Das Thema Photovoltaikanlagen und die damit im Zusammenhang stehenden Fragen werden immer aktueller. Es besteht immer öfters der Wunsch den eigenen Energiebedarf so gut wie möglich selbst abzudecken und allenfalls mit einem Überschuss Einnahmen zu erzielen. Dabei sind einerseits technische, andererseits rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die anzuwendenden rechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen sollen im Folgenden näher besprochen werden.
Allgemeines
Immer mehr Menschen würden gerne ihren eigenen Energiebedarf decken. Photovoltaikanlagen bieten die Möglichkeit „eigenen“ Strom zu erzeugen. Vor Errichtung einer entsprechenden Anlage sind – je nach Bundesland – viele technische und rechtliche Fragen zu klären. Rechtlich sind möglicherweise auch die Anzahl der Vertragspartner, die Vertragsdauer und die Kündigungsmöglichkeiten zu klären. Im Vorfeld ist auch die Haftung bei Schäden oder für sonstige Nachteile zu bestimmen.
Oftmals tauchen Fragen nach den rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen auf. Die Antworten sind meist für den errichtungswilligen Wohnungseigentümer unbefriedigend.
Photovoltaikanlagen als „Gemeinschaftsanlagen“ der Wohnungseigentumsgemeinschaft
In letzter Zeit wird das Thema der Errichtung einer Photovoltaikanlage für die Wohnungseigentumsgemeinschaft immer häufiger thematisiert. Eine Mehrzahl der Wohnungseigentümer ist dafür und einer oder zwei Wohnungseigentümer sind gegen die Errichtung einer derartigen Anlage.
Die Frage, ob eine Gemeinschaftsanlage auf dem Dach, das bei vielen Wohnungseigentumsanlagen einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt, errichtet werden darf, ist aus Sicht des Wohnungseigentumsgesetzes wohl als Frage der außerordentlichen Verwaltung zu beurteilen. Die maßgeblichen Bestimmungen zur Beantwortung dieser Frage sind in § 29 WEG geregelt und werden im Folgenden kurz näher erläutert.
Die außerordentliche Verwaltung umfasst Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, wie nützliche Verbesserungen, hinausgehen. Sind derartige Veränderungen geplant, so ist eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erforderlich, wobei jedenfalls die Mehrheit zustimmen muss.
Beschlüsse können wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit und fehlender Mehrheit angefochten werden. Darüber hinaus gibt es aber betreffend Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung weitere Aufhebungsgründe.
Wichtig ist, dass alle Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung benachrichtigt werden müssen. Wenn eine solche Benachrichtigung unterbleibt, verlängert sich die Frist für die Anfechtung des Beschlusses!
Die Überstimmten haben die Möglichkeit, bei Gericht die Aufhebung des Beschlusses zu verlangen. Das Gericht hat dann einen Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Maßnahme den antragstellenden Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigen würde (§ 29 Abs 2 Z 1 WEG) oder die Kosten der Veränderung nicht in der Rücklage gedeckt sind (§ 29 Abs 2 Z 2 WEG).
Vor allem der Aufhebung wegen Nicht-Deckung der Kosten in der Rücklage kann die errichtungswillige Mehrheit der Wohnungseigentümer entgegenwirken, indem beschlossen wird, dass die nicht gedeckten Kosten von den Errichtungswilligen getragen werden. Dies führt allerdings dazu, dass alle Miteigentümer von einer Anlage profitieren, an der sich nicht alle kostenmäßig beteiligt haben.
In der Regel gibt es in jeder Wohnungseigentumsanlage zumindest einen Eigentümer, der mit der Errichtung der Anlage nicht einverstanden ist und diese auch bei Gericht bekämpft. Nur Befürchtungen eines solchen Miteigentümers erfüllen die Voraussetzungen einer übermäßigen Beeinträchtigung nicht. Dennoch ist damit ein Aufwand verbunden, der die Errichtung einer Gemeinschaftsanlage in der Regel verhindern wird.
Photovoltaikanlagen einzelner Wohnungseigentümer
Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer für sich eine Photovoltaikanlage auf dem Dach errichten, so muss er dafür das Dach, das meist allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, verwenden. Für Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile sieht § 16 Abs 2 Z 2 WEG entsprechende Regelungen vor.
Danach wäre die schnellste Möglichkeit, die Einholung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Faktisch ist dies die schwierigste Variante. Mangels Zustimmung aller, muss der Wohnungseigentümer die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG erfüllen. Diese sehen vor, dass keine Schädigung des Hauses und auch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen eintreten dürfen. Dies ist vom Errichtungswilligen zu behaupten und zu beweisen. Alternativ kann auch der Nachweis erbracht werden, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder dem wichtigen Interesse dieses Wohnungseigentümers. Diese Voraussetzungen müssen nicht kumulativ gegeben sein. An dieser Stelle ist anzumerken, dass zu diesen Fragen, nämlich ob eine Photovoltaikanlage verkehrsüblich ist oder ein wichtiges Interesse eines Wohnungseigentümers darstellt, derzeit keinerlei Judikatur besteht.
Nicht jede nach den baurechtlichen Bestimmungen zulässige Änderung ist auch automatisch verkehrsüblich. Für die Verkehrsüblichkeit kommt es darauf an, ob es sich um eine mehr oder weniger selbstverständliche Versorgungseinrichtung moderner Wohnungen handelt oder ob hingegen Luxusbedürfnisse befriedigt werden sollen, die nicht verkehrsüblich sind.
Ausschlaggebend sind die konkrete Beschaffenheit des betroffenen Gebäudes und dessen Umfeld. Bei Altbauten tritt oft auch das Problem des Zustandes und Alters der Dachdeckung ein.
Ein wichtiges Interesse ist nur dann zu berücksichtigen, wenn die Änderung an sich nicht der Verkehrsübung entspricht und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer betroffen sind. Ein wichtiges Interesse kann auch ein bloß wirtschaftliches Interesse sein. Dies wäre wohl bei einer Einsparung von Betriebskosten anzunehmen. Das wichtige Interesse des Wohnungseigentümers an der Änderung ist in Relation zur Inanspruchnahme der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu denen meist auch das Dach zu zählen ist und der damit auch für die übrigen Wohnungseigentümer entstehenden Einschränkung zu sehen.
Zusammenfassung
Insgesamt ist daher festzuhalten, dass dieses Thema in Zukunft immer aktueller wird und es sich daher empfiehlt, in den künftigen Wohnungseigentumsverträgen entsprechende Vorschriften für Gemeinschaftsanlagen vorzusehen. Damit ist die Möglichkeit der Errichtung einer Photovoltaikanlage von Beginn an gegeben – das Objekt ist zusätzlich attraktiv für zukünftige Eigentümer hinsichtlich der Möglichkeit der Installation einer derartigen Anlage. Zusätzlich kann bereits bei der Planung und Ausführung eines Neuobjektes eine spätere Implementierung einer Anlage berücksichtigt werden. Notwendige Leerverrohrungen, Dachdurchdringungen und Plätze für notwenige Wechselrichter können vorbereitet werden, damit ein späterer Wunsch nach Installation nicht an baulichen Details wird scheitern können.
Ist die Errichtung einer Anlage gewünscht und sehen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrages keine entsprechenden Regelungen vor, ist es empfehlenswert, sich mit gleichgesinnten Wohnungseigentümern zusammenzuschließen und im Idealfall einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen.
Für den Einzelnen ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nur sehr schwer zu erreichen. Ein Verfahren nach § 16 WEG, mit dem die Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzt werden kann, ist langwierig. Vor allem liegt zu dieser Frage noch keine Judikatur vor.
Auch die Frage der Verkehrsüblichkeit ist in der Judikatur noch nicht gelöst. Jedoch ist damit zu rechnen, dass Photovoltaikanlagen zukünftig so verbreitet sein werden, dass sie zum Stand der Technik gehören werden und somit selbstverständlich zur Ausstattung einer modernen Wohnung.
Damit die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumshäusern mit vernünftigem Aufwand möglich ist, wird es jedenfalls noch klärender Entscheidungen des Obersten Gerichthofes bedürfen. Von der Praxis ist es abhängig, wie leicht oder sc
hwer in Zukunft die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumshäusern möglich sein wird.
Errichtern von Wohnungseigentumsanlagen, die es zukünftigen Eigentümern anbieten können für Eigentumswohnungen Photovoltaikanlagen zu ermöglichen bzw. vielleicht sogar mit anzubieten, können bei den zu verkaufenden Wohnungen eine Steigerung der Attraktivität herbeiführen.
