Sie wollen eine Liegenschaft kaufen? Sie brauchen aus anderen Gründen möglichst rasch und einfach Informationen zu einer bestimmten Liegenschaft, Wohnung oder zu einem Gebäude? Es gibt bereits zahlreiche Internetseiten die großteils unentgeltlich liegenschaftsrelevante Informationen einer breiten Masse per Mausklick zugänglich machen. Bei der Informationsflut im Internet stellt sich aber natürlich die Frage, auf welchen Seiten die begehrten Informationen zu finden sind. Um Ihnen die Suche so leicht als möglich zu gestalten habe ich einen kurzen Praxisleitfaden zu diesem Thema erstellt. Ich wünsche Ihnen viel Spaß auf Ihrer ganz persönlichen Liegenschaftsschatzsuche.
Grundstücksdatenbank
Grundbuchauszüge sind mittlerweile über zahlreiche Online-Anbieter entgeltpflichtig erhältlich. Eine Auswahl dieser Online-Anbieter finden Sie mit Hilfe von Internetsuchdiensten unter Eingabe der Suchparameter “Online Grundbuchauszug“. Selbstverständlich können Sie Grundbuchauszüge auch über Ihren Rechtsanwalt oder Notar anfordern.
Seit dem Jahr 2006 werden sämtliche Urkunden, die Grundlage einer Grundbuchseintragung sind, im Urkundenarchiv der Justiz elektronisch gespeichert. Elektronisch gespeicherte Urkunden, wie zum Beispiel ein Kaufvertrag beim Kauf einer Liegenschaft, können ebenfalls über die oben erwähnten Online-Anbieter abgefragt werden. Elektronisch nicht gespeicherte Urkunden können nach wie vor nur beim Grundbuch des Bezirksgerichtes eingesehen werden, in dessen Sprengel die betroffene Liegenschaft gelegen ist.
Grundsätzlich können Sie auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches vertrauen. Ich möchte Sie aber darauf aufmerksam machen, dass dieser Grundsatz nicht für alle Eintragungen im Grundbuch gilt, und insbesondere auf nachstehende Ausnahmen hinweisen.
Im A1-Blatt eines Grundbuchauszuges finden Sie neben der Grundstücksnummer auch das Flächenausmaß und einen Nutzungshinweis. Auf die Richtigkeit des im Grundbuch angegebenen Flächenausmaßes eines Grundstückes können Sie nur vertrauen wenn es im Grenzkataster (gekennzeichnet durch ein “G“ neben der Grundstücksnummer) eingetragen ist. Sobald ein Grundstück im Grenzkataster eingetragen ist, sind die Grenzen des Grundstückes und somit das Flächenausmaß verbindlich festgestellt. Der ebenfalls im A1-Blatt zu findende Nutzungshinweis ist nicht mit der Flächenwidmung des Grundstückes zu verwechseln. Verbindliche Auskünfte zur Flächenwidmung eines Grundstückes kann nur die Verwaltung der Gemeinde erteilen, in dessen Sprengel das Grundstück gelegen ist. Rechtlich unverbindlich kann die Flächenwidmung auch über Online-Dienste der Länder abgefragt werden (dazu kommen wir weiter unten noch im Detail).
Liegenschaftskontaminierung
Verdachtsflächenkataster
Das Umweltbundesamt führt ein Kataster von Liegenschaften, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung ausreichend begründet ist (Verdachtsflächenkataster). Es darf keinesfalls der Umkehrschluss gezogen werden, dass Liegenschaften die nicht im Verdachtsflächenkataster eingetragen sind, frei von Kontaminierungen sind. Auch wenn eine Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster eingetragen ist, kann sie (erheblich) kontaminiert sein. Die Erfassung einer Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster ist allerdings ein guter Grund von einer Kontaminierung der Liegenschaft auszugehen. Die tatsächliche Kontaminierung ist in diesem Fall durch Bodenuntersuchungen abzuklären.
Das Verdachtsflächenkataster kann unter http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/vfka/ abgerufen werden.
Altlastenatlas
Neben dem Verdachtsflächenkataster führt das Umweltbundesamt den Altlastenatlas. Sobald bei Verdachtsflächen durch Untersuchungen festgestellt wurde, dass von ihnen tatsächlich eine erhebliche Umweltgefährdung ausgeht, werden diese in den Altlastenatlas aufgenommen. Im Altlastenatlas gibt es zusätzlich eine Beschreibung der Altlasten und eine grobe Gefahreneinschätzung der Altlasten.
Der Altlastenatlas kann unter http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/verzeichnisse/ abgerufen werden.
Denkmalschutz
Gemäß Denkmalschutzgesetz ist die Unterschutzstellung von unbeweglichen Gegenständen im Grundbuch von Amts wegen ersichtlich zu machen. In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass die Unterschutzstellung eines unbeweglichen Gegenstandes –aus welchen Gründen immer- im Grundbuch nicht ersichtlich gemacht wird. Um sich hier Sicherheit zu verschaffen kann auf der Internetseite des Bundesdenkmalamtes eine (rechtlich nicht verbindliche) Liste sämtlicher unter Denkmalschutz stehender unbeweglichen Gegenstände unter http://www.bda.at/downloads (Denkmalverzeichnis) abgerufen werden
Geoinformationssystem der Länder
Jedes Bundesland verfügt über ein Geoinformationssystem (GIS). Die im GIS zur Verfügung gestellten (rechtlich nicht verbindlichen) Informationen sind von Bundesland zu Bundesland äußerst verschieden. Mit Abstand die meisten Informationen stellt das Bundesland Wien Online zur Verfügung. Die Informationen reichen von Flächenwidmung, Wasserbuch, Naturdenkmäler (z.B. unter Schutz stehende Bäume), Gefahrenzonen, über Bebauungsvorschriften/Bebauungspläne bis hin zu architektonischen Daten von Gebäuden (z.B. Architekt und Errichtungsjahr). Letztere beide Informationen sind über das Online-GIS nur in Wien abfragbar. Alle GIS haben gemeinsam dass die Handhabung sehr gewöhnungsbedürftig ist. Mit ein bisschen Geduld können über diese tollen Tools aber eine Vielzahl von Informationen ganz einfach von Ihrem Schreibtisch zu Hause abgefragt werden. Die Internetseiten sämtlicher Bundesländer können über eine Gemeinschaftsseite der Länder (http://www.geoland.at/) von der man auf die GIS-Seiten der einzelnen Bundesländer weitergeleitet wird oder direkt über die GIS-Seiten der Bundesländer unter
http://geodaten.bgld.gv.at/de/home.html für Burgenland, www.kagis.ktn.gv.at/ für Kärnten, http://atlas.noe.gv.at für Niederösterreich, http://doris.ooe.gv.at/ für Oberösterreich, http://www.salzburg.gv.at/sagis/ für Salzburg, http://www.gis.steiermark.at/ für Steiermark, www.tirol.gv.at/tiris für Tirol, http://vogis.cnv.at/ für Vorarlberg und http://www.wien.gv.at/viennagis/ für Wien abgerufen werden.
Bebauungsvorschriften beziehungsweise Bebauungspläne können teilweise auch über die Internetseiten der Gemeinden, in denen die fragliche Liegenschaft gelegen ist, abgefragt werden. Eine Liste dieser Gemeinden gibt es leider nicht. Es lohnt sich jedenfalls einen Blick auf die Internetseite der Gemeinde zu werfen um möglicherweise auch dort weitere liegenschaftsrelevante Daten in Erfahrung zu bringen.
Luftbilder
Auch Luftbilder können unter den GIS-Seiten abgerufen werden. Teilweise ist die Qualität der Luftbilder von kommerziellen Internetanbietern aber besser und variantenreicher (z.B. Birds Eye View). Besonders empfehlenswert sind folgende Seiten: http://www.falk.de/, http://www.bing.com/maps/ und http://maps.google.at/
Vermietung
Sie interessieren sich für eine Wohnung zum Zweck der Vermietung? Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, brauchen Sie in diesem Fall insbesondere Informationen, die Rückschlüsse auf die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) und damit die Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarungen zulassen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist das Alter des Gebäudes, da die Anwendbarkeit des MRG wesentlich von diesem Umstand abhängt (nähere Informationen dazu erfragen Sie bitte bei Ihrem Rechtsanwalt). Informationen zum Alter des Gebäudes können derzeit Online nur in Wien über http://www.wien.gv.at/kulturportal/public/ abgefragt werden.
Schlusswort
Bei Nutzung all der genannten Möglichkeiten können Sie Online eine Vielzahl von relevanten Informationen (großteils kostenlos) über jegliche Liegenschaft in Österreich in Erfahrung bringen. Viel Spaß dabei!
