Aus Spargründen verzichten die meisten Erwerber von Bauträgervertragsobjekten bei den Vertragsverhandlungen auf die Beiziehung einer in Bausachen sachverständigen Person und legen dem Bauträgervertrag – mehr oder weniger ungeprüft – die vom Bauträger zur Verfügung gestellten Pläne samt Bau- und Ausstattungsbeschreibung (in Folge kurz „BAB“) zu Gründe. Dieses Spardenken kann am Ende des Tages jedoch zu erheblichen unerwarteten Mehrkosten beim Erwerber führen.
Der Bauträgervertrag
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, des Baurechtes, des Bestandrechtes oder eines sonstigen Nutzungsrechtes (einschließlich Leasings) an noch zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs 1 BTVG). Potentielle Erwerber solcher Liegenschaftsobjekte erhalten eigentlich immer einen von der Rechtsvertretung des Bauträgers erstellten Bauträgervertragsentwurf der die Auszahlung des Kaufpreises gemäß Ratenplan (siehe dazu im Detail weiter unten) vorsieht. Diesen Vertragsentwürfen ist ebenfalls gemein, dass der Erwerber sämtliche Kosten der Vertragserrichtung zu zahlen hat, obwohl der Verfasser des Bauvertragsentwurfes ausschließlich nach Wahl des Bauträgers beauftragt wurde, und dass der Vertragserrichter auch die Rolle des gemäß § 12 BTVG zu bestellenden Treuhänders übernehmen wird. Gleichzeitig oder oft auch schon vorher erhält der Erwerber den Plan und die BAB zum Liegenschaftsobjekt seiner Begierde.
Die Kostenfalle
Da der Erwerber ja schon mit den Kosten der Vertragserrichtung belastet ist, ist er sehr oft geneigt weitere Kosten für seine eigene Rechtsvertretung zur Prüfung des Vertragsentwurfes zu vermeiden. Der Vertragsverfasser und Treuhänder ist zwar gesetzlich verpflichtet, den rechtsanwaltlich nicht vertretenen Erwerber über die wesentlichen Vertragspunkte des Bauträgervertrages in rechtlicher Hinsicht aufzuklären und zu belehren (§ 9 Abs 1 RAO und § 12 Abs 3 BTVG). Diese Aufklärungspflicht umfasst jedoch nicht auch die Pflicht dem Erwerber für ihn günstigere Bestimmungen vorzuschlagen oder sogar den Vertrag zu seinen Gunsten zu verhandeln oder ihn eben darauf hinzuweisen, die BAB von einer bausachverständigen Person prüfen zu lassen. Wie gesagt scheuen viele Erwerber die zusätzlichen Kosten für ihre eigene Rechtsvertretung, die einen Erwerber im Normallfall auch auf die Notwendigkeit der technischen Prüfung der BAB hinweist.
Noch viel mehr Erwerber aber scheuen die zusätzlichen Kosten für die Beiziehung einer bausachverständigen Person. Dies teilweise sogar trotz ausdrücklichem Anraten ihres eigenen Rechtsvertreters. Dieses Verhalten kann zu erheblichen Mehrkosten, die die Kostenersparnis einer anfänglich unterlassenen Beratung auch erheblich übersteigen können, auf Seiten des Erwerbers führen.
Der Ratenplan und die BAB
Der Ratenplan (§ 10 BTVG) sieht vor, dass die Auszahlung von Kaufpreisraten erst erfolgen darf, wenn der Abschluss der im BTVG festgelegten Bauabschnitte durch einen (vereinfacht gesprochen) unabhängigen Bausachverständigen bestätigt wurde. Die Bauabschnitte gliedern sich in (i) Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung, (ii) Fertigstellung des Rohbaues und Daches, (iii) Fertigstellung der Rohinstallationen, (iv) Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung (v) Bezugsfertigstellung und (vi) Fertigstellung der Gesamtanlage.
Der Ratenplan selbst sagt jedoch nichts über die Qualität und die Art der zu verwendenden Materialien aus, er gibt keine Auskunft über die Farbe und Oberflächenbeschaffenheit von Fließen oder Bodenbelägen, ob das Liegenschaftsobjekt mit einer Klimaanlage, einer Fußbodenheizung, einer zentralen Staubsaugeranlage, mit motorgetriebenen Außenjalousien oder Ähnlichem ausgestattet sein soll, um was für eine Klimaanlage es sich handeln soll, welche Leistung die Klimaanlage aufweisen muss, damit sie ausreichend Kühlung erzeugen kann oder ob die Fußbodenheizung über einen oder mehrere separat steuerbare Kreisläufe betrieben werden können soll? Diese Liste ließe sich an dieser Stelle noch beliebig lang fortsetzten.
Der Ratenplan kann daher niemals eine ausführliche und detaillierte BAB ersetzen. Das klingt aufs Erste alles sehr einleuchtend und klar. Tatsache ist aber, dass die meisten Erwerber zwar noch eine zumindest relativ klare Vorstellung davon haben, wie ihr Objekt nach Fertigstellung aussehen soll. Die wenigsten Erwerber wissen aber ihre Vorstellungen in der BAB in klare und unmissverständliche Worte zu fassen. In der Praxis sind BAB’s oft sehr wenig detailliert und lückenhaft. Solche BAB’s werden auf Grund der unterschiedlichen Interessenlage zwischen Erwerber und Bauträger im Zuge der Bauausführung immer zu Auseinandersetzungen führen.
Diese Probleme kann der Erwerber vermeiden, wenn er von Beginn an seine Wünsche mit einer bausachverständigen Person seines Vertrauens bespricht und seine Wünsche in der BAB möglichst klar definiert. Die bausachverständige Person wird dem Erwerber im Normallfall auch auf Punkte hinweisen die in der BAB Erwähnung finden sollen, an die der Erwerber aber möglicherweise gar nicht gedacht hat.
Die rechtlichen Folgen einer mangelhaften BAB
Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Gattung (Vertrag sui generis). Nach heute überwiegender Meinung handelt es sich beim Bauträgervertrag um einen typengemischten Vertrag (Mischung aus Kauf- und Werkvertrag), der insbesondere werkvertragliche Elemente enthält (Böhm/Pletzer in Schwimann, ABGB² IV, § 2 BTVG Rz 3; 6Ob89/04p; 5Ob82/06d) weshalb auch die werkvertragsrechtlichen Bestimmungen des ABGB auf den Bauträgervertrag anzuwenden sind.
Gemäß den Regelungen des ABGB zum Werkvertrag hat der Unternehmer (das ist im gegenständlichen Fall der Bauträger) das Werk (das ist im gegenständlichen Fall das Liegenschaftsobjekt) primär so zu erstellen, wie es der Vertrag vorsieht. Soweit der Vertrag aber keine ausdrückliche Klarstellung über die Art und Weise der Herstellung des Werkes enthält, hat der Unternehmer das Werk so auszuführen, wie es die Übung des redlichen Verkehrs erfordert und für Werke der zu erstellenden Art ortsüblich und angemessen ist. Im Zweifel ist dabei Material mittlerer Art und Güte zu verwenden (Krejci in Rummel³, § 1165,1166 Rz 84 und 86).
Diese unklare Regelung lässt sehr viel Raum für Streitigkeiten, sollte die BAB Zweifel über die genaue Ausführung der Arbeiten offen lassen. Sicher wird der Erwerber in den meisten Fällen auch nicht darüber erfreut sein, dass der Unternehmer in solchen Zweifelsfällen nur Material mittlerer Art und Güte verwenden muss. All diese Probleme und damit möglicherweise in Zusammenhang stehende (gerichtliche) Auseinandersetzungen können bei ordentlicher anfänglicher Prüfung des Bauträgervertrages samt Plan und BAB vermieden werden.
