Der Weg aus der (Wohnungseigentums-) Krise

© Martin Kozcy

Im Fachartikel „Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum“ wurde über das gesetzliche Verbot der Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Folgen des Verstoßes gegen dieses Verbot – insbesondere die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung – aufgeklärt. In diesem Fachartikel sollen Ihnen nun die Möglichkeiten der Sanierung der unangenehmen Folgen bei gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung näher gebracht werden. Weiterführende Informationen zur Definition der „allgemeinen Teile“ und der Folgen der gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung bitte ich Sie daher dem letzten Fachartikel Artikel zu diesem Thema zu entnehmen, da diese Themen in diesem Artikel nicht mehr im Detail behandelt werden.

Die rechtlichen Möglichkeiten des einzelnen Miteigentümers:

Die Folgen der gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung sind für die Miteigentümer einer von Wohnungseigentumsnichtigkeit betroffenen Liegenschaft, wie bereits im oben erwähnten Fachartikel „Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum“ dargelegt, umfangreich und unangenehm. Es stellt sich somit die Frage was der einzelne Miteigentümer einer solchen Liegenschaft gegen die gesetzwidrige Nutzwertfestsetzung unternehmen kann, wenn sich die Gesamtheit der Miteigentümer der betroffenen Liegenschaft nicht auf ein einvernehmliches Vorgehen zur Behebung des Mangels einigt.

Der Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte:

Wenn das Nutzwertgutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt (kurz „gesetzwidrige Nutzwertfestsetzung“) hat das Gericht über Antrag auch nur eines einzelnen Miteigentümers (oder Wohnungseigentumsbewerbers) die Nutzwerte mittels eines Beschlussesjederzeit neu festzusetzten (§ 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 iVm § 10 Abs 1 WEG 2002).  Ziel des Antrages ist selbstverständlich eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte durch das Gericht. Dies geschieht im Fall der gesetzwidrigen Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen (Beispiel: Begründung von Wohnungseigentum an einer Hausbesorgerwohnung (gewillkürter allgemeiner Teil) oder einem Heizraum (notwendiger allgemeiner Teil)) grundsätzlich durch Ausscheiden der Nutzwerte des Wohnungseigentumsobjektes, mit dem die ausschließliche Nutzung allgemeiner Teile verbunden ist, aus der Nutzwertberechnung.

Durch das Ausscheiden dieser Nutzwerte aus der Nutzwertberechnung kommt es allerdings zu einer Veränderung des Gesamtnutzwertes der Liegenschaft. Dies führt wiederum zu dem unvermeidbaren Problem, dass die sogenannten „Mindestanteile“, also jene zu Gunsten der einzelnen Miteigentümern der Liegenschaft im Grundbuch einverleibten Miteigentumsanteile, mit denen Wohnungseigentum an bestimmten Wohnungseigentumsobjekten verbunden ist, durch die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht mehr mit dem neuen Nutzwert des ihnen zugeordneten Wohnungseigentumsobjektes übereinstimmen.

Beispiel: Ein Haus mit 10 Wohnungen. Der Gesamtnutzwert der Wohnungseigentumsobjekte ist 1000. Jedes Einzelne der 10 Wohnungseigentumsobjekte hat einen  Nutzwert von 100. Im Grundbuch ist zu Gunsten jedes Miteigentümers somit entsprechend ein Miteigentumsanteil (Mindestanteil) von 100/1000 einverleibt. Es stellt sich heraus, dass eines der 10 Wohnungseigentumsobjekte ein Heizraum ist an dem Wohnungseigentum nicht begründet werden kann. Über Antrag eines Miteigentümers werden die Nutzwerte durch das Gericht neu festgesetzt und der Heizraum als notwendiger allgemeiner Teil aus der Nutzwertberechnung herausgenommen. Mit der Neufestsetzung der Nutzwerte existieren somit nur mehr 9 (anstatt der vormals 10) Wohnungseigentumsobjekte mit einem Nutzwert von jeweils 100 und einem Gesamtnutzwert von 900. Dies hat zur Folge, dass der Miteigentumsanteil (Mindestanteil) der Miteigentümer (100/1000) im Grundbuch nicht mehr mit dem neu festgesetzten Nutzwert des mit dem Mindestanteil verbunden Wohnungseigentumsobjektes (100/900) übereinstimmt. Die Miteigentumsanteile der verbleibenden 9 Miteigentümer sind somit im Grundbuch von 100/1000 auf 90/1000 zu ändern. Der Miteigentumsanteil des Miteigentümers der mit dem Heizraum verbunden war ist zu löschen.

An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass im Falle der Begründung von Wohnungseigentum an gewillkürten (!) allgemeinen Teilen im Rahmen der Neufestsetzung der Nutzwerte auch die Umwidmung der dem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten gewillkürten allgemeinen Teile denkbar wäre (zum Beispiel die Umwidmung einer Hausbesorgerwohnung in eine „normale“ Wohnung). In diesem Fall kommt es vermutlich zu keiner (oder nur einer geringfügigen) Verschiebung der Nutzwerte sondern nur zu einer Umwidmung der betroffenen gewillkürten allgemeinen Teile. Die Anpassung der Miteigentumsanteile an die neuen Nutzwerte wird in diesem Fall regelmäßig nach § 136 Abs 1 GBG möglich sein (dazu im Detail noch gleich im übernächsten Kapitel).

Die Notwendigkeit der Anpassung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) an die neuen Nutzwerte:

Zur Sanierung der Wohnungseigentumsnichtigkeit sind im Anschluss an die rechtskräftige beschlussmäßige Nutzwertneufestsetzung daher zusätzlich im Grundbuch die einzelnen Miteigentumsanteile (Mindestanteile) an die neuen Nutzwerte anzupassen. Solange die Miteigentümer nicht über die erforderlichen Miteigentumsanteile (Mindestanteil) verfügen,  können sie kein Wohnungseigentum erwerben, was wiederum die Nichtigkeit des Wohnungseigentumsvertrages und in weiterer Folge die Nichtigkeit der darauf beruhenden

Verbücherung des Wohnungseigentums nach sich zieht (RIS-Justiz RS0114510). Trotz der rechtskräftigen Neufestsetzung der Nutzwerte durch das Gericht bleibt es somit bis zur Anpassung des Grundbuchstandes an die neuen Nutzwerte bei der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung, da die Neufestsetzung der Nutzwerte keine unmittelbare Eigentumsveränderung insbesondere keine Änderung der Anteilsverhältnisse der Mit- bzw. Wohnungseigentümer bewirkt (5 Ob 261/07d).

Auch die auf Grund der Neufestsetzung der Nutzwerte notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch kann nicht auf Grundlage des Beschlusses über die Neufestsetzung der Nutzwerte erfolgen. Die Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch erfordert bei Nichtanwendbarkeit des § 136 Abs 1 GBG (dazu im Detail noch gleich im nächsten Kapitel) zusätzlich einen eigenen Titel. Darin hat der einzelne Miteigentümer bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer zu übertragen, es müssen Aufsandungserklärungen vorliegen und ein Rechtsgrund angegeben werden (RIS-Justiz RS0106054; RIS-Justiz RS 0123506). Erst nach Durchführung der Berichtigung im Grundbuch ist die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung saniert.

Grundbuchsberichtigung gemäß § 136 GBG:

Sofern auf Grund der Neufestsetzung von Nutzwerten die Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch geändert werden müssen, kann dies (bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum) gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 über Antrag eines einzelnen betroffenen Miteigentümers durch Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG geschehen, wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 Prozent führt. In diesem Ausnahmefall ist kein zusätzlicher eigener Titel für die notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch – wie oben dargestellt – notwendig.

Bei der Beurteilung, ob diese 10 Prozent Grenze überschritten wird, kommt es auf das Ausmaß der Anteilsveränderung im Verhältnis zum betreffenden Anteil und nicht auf das Ausmaß der Veränderung im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft an. Bei Überschreiten dieser Grenze scheidet ein Vorgehen nach § 136 Abs 1 GBG aus (RIS-Justiz RS 0124537) und bedarf es für die Berichtigung im Grundbuch eines zusätzlichen eigenen Titels. Ein solcher Titel kann mangels Parteieneinigung nur durch ein weiteres Gerichtsverfahren erwirkt werden (dazu im Detail noch gleich im nächsten Kapitel).

In der Mehrheit der Fälle gesetzwidriger Wohnungseigentumsbegründung an allgemeinen Teilen wird man wegen Überschreitung der 10 Prozent Grenze von diesem Recht nicht
Gebrauch machen können. Für die übernommenen Miteigentumsanteile ist mangels (üblicherweise anlässlich der Wohnungseigentumsbegründung) vereinbarter Unentgeltlichkeit jedoch eine angemessenes Entgelt zu entrichten (§ 10 Abs 4 WEG 2002). Der Anspruch auf Entrichtung eines Wertausgleichs im Zusammenhang mit Anteilsänderungen, die durch eine Neufestsetzung der Nutzwerte notwendig werden, sind mangels Einigung im streitigen Rechtsweg geltend zu machen (5 Ob 92/89; 5 Ob 109/03w). Das Recht zur Berichtigung gemäß § 136 Abs 1 GBG wird dadurch nicht beeinträchtigt und die Berichtigung kann auch bei Geltendmachung eines Entgelts noch vor gerichtlicher Entscheidung über das Entgelt durchgeführt werden.

Übertragungsanspruch gemäß § 10 Abs 4 WEG 2002:

Liegt kein Ausnahmefall gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 vor, muss der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebende Übertragungsanspruch (für den § 10 Abs 4 WEG 2002 die gesetzliche Grundlage schafft) im Rechtsweg durchgesetzt werden (RIS-Justiz RS0106055). Das in diesem Verfahren ergehende rechtskräftige Urteil bildet sodann die Grundlage für die notwendige Berichtigung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile) im Grundbuch. Auch in diesem Fall ist ein Wertausgleich für die übernommenen Miteigentumsanteile zu leisten (das dazu im vorhergehenden Kapitel erwähnte gilt hier sinngemäß).

Schlusswort:

Der Weg zur Sanierung der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung ist ein beschwerlicher und insbesondere bei Fehlen der Voraussetzungen für die Berichtigung gemäß § 136 Abs 1 GBG auch ein äußerst langwieriger Weg, da zur Berichtigung des Grundbuchstandes nicht nur ein (außerstreitiges) Verfahren zu Neufestsetzung der Nutzwerte, sondern auch ein (streitiges) Verfahren auf Übertragung der notwendigen Miteigentumsanteile geführt werden muss.

Bis zur gewünschten Berichtigung im Grundbuch können somit schon mal leicht 5 bis 10 Jahre vergehen und erhebliche Kosten entstehen. In Anbetracht der erheblichen Schwierigkeiten die eine solche Sanierung der Nichtigkeit von Wohnungseigentum mit sich bringt, wäre eine Neuregelung durch den Gesetzgeber wünschenswert. Erfreulich ist allerdings die Tendenz der höchstgerichtlichen Judikatur die Begründung bzw. Erhaltung des zugesagten Wohnungseigentums mit Ausschöpfung aller rechtlichen Möglichkeiten zu sichern, auch wenn dies im Einzelfall bedeuten mag ,dass ein einzelner Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil zum Wohl der restlichen Miteigentümer preisgeben muss (5 Ob 109/03w).

Der Weg aus der (Wohnungseigentums-) Krise
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