Wann und welche Kosten dürfen auf Mieter überwälzt werden? Diese Frage gilt es, vor allem auch hinsichtlich der Abrechnung von Liftbetriebskosten, zu beantworten. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach dazu Stellung genommen.
§ 24 MRG ist betitelt mit „Anteil an besonderen Aufwendungen“. Diese Gesetzesstelle hält ausdrücklich fest, dass der Personenaufzug eine Gemeinschaftsanlage darstellt, wenn „der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung dienende Anlage … zu benützen“. In seinem Absatz 2 konkretisiert § 24 MRG, dass die Gemeinschaftsanlage „allen Mietern zur Verfügung stehen“ muss.
Liegen diese Voraussetzungen vor, so dürfen die Betriebskosten auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden. Wann die Kriterien im konkreten Fall erfüllt sind, soll im Folgenden näher beleuchtet werden.
Begriff der Gemeinschaftsanlage
Um also die Kosten des Betriebes des Personenaufzuges auf die Mieter zu überwälzen, muss es sich um eine Gemeinschaftsanlage handeln.
Zuletzt wiederholte der OGH, dass es für die Beurteilung des Vorliegens einer Gemeinschaftsanlage wesentlich auf die getroffene Vereinbarung ankommt. Die Definition der Gemeinschaftsanlage selbst hat er abermals bestätigt. Danach liegt eine Gemeinschaftsanlage vor, wenn es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen. Es darf kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein oder die Benützung von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Betriebskosten hinausgehenden Entgelts abhängig gemacht werden.
Nach der Rechtsprechung liegt also eine Gemeinschaftsanlage dann vor, wenn es jedem Mieter rechtlich, also aufgrund einer Vereinbarung, freisteht, sie zu benützen.
Vereinbarung
Es kommt also auf die getroffene Vereinbarung an. Aus dem Erfordernis der Vereinbarung ergibt sich bereits, dass ein einseitiger Akt nicht ausreichend ist. Weder der Vermieter noch der Mieter kann einseitig die Nutzung ändern.
Die Vereinbarung muss mit sämtlichen Mietern abgeschlossen werden, die auch objektiv die Möglichkeit haben, den Personenaufzug sinnvoll zu benützen. Eine bloß theoretische Nutzungsmöglichkeit ist nicht ausreichend. Ein inhaltsleeres Benützungsrecht verpflichtet den Mieter nicht zur Beteiligung an den Betriebskosten. Das heißt, wenn sich ein Mieter, der aufgrund der Lage der Wohnung objektiv keine Benützungsmöglichkeit hat, dennoch vertraglich zur anteilsmäßigen Kostentragung verpflichtet, so ist eine derartige Vereinbarung unwirksam. Hingegen schadet es für das Bestehen einer Gemeinschaftsanlage nicht, wenn nur mit jenen Mietern Benützungsvereinbarungen abgeschlossen werden, für die eine sinnvolle Aufzugsbenützung in Betracht kommt. Die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage kann dadurch nicht beseitigt werden. Auch kann ein nutzungsberechtigter Mieter mit objektiver Nutzungsmöglichkeit durch einen freiwilligen Verzicht nichts am Bestehen der Gemeinschaftsanlage ändern.
Wurde allerdings eine Vereinbarung getroffen, die nur bestimmten Personen die Nutzung freistellt, beispielsweise weil diese sich an den Errichtungskosten beteiligt haben, liegt keine Gemeinschaftsanlage vor. Die Überwälzung der Betriebskosten auf sämtliche Mieter wäre diesfalls unzulässig.
„Schlüsselbetrieb“
Um eine Gemeinschaftsanlage handelt es sich jedenfalls nicht, wenn die Benützung der Aufzugsanlage nur mit Schlüssel durch einen eingeschränkten Mieterkreis möglich ist. Insgesamt kann gesagt werden, dass der sogenannte „Schlüsselbetrieb“ grundsätzlich eher zu der Annahme führt, dass eben keine Gemeinschaftsanlage vorliegt. Aber auch in diesem Fall muss die getroffene Vereinbarung genauestens geprüft werden. Hat beispielsweise jeder Mieter einen Schlüssel und ist jedem Mieter die Nutzung uneingeschränkt möglich, so ändert dies nichts am Charakter der Gemeinschaftsanlage.
Rechtsfolgen bei Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage
Liegt nun eine Gemeinschaftsanlage vor, so dürfen die Betriebskosten auf die zur Nutzung berechtigten Mieter überwälzt werden. Dies betrifft jedoch ausschließlich die Kosten des Betriebes. Die Aufteilung hat in entsprechender Anwendung der Verteilungsvorschriften des § 17 MRG zu erfolgen. Das heißt also, dass die Kosten am Gesamtbetrieb grundsätzlich, sofern keine anderslautende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mietern besteht, im Verhältnis der Nutzflächen zu verteilen sind. Da es vorkommen kann, dass nicht sämtliche Mieter auch Benützer sind, ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten des Personenaufzugs von den allgemeinen Hausbetriebskosten unterscheidet. Bei Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage sind die Kosten der Erhaltung des Personenaufzugs vom Vermieter aus der Hauptmietzinsreserve bzw. aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten.
Steht der Personenaufzug allerdings in Sondernutzung nur einiger Mieter, sind die Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung gemäß der getroffenen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft zu tragen. Den Vermieter trifft dann keine Erhaltungspflicht im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 MRG, welche aus den Mietzinseinnahmen zu bestreiten wäre.
Sind also nicht alle Mieter zur Tragung der Betriebskosten des Aufzugs verpflichtet, weil dieser eben in Sondernutzung nur Einiger steht, so kommt es zu unterschiedlichen Aufteilungsschlüsseln für allgemeine Betriebskosten und Liftbetriebskosten. Auch das gilt es zu berücksichtigen.
Nachträglicher Lifteinbau bei bestehenden Mietverträgen
Wird in einem Altbau mit bestehenden Mietverträgen, in dem bisher kein Personenaufzug vorhanden war, nachträglich ein solcher eingebaut, stellt sich die Frage, unter welchen Umständen eine Gemeinschaftanlage vorliegt.
Aufgrund des bisher Gesagten, kann eine Gemeinschaftsanlage nachträglich nur dann entstehen kann, wenn
- eine Vereinbarung mit sämtlichen Mietern, die den Personenaufzug sinnvoll nutzen können zustande kommt,
- von den Mietern für die Benützung nur die anteiligen Kosten des Betriebes zu tragen sind.
In bestehenden Altmietverträgen ist oft, sofern bisher kein Personenaufzug vorhanden war, im Mietvertrag keine Regelung hinsichtlich Benützung und Kostentragung allfälliger künftiger Personenaufzüge enthalten. Gelegentlich sind derartige Vereinbarungen in Formularmietverträgen enthalten, wurden aber von den Vertragsparteien zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung gar nicht berücksichtigt, weil eben kein Personenauszug vorhanden war.
Im Falle eines nachträglichen Lifteinbaus sind daher sämtliche Mietverträge auf allfällige getroffene Vereinbarungen zur Liftbenützung zu überprüfen. In den meisten Fällen wird allerdings die für eine Gemeinschaftsanlage geforderte Vereinbarung nicht, bzw. nicht wirksam, vorliegen.
In konsequenter Weiterführung der bestehenden Judikatur müsste man dann zu dem Ergebnis gelangen, dass, selbst wenn der Personenaufzug auf Kosten des Hauseigentümers errichtet wurde und sämtliche Mieter eine Nutzungsmöglichkeit erhalten, aufgrund des Fehlens einer Vereinbarung keine Gemeinschaftsanlage vorliegt.
Zusammenfassung und Schlussbemerkung
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es wesentlich auf die getroffene Vereinbarung ankommt. Dieser sollte daher besondere Aufmerksamkeit sowohl beim Abschluss, als auch bei der Dokumentation geschenkt werden. Es ist jedenfalls ratsam derartige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Inhaltlich sollte vor allem die Aufteilung und Tragung der Kosten sowie der Rechte und Pflichten genau geregelt werden. Nur so kann das Risiko von nachträglichen Unklarheiten bei der Verrechnung bereits im Vorfeld mi
nimiert werden.
Die obigen Ausführungen beziehen sich auf die derzeitige ständige Rechtsprechung. Der Vollständigkeit halber sei allerdings erwähnt, dass es bereits kritische Anmerkungen aus Anlass der Entscheidung OGH 14.5.2008, 5 Ob 287/07b zur Definition des Begriffs „Gemeinschaftsanlage“ gibt.
