Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt

Nach ständiger Rechtsprechung ist der änderungswillige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Zustimmung von sämtlichen Wohnungseigentümern zu geplanten Änderungen einzuholen, wenn auch nur die Möglichkeit der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer besteht (RIS-Justiz RS0083156). Keinesfalls ausreichend ist die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder der Hausverwaltung. Im Sinne dieser Rechtsprechung gibt es daher 2 Arten von Änderungen, die zu unterscheiden sind. Einerseits genehmigungsfreie und anderseits genehmigungspflichtige Änderungen.

Als genehmigungsfreie Änderungen wurden von der Rechtsprechung nur bagatellhafte Änderungen eingestuft, wie die Verfliesung einer Terrasse, die Anbringung eines Geschäftsschildes, die Veränderung einer nicht tragenden Innenwand (darf keine gemeinschaftlich genutzten Versorgungsleitungen enthalten), das Einschlagen von Nägeln und das Anbohren von Wänden, das Hinaushängen von Wäsche oder der Anschluss eines Ofens an einen vorhandenen Kamin. Weitergehende Änderungen werden von der Rechtsprechung bereits als genehmigungspflichtige Änderungen eingestuft. Dazu zählt zum Beispiel schon das Anbringen einer Satellitenantenne, Änderungen an den Fassadenfenstern, das Aufstellen eines Gartenhäuschens oder beispielsweise die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung für Kurzaufenthalte. Ob eine Änderung als genehmigungsfrei oder als genehmigungspflichtig einzustufen ist hängt immer vom Einzelfall ab. Bei geplanten Änderungen, sollte jeder Wohnungseigentümer jedoch grundsätzlich davon ausgehen, dass die Änderung genehmigungspflichtig ist und somit die Zustimmung von sämtlichen Wohnungseigentümern zur geplanten Änderung eingeholt werden muss.

Wenn die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zur geplanten Änderung verweigern, kann der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung durch den Außerstreitrichter ersetzen lassen, wenn die geplanten Änderungen die Voraussetzungen gemäß § 16 Abs. 2 WEG 2002 erfüllen. Solche Änderungen bleiben zwar genehmigungspflichtig, sind jedoch gemäß § 16 Abs. 2 WEG 2002 genehmigungsfähig. Genehmigungsfähige Änderungen sind somit ebenfalls rechtswidrig, solange nicht die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer oder eine Entscheidung des Außerstreitrichters, mit der die Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzt wird, vorliegt.

Auf die Voraussetzungen genehmigungsfähiger Änderungen werden wir an dieser Stelle nicht weiter eingehen sondern wir werden uns mit den Konsequenzen der fehlenden Zustimmung zu vorgenommenen jedoch genehmigungspflichtigen Änderungen auseinandersetzen.

Eigentumsfreiheitsklage

Jeder Wohnungseigentümer, der eigenmächtig, also ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, Änderungen vornimmt, kann nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg mittels Eigentumsfreiheitsklage auf Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands (sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen) verklagt werden (RIS-Justiz RS0083156).

Zur Prüfung der Berechtigung des Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens, muss der Streitrichter im Verfahren lediglich prüfen ob die vorgenommene Änderung genehmigungspflichtig war und ob die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur vorgenommenen Änderung eingeholt wurde (oder die Zustimmung durch den Außerstreitrichter ersetzte wurde). Die Genehmigungsfähigkeit einer Änderung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG 2002 ist nicht zu prüfen. Die Genehmigungsfähigkeit einer Änderung kann nur vom Außerstreitrichter in einem eigenen Verfahren geprüft werden. Wenn die Prüfung des Streitrichters ergibt, dass die Änderung genehmigungspflichtig war und die Zustimmung zur Änderung nicht eingeholt wurde, ist dem Wohnungseigentümer, der die Änderung eigenmächtig vorgenommen hat, mit Urteil die Beseitigung der Änderung und die Wiederherstellung des früheren Zustandes auf seine Kosten aufzutragen. Zusätzlich zu den Rückbaukosten hat der änderungswillige Wohnungseigentümer die Kosten seiner Rechtsvertretung zu bezahlen und dem Gegner die Kosten seiner Rechtsvertretung ersetzen. Daraus resultiert eine erhebliche Kostenbelastung des änderungswilligen Wohnungseigentümers.

Auch Im Falle genehmigungsfähiger Änderungen ist in diesem Sinne zu entscheiden, wenn dem Streitrichter nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung über die Eigentumsfreiheitsklage eine rechtskräftige Entscheidung des Außerstreitrichters , mit der die Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzt wurde, vorgelegt wird. Selbst wenn die Änderung vom Außerstreitrichter als genehmigungsfähig eingestuft wird und die Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Entscheidung des Außerstreitrichters ersetzt wird, wird eine solche Entscheidung in den meisten Fällen zu spät kommen, wenn der Antrag auf Ersetzung der Zustimmung durch den Außerstreitrichter erst nach Einbringung der Eigentumsfreiheitsklage gestellt wird. Im schlimmsten Fall wird der Wohnungseigentümer daher im Verfahren über die Eigentumsfreiheitsklage rechtskräftig zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands verurteilt und erhält Monate später die Entscheidung des Außerstreitrichters, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Änderung ersetzt wird. Auch in diesem Fall hat der änderungswillige Wohnungseigentümer sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Eigentumsfreiheitsklage zu tragen!

Sofern sich ein änderungswilliger Wohnungseigentümer in der Situation befindet, dass das Verfahren über die Eigentumsfreiheitsklage und das Verfahren auf Ersetzung der Zustimmung der Wohnungseigentümer parallel laufen, bleibt ihm nur die Möglichkeit, im Verfahren über die Eigentumsfreiheitsklage einen Antrag auf Unterbrechung des Verfahrens gemäß § 190 ZPO bis zur Entscheidung im Verfahren auf Ersetzung der Zustimmung der Wohnungseigentümer zu stellen. Sofern diesem Antrag stattgegeben wird und das Verfahren über die Eigentumsfreiheitsklage unterbrochen wird, ist sichergestellt, dass vor Entscheidung über die Eigentumsfreiheitsklage, die Entscheidung über die Ersetzung der Zustimmung der Wohnungseigentümer abgewartet wird. Sofern der Außerstreitrichter die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Änderung ersetzt, ist auch die Eigentumsfreiheitsklage gegen den änderungswilligen Wohnungseigentümer abzuweisen. Es besteht für den änderungswilligen Wohnungseigentümer allerdings kein Anspruch auf Unterbrechung des Verfahrens über die Eigentumsfreiheitsklage. Es wird auch die Meinung vertreten, dass § 190 ZPO Mangels Präjudizialität in diesem Fall keine Anwendung findet.

Schlusswort

Sofern ein änderungswilliger Wohnungseigentümer Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt plant, ist im Zweifel anzunehmen, dass es ich bei den Änderungen um genehmigungspflichtige Änderungen handelt. Bei genehmigungspflichtigen Änderungen ist vor Beginn der Arbeiten in jedem Fall vorher die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einzuholen, sofern sich der änderungswillige Wohnungseigentümer nicht der Gefahr aussetzen will, dass ihm später die Beseitigung der Änderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf seine Kosten aufgetragen wird.

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Sie wollen eine Liegenschaft kaufen? Sie brauchen aus anderen Gründen möglichst rasch und einfach Informationen zu einer bestimmten Liegenschaft, Wohnung oder zu einem Gebäude? Es gibt bereits zahlreiche Internetseiten die großteils unentgeltlich liegenschaftsrelevante Informationen einer breiten Masse per Mausklick zugänglich machen. Bei der Informationsflut im Internet stellt sich aber natürlich die Frage, auf welchen Seiten die begehrten Informationen zu finden sind. Um Ihnen die Suche so leicht als möglich zu gestalten habe ich einen kurzen Praxisleitfaden zu diesem Thema erstellt. Ich wünsche Ihnen viel Spaß auf Ihrer ganz persönlichen Liegenschaftsschatzsuche.

Grundstücksdatenbank

Grundbuchauszüge sind mittlerweile über zahlreiche Online-Anbieter entgeltpflichtig erhältlich. Eine Auswahl dieser Online-Anbieter finden Sie mit Hilfe von Internetsuchdiensten unter Eingabe der Suchparameter “Online Grundbuchauszug“. Selbstverständlich können Sie Grundbuchauszüge auch über Ihren Rechtsanwalt oder Notar anfordern.

Seit dem Jahr 2006 werden sämtliche Urkunden, die Grundlage einer Grundbuchseintragung sind, im Urkundenarchiv der Justiz elektronisch gespeichert. Elektronisch gespeicherte Urkunden, wie zum Beispiel ein Kaufvertrag beim Kauf einer Liegenschaft,  können ebenfalls über die oben erwähnten Online-Anbieter abgefragt werden. Elektronisch nicht gespeicherte Urkunden können nach wie vor nur beim Grundbuch des Bezirksgerichtes eingesehen werden, in dessen Sprengel die betroffene Liegenschaft gelegen ist.

Grundsätzlich können Sie auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches vertrauen. Ich möchte Sie aber darauf aufmerksam machen, dass dieser Grundsatz nicht für alle Eintragungen im Grundbuch gilt, und insbesondere auf nachstehende Ausnahmen hinweisen.

Im A1-Blatt eines Grundbuchauszuges finden Sie neben der Grundstücksnummer auch das Flächenausmaß und einen Nutzungshinweis. Auf die Richtigkeit des im Grundbuch angegebenen Flächenausmaßes eines Grundstückes können Sie nur vertrauen wenn es im Grenzkataster (gekennzeichnet durch ein “G“ neben der Grundstücksnummer) eingetragen ist.  Sobald ein Grundstück im Grenzkataster eingetragen ist, sind die Grenzen des Grundstückes und somit das Flächenausmaß verbindlich festgestellt. Der ebenfalls im A1-Blatt zu findende Nutzungshinweis ist nicht mit der Flächenwidmung des Grundstückes zu verwechseln. Verbindliche Auskünfte zur Flächenwidmung eines Grundstückes kann nur die Verwaltung  der Gemeinde erteilen, in dessen Sprengel das Grundstück gelegen ist. Rechtlich unverbindlich kann die Flächenwidmung auch über Online-Dienste der Länder abgefragt werden (dazu kommen wir weiter unten noch im Detail).

Liegenschaftskontaminierung

Verdachtsflächenkataster

Das Umweltbundesamt führt ein Kataster von Liegenschaften, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung ausreichend begründet ist (Verdachtsflächenkataster). Es darf keinesfalls der Umkehrschluss gezogen werden, dass Liegenschaften die nicht im Verdachtsflächenkataster eingetragen sind, frei von Kontaminierungen sind. Auch wenn eine Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster eingetragen ist, kann sie (erheblich) kontaminiert sein. Die Erfassung einer Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster ist allerdings ein guter Grund von einer Kontaminierung der Liegenschaft auszugehen. Die tatsächliche Kontaminierung ist in diesem Fall durch Bodenuntersuchungen abzuklären.

Das Verdachtsflächenkataster kann unter http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/vfka/ abgerufen werden.

Altlastenatlas

Neben dem Verdachtsflächenkataster führt das Umweltbundesamt den Altlastenatlas. Sobald bei Verdachtsflächen durch Untersuchungen festgestellt wurde, dass von ihnen tatsächlich eine erhebliche Umweltgefährdung ausgeht, werden diese in den Altlastenatlas aufgenommen. Im Altlastenatlas gibt es zusätzlich eine Beschreibung der Altlasten und eine grobe Gefahreneinschätzung der Altlasten.

Der Altlastenatlas kann unter http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/verzeichnisse/ abgerufen werden.

Denkmalschutz

Gemäß Denkmalschutzgesetz ist die Unterschutzstellung von unbeweglichen Gegenständen im Grundbuch von Amts wegen ersichtlich zu machen. In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass die Unterschutzstellung eines unbeweglichen Gegenstandes –aus welchen Gründen immer- im Grundbuch nicht ersichtlich gemacht wird. Um sich hier Sicherheit zu verschaffen kann auf der Internetseite des Bundesdenkmalamtes eine (rechtlich nicht verbindliche) Liste sämtlicher unter Denkmalschutz stehender unbeweglichen Gegenstände unter http://www.bda.at/downloads (Denkmalverzeichnis) abgerufen werden

Geoinformationssystem der Länder

Jedes Bundesland verfügt über ein Geoinformationssystem (GIS). Die im GIS zur Verfügung gestellten (rechtlich nicht verbindlichen) Informationen sind von Bundesland zu Bundesland äußerst verschieden. Mit Abstand die meisten Informationen stellt das Bundesland Wien Online zur Verfügung. Die Informationen reichen von Flächenwidmung, Wasserbuch, Naturdenkmäler (z.B. unter Schutz stehende Bäume), Gefahrenzonen, über Bebauungsvorschriften/Bebauungspläne bis hin zu architektonischen Daten von Gebäuden (z.B. Architekt und Errichtungsjahr). Letztere beide Informationen sind über das Online-GIS nur in Wien abfragbar. Alle GIS haben gemeinsam dass die Handhabung sehr gewöhnungsbedürftig ist. Mit ein bisschen Geduld können über diese tollen Tools aber eine Vielzahl von Informationen ganz einfach von Ihrem Schreibtisch zu Hause abgefragt werden.  Die Internetseiten sämtlicher Bundesländer können über eine Gemeinschaftsseite der Länder (http://www.geoland.at/) von der man auf die GIS-Seiten der einzelnen Bundesländer weitergeleitet wird oder direkt über die GIS-Seiten der Bundesländer unter

http://geodaten.bgld.gv.at/de/home.html für Burgenland, www.kagis.ktn.gv.at/ für Kärnten, http://atlas.noe.gv.at für Niederösterreich, http://doris.ooe.gv.at/ für Oberösterreich, http://www.salzburg.gv.at/sagis/ für Salzburg, http://www.gis.steiermark.at/ für Steiermark, www.tirol.gv.at/tiris für Tirol, http://vogis.cnv.at/ für Vorarlberg und http://www.wien.gv.at/viennagis/ für Wien abgerufen werden.

Bebauungsvorschriften beziehungsweise Bebauungspläne können teilweise auch über die Internetseiten der Gemeinden, in denen die fragliche Liegenschaft gelegen ist, abgefragt werden.  Eine Liste dieser Gemeinden gibt es leider nicht. Es lohnt sich jedenfalls einen Blick auf die Internetseite der Gemeinde zu werfen um möglicherweise auch dort weitere liegenschaftsrelevante Daten in Erfahrung zu bringen.

Luftbilder

Auch Luftbilder können unter den GIS-Seiten abgerufen werden. Teilweise ist die Qualität der Luftbilder von kommerziellen Internetanbietern aber besser und variantenreicher (z.B. Birds Eye View). Besonders empfehlenswert sind folgende Seiten:  http://www.falk.de/, http://www.bing.com/maps/ und http://maps.google.at/

Vermietung

Sie interessieren sich für eine Wohnung zum Zweck der Vermietung? Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, brauchen Sie in diesem Fall insbesondere Informationen, die Rückschlüsse auf die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) und damit die Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarungen zulassen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist das Alter des Gebäudes, da die Anwendbarkeit des MRG wesentlich von diesem Umstand abhängt (nähere Informationen dazu erfragen Sie bitte bei Ihrem Rechtsanwalt). Informationen zum Alter des Gebäudes können derzeit Online nur in Wien über http://www.wien.gv.at/kulturportal/public/ abgefragt werden.

Schlusswort

Bei Nutzung  all der genannten Möglichkeiten können Sie Online eine Vielzahl von relevanten Informationen (großteils kostenlos) über jegliche Liegenschaft in Österreich in Erfahrung bringen. Viel Spaß dabei!

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Im Fachartikel „Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum“ wurde über das gesetzliche Verbot der Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Folgen des Verstoßes gegen dieses Verbot – insbesondere die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung – aufgeklärt. In diesem Fachartikel sollen Ihnen nun die Möglichkeiten der Sanierung der unangenehmen Folgen bei gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung näher gebracht werden. Weiterführende Informationen zur Definition der „allgemeinen Teile“ und der Folgen der gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung bitte ich Sie daher dem letzten Fachartikel Artikel zu diesem Thema zu entnehmen, da diese Themen in diesem Artikel nicht mehr im Detail behandelt werden.

Die rechtlichen Möglichkeiten des einzelnen Miteigentümers:

Die Folgen der gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung sind für die Miteigentümer einer von Wohnungseigentumsnichtigkeit betroffenen Liegenschaft, wie bereits im oben erwähnten Fachartikel „Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum“ dargelegt, umfangreich und unangenehm. Es stellt sich somit die Frage was der einzelne Miteigentümer einer solchen Liegenschaft gegen die gesetzwidrige Nutzwertfestsetzung unternehmen kann, wenn sich die Gesamtheit der Miteigentümer der betroffenen Liegenschaft nicht auf ein einvernehmliches Vorgehen zur Behebung des Mangels einigt.

Der Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte:

Wenn das Nutzwertgutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt (kurz „gesetzwidrige Nutzwertfestsetzung“) hat das Gericht über Antrag auch nur eines einzelnen Miteigentümers (oder Wohnungseigentumsbewerbers) die Nutzwerte mittels eines Beschlussesjederzeit neu festzusetzten (§ 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 iVm § 10 Abs 1 WEG 2002).  Ziel des Antrages ist selbstverständlich eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte durch das Gericht. Dies geschieht im Fall der gesetzwidrigen Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen (Beispiel: Begründung von Wohnungseigentum an einer Hausbesorgerwohnung (gewillkürter allgemeiner Teil) oder einem Heizraum (notwendiger allgemeiner Teil)) grundsätzlich durch Ausscheiden der Nutzwerte des Wohnungseigentumsobjektes, mit dem die ausschließliche Nutzung allgemeiner Teile verbunden ist, aus der Nutzwertberechnung.

Durch das Ausscheiden dieser Nutzwerte aus der Nutzwertberechnung kommt es allerdings zu einer Veränderung des Gesamtnutzwertes der Liegenschaft. Dies führt wiederum zu dem unvermeidbaren Problem, dass die sogenannten „Mindestanteile“, also jene zu Gunsten der einzelnen Miteigentümern der Liegenschaft im Grundbuch einverleibten Miteigentumsanteile, mit denen Wohnungseigentum an bestimmten Wohnungseigentumsobjekten verbunden ist, durch die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht mehr mit dem neuen Nutzwert des ihnen zugeordneten Wohnungseigentumsobjektes übereinstimmen.

Beispiel: Ein Haus mit 10 Wohnungen. Der Gesamtnutzwert der Wohnungseigentumsobjekte ist 1000. Jedes Einzelne der 10 Wohnungseigentumsobjekte hat einen  Nutzwert von 100. Im Grundbuch ist zu Gunsten jedes Miteigentümers somit entsprechend ein Miteigentumsanteil (Mindestanteil) von 100/1000 einverleibt. Es stellt sich heraus, dass eines der 10 Wohnungseigentumsobjekte ein Heizraum ist an dem Wohnungseigentum nicht begründet werden kann. Über Antrag eines Miteigentümers werden die Nutzwerte durch das Gericht neu festgesetzt und der Heizraum als notwendiger allgemeiner Teil aus der Nutzwertberechnung herausgenommen. Mit der Neufestsetzung der Nutzwerte existieren somit nur mehr 9 (anstatt der vormals 10) Wohnungseigentumsobjekte mit einem Nutzwert von jeweils 100 und einem Gesamtnutzwert von 900. Dies hat zur Folge, dass der Miteigentumsanteil (Mindestanteil) der Miteigentümer (100/1000) im Grundbuch nicht mehr mit dem neu festgesetzten Nutzwert des mit dem Mindestanteil verbunden Wohnungseigentumsobjektes (100/900) übereinstimmt. Die Miteigentumsanteile der verbleibenden 9 Miteigentümer sind somit im Grundbuch von 100/1000 auf 90/1000 zu ändern. Der Miteigentumsanteil des Miteigentümers der mit dem Heizraum verbunden war ist zu löschen.

An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass im Falle der Begründung von Wohnungseigentum an gewillkürten (!) allgemeinen Teilen im Rahmen der Neufestsetzung der Nutzwerte auch die Umwidmung der dem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten gewillkürten allgemeinen Teile denkbar wäre (zum Beispiel die Umwidmung einer Hausbesorgerwohnung in eine „normale“ Wohnung). In diesem Fall kommt es vermutlich zu keiner (oder nur einer geringfügigen) Verschiebung der Nutzwerte sondern nur zu einer Umwidmung der betroffenen gewillkürten allgemeinen Teile. Die Anpassung der Miteigentumsanteile an die neuen Nutzwerte wird in diesem Fall regelmäßig nach § 136 Abs 1 GBG möglich sein (dazu im Detail noch gleich im übernächsten Kapitel).

Die Notwendigkeit der Anpassung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) an die neuen Nutzwerte:

Zur Sanierung der Wohnungseigentumsnichtigkeit sind im Anschluss an die rechtskräftige beschlussmäßige Nutzwertneufestsetzung daher zusätzlich im Grundbuch die einzelnen Miteigentumsanteile (Mindestanteile) an die neuen Nutzwerte anzupassen. Solange die Miteigentümer nicht über die erforderlichen Miteigentumsanteile (Mindestanteil) verfügen,  können sie kein Wohnungseigentum erwerben, was wiederum die Nichtigkeit des Wohnungseigentumsvertrages und in weiterer Folge die Nichtigkeit der darauf beruhenden

Verbücherung des Wohnungseigentums nach sich zieht (RIS-Justiz RS0114510). Trotz der rechtskräftigen Neufestsetzung der Nutzwerte durch das Gericht bleibt es somit bis zur Anpassung des Grundbuchstandes an die neuen Nutzwerte bei der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung, da die Neufestsetzung der Nutzwerte keine unmittelbare Eigentumsveränderung insbesondere keine Änderung der Anteilsverhältnisse der Mit- bzw. Wohnungseigentümer bewirkt (5 Ob 261/07d).

Auch die auf Grund der Neufestsetzung der Nutzwerte notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch kann nicht auf Grundlage des Beschlusses über die Neufestsetzung der Nutzwerte erfolgen. Die Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch erfordert bei Nichtanwendbarkeit des § 136 Abs 1 GBG (dazu im Detail noch gleich im nächsten Kapitel) zusätzlich einen eigenen Titel. Darin hat der einzelne Miteigentümer bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer zu übertragen, es müssen Aufsandungserklärungen vorliegen und ein Rechtsgrund angegeben werden (RIS-Justiz RS0106054; RIS-Justiz RS 0123506). Erst nach Durchführung der Berichtigung im Grundbuch ist die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung saniert.

Grundbuchsberichtigung gemäß § 136 GBG:

Sofern auf Grund der Neufestsetzung von Nutzwerten die Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch geändert werden müssen, kann dies (bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum) gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 über Antrag eines einzelnen betroffenen Miteigentümers durch Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG geschehen, wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 Prozent führt. In diesem Ausnahmefall ist kein zusätzlicher eigener Titel für die notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch – wie oben dargestellt – notwendig.

Bei der Beurteilung, ob diese 10 Prozent Grenze überschritten wird, kommt es auf das Ausmaß der Anteilsveränderung im Verhältnis zum betreffenden Anteil und nicht auf das Ausmaß der Veränderung im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft an. Bei Überschreiten dieser Grenze scheidet ein Vorgehen nach § 136 Abs 1 GBG aus (RIS-Justiz RS 0124537) und bedarf es für die Berichtigung im Grundbuch eines zusätzlichen eigenen Titels. Ein solcher Titel kann mangels Parteieneinigung nur durch ein weiteres Gerichtsverfahren erwirkt werden (dazu im Detail noch gleich im nächsten Kapitel).

In der Mehrheit der Fälle gesetzwidriger Wohnungseigentumsbegründung an allgemeinen Teilen wird man wegen Überschreitung der 10 Prozent Grenze von diesem Recht nicht
Gebrauch machen können. Für die übernommenen Miteigentumsanteile ist mangels (üblicherweise anlässlich der Wohnungseigentumsbegründung) vereinbarter Unentgeltlichkeit jedoch eine angemessenes Entgelt zu entrichten (§ 10 Abs 4 WEG 2002). Der Anspruch auf Entrichtung eines Wertausgleichs im Zusammenhang mit Anteilsänderungen, die durch eine Neufestsetzung der Nutzwerte notwendig werden, sind mangels Einigung im streitigen Rechtsweg geltend zu machen (5 Ob 92/89; 5 Ob 109/03w). Das Recht zur Berichtigung gemäß § 136 Abs 1 GBG wird dadurch nicht beeinträchtigt und die Berichtigung kann auch bei Geltendmachung eines Entgelts noch vor gerichtlicher Entscheidung über das Entgelt durchgeführt werden.

Übertragungsanspruch gemäß § 10 Abs 4 WEG 2002:

Liegt kein Ausnahmefall gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 vor, muss der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebende Übertragungsanspruch (für den § 10 Abs 4 WEG 2002 die gesetzliche Grundlage schafft) im Rechtsweg durchgesetzt werden (RIS-Justiz RS0106055). Das in diesem Verfahren ergehende rechtskräftige Urteil bildet sodann die Grundlage für die notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch. Auch in diesem Fall ist ein Wertausgleich für die übernommenen Miteigentumsanteile zu leisten (das dazu im vorhergehenden Kapitel erwähnte gilt hier sinngemäß).

Schlusswort:

Der Weg zur Sanierung der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung ist ein beschwerlicher und insbesondere bei Fehlen der Voraussetzungen für die Berichtigung gemäß § 136 Abs 1 GBG auch ein äußerst langwieriger Weg, da zur Berichtigung des Grundbuchstandes nicht nur ein (außerstreitiges) Verfahren zu Neufestsetzung der Nutzwerte, sondern auch ein (streitiges) Verfahren auf Übertragung der notwendigen Miteigentumsanteile geführt werden muss.

Bis zur gewünschten Berichtigung im Grundbuch können somit schon mal leicht 5 bis 10 Jahre vergehen und erhebliche Kosten entstehen. In Anbetracht der erheblichen Schwierigkeiten die eine solche Sanierung der Nichtigkeit von Wohnungseigentum mit sich bringt, wäre eine Neuregelung durch den Gesetzgeber wünschenswert. Erfreulich ist allerdings die Tendenz der höchstgerichtlichen Judikatur die Begründung bzw. Erhaltung des zugesagten Wohnungseigentums mit Ausschöpfung aller rechtlichen Möglichkeiten zu sichern, auch wenn dies im Einzelfall bedeuten mag ,dass ein einzelner Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil zum Wohl der restlichen Miteigentümer preisgeben muss (5 Ob 109/03w).

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Aus Spargründen verzichten die meisten Erwerber von Bauträgervertragsobjekten bei den Vertragsverhandlungen auf die Beiziehung einer in Bausachen sachverständigen Person und legen dem Bauträgervertrag – mehr oder weniger ungeprüft – die vom Bauträger zur Verfügung gestellten Pläne samt Bau- und Ausstattungsbeschreibung (in Folge kurz „BAB“) zu Gründe. Dieses Spardenken kann am Ende des Tages jedoch zu erheblichen unerwarteten Mehrkosten beim Erwerber führen.

Der Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, des Baurechtes, des Bestandrechtes oder eines sonstigen Nutzungsrechtes (einschließlich Leasings) an noch zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs 1 BTVG). Potentielle Erwerber solcher Liegenschaftsobjekte erhalten eigentlich immer einen von der Rechtsvertretung des Bauträgers erstellten Bauträgervertragsentwurf der die Auszahlung des Kaufpreises gemäß Ratenplan (siehe dazu im Detail weiter unten) vorsieht. Diesen Vertragsentwürfen ist ebenfalls gemein, dass der Erwerber sämtliche Kosten der Vertragserrichtung zu zahlen hat, obwohl der Verfasser des Bauvertragsentwurfes ausschließlich nach Wahl des Bauträgers beauftragt wurde, und dass der Vertragserrichter auch die Rolle des gemäß § 12 BTVG zu bestellenden Treuhänders übernehmen wird. Gleichzeitig oder oft auch schon vorher erhält der Erwerber den Plan und die BAB zum Liegenschaftsobjekt seiner Begierde.

Die Kostenfalle

Da der Erwerber ja schon mit den Kosten der Vertragserrichtung belastet ist, ist er sehr oft geneigt weitere Kosten für seine eigene Rechtsvertretung zur Prüfung des Vertragsentwurfes zu vermeiden. Der Vertragsverfasser und Treuhänder ist zwar gesetzlich verpflichtet, den rechtsanwaltlich nicht vertretenen Erwerber über die wesentlichen Vertragspunkte des Bauträgervertrages in rechtlicher Hinsicht aufzuklären und zu belehren (§ 9 Abs 1 RAO und § 12 Abs 3 BTVG). Diese Aufklärungspflicht umfasst jedoch nicht auch die Pflicht dem Erwerber für ihn günstigere Bestimmungen vorzuschlagen oder sogar den Vertrag zu seinen Gunsten zu verhandeln oder ihn eben darauf hinzuweisen, die BAB von einer bausachverständigen Person prüfen zu lassen. Wie gesagt scheuen viele Erwerber die zusätzlichen Kosten für ihre eigene Rechtsvertretung, die einen Erwerber im Normallfall auch auf die Notwendigkeit der technischen Prüfung der BAB hinweist.

Noch viel mehr Erwerber aber scheuen die zusätzlichen Kosten für die Beiziehung einer bausachverständigen Person. Dies teilweise sogar trotz ausdrücklichem Anraten ihres eigenen Rechtsvertreters. Dieses Verhalten kann zu erheblichen Mehrkosten, die die Kostenersparnis einer anfänglich unterlassenen Beratung auch erheblich übersteigen können, auf Seiten des Erwerbers führen.

Der Ratenplan und die BAB

Der Ratenplan (§ 10 BTVG) sieht vor, dass die Auszahlung von Kaufpreisraten erst erfolgen darf, wenn der Abschluss der im BTVG festgelegten Bauabschnitte durch einen (vereinfacht gesprochen) unabhängigen Bausachverständigen bestätigt wurde. Die Bauabschnitte gliedern sich in (i) Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung, (ii) Fertigstellung des Rohbaues und Daches, (iii) Fertigstellung der Rohinstallationen, (iv) Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung (v) Bezugsfertigstellung und (vi) Fertigstellung der Gesamtanlage.

Der Ratenplan selbst sagt jedoch nichts über die Qualität und die Art der zu verwendenden Materialien aus, er gibt keine Auskunft über die Farbe und Oberflächenbeschaffenheit von Fließen oder Bodenbelägen, ob das Liegenschaftsobjekt mit einer Klimaanlage, einer Fußbodenheizung, einer zentralen Staubsaugeranlage, mit motorgetriebenen Außenjalousien oder Ähnlichem ausgestattet sein soll, um was für eine Klimaanlage es sich handeln soll, welche Leistung die Klimaanlage aufweisen muss, damit sie ausreichend Kühlung erzeugen kann oder ob die Fußbodenheizung über einen oder mehrere separat steuerbare Kreisläufe betrieben werden können soll? Diese Liste ließe sich an dieser Stelle noch beliebig lang fortsetzten.

Der Ratenplan kann daher niemals eine ausführliche und detaillierte BAB ersetzen. Das klingt aufs Erste alles sehr einleuchtend und klar. Tatsache ist aber, dass die meisten Erwerber zwar noch eine zumindest relativ klare Vorstellung davon haben, wie ihr Objekt nach Fertigstellung aussehen soll. Die wenigsten Erwerber wissen aber ihre Vorstellungen in der BAB in klare und unmissverständliche Worte zu fassen. In der Praxis sind BAB’s oft sehr wenig detailliert und lückenhaft. Solche BAB’s werden auf Grund der unterschiedlichen Interessenlage zwischen Erwerber und Bauträger im Zuge der Bauausführung immer zu Auseinandersetzungen führen.

Diese Probleme kann der Erwerber vermeiden, wenn er von Beginn an seine Wünsche mit einer bausachverständigen Person seines Vertrauens bespricht und seine Wünsche in der BAB möglichst klar definiert. Die bausachverständige Person wird dem Erwerber im Normallfall auch auf Punkte hinweisen die in der BAB Erwähnung finden sollen, an die der Erwerber aber möglicherweise gar nicht gedacht hat.

Die rechtlichen Folgen einer mangelhaften BAB

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Gattung (Vertrag sui generis). Nach heute überwiegender Meinung handelt es sich beim Bauträgervertrag um einen typengemischten Vertrag (Mischung aus Kauf- und Werkvertrag), der insbesondere werkvertragliche Elemente enthält (Böhm/Pletzer in Schwimann, ABGB² IV, § 2 BTVG Rz 3; 6Ob89/04p; 5Ob82/06d) weshalb auch die werkvertragsrechtlichen Bestimmungen des ABGB auf den Bauträgervertrag anzuwenden sind.

Gemäß den Regelungen des ABGB zum Werkvertrag hat der Unternehmer (das ist im gegenständlichen Fall der Bauträger) das Werk (das ist im gegenständlichen Fall das Liegenschaftsobjekt) primär so zu erstellen, wie es der Vertrag vorsieht. Soweit der Vertrag aber keine ausdrückliche Klarstellung über die Art und Weise der Herstellung des Werkes enthält, hat der Unternehmer das Werk so auszuführen, wie es die Übung des redlichen Verkehrs erfordert und für Werke der zu erstellenden Art ortsüblich und angemessen ist. Im Zweifel ist dabei Material mittlerer Art und Güte zu verwenden (Krejci in Rummel³, § 1165,1166 Rz 84 und 86).

Diese unklare Regelung lässt sehr viel Raum für Streitigkeiten, sollte die BAB Zweifel über die genaue Ausführung der Arbeiten offen lassen. Sicher wird der Erwerber in den meisten Fällen auch nicht darüber erfreut sein, dass der Unternehmer in solchen Zweifelsfällen nur Material mittlerer Art und Güte verwenden muss. All diese Probleme und damit möglicherweise in Zusammenhang stehende (gerichtliche) Auseinandersetzungen können bei ordentlicher anfänglicher Prüfung des Bauträgervertrages samt Plan und BAB vermieden werden.

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An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht begründet werden. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Nutzwertfestsetzungsgrundsatz zieht die Nichtigkeit der vertraglichen Widmung, ja sogar die Nichtigkeit der Nutzwertfestsetzung und der darauf allenfalls aufbauenden bücherlichen Eintragungen nach sich.

Die allgemeinen Teile der Liegenschaft?

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung (durch einen Miteigentümer) entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). Entsprechend der gesetzlichen Regelung ist somit zwischen gewillkürten allgemeinen Teilen und notwendig allgemeinen Teilen zu unterscheiden:

Als gewillkürte allgemeine Teile der Liegenschaft kommen grundsätzlich alle Teile der Liegenschaft in Frage, die nicht für mehr als einen Miteigentümer zur Nutzung seines Wohnungseigentumsobjektes nötig sind und für die eine entsprechende Widmung durch die Miteigentümer oder den Richter vorliegt. Beispiele für gewillkürt allgemeine Teile sind die Hausbesorgerwohnung, ein allgemeiner Abstellraum, ein Allgemeingarten, eine Sammelgarage und ähnliches.

Notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die kraft Ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich (durch einen einzelnen Miteigentümer) benützt zu werden (RIS-Justiz RS0117164). Beispiele für notwendige allgemeine Teile sind die mehr als einem Wohnungseigentümer dienende Heiz- und Aufzugsanlage, die Waschküche, der Heizraum, der Schutzraum, insbesondere auch Zugänge oder Durchgänge zu solchen Räumen bzw. Anlagen, die Fassade des Hauses, die gemeinschaftlichen Gangflächen, die Hauseinfahrt, usw.

Das Verbot der Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft:

Gemäß § 3 Abs 3 WEG 2002 kann an solchen allgemeinen Teilen der Liegenschaft Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Sofern solche allgemeinen Teile entgegen diesem Verbot in die Nutzwertfestsetzung mit einbezogen werden und auf Grundlage eines solchen Nutzwertgutachtens Wohnungseigentum begründet wird, so wird die Nutzwertfestsetzung und die Wohnungseigentumsbegründung samt darauf beruhender Grundbuchseintragung von der Rechtsprechung als gemäß § 878 ABGB rechtlich unmöglich und daher absolut nichtig betrachtet. Die „Wohnungseigentümer“ einer solchen Liegenschaft sind bis zu einer allfälligen Rückabwicklung mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchsstand daher rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer (RIS-Justiz RS0097520; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 9 WEG Rz 32).

Es besteht somit für jeden Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gefahr, dass er – selbst wenn er und auch keiner der anderen Wohnungseigentümer von einer möglichen gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung Kenntnis haben – trotz Eintragung im Grundbuch nicht Wohnungseigentümer, sondern lediglich schlichter Miteigentümer an der Liegenschaft ist. Was bedeutet dies für den einzelnen „Wohnungseigentümer“ und die „Wohnungseigentümergemeinschaft“?

Die Folgen der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung:

• Das Recht des Wohnungseigentümers über das ihm zugewiesene Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu verfügen:

Mit der Begründung von Wohnungseigentum wird jedem Wohnungseigentümer das alleinige Recht eingeräumt, ausschließlich über das ihm zugewiesene Wohnungseigentumsobjekt zu verfügen. Bei Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung besteht dieses Recht nicht in dieser Form. Von der Rechtsprechung wird die zwischen den „Wohnungseigentümern“ zum Zweck der Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossene Vereinbarung jedoch als bindende Benützungsvereinbarung in der Form angesehen, dass die „Wohnungseigentümer“ das ihnen jeweils zugewiesene „Wohnungseigentumsobjekt“ unabhängig vom noch nicht zustande gekommenen Wohnungseigentum allein nutzen können. Eine Benützungsvereinbarung gilt jedoch nur zwischen denjenigen „Wohnungseigentümern“, die am Abschluss der Vereinbarung beteiligt waren, und ist von Einzelrechtsnachfolgern der am Abschluss der Vereinbarung beteiligten „Wohnungseigentümer“ nur im Falle der Überbindung zu beachten (OGH 23.10.1991, 3 Ob 113/91). Sofern also ein am Abschluss der Vereinbarung beteiligter „Wohnungseigentümer“ seine Miteigentumsanteile ohne Überbindung der Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung an einen Dritten verkauft, ist der Ersteher  der Miteigentumsanteile (der Dritte) nicht mehr an die Regelungen in der Vereinbarung und somit auch nicht an die Zuweisung von „Wohnungseigentumsobjekten“ an bestimmte „Wohnungseigentümer“ gebunden. Das führt zu dem unerwünschten Ergebnis, dass jeder Miteigentümer, der nicht mehr an die Benützungsvereinbarung gebunden ist (der Dritte), theoretisch sämtliche Teile (somit auch anderen „Wohnungseigentümern“ zugewiesene „Wohnungseigentumsobjekte“) der Liegenschaft nutzen darf.

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft:

Solange kein Wohnungseigentum begründet ist, gibt es auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs 5 WEG 2002. In Ermangelung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese auch keine rückständigen Betriebskosten bzw. Rücklagen von säumigen Wohnungseigentümern (gerichtlich) einfordern oder Beschlüsse gemäß § 24 WEG 2002 fassen. Aber auch ohne Wohnungseigentümergemeinschaft können die „Wohnungseigentümer“ der Liegenschaft gemäß den Bestimmungen der §§ 883f ABGB und unter Berücksichtigung der Regelungen in der Benützungsvereinbarung (siehe oben) Beschlüsse fassen. Die gemäß Wohnungseigentumsgesetz bei der Beschlussfassung zu berücksichtigenden Bestimmungen sind in diesem Fall jedoch nicht zu berücksichtigen. Insbesondere müssen die Beschlüsse der „Wohnungseigentümer“ nicht jedem „Wohnungseigentümer“ sowohl durch Anschlag im Haus als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden (§ 24 Abs 5 WEG 2002) noch kommen den einzelnen „Wohnungseigentümern“ die Minderheitsrechte gemäß § 30 WEG 2002 gegen solche Beschlüsse zu.

• Die Minderheitsrechte:

Gemäß § 30 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer (auch bei gegenteiliger Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) die Entscheidung des Gerichtes darüber verlangen, dass beispielsweise (i) Arbeiten zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft durchgeführt werden, (ii) eine angemessene Rücklage gebildet oder bereits festgelegte Beträge zur Bildung der Rücklage erhöht oder gemindert werden, (iii) eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird, (iiii) dem Verwalter bei Verstößen gegen gesetzlich normierten Pflichten die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird, usw. Wie bereits zu obigem Punkt erwähnt, kommen den einzelnen „Wohnungseigentümern“ diese Minderheitsrechte im Fall der Nichtigkeit der Begründung von Wohnungseigentum nicht zu.

• Die Abrechnung:

Gemäß § 34 WEG 2002 ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (üblicherweise das Kalenderjahr, sofern keine davon abweichende Abrechnungsperiode vereinbart wurde) jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung zu übermitteln. Im Falle der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegr
ündung besteht eine solche Pflicht nicht.

Bei den genannten Folgen der Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung handelt es sich um eine beispielsweise Aufzählung, wobei noch zu ergänzen ist, dass zu einigen der hier genannten Folgen der Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt und es im Einzelfall zu Abweichungen kommen kann.

Insbesondere für Wohnungseigentumsorganisatoren kann die Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung auf Grund gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung erhebliche Unannehmlichkeiten mit sich bringen. Zweifellos wird der Wohnungseigentumsorganisator die Kosten für die Neufestsetzung der Nutzwerte und die Neubegründung von Wohnungseigentum übernehmen müssen. Sollten die „Wohnungseigentümer“ auf Grund der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung geschädigt worden sein, so wird sich der Wohnungseigentumsorganisator auch mit berechtigten Schadenersatzforderungen konfrontiert sehen. Es zahlt sich daher insbesondere für Wohnungseigentumsorganisatoren aus, einen prüfenden Blick auf das Nutzwertfestsetzungsgutachten zu machen.

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