von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten der, vor allem in Städten knappen, Parkplätze einer Liegenschaft sicher gestellt und eine Überfremdung hintangehalten werden.

Seit der Novelle 2006 kann gemäß § 5 Abs 2 WEG „Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug (…) bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt;“

Das bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren ab der erstmaligen Wohnungseigentumsbegründung, also ab Erlassung des entsprechenden Beschlusses des Grundbuchsgerichts, die selbstständige Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen beschränkt ist. Der Erwerb von derartigen KFZ-Abstellplätzen ist nur durch Personen möglich, die Wohnungseigentümer eines sogenannten „Bedarfsobjekts“, das ist eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit, ist.

Außerdem „…kann ein Wohnungseigentümer mehrerer Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen.

Innerhalb dieser dreijährigen Frist kann also der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts auch mehrere KFZ-Abstellplätze erwerben, sofern es mehr KFZ-Abstellplätze als Bedarfsobjekte auf der Liegenschaft gibt oder der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts auf einen KFZ-Abstellplatz schriftlich verzichtet hat. Der Oberste Gerichthof vertritt die Rechtsansicht, dass innerhalb der dreijährigen Frist bei Eigentümerpartnern einer alleine nicht berechtigt ist, einen KFZ-Abstellplatz zu erwerben.

Nach Ablauf der dreijährigen Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben. Die Beschränkungen des ersten und zweiten Satzes gelten nicht für denjenigen Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je Liegenschaft nur eine einzige Person sein.“

Vor Ablauf der dreijährigen Frist ist daher aufgrund des Gesetzeswortlauts die Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen an Personen, die nicht Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts sind, nicht möglich. Der Wohnungseigentumsorganisator ist von diesen Beschränkungen ausgenommen, wenn er im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte ausdrücklich bezeichnet wird. Erst nach Ablauf der dreijährigen Frist kann Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen ohne die genannten Beschränkungen erworben werden.

Problem: KFZ-Abstellplätze vor allem im städtischen Bereich

Diese gesetzliche Regelung führt zu erheblichen Problemen. Kann der Wohnungseigentumsorganisator beispielsweise die KFZ-Abstellplätze unter den Wohnungseigentümern von Bedarfsobjekten nicht an den Mann/die Frau bringen, muss er drei Jahre lang warten, bis er die KFZ-Abstellplätze an eine liegenschaftsfremde Person veräußern kann.

Fraglich ist dann, ob das Sinn und Zweck der bestehenden Regelung sein soll. Aber nicht nur dann, wenn mehrere Wohnungseigentümer von Bedarfsobjekten auf „ihren“ KFZ-Abstellplatz verzichten kann es zu einem Überschuss kommen, sondern auch dann, wenn ein Liegenschaftseigentümer ein Gebäude samt KFZ-Abstellplätzen neu errichten möchte und einer der Nachbarn KFZ-Abstellplätze benötigt.

Wenn nun diese Nachbarn vereinbaren, dass derjenige, der das Gebäude neu errichtet und sowieso ein Kellergeschoß für KFZ-Abstellplätze vorgesehen hat, ein zweites Kellergeschoß mit überzähligen KFZ-Abstellplätzen errichtet, um diese dann an den Nachbarn zu veräußern, führt die bestehende Regelung dazu, dass dies zunächst nicht möglich ist. Bis zum Ablauf der dreijährigen Frist kann der operativ tätige Wohnungseigentumsorganisator diese zusätzlich errichteten KFZ-Abstellplätze nicht an „liegenschaftsfremde“ Personen, also auch nicht an den Nachbarn, für den diese KFZ-Abstellplätze vielleicht sogar ausschließlich errichtet werden wurden, veräußern.

Natürlich kann der Wohnungseigentumsorganisator bis zum Ablauf der dreijährigen Frist Nutzungsrechte (beispielsweise Mietrechte) an den KFZ-Abstellplätzen vergeben. Das gewünschte Ergebnis, nämlich die Eigentumsübertragung, kann damit allerdings nicht erreicht werden.

Außerdem ist  im Vorhinein nicht absehbar, wann die Wohnungseigentumsbegründung im Grundbuch erledigt sein wird. Aber erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Frist zu laufen.

Gerade im städtischen Bereich ist die Anzahl der KFZ-Abstellplätze rar, sodass eine Ausnahmeregelung gerade für den erwähnten Fall wünschenswert wäre. Bis zu einer allfälligen Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelung werden weiterhin die Vertragserrichter gefragt sein, entsprechende Lösungen zu finden.

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§ 24 MRG ist betitelt mit „Anteil an besonderen Aufwendungen“. Diese Gesetzesstelle hält ausdrücklich fest, dass der Personenaufzug eine Gemeinschaftsanlage darstellt, wenn „der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung dienende Anlage … zu benützen“. In seinem Absatz 2 konkretisiert § 24 MRG, dass die Gemeinschaftsanlage „allen Mietern zur Verfügung stehen“ muss.

Liegen diese Voraussetzungen vor, so dürfen die Betriebskosten auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden. Wann die Kriterien im konkreten Fall erfüllt sind, soll im Folgenden näher beleuchtet werden.

Begriff der Gemeinschaftsanlage

Um also die Kosten des Betriebes des Personenaufzuges auf die Mieter zu überwälzen, muss es sich um eine Gemeinschaftsanlage handeln.

Zuletzt wiederholte der OGH, dass es für die Beurteilung des Vorliegens einer Gemeinschaftsanlage wesentlich auf die getroffene Vereinbarung ankommt. Die Definition der Gemeinschaftsanlage selbst hat er abermals bestätigt. Danach liegt eine Gemeinschaftsanlage vor, wenn es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen. Es darf kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein oder die Benützung von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Betriebskosten hinausgehenden Entgelts abhängig gemacht werden.

Nach der Rechtsprechung liegt also eine Gemeinschaftsanlage dann vor, wenn es jedem Mieter rechtlich, also aufgrund einer Vereinbarung, freisteht, sie zu benützen.

Vereinbarung

Es kommt also auf die getroffene Vereinbarung an. Aus dem Erfordernis der Vereinbarung ergibt sich bereits, dass ein einseitiger Akt nicht ausreichend ist. Weder der Vermieter noch der Mieter kann einseitig die Nutzung ändern.

Die Vereinbarung muss mit sämtlichen Mietern abgeschlossen werden, die auch objektiv die Möglichkeit haben, den Personenaufzug sinnvoll zu benützen. Eine bloß theoretische Nutzungsmöglichkeit ist nicht ausreichend. Ein inhaltsleeres Benützungsrecht verpflichtet den Mieter nicht zur Beteiligung an den Betriebskosten. Das heißt, wenn sich ein Mieter, der aufgrund der Lage der Wohnung objektiv keine Benützungsmöglichkeit hat, dennoch vertraglich zur anteilsmäßigen Kostentragung verpflichtet, so ist eine derartige Vereinbarung unwirksam. Hingegen schadet es für das Bestehen einer Gemeinschaftsanlage nicht, wenn nur mit jenen Mietern Benützungsvereinbarungen abgeschlossen werden, für die eine sinnvolle Aufzugsbenützung in Betracht kommt. Die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage kann dadurch nicht beseitigt werden. Auch kann ein nutzungsberechtigter Mieter mit objektiver Nutzungsmöglichkeit durch einen freiwilligen Verzicht nichts am Bestehen der Gemeinschaftsanlage ändern.

Wurde allerdings eine Vereinbarung getroffen, die nur bestimmten Personen die Nutzung freistellt, beispielsweise weil diese sich an den Errichtungskosten beteiligt haben, liegt keine Gemeinschaftsanlage vor. Die Überwälzung der Betriebskosten auf sämtliche Mieter wäre diesfalls unzulässig.

„Schlüsselbetrieb“

Um eine Gemeinschaftsanlage handelt es sich jedenfalls nicht, wenn die Benützung der Aufzugsanlage nur mit Schlüssel durch einen eingeschränkten Mieterkreis möglich ist. Insgesamt kann gesagt werden, dass der sogenannte „Schlüsselbetrieb“ grundsätzlich eher zu der Annahme führt, dass eben keine Gemeinschaftsanlage vorliegt. Aber auch in diesem Fall muss die getroffene Vereinbarung genauestens geprüft werden. Hat beispielsweise jeder Mieter einen Schlüssel und ist jedem Mieter die Nutzung uneingeschränkt möglich, so ändert dies nichts am Charakter der Gemeinschaftsanlage.

Rechtsfolgen bei Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage

Liegt nun eine Gemeinschaftsanlage vor, so dürfen die Betriebskosten auf die zur Nutzung berechtigten Mieter überwälzt werden. Dies betrifft jedoch ausschließlich die Kosten des Betriebes. Die Aufteilung hat in entsprechender Anwendung der Verteilungsvorschriften des § 17 MRG zu erfolgen. Das heißt also, dass die Kosten am Gesamtbetrieb grundsätzlich, sofern keine anderslautende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mietern besteht, im Verhältnis der Nutzflächen zu verteilen sind. Da es vorkommen kann, dass nicht sämtliche Mieter auch Benützer sind, ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten des Personenaufzugs von den allgemeinen Hausbetriebskosten unterscheidet. Bei Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage sind die Kosten der Erhaltung des Personenaufzugs vom Vermieter aus der Hauptmietzinsreserve bzw. aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten.

Steht der Personenaufzug allerdings in Sondernutzung nur einiger Mieter, sind die Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung gemäß der getroffenen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft zu tragen. Den Vermieter trifft dann keine Erhaltungspflicht im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 MRG, welche aus den Mietzinseinnahmen zu bestreiten wäre.

Sind also nicht alle Mieter zur Tragung der Betriebskosten des Aufzugs verpflichtet, weil dieser eben in Sondernutzung nur Einiger steht, so kommt es zu unterschiedlichen Aufteilungsschlüsseln für allgemeine Betriebskosten und Liftbetriebskosten. Auch das gilt es zu berücksichtigen.

Nachträglicher Lifteinbau bei bestehenden Mietverträgen

Wird in einem Altbau mit bestehenden Mietverträgen, in dem bisher kein Personenaufzug vorhanden war, nachträglich ein solcher eingebaut, stellt sich die Frage, unter welchen Umständen eine Gemeinschaftanlage vorliegt.

Aufgrund des bisher Gesagten, kann eine Gemeinschaftsanlage nachträglich nur dann entstehen kann, wenn

• eine Vereinbarung mit sämtlichen Mietern, die den Personenaufzug sinnvoll nutzen können zustande kommt,
• von den Mietern für die Benützung nur die anteiligen Kosten des Betriebes zu tragen sind.

In bestehenden Altmietverträgen ist oft, sofern bisher kein Personenaufzug vorhanden war, im Mietvertrag keine Regelung hinsichtlich Benützung und Kostentragung allfälliger künftiger Personenaufzüge enthalten. Gelegentlich sind derartige Vereinbarungen in Formularmietverträgen enthalten, wurden aber von den Vertragsparteien zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung gar nicht berücksichtigt, weil eben kein Personenauszug vorhanden war.

Im Falle eines nachträglichen Lifteinbaus sind daher sämtliche Mietverträge auf allfällige getroffene Vereinbarungen zur Liftbenützung zu überprüfen. In den meisten Fällen wird allerdings die für eine Gemeinschaftsanlage geforderte Vereinbarung nicht, bzw. nicht wirksam, vorliegen.

In konsequenter Weiterführung der bestehenden Judikatur müsste man dann zu dem Ergebnis gelangen, dass, selbst wenn der Personenaufzug auf Kosten des Hauseigentümers errichtet wurde und sämtliche Mieter eine Nutzungsmöglichkeit erhalten, aufgrund des Fehlens einer Vereinbarung keine Gemeinschaftsanlage vorliegt.

Zusammenfassung und Schlussbemerkung

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es wesentlich auf die getroffene Vereinbarung ankommt. Dieser sollte daher besondere Aufmerksamkeit sowohl beim Abschluss, als auch bei der Dokumentation geschenkt werden. Es ist jedenfalls ratsam derartige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Inhaltlich sollte vor allem die Aufteilung und Tragung der Kosten sowie der Rechte und Pflichten genau geregelt werden. Nur so kann das Risiko von nachträglichen Unklarheiten bei der Verrechnung bereits im Vorfeld mi
nimiert werden.

Die obigen Ausführungen beziehen sich auf die derzeitige ständige Rechtsprechung. Der Vollständigkeit halber sei allerdings erwähnt, dass es bereits kritische Anmerkungen aus Anlass der Entscheidung OGH 14.5.2008, 5 Ob 287/07b zur Definition des Begriffs „Gemeinschaftsanlage“ gibt.

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Allgemeines

Immer mehr Menschen würden gerne ihren eigenen Energiebedarf decken. Photovoltaikanlagen bieten die Möglichkeit „eigenen“ Strom zu erzeugen. Vor Errichtung einer entsprechenden Anlage sind – je nach Bundesland – viele technische und rechtliche Fragen zu klären. Rechtlich sind möglicherweise auch die Anzahl der Vertragspartner, die Vertragsdauer und die Kündigungsmöglichkeiten zu klären. Im Vorfeld ist auch die Haftung bei Schäden oder für sonstige Nachteile zu bestimmen.

Oftmals tauchen Fragen nach den rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen auf. Die Antworten sind meist für den errichtungswilligen Wohnungseigentümer unbefriedigend.

Photovoltaikanlagen als „Gemeinschaftsanlagen“ der Wohnungseigentumsgemeinschaft

In letzter Zeit wird das Thema der Errichtung einer Photovoltaikanlage für die Wohnungseigentumsgemeinschaft immer häufiger thematisiert. Eine Mehrzahl der Wohnungseigentümer ist dafür und einer oder zwei Wohnungseigentümer sind gegen die Errichtung einer derartigen Anlage.

Die Frage, ob eine Gemeinschaftsanlage auf dem Dach, das bei vielen Wohnungseigentumsanlagen einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt, errichtet werden darf, ist aus Sicht des Wohnungseigentumsgesetzes wohl als Frage der außerordentlichen Verwaltung zu beurteilen. Die maßgeblichen Bestimmungen zur Beantwortung dieser Frage sind in § 29 WEG geregelt und werden im Folgenden kurz näher erläutert.

Die außerordentliche Verwaltung umfasst Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, wie nützliche Verbesserungen, hinausgehen. Sind derartige Veränderungen geplant, so ist eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erforderlich, wobei jedenfalls die Mehrheit zustimmen muss.

Beschlüsse können wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit und fehlender Mehrheit angefochten werden. Darüber hinaus gibt es aber betreffend Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung weitere Aufhebungsgründe.

Wichtig ist, dass alle Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung benachrichtigt werden müssen. Wenn eine solche Benachrichtigung unterbleibt, verlängert sich die Frist für die Anfechtung des Beschlusses!

Die Überstimmten haben die Möglichkeit, bei Gericht die Aufhebung des Beschlusses zu verlangen. Das Gericht hat dann einen Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Maßnahme den antragstellenden Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigen würde (§ 29 Abs 2 Z 1 WEG) oder die Kosten der Veränderung nicht in der Rücklage gedeckt sind (§ 29 Abs 2 Z 2 WEG).

Vor allem der Aufhebung wegen Nicht-Deckung der Kosten in der Rücklage kann die errichtungswillige Mehrheit der Wohnungseigentümer entgegenwirken, indem beschlossen wird, dass die nicht gedeckten Kosten von den Errichtungswilligen getragen werden. Dies führt allerdings dazu, dass alle Miteigentümer von einer Anlage profitieren, an der sich nicht alle kostenmäßig beteiligt haben.

In der Regel gibt es in jeder Wohnungseigentumsanlage zumindest einen Eigentümer, der mit der Errichtung der Anlage nicht einverstanden ist und diese auch bei Gericht bekämpft. Nur Befürchtungen eines solchen Miteigentümers erfüllen die Voraussetzungen einer übermäßigen Beeinträchtigung nicht. Dennoch ist damit ein Aufwand verbunden, der die Errichtung einer Gemeinschaftsanlage in der Regel verhindern wird.

Photovoltaikanlagen einzelner Wohnungseigentümer

Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer für sich eine Photovoltaikanlage auf dem Dach errichten, so muss er dafür das Dach, das meist allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, verwenden. Für Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile sieht § 16 Abs 2 Z 2 WEG entsprechende Regelungen vor.

Danach wäre die schnellste Möglichkeit, die Einholung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Faktisch ist dies die schwierigste Variante. Mangels Zustimmung aller, muss der Wohnungseigentümer die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG erfüllen. Diese sehen vor,  dass keine Schädigung des Hauses und auch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen eintreten dürfen. Dies ist vom Errichtungswilligen zu behaupten und zu beweisen. Alternativ kann auch der Nachweis erbracht werden, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder dem wichtigen Interesse dieses Wohnungseigentümers. Diese Voraussetzungen müssen nicht kumulativ gegeben sein. An dieser Stelle ist anzumerken, dass zu diesen Fragen, nämlich ob eine Photovoltaikanlage verkehrsüblich ist oder ein wichtiges Interesse eines Wohnungseigentümers darstellt, derzeit keinerlei Judikatur besteht.

Nicht jede nach den baurechtlichen Bestimmungen zulässige Änderung ist auch automatisch verkehrsüblich. Für die Verkehrsüblichkeit kommt es darauf an, ob es  sich um eine mehr oder weniger selbstverständliche Versorgungseinrichtung moderner Wohnungen handelt oder ob hingegen Luxusbedürfnisse befriedigt werden sollen, die nicht verkehrsüblich sind.

Ausschlaggebend sind die konkrete Beschaffenheit des betroffenen Gebäudes und dessen Umfeld. Bei Altbauten tritt oft auch das Problem des Zustandes und Alters der Dachdeckung ein.

Ein wichtiges Interesse ist nur dann zu berücksichtigen, wenn die Änderung an sich nicht der Verkehrsübung entspricht und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer betroffen sind. Ein wichtiges Interesse kann auch ein bloß wirtschaftliches Interesse sein. Dies wäre wohl bei einer Einsparung von Betriebskosten anzunehmen. Das wichtige Interesse des Wohnungseigentümers an der Änderung ist in Relation zur Inanspruchnahme der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu denen meist auch das Dach zu zählen ist und der damit auch für die übrigen Wohnungseigentümer entstehenden Einschränkung zu sehen.

Zusammenfassung

Insgesamt ist daher festzuhalten, dass dieses Thema in Zukunft immer aktueller wird und es sich daher empfiehlt, in den künftigen Wohnungseigentumsverträgen entsprechende Vorschriften für Gemeinschaftsanlagen vorzusehen. Damit ist die Möglichkeit der Errichtung einer Photovoltaikanlage von Beginn an gegeben – das Objekt ist zusätzlich attraktiv für zukünftige Eigentümer hinsichtlich der Möglichkeit der Installation einer derartigen Anlage. Zusätzlich kann bereits bei der Planung und Ausführung eines Neuobjektes eine spätere Implementierung einer Anlage berücksichtigt werden. Notwendige Leerverrohrungen, Dachdurchdringungen und Plätze für notwenige Wechselrichter können vorbereitet werden, damit ein späterer Wunsch nach Installation nicht an baulichen Details wird scheitern können.

Ist die Errichtung einer Anlage gewünscht und sehen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrages keine entsprechenden Regelungen vor, ist es empfehlenswert, sich mit gleichgesinnten Wohnungseigentümern zusammenzuschließen und im Idealfall einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen.

Für den Einzelnen ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nur sehr schwer zu erreichen. Ein Verfahren nach § 16 WEG, mit dem die Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzt werden kann, ist langwierig. Vor allem liegt zu dieser Frage noch keine Judikatur vor.

Auch die Frage der Verkehrsüblichkeit ist in der Judikatur noch nicht gelöst. Jedoch ist damit zu rechnen, dass Photovoltaikanlagen zukünftig so verbreitet sein werden, dass sie zum Stand der Technik gehören werden und somit selbstverständlich zur Ausstattung einer modernen Wohnung.

Damit die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumshäusern mit vernünftigem Aufwand möglich ist, wird es jedenfalls noch klärender Entscheidungen des Obersten Gerichthofes bedürfen. Von der Praxis ist es abhängig, wie leicht oder sc
hwer in Zukunft die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumshäusern möglich sein wird.

Errichtern von Wohnungseigentumsanlagen, die es zukünftigen Eigentümern anbieten können für Eigentumswohnungen Photovoltaikanlagen zu ermöglichen bzw. vielleicht sogar mit anzubieten, können bei den zu verkaufenden Wohnungen eine Steigerung der Attraktivität herbeiführen.

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Ist die Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) auf ein konkretes Bauprojekt einmal festgestellt, folgt die Frage nach möglichen Varianten der Sicherung des Erwerbers. Dies soll im Idealfall eine kostengünstige Variante sein, die keine gröberen Verzögerungen des Baufortschritts nach sich zieht. Welche Möglichkeiten das BTVG vorsieht und wie diese Sicherungsmittel angewendet werden können, soll dieser Artikel im Folgenden beleuchten.

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) wurde 1997 eingeführt und soll seitdem dem Schutz des Erwerbers von Wohn und Geschäftsräumen vor dem Verlust bereits geleisteter Vorauszahlungen für den Fall der Insolvenz des Bauträgers dienen. Durch den gesetzlich geregelten Schutz des Erwerbers, der vertraglich weitgehend zwingend ist, ist für den Bauträger erhöhte Aufmerksamkeit bei der Wahl und Durchführung der Abwicklungsmodalitäten geboten. Einerseits sieht das BTVG einen zwingenden Inhalt für die Vertragsgestaltung und Rücktrittsrechte des Erwerbers vor, andererseits bestehen mehrere Möglichkeiten zur Absicherung der Vorauszahlungen, aus denen gewählt werden kann. Hauptaugenmerk soll in diesem Beitrag auf die möglichen Sicherungsinstrumente zur Absicherung der Vorauszahlungen gelegt werden.

Umfang der Sicherung

Der Erwerber nach dem BTVG leistet nicht nur Vorauszahlungen auf den Kaufpreis, sondern üblicherweise auch Zahlungen für Steuern, Sonderausstattungswünsche, mit der Vertragserrichtung verbundene Kosten usw. Das BTVG dient allerdings nicht der Absicherung von Zahlungen für Abgaben, Steuern, Kosten der Vertragserrichtung und abwicklung. Zu sichern sind grundsätzlich Vorauszahlungen auf die zu erbringende Hauptleistung sowie, seit der Novelle 2008 nunmehr auch, das Entgelt für vom Bauträger angebotene oder vorgegebene Sonderoder Zusatzleistungen. Davon sind auch Entgeltbeträge umfasst, die an einen Professionisten oder die Gemeinde direkt zu bezahlen sind.

Sonderwünsche des Erwerbers

Immer wieder auftauchende Unklarheiten gibt es auch mit Sonderwünschen der Käufer. Durch die Novelle 2008 wurde klargestellt, dass die Sicherung auch auf Zahlungen für Sonderwünsche und Zusatzaufträge anzuwenden ist. Das bedeutet, dass immer dann, wenn der Bauträger Personen und Unternehmen angibt, die ausschließlich mit Sonderwünschen oder Zusatzaufträgen zu beauftragen sind, die Sicherung der Zahlungen im Bauträgervertrag vorzusehen ist. Die Sicherungspflicht entfällt also dann, wenn der Erwerber die Wahl des Professionisten über hat. Die Sicherungspflicht entfällt aber auch, wenn der geleistete Sonderwunsch erst nachÜbergabe des fertiggestellten Objekts bezahlt wird.

Sicherungsmöglichkeiten

Für die Sicherung der Vorauszahlung sieht das BTVG mehrere Möglichkeiten vor. Diese können, sofern es den Sicherungszweck nicht beeinträchtigt, auch kombiniert werden. Nachträglich können die vereinbarten Sicherungsmittel nur einvernehmlich geändert werden. Die Sicherungsmittel werden vom Gesetz eingeteilt in die schuldrechtliche Sicherung (§ 8), die grundbücherliche Sicherstellung auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan (§§ 9 und 10) und die pfandrechtliche Sicherung (§ 11). Im Folgenden sollen diese Sicherungsmittel näher dargestellt werden.

Schuldrechtliche Sicherung § 8

Die schuldrechtliche Sicherstellung soll Rückforderungsansprüche des Erwerbers sichern. Das kann durch die Einräumung einer Garantie oder einer Versicherung erfolgen. Eine Versicherung ist dann als geeignetes Mittel zur Sicherstellung anzusehen, wenn sie als Begünstigten den Erwerber ausweist und alle denkmöglichen Rückforderungsansprüche sichert. Bei der Garantie ist zu beachten, dass diese, wie bei Bankgarantien üblich, regelmäßig mit einer Befristung ausgestellt wird. Die Frist darf aber nicht kürzer bemessen sein, als die sich aus § 7 ergebende Sicherungsfrist. Eine Verlängerung über Verlangen des Erwerbers muss ausdrücklich möglich sein. Wie auch die Versicherung muss die Garantie unbedingt auf den Erwerber ausgestellt sein, um ein taugliches Sicherungsmittel darzustellen. In der Praxis kommt diese Form der Sicherung ausschließlich in Kombination mit anderen Sicherungsmitteln, beispielsweise zur Absicherung von Zahlungen für Sonderausstattungen, vor.

Grundbücherliche Sicherstellung § 9 und Zahlung nach Ratenplan § 10

Die grundbücherliche Sicherstellung in Kombination mit der Zahlung nach Ratenplan stellt in der Praxis wohl das beliebteste Sicherungsmodell dar. Anders als die übrigen Sicherungsmöglichkeiten stellt dieses Modell auf die Sicherung des vertraglichen Erfüllungsanspruchs und nicht die Sicherung des Rückforderungsanspruchs ab. Bei diesem Sicherungsmodell wird dem Erwerber mit dem Bauträgervertrag im Grundbuch die Sicherstellung der Erfüllung, beispielsweise durch Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs. 2 WEG, gewährt. Darüber hinaus muss der Bauträger die Lastenfreiheit der Liegenschaft bewerkstelligen oder dessen Herstellung in der Zukunft durch Vereinbarung mit Hypothekargläubigern sichern. In jedem Fall ist die Bestellung eines Treuhänders erforderlich. Je nach Art des zu erwerbenden Eigentums gibt es verschiedene Möglichkeiten der Sicherstellung. Diese sind beispielsweise bei Wohnungseigentum die Anmerkung gemäß § 40 Abs. 2 WEG, beim Baurecht etwa muss die entsprechende Einlage im Grundbuch vorhanden sein und die Sicherung des Eigentums an dieser Baurechtseinlage gewährleistet werden. Oftmals findet im Zuge der grundbücherlichen Sicherstellung bereits die Einverleibung schlichten Miteigentums an provisorischen Anteilen im Grundbuch statt. Damit sind aber in der Praxis leider immer auch Schwierigkeiten bei der dann nötigen grundbücherlichen Durchführung der Berichtigung entsprechend der tatsächlichen Anteile laut Gutachten verbunden.

Diese grundbücherliche Sicherstellung ist mit der Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 zu kombinieren. Dabei kann zwischen zwei Ratenplänen gewählt werden. Die Variante Ratenplan A erfordert zusätzlich eine Garantie oder Versicherung im Sinne des § 8, sofern der Erwerb zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erfolgt. Die jeweiligen Raten werden erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts fällig. Der Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts erfordert auch ein gewisses Maß an Mängelfreiheit. Wesentlich ist dabei immer die Wertrelation zwischen Wert des Baus und zu leistenden Beträgen. Zur Feststellung des Baufortschritts bedient sich der Treuhänder üblicherweise eines Sachverständigen. Dieser stellt dann die Erreichung der einzelnen Abschnitte fest, sodass mit dessen Bestätigung des Abschlusses eines Bauabschnitts die Fälligkeit der Rate eintritt.

Pfandrechtliche Sicherung § 11

Diese Form der Sicherstellung sichert Rückforderungsansprüche des Erwerbers in der Form, dass auf der Liegenschaft ein Pfandrecht zugunsten des Erwerbers oder des Treuhänders, für mehrere Erwerber, eingeräumt wird. Praktische Bedeutung konnte dieses Sicherungsmodell bisher nicht erlangen, was sicher auch auf die nicht unerhebliche Höhe der Eintragungsgebühr für Pfandrechte von 1,2 Prozent zurückzuführen ist. Auch diese Sicherungsvariante erfordert die Bestellung eines Treuhänders.

Das BTVG bietet unterschiedliche Möglichkeiten, den Erwerber abzusichern. In der Praxis erfreut sich das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung in Kombination mit der Auszahlung nach Ratenplan besonderer Beliebtheit. Die Kombination der einzelnen Sicherungsmittel ermöglicht in der Praxis die vertragliche Anpassung auf individuelle Begebenheiten.

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