Altbauten in Wien zunehmend besser geschützt

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Mit der Novelle der Wiener Bauordnung 2023 (LGBl Nr. 37/2023), welche seit
14.12.2023 in Kraft ist, wurden Altbauten, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden,
noch mehr unter Schutz gestellt.

Schon mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl 25/2014) wurde für Eigentümer eine Dokumentationspflicht in Form der Führung eines Bauwerksbuches für Neubauten eingeführt. Eigentümer von Bauwerken waren bereits bisher nach § 129 Abs 2 Wr. BauO verpflichtet, regelmäßig Überprüfungen durchzuführen und den der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand der Bauwerke zu erhalten. Doch diese Überprüfungen mussten nicht dokumentiert und auch der Baubehörde nicht nachgewiesen werden.

Bauwerksbuch für Neubauten

Deshalb wurde mit der Bauordnungsnovelle 2014 in § 128a das Bauwerksbuch eingeführt. Eigentümer von neu errichteten und umgebauten Gebäuden mit mehr als 2 Hauptgeschoßen wurden verpflichtet, bis zur Fertigstellunganzeige ein Bauwerksbuch von einem Ziviltechniker oder einem Sachverständigen aus dem Bauwesen erstellen zu lassen. Im Bauwerksbuch sind nicht nur sämtliche Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen zu erfassen, sondern auch jene Bauteile anzuführen, die einer regelmäßigen Überprüfung bedürfen. Das sind insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung von Leben und Gesundheit von Menschen ausgehen kann. In weiterer Folge sind die laufenden Überprüfungen dieser Bauteile im Bauwerksbuch zu dokumentieren.

Das Bauwerksbuch musste der Baubehörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

Seit 14.12. 2023 ist für alle Neu-, Zu- und Umbauten ein Bauwerksbuch zu erstellen. Ausgenommen sind nur moch Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m².

Bauwerksbuch für Altbauten

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde diese Dokumentationspflicht auf bestehende Altbauten unabhängig von einem Umbau oder einer Sanierung ausgedehnt. Gemäß § 128a Abs 3 ist für alle Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden bis 31.12.2027 und für Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und 1.1.1945 errichtet wurden bis 31.12.2030 ein Bauwerksbuch zu erstellen.

Im Zuge der Erstellung des Bauwerksbuches ist eine erstmalige Überprüfung des Gebäudes durchzuführen.

Nun dürfen auch Baumeister neben Ziviltechnikern und Sachverständigen mit der Erstellung von Bauwerksbüchern und den regelmäßigen Überprüfungen der Bauwerke beauftragt werden.

Auch betreffend der Altbauten sind nur Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m² ausgenommen. Für bestehende Gebäude, die nach dem 1.1.1945 errichtet wurden, kann die Baubehörde im begründeten Anlassfall die Erstellung eines Bauwerksbuches innerhalb einer bestimmten Frist auftragen.

Im Bauwerksbuch sind nun zusätzlich das Datum der ersten Überprüfung und das Ergebnis dieser Überprüfung anzugeben. Es ist auch ein Verzeichnis der bei der jeweiligen Überprüfung festgestellten Baugebrechen und deren Sanierung anzuführen.

Bauwerksbuchdatenbank

Das Bauwerksbuch ist nun in elektronischer Form zu führen und in der Bauwerksbuchdatenbank(§ 128c Wr. BauO) zu registrieren. Die Baupolizei – MA 37 hat mit 1.7.2024 eine eigene Datenbank für die Erfassung der Bauwerksbücher eingerichtet. Bereits vorhandene, zu einem früheren Zeitpunkt erstellte Bauwerksbücher, sind in dieser Datenbank nach zu erfassen.

Es werden bei der Registrierung nicht die gesamten Bauwerksbücher hochgeladen, sondern nur das Datum der Erstellung des Bauwerksbuches, die Bestätigung des Erstellers des Bauwerksbuches und das Datum und die Bestätigung der ersten Überprüfung des jeweiligen Gebäudes. Auf Verlangen der Baubehörde ist dieser Einsicht in das (elektronische) Bauwerksbuch zu gewähren.

Instandhaltung erwünscht

Ziel dieser Überprüfungs- und Dokumentationspflicht bei Altbauten ist, den Eigentümern einen allfälligen Sanierungsbedarf bewusst zu machen und eine Instandhaltung zu erwirken, um eine Abbruchreife zu verhindern. Die stadtbildprägenden Altbauten sollen möglichst erhalten bleiben.

Herausforderung für Eigentümer

Da es gerade bei Gründerzeithäusern in der Praxis schwierig sein kann die Bau- und Benützungsbewilligungen aufzutreiben, weil die Bauakten selbst bei der Behörde nicht immer vollständig sind, sollte rechtzeitig mit der Erstellung eines Bauwerkbuches begonnen werden, um die gesetzliche Frist bis 31.12.2027 bzw. 31.12.2030 einhalten zu können.

Ist Wohnungseigentum begründet und trifft die Verpflichtung zur Erstellung des Bauwerksbuches die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte der Hausverwaltung ein entsprechender Auftrag erteilt werden.

Sabine Mantler-Pewal
Rechtsanwaltskanzlei Sabine Mantler-Pewal