Die Vergebührung von Bestandverträgen

Wohnungen oder Geschäftslokale werden regelmäßig in Bestand gegeben. Zahlreiche Personen (Mieter, Vermieter, Immobilienmakler, Rechtsanwälte, Steuerberater,…) stehen den Vertragsparteien oftmals zur Seite. Bekannt ist, dass der Bestandvertrag nach seinem Abschluss beim Finanzamt zu vergebühren ist. Aber wer ist dafür zuständig bzw. Verantwortlich und wie hat die Berechnung zu erfolgen?

Das Gebührengesetz regelt in § 33 Tarifpost 5, dass Bestandverträge der Gebührenpflicht unterliegen. Diese Gesetzesbestimmung legt außerdem fest, wie hoch die zu entrichtende Gebühr ist, wie sie berechnet wird und wer für deren Abfuhr an das Finanzamt zuständig ist.

Begriffsbestimmungen

Gebührenpflichtig sind Mietverträge, Pachtverträge, Leasingverträge oder sonstige Verträge, die jemandem den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen ein bestimmtes Entgelt einräumt. Das Gebührengesetz verweist zur Definition des Begriffs „Bestandvertrag“ auf die dem Zivilrecht zugrunde liegende Definition in §§ 1090ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Damit ein gebührenpflichtiger Bestandvertrag vorliegt muss dieser außerdem schriftlich vorliegen. Nur mündlich abgeschlossene Verträge unterliegen nicht der Gebührenpflicht gemäß § 33 Tarifpost 5 GebG.

Die Höhe der Gebühr bestimmt sich nach dem Wert der Gegenleistung. Im Allgemeinen beträgt sie 1%, beim Jagdpachtvertrag beträgt sie 2% von der Bemessungsgrundlage.

Als Bemessungsgrundlage für die Gebührenberechnung sind einmalige und wiederkehrende Leistungen heranzuziehen, wobei die wiederkehrenden Leistungen grundsätzlich mit der vertraglich vereinbarten Dauer zu multiplizieren sind. Eine einmalige Leistung ist dann hinzuzurechnen, genauso wie die Umsatzsteuer, sofern eine in Rechnung gestellt wird.

Einmalige Leistungen sind jene Leistungen, die nur einmal zu leisten sind. Dies sind zum Beispiel Investitionsablösen an den Bestandgeber.

Wiederkehrende Leistungen sind jene Leistungen, die vertraglich als regelmäßig zu bezahlende Beträge vereinbart wurden. Dies sind zum Beispiel  Miete und Betriebskosten.

Vertragsdauer und Bemessungsgrundlage

Wie bereits erwähnt errechnet sich die Gebühr aus der Leistung mal Vertragsdauer. Bei der Vertragsdauer sieht das Gesetz Unterschiede zwischen Gebäuden oder Gebäudeteilen, die Wohnzwecken dienen und jenen die das nicht tun vor.

Bei Verträgen mit unbestimmter Vertragslaufzeit wird das Dreifache des Jahreswertes herangezogen und der Gebührenbemessung zu Grunde gelegt. Das heißt bei unbefristeten Bestandverträgen beträgt die Gebühr 1% (außer bei Jagdpachten 2%) vom Dreifachen Jahreswert. Der Jahreswert ist beispielsweise der Bruttojahresmietzins, also inklusive aller monatlich an den Vermieter zu bezahlender Beträge.

Ist der Bestandvertrag auf eine bestimmte Vertragslaufzeit abgeschlossen worden, ist der Jahreswert mit der Anzahl der im Vertrag vorgesehenen Jahre, höchstens aber mit 18, zu multiplizieren.

Beispiel: Beträgt der monatliche Mietzins EUR 1.200,00 brutto und wurde der Vertrag auf 10 Jahre abgeschlossen, dann beträgt die Bemessungsgrundlage 1.200 mal 12, das sind 14.400. Der Jahreswert ist also 14.400. Zur Vereinfachung gehen wir davon aus, dass es keine einmalige Leistung gibt, die hinzukommt. Da der Vertragslaufzeit 10 Jahre beträgt, ist der Jahreswert mit 10 zu multiplizieren, also 14.400 mal 10, das sind 144.000. Somit ist die Bemessungsgrundlage 144.000. Von der Bemessungsgrundlage ist 1% zu berechnen, das sind 1.440. Dieser Betrag ist an das Finanzamt abzuführen.

Handelt es sich allerdings um ein Bestandobjekt, das überwiegend Wohnzwecken dient, darf auch bei längerer als 3-jähriger Vertragslaufzeit nur der dreifache Jahreswert herangezogen werden.  Handelt es sich bei dem im Beispiel angeführten Bestandobjekt um eine Wohnung, so ist der Jahreswert mit 3 anstelle von 10 zu multiplizieren.

Ausnahmen von der Gebührenpflicht

Von der Gebühr befreit sind:

  • Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert;
  • Urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge;
  • Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt;
  • Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungsbeitrages gemäß § 45 MRG begehrt wird.

Gebührenberechnung und Abfuhr

Wer von den am Vertragsabschluss beteiligten Personen ist eigentlich zur Berechnung und Abfuhr der Gebühr verpflichtet?

Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass die Gebühr vom Bestandgeber zu berechnen und an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel abzuführen ist. Diese Regel gilt auch dann, wenn im Bestandvertrag vereinbart wurde, dass der Bestandnehmer die Gebühr zu bezahlen hat. Es kann lediglich vereinbart werden, wer im Verhältnis Bestandgeber – Bestandnehmer die Gebühr zutragen hat. Vielfach ist in Bestandverträgen vorgesehen, dass der Bestandnehmer die Gebühr zu tragen hat. In diesem Fall wäre die Gebühr richtigerweise vom Bestandgeber selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen.  Der Bestandnehmer müsste die entrichtete Gebühr dem Bestandgeber ersetzen.

Der Vermieter, der verpflichtet ist, die Gebühr an das Finanzamt abzuführen, hat grundsätzlich eine Selbstberechnung vorzunehmen. Dabei ist wie folgt vorzugehen: Beim Finanzamt gibt es ein spezielles Formular, das auszufüllen ist und mit dem die sogenannte Anmeldung erfolgt. Dabei ist die Gebühr nach den oben dargestellten Grundsätzen selbst zu berechnen. Weiters ist die Gebühr an das Finanzamt unter Angabe von Finanzamts- und Steuernummer abzuführen. Zu beachten ist dabei immer, dass sowohl die Anmeldung als auch die Einzahlung bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld, das ist oft der Vertragsabschluss, zu erfolgen haben. Sämtliche Erklärungen sowie die Überweisung sind an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel zu leisten.

Auf den Vertragsurkunden und deren Kopien ist ein Vermerk über die Selbstberechnung anzubringen. Darin muss der Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung und die Unterschrift des Bestandgebers, der die Gebühr berechnet hat, vermerkt sein.

In der Praxis ist es oft so, dass der vertragserrichtende Rechtsanwalt oder die Hausverwaltung einen Auftrag erhält, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Ein Parteienvertreter im Sinne des Gebührengesetzes, das sind vor allem Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder, Immobilienmakler und Immobilienverwalter, werden die Gebühr auch nur dann selbst berechnen, wenn diese einen entsprechenden ausdrücklichen Auftrag dafür haben und zuvor die abzuführende Gebühr bei ihnen erlegt wurde. Im Fall der Selbstberechnung haften sie nämlich für deren Abfuhr.

Zur Gebührenanzeige sind grundsätzlich die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen und der Urkundenverfasser verpflichtet. Die Anzeigepflicht entfällt nur dann, wenn einer der Beteiligten zur Selbstberechnung verpflichtet oder berechtigt ist.

Um Unklarheiten zur vermeiden, empfiehlt es sich, bereits im Zuge des Vertragsabschlusses zu klären, wer die Selbstberechnung der Gebühr samt Überweisung innerhalb der gesetzlichen Frist durchführt.

Die Vergebührung von Bestandverträgen
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