Die Sicherung des Erwerbers nach dem BTVG

© Martin Kozcy

Ist die Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) auf ein konkretes Bauprojekt einmal festgestellt, folgt die Frage nach möglichen Varianten der Sicherung des Erwerbers. Dies soll im Idealfall eine kostengünstige Variante sein, die keine gröberen Verzögerungen des Baufortschritts nach sich zieht. Welche Möglichkeiten das BTVG vorsieht und wie diese Sicherungsmittel angewendet werden können, soll dieser Artikel im Folgenden beleuchten.

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) wurde 1997 eingeführt und soll seitdem dem Schutz des Erwerbers von Wohn und Geschäftsräumen vor dem Verlust bereits geleisteter Vorauszahlungen für den Fall der Insolvenz des Bauträgers dienen. Durch den gesetzlich geregelten Schutz des Erwerbers, der vertraglich weitgehend zwingend ist, ist für den Bauträger erhöhte Aufmerksamkeit bei der Wahl und Durchführung der Abwicklungsmodalitäten geboten. Einerseits sieht das BTVG einen zwingenden Inhalt für die Vertragsgestaltung und Rücktrittsrechte des Erwerbers vor, andererseits bestehen mehrere Möglichkeiten zur Absicherung der Vorauszahlungen, aus denen gewählt werden kann. Hauptaugenmerk soll in diesem Beitrag auf die möglichen Sicherungsinstrumente zur Absicherung der Vorauszahlungen gelegt werden.

Umfang der Sicherung

Der Erwerber nach dem BTVG leistet nicht nur Vorauszahlungen auf den Kaufpreis, sondern üblicherweise auch Zahlungen für Steuern, Sonderausstattungswünsche, mit der Vertragserrichtung verbundene Kosten usw. Das BTVG dient allerdings nicht der Absicherung von Zahlungen für Abgaben, Steuern, Kosten der Vertragserrichtung und abwicklung. Zu sichern sind grundsätzlich Vorauszahlungen auf die zu erbringende Hauptleistung sowie, seit der Novelle 2008 nunmehr auch, das Entgelt für vom Bauträger angebotene oder vorgegebene Sonderoder Zusatzleistungen. Davon sind auch Entgeltbeträge umfasst, die an einen Professionisten oder die Gemeinde direkt zu bezahlen sind.

Sonderwünsche des Erwerbers

Immer wieder auftauchende Unklarheiten gibt es auch mit Sonderwünschen der Käufer. Durch die Novelle 2008 wurde klargestellt, dass die Sicherung auch auf Zahlungen für Sonderwünsche und Zusatzaufträge anzuwenden ist. Das bedeutet, dass immer dann, wenn der Bauträger Personen und Unternehmen angibt, die ausschließlich mit Sonderwünschen oder Zusatzaufträgen zu beauftragen sind, die Sicherung der Zahlungen im Bauträgervertrag vorzusehen ist. Die Sicherungspflicht entfällt also dann, wenn der Erwerber die Wahl des Professionisten über hat. Die Sicherungspflicht entfällt aber auch, wenn der geleistete Sonderwunsch erst nachÜbergabe des fertiggestellten Objekts bezahlt wird.

Sicherungsmöglichkeiten

Für die Sicherung der Vorauszahlung sieht das BTVG mehrere Möglichkeiten vor. Diese können, sofern es den Sicherungszweck nicht beeinträchtigt, auch kombiniert werden. Nachträglich können die vereinbarten Sicherungsmittel nur einvernehmlich geändert werden. Die Sicherungsmittel werden vom Gesetz eingeteilt in die schuldrechtliche Sicherung (§ 8), die grundbücherliche Sicherstellung auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan (§§ 9 und 10) und die pfandrechtliche Sicherung (§ 11). Im Folgenden sollen diese Sicherungsmittel näher dargestellt werden.

Schuldrechtliche Sicherung § 8

Die schuldrechtliche Sicherstellung soll Rückforderungsansprüche des Erwerbers sichern. Das kann durch die Einräumung einer Garantie oder einer Versicherung erfolgen. Eine Versicherung ist dann als geeignetes Mittel zur Sicherstellung anzusehen, wenn sie als Begünstigten den Erwerber ausweist und alle denkmöglichen Rückforderungsansprüche sichert. Bei der Garantie ist zu beachten, dass diese, wie bei Bankgarantien üblich, regelmäßig mit einer Befristung ausgestellt wird. Die Frist darf aber nicht kürzer bemessen sein, als die sich aus § 7 ergebende Sicherungsfrist. Eine Verlängerung über Verlangen des Erwerbers muss ausdrücklich möglich sein. Wie auch die Versicherung muss die Garantie unbedingt auf den Erwerber ausgestellt sein, um ein taugliches Sicherungsmittel darzustellen. In der Praxis kommt diese Form der Sicherung ausschließlich in Kombination mit anderen Sicherungsmitteln, beispielsweise zur Absicherung von Zahlungen für Sonderausstattungen, vor.

Grundbücherliche Sicherstellung § 9 und Zahlung nach Ratenplan § 10

Die grundbücherliche Sicherstellung in Kombination mit der Zahlung nach Ratenplan stellt in der Praxis wohl das beliebteste Sicherungsmodell dar. Anders als die übrigen Sicherungsmöglichkeiten stellt dieses Modell auf die Sicherung des vertraglichen Erfüllungsanspruchs und nicht die Sicherung des Rückforderungsanspruchs ab. Bei diesem Sicherungsmodell wird dem Erwerber mit dem Bauträgervertrag im Grundbuch die Sicherstellung der Erfüllung, beispielsweise durch Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs. 2 WEG, gewährt. Darüber hinaus muss der Bauträger die Lastenfreiheit der Liegenschaft bewerkstelligen oder dessen Herstellung in der Zukunft durch Vereinbarung mit Hypothekargläubigern sichern. In jedem Fall ist die Bestellung eines Treuhänders erforderlich. Je nach Art des zu erwerbenden Eigentums gibt es verschiedene Möglichkeiten der Sicherstellung. Diese sind beispielsweise bei Wohnungseigentum die Anmerkung gemäß § 40 Abs. 2 WEG, beim Baurecht etwa muss die entsprechende Einlage im Grundbuch vorhanden sein und die Sicherung des Eigentums an dieser Baurechtseinlage gewährleistet werden. Oftmals findet im Zuge der grundbücherlichen Sicherstellung bereits die Einverleibung schlichten Miteigentums an provisorischen Anteilen im Grundbuch statt. Damit sind aber in der Praxis leider immer auch Schwierigkeiten bei der dann nötigen grundbücherlichen Durchführung der Berichtigung entsprechend der tatsächlichen Anteile laut Gutachten verbunden.

Diese grundbücherliche Sicherstellung ist mit der Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 zu kombinieren. Dabei kann zwischen zwei Ratenplänen gewählt werden. Die Variante Ratenplan A erfordert zusätzlich eine Garantie oder Versicherung im Sinne des § 8, sofern der Erwerb zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erfolgt. Die jeweiligen Raten werden erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts fällig. Der Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts erfordert auch ein gewisses Maß an Mängelfreiheit. Wesentlich ist dabei immer die Wertrelation zwischen Wert des Baus und zu leistenden Beträgen. Zur Feststellung des Baufortschritts bedient sich der Treuhänder üblicherweise eines Sachverständigen. Dieser stellt dann die Erreichung der einzelnen Abschnitte fest, sodass mit dessen Bestätigung des Abschlusses eines Bauabschnitts die Fälligkeit der Rate eintritt.

Pfandrechtliche Sicherung § 11

Diese Form der Sicherstellung sichert Rückforderungsansprüche des Erwerbers in der Form, dass auf der Liegenschaft ein Pfandrecht zugunsten des Erwerbers oder des Treuhänders, für mehrere Erwerber, eingeräumt wird. Praktische Bedeutung konnte dieses Sicherungsmodell bisher nicht erlangen, was sicher auch auf die nicht unerhebliche Höhe der Eintragungsgebühr für Pfandrechte von 1,2 Prozent zurückzuführen ist. Auch diese Sicherungsvariante erfordert die Bestellung eines Treuhänders.

Das BTVG bietet unterschiedliche Möglichkeiten, den Erwerber abzusichern. In der Praxis erfreut sich das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung in Kombination mit der Auszahlung nach Ratenplan besonderer Beliebtheit. Die Kombination der einzelnen Sicherungsmittel ermöglicht in der Praxis die vertragliche Anpassung auf individuelle Begebenheiten.

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