Grunderwerbssteuer

Die Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes 2014 ist noch in guter Erinnerung. Außerhalb des Familienverbandes wird seitdem als Basis für die Steuerberechnung der Verkehrswert und nicht mehr der dreifache Einheitswert herangezogen. Schenkungen und Erbschaften außerhalb des Familienverbands wurden schon damals deutlich teurer, sind aber freilich überaus selten anzutreffen.

Nun soll ab dem Inkrafttreten der Steuerreform am 01.01.2016 unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis als Basis für die Steuerberechnung der „Grundstückswert“ herangezogen werden, der sich vom in der Regel höheren Verkehrswert ableitet.

Die neue Bemessungsgrundlage – Grundstückswert

Aus den Erläuterungen zum Steuerreformgesetz 2015/2016 ergibt sich, dass dieser Grundstückswert als Ersatz- bzw. Mindestbemessungsgrundlage für die Steuerberechnung bei Vermögensübertragungen herangezogen werden soll, sofern es sich nicht um den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken handelt; für letztere gelten nach wie vor die im Jahre 2014 neu erhobenen Einheitswerte. Der nach dem 01.01.2016 für Vermögensübertragungen sodann maßgebliche Grundstückswert soll ein vom gemeinen Wert (entspricht dem Verkehrswert) abgeleiteter Wert sein und nur dann zur Anwendung kommen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder die Gegenleistung geringer ist als der Grundstückswert. Diebisher geltenden im Verhältnis zum Grundstückswert „günstigeren“ Einheitswerte, die auf Basis der Bewertung zum Stichtag 01.01.1973 bisher herangezogen wurden, kommen ab dem 01.01.2016 nicht mehr zur Anwendung. Die näheren Details zur Ermittlung des „Grundstückswertes“ sollen in einer Verordnung des Bundesministers für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler geregelt werden. Beispielsweise soll ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert akzeptiert werden, von dem noch ein Abschlag von pauschal 30 % vorgenommen werden kann. Es kann schon jetzt gesagt werden, dass ein so ermittelter Wert mit dem Verkehrswert einer konkreten Liegenschaft so gut wie nichts zu tun hat. So hätte man gleich beim System der Einheitswerte bleiben können und diese pauschal um eine durchschnittliche Werterhöhung anpassen können. Die Anwendung in der Praxis wird jedenfalls einmal mehr erschwert. In vielen Fällen wird es wohl überhaupt ratsam sein, ein Gutachten einzuholen, da die pauschalen Berechnungen oft zu unrealistisch hohen Werten führen werden. Immerhin diese Möglichkeit soll weiterhin bestehen.

Entlastung durch Stufentarif

Zur Abfederung der Umstellung der Bemessungsgrundlage ist eine Steuerbefreiung für Erwerbe von Todes wegen (Erbschaft, Vermächtnis) durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partner hinsichtlich des Hauptwohnsitzes, soweit 150 m² Wohnnutzfläche nicht überschritten werden, vorgesehen. Weiters ist für die Besteuerung bei unentgeltlichen Vermögensübertragungen im Immobilienbereich vorgesehen, einen sogenannten Stufentarif zur Anwendung zu bringen. Anstatt wie bisher 2 % (vom 3-fachen Einheitswert) zwischen nahen Angehörigen bei unentgeltlichen Vermögensverschiebungen kommen nun folgende Steuersätze zur Anwendung:

Zur Verdeutlichung der höheren Steuerbelastung soll nachstehendes Beispiel dienen:

Die Mutter schenkt ihrem Kind ein Grundstück mit einem Einheitswert von 50.000 Euro und einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Bisher würde sich die Grunderwerbsteuer mit EUR 3.000 berechnen (2 % des 3fachen Einheitswertes, also 150.000 Euro). Aufgrund der Neuregelung erhöht sich die Grunderwerbssteuer auf EUR 7.750 (der Betrag ergibt sich aus folgender Berechnung: 0,5 % von EUR 250.000 = EUR 1.250, 2,0 % von EUR 150.000 = EUR 3.000, 3,5 % von EUR 100.000 = Euro 3.500).

Insofern sollen unentgeltliche Erwerbe gegenüber entgeltlichen Erwerben künftig dadurch begünstigt werden, dass für sie ein Stufentarif zur Anwendung kommt. Erwerbe mit Gegenleistungen bis zu 30 % des Grundstückswertes sollen noch zur Gänze als unentgeltlich gelten. Um Übergänge zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit zu „glätten“ – um also zu verhindern, dass durch 1 Euro mehr an Gegenleistung der Erwerb nicht mit dem Stufentarif sondern zur Gänze mit dem Normalsatz von 3,5 % zu versteuern ist – sollen Erwerbsvorgänge, bei denen die Gegenleistung mehr als 30 % des Grundstückswertes beträgt, in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten werden. Soweit Unentgeltlichkeit vorliegt, soll der Stufentarif anzuwenden sein, soweit Entgeltlichkeit vorliegt, der Normalsatz (3,5 %). Erst bei Gegenleistungen in Höhe von mehr als 70 % soll zur Gänze ein als entgeltlich zu beurteilender Erwerbsvorgang vorliegen. Zudem ergibt sich aus den Erläuterungen, dass im Zweifel, wenn also der Wert der Gegenleistung nicht erhoben werden kann, von einer Gegenleistung in der Höhe von 50 % und damit von der Entgeltlichkeit ausgegangen wird. Dies bedeutet, dass auf eine Hälfte des Grundstückswertes der Stufentarif (einschließlich Zusammenrechnung und Verteilungsmöglichkeit), auf die andere Hälfte der Normaltarif anzuwenden ist.

Form der Entrichtung der Grunderwerbsteuerbelastung

Für die Entrichtung der Steuerschuld soll es Erleichterungen geben. Es wird künftig möglich sein, die Grunderwerbsteuerbelastung bei unentgeltlichen Erwerben (also bei Schenkungen ohne Gegenleistung, Schenkungen mit einer Gegenleistung, die geringer als 30 % des Grundstückswertes ist, sowie bei Erwerb von Todes wegen) auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Die verteilte Entrichtung der Grunderwerbsteuer setzt einen Antrag voraus und ist daher nur möglich, wenn der Erwerbsvorgang mit einer Abgabenerklärung angezeigt wird, nicht jedoch im Fall einer Selbstberechnung.

Immobilienertragssteuer

Ebenfalls zu einer Erhöhung kommt es bei der erst vor einigen Jahren eingeführten Immobilienertragssteuer. Diese wird von 25 % auf 30 % angehoben. Dadurch kommt es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % des Veräußerungserlöses. Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, höchstens jedoch 50 % des Gewinnes) entfallen.

Verschlechterungen bei der AfA

Im betrieblichen Bereich soll der bisherige Abschreibungssatz von 3 % auf 2,5 % gesenkt werden, die sofortige Berücksichtigung von Instandsetzungsaufwendungen abgeschafft und eine Verteilung auf 15 Jahre vorgesehen werden. Auch der 2 % ige Satz für Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden, soll fallen. Eine weitere unangenehme Neuerung ist im außerbetrieblichen Bereich die Einführung einer gesetzlichen Vermutung über den Grundanteil von 40 % anstelle des in der Praxis bisher von der Finanzverwaltung akzeptierten Anteils von 20 %. Auch hier werden in Zukunft wohl vermehrt Gutachter zum Einsatz kommen, um den immer noch zulässigen Gegenbeweis anzutreten.

Sollen Schenkungen von Liegenschaften vorgezogen werden?

Aus steuerlicher Sicht ist damit zu rechnen, dass Schenkungen von Liegenschaften vor allem in Ballungsräumen deutlich teurer werden. In ländlicheren Gebieten, in denen sich der Verkehrswert nicht so massiv vom Einheitswert entfernt hat, kann ein Zuwarten unter Umständen sogar zu Vergünstigungen führen. Um herauszufinden, ob ein konkreter Schenkungsfall zu einer höheren oder niedrigeren Belastung führen wird, sollte noch rechtzeitig der Verkehrswert ermittelt werden. Dazu sollte eine Einschätzung eines Sachverständigen eingeholt werden.

Mitunter gibt es aber aufgrund vielerlei Umstände Vorbehalte von potentiellen Geschenkgebern, nur aufgrund steuerlicher Überlegungen Schenkungen zu Lebzeiten vorzunehmen, die sonst nicht oder nicht so schnell erfolgen würden. Wenn aber sehr hohe Steuerbelastungen für Schenkungen oder Erbfälle ab nächstem Jahr zu erwarten sind, könnte diesen Personen unter Umständen zu einer Schenkung mit gleichzeitigem Angebot einer Rückübertragung geraten werden. Dazu ist es erforderlich, dass der Geschenknehmer ein mit dem Tod des Geschenkgebers befristetes und unbedingtes Angebot stellt, das Eigentumsrecht wieder an den Geschenkgeber zu übertragen. Das Angebot kann der Geschenkgeber jederzeit annehmen und  hat es somit in der Hand, die heuer noch zu günstigen Konditionen geschenkte Liegenschaft im Bedarfsfall wieder zu erlangen. Zu beachten ist allerdings, dass dann wohl die höhere Grunderwerbsteuer anfällt. Solche Konstruktionen sollten also nur dann gewählt werden, wenn eine Rückübertragung nur in sehr unwahrscheinlichen Fällen erfolgen soll und diese nur einer theoretischen Absicherung des Geschenkgebers dienen soll.

Zusammenfassung

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist eigentlich nicht durch die Hintertür gekommen, sondern nur ein wenig anderes verpackt doch irgendwie wieder da. Erben und Schenken wird jedenfalls in der Regel deutlich teurer. In vielen Fällen wäre daher das Vorziehen von zumindest mittelfristig ohnehin geplanten Übertragungen zu empfehlen. Für den Geschenkgeber gibt es neben den üblichen Fruchtgenussrechten und Veräußerungsverboten auch die Möglichkeit, eine Rückübertragung der Liegenschaft zu vereinbaren, um den Steuervorteil noch in diesem Jahr zu erhalten und dennoch die Kontrolle über seine Liegenschaft nicht zu verlieren.

Der Beitrag Steuerreform 2015/2016 – Von der Erbschaftssteuer durch die Hintertür und anderem Ungemach für die Immobilienwirtschaft erschien zuerst auf RechtamBau.

Das neue Zahlungsverzugsgesetz stärkt die Position der meisten säumigen Wohnungsmieter, in dem es diesen für die Zahlung mehr Zeit einräumt. Für den Vermieter ergibt sich ein Umstellungsaufwand, da er künftig die Miete erst nach dem 5. Jeden Monats einmahnen darf, wenn es sich um Wohnungsmieter und Verbraucher handelt. Ebenfalls neu und für Vermieter erfreulich ist, dass nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen bis zu EUR 40,00 als Mahnspesen ohne weitere Nachweise verrechnet werden können.

Ein wenig unbemerkt von der breiten (teilweise auch juristischen) Öffentlichkeit ist am 16.3.2013 das Zahlungsverzugsgesetz (ZVG), mit dem  im Wesentlichen die Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr umgesetzt wurde, in Kraft getreten. Das Gesetz sieht unter anderem Änderungen in der Regelung des Fälligkeitszeitpunktes für Geldschulden im allgemeinen sowie für Mietzinsverbindlichkeiten bei der Raummiete im Besonderen, der Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen für Geldforderungen aus beiderseitigen Unternehmergeschäften und spezielle Entschädigungsbestimmungen für Betreibungskosten aus beiderseitigen Unternehmensgeschäften vor. Da die einzelnen Bestimmungen auf verschiedene Gesetze (ABGB, MRG, UGB, KSchG) verteilt sind, soll im Folgenden eine kurze Übersicht der wichtigsten Änderungen bezogen auf Bestandverhältnisse erfolgen.

Bei der Beurteilung, welche neuen Regelungen nun tatsächlich auf ein Mietverhältnis anzuwenden sind, ist nach Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. solchen im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG einerseits sowie Mietverträgen mit Geschäftsraummietern und Wohnungsmietern andererseits zu unterscheiden. Ebenso berücksichtigt werden soll das Datum des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen.

a) Fälligkeit der Miete:

Vollanwendungsbereich MRG:

Sowohl der Geschäftsraummieter als auch der Wohnungsmieter haben die laufende Miete, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am 5. eines jeden Kalendermonats im vorhinein zu entrichten.  Die Vereinbarung eines früheren Zahlungstermines ist rechtsunwirksam. Diese Bestimmung gilt auch für vor dem 16.03.2013 abgeschlossene Verträge. Dies ist eine deutliche Veränderung zur bisherigen Bestimmung, wonach die Miete am 1. Jedes Monats fällig war und soll wohl die Gepflogenheiten der Praxis in Gesetzesform gießen, wonach viele Mieter ihr Gehalt (oder sonstige Transferleistungen) oft erst in den ersten Tagen des Monats erhalten.

Bei Banküberweisung hat der Geschäftsraummieter den Überweisungsbetrag so rechtzeitig zu erteilen, dass die Miete spätestens am  5. eines jeden Kalendermonats auf dem Konto des Vermieters wertgestellt ist. Beim Wohnungsmieter, der Verbraucher ist, reicht die Erteilung des Überweisungsauftrages am 5. eines jeden Kalendermonats aus (die Wertstellung erfolgt somit erst nach dem Fälligkeitstermin). Der Vermieter hat dem Mieter ein verkehrsübliches Bankkonto bekannt zu geben.

Teil- und Vollausnahmen vom MRG:

Auch hier gilt für Geschäftsraum- wie für Wohnungsmieter grundsätzlich der 5. eines jeden Kalendermonats als Fälligkeitstermin. Abweichend vom Vollanwendungsbereich des MRG ist hier jedoch die Vereinbarung eines abweichenden Fälligkeitstermines (etwa der 1. des jeweiligen Monats) mit dem Mieter zulässig.

Hier empfielt es sich also im Mietvertrag entsprechende Regelungen aufzunehmen, wenn dafür vorgesorgt werden soll, dass zumindest bei Geschäftsraummietern die Miete schon am Beginn des Monats gezahlt werden soll.

Für die Rechtzeitigkeit der Banküberweisung gilt dasselbe wie im Vollanwendungsbereich des MRG.

Zwischen Unternehmen (oder auch zwischen Privaten, wenn es sich also um kein Verbrauchergeschäft handelt) sind Geldüberweisungen künftig so rechtzeitig aufzugeben, dass sie bei Fälligkeit bereits am Konto des Gläubigers gutgeschrieben sind. Der Schuldner trägt die Gefahr für die Verzögerung oder das Unterbleiben der Gutschrift auf dem Konto des Gläubigers, soweit die Ursache dafür nicht beim Bankinstitut des Gläubigers liegt

b) Verzugszinsen:

Hier ist zwischen Geschäftsraummietern und Wohnungsmietern einerseits und zwischen vor dem 16.3.2013 und nach diesem Datum abgeschlossenen Mietverträgen andererseits zu differenzieren.

Für Wohnungsmieter hat das Gesetz keine Änderungen gebracht, egal ob ein nach dem 16.3.2013 abgeschlossener Mietvertrag oder ein Altmietvertrag vorliegt betragen die gesetzlichen Verzugszinsen 4% p.a..

Bei Geschäftsraummietern mit Unternehmern (beachte Ausnahme Gründungsgeschäft mit einer natürlichen Person iSd 3 1 Abs. 3 KSCHG) gelten für Altmietverträge auch weiterhin (dh auch für zukünftige Mietzinsperioden) die gesetzlichen Verzugszinsen von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (dzt. Sohin 8,38%). Für neu ab dem 16.03.2013  abgeschlossene Mietverträge fallen demgegenüber Verzugszinsen von 9,2 % über dem Basiszinssatz (dzt 9,58% p.a.) an, trifft den Geschäftsraummiter an der Zahlungsverzögerung aber kein Verschulden, hat auch er nur Verzugszinsen in Höhe von 4% p.a. zu entrichten.

c) pauschale Mindestmahnspesen von  EURO 40 Bei Geschäftsraummietern:

Neu ist hier, dass der Vermieter berechtigt ist, Geschäftsraummietern, die Unternehmer sind, bei Mietverträgen mit einem Abschlussdatum ab dem 16.03.2013 ohne weiteren Nachweis pauschal einen Betrag von  EURO 40 als  Abgeltung für die außergerichtliche Betreibung der offenen Mietzinsforderungen zu verrechnen. Dies stellt doch eine wesentliche Verbesserung für den Vermieter bzw den Hausverwalter dar, war doch die Durchsetzung außergerichtlicher Betreibungskosten in der Vergangenheit eher die seltene Ausnahme. Bedenkt man den nicht unerheblichen Arbeitsaufwand, der mit dem laufenden Mahnwesen verbunden ist, stellt die nun vorgesehene Mindestentschädigung doch eine erfreuliche Neuerung dar. Regelmäßiges Einmahnen von Mietzinsrückständen sollte daher in der Zukunft auch für den Hausverwalter kein Verlustgeschäft mehr sein.

Verkompliziert wird die Lage allerdings dadurch, dass für darüberhinausgehende Betreibungskosten ebenso wie für Betreibungskosten aus Altmietverträgen und Betreibungskosten gegenüber Wohnungsmietern leider alles beim Alten bleibt. Sie sind vom Vermieter im Einzelnen ihrer Höhe nach nachzuweisen und stehen nur dann zu, wenn ihr Aufwand notwendig war und sie  in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung  stehen.

d) Handlungsbedarf für den Hausverwalter – Änderung der Mietverträge etc

Für den Vermieter bzw dessen Hausverwalter ergibt sich aus den neuen Bestimmungen mehrfacher Handlungsbedarf. Einerseits sind die verwendeten Mietvertragsmuster auf ihre Übereinstimmung mit der neuen Rechtslage zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, andererseits ist zB auch beim Inkasso des Mietzinses im Lastschriftverfahren darauf zu achten, dass die Aufträge zum Einzug der Lastschrift auf den Monatsfünften als Fälligkeitstermin umgestellt werden.

Einzig im Bereich der Geschäftsraummieten kommt es künftig zu einer Erleichterung der Geltendmachung außergerichtlicher Betreibungskosten. Der Pauschalbetrag von EUR 40,00 sollte es immerhin ermöglichen, den Mehraufwand für Mahnungen einigermaßen angemessen abgegolten zu erhalten.

Insgesamt ist es aber sicherlich zu einer (weiteren) Stärkung der Position von Schuldnern gekommen, die Verbraucher sind. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, als sich darauf einzustellen und sein Verrechnungswesen entsprechend umzustellen.

Der Beitrag Mit der Miete im Verzug – Neuerungen für Schuldner und Gläubiger erschien zuerst auf RechtamBau.

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wurde auch eine Neuerung im Bereich der Umsatzsteuer eingeführt, die jetzt – bei allen Mietverhältnissen ab September 2012 – wirksam wurde. Bei Vermietungen an einen unecht steuerbefreiten Mieter kann die Vermietung nur noch umsatzsteuerfrei erfolgen und ist der Vermieter diesbezüglich auch nicht mehr zum Vorsteuerabzug berechtigt. Bei jeder Geschäftsraumvermietung ab September 2012 kann daher diese Problematik auftreten. Es ist daher dringend erforderlich, in den Mietverträgen entsprechende Regelungen vorzusehen.

Das 1. Stabilitätsgesetz 2012 bringt für den Bereich Vermietung und Verpachtung vor allem 2 Neuerungen:

Verlust des Vorsteuerabzugs

Der Vermieter verliert für die laufenden Liegenschaftsausgaben die Vorsteuerabzugsmöglichkeit, wenn ein Geschäftsraummieter sein Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich für nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Umsätze verwendet.

Betroffen davon sind  grundsätzlich nur Geschäftsraummietverträge. Gleichgültig ist, ob der  Mietvertrag unter das MRG (Voll- oder Teilanwendungsbereich) oder unter das ABGB fällt. Nicht betroffen sind Mietverträge über Wohnungen und Garagen- bzw. Abstellplätze.

Von den Neuregelungen sind Miet- und Pachtverträge erfasst, deren Beginn nach dem 31.8.2012 liegt. Für den Beginn ist die tatsächliche Innutzungnahme entscheidend, nicht hingegen der Vertragsabschlusszeitpunkt. Alle Mietverhältnisse, die vor dem 31.8.2012 begonnen haben, sind daher von der Geltung der neuen Bestimmungen ausgenommen.

Grundsätzlich gelten die neuen Bestimmungen für alle Mietverhältnisse, die nach dem 31.8.2012 begonnen haben, unabhängig davon, in welchem Gebäude das jeweilige Mietobjekt gelegen ist (die neuen Bestimmungen gelten somit auch für Mietobjekte in bereits errichteten Gebäuden). Auch Mietverhältnisse, die nach dem 31.8.2012 begonnen haben, sind jedoch von den neuen Bestimmungen dann nicht betroffen, wenn sie ein Mietobjekt betreffen, das in einem Gebäude liegt, das der vermietende Unternehmer selbst errichtet hat, wenn der Vermieter mit der Errichtung bereits vor dem 1.9.2012 begonnen hat. Hier soll offenbar der Vermieter, der als Bauherr das Bauherrenrisiko selbst getragen hat, begünstigt werden.

Von dieser Ausnahme nicht erfasst sind daher Gebäude, die der vermietende Unternehmer erworben hat. Unter dem Baubeginn versteht das Gesetz den Beginn der „tatsächlichen handwerklichen Baumaßnahmen“.

Verwendet der Geschäftsraummieter das Mietobjekt nicht „nahezu ausschließlich“ für Umsätze, die nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind, ist der Vermieter nicht mehr berechtigt, die Vermietungsleistung gegenüber diesem Geschäftsraummieter als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Das hat zur Konsequenz, dass der Vermieter für dieses Mietobjekt selbst vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Eine „nicht nahezu ausschließlich für Umsätze, die nicht vom Vorsteuerabzug  ausgeschlossen sind, erfolgte Verwendung“ liegt nur dann vor, wenn der Geschäftsraummieter mit höchstens 5 % seiner eigenen Umsätze vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Der Vermieter verliert den Vorsteuerabzug für das betroffene Mietobjekt. Handelt es sich bei den Vorsteuern um Aufwendungen für allgemeine Teile der Liegenschaft, so tritt ein anteiliger Verlust des Vorsteuerabzuges im Verhältnis der Nutzflächen des Mietobjektes zu den Gesamtnutzflächen des Gebäudes ein. Entfallen die Vorsteuern auf das betreffende Mietobjekt allein, tritt ein gänzlicher Verlust des Vorsteuerabzuges ein.

Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes

Die zweite Neuerung betrifft die Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes für in der Vergangenheit geltend gemachte Vorsteuerabzüge von 10 auf 20 Jahre, die vorzunehmen ist, wenn nun eine Vermietung an Geschäftsraummieter erfolgt, die das Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich für nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Umsätze verwenden.

Diese Neuerung betrifft nur Grundstücke, die der Vermieter nach dem 31.3.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. D.h., die Neuregelung gilt für alle Gebäude, die der Vermieter nach dem 31.3.2012 errichtet oder kauft.

Wird das betreffende Grundstück für Wohnzwecke vermietet, dann gelten die neuen Regelungen überdies nur  für Wohnungsmietverträge, bei denen der Vertragsabschluss nach dem 31.3.2012 erfolgt. D.h., hat der Vermieter das Gebäude nach dem 31.3.2012 errichtet oder gekauft, hat er Wohnungsmietverträge für die betreffende Liegenschaft aber bereits vor dem 1.4.2012 abgeschlossen, gelten die neuen Regelungen (Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes)  für diese  Wohnungsmietverträge auch dann nicht, wenn an sich die allgemeine Voraussetzung, dass das Gebäude nach dem 31.3.2012 erstmals im Anlagevermögen verwendet wurde, erfüllt ist.

Wird innerhalb des 20-jährigen Zeitraumes eine zunächst steuerpflichtige (und daher auf Vermieterseite zum Vorsteuerabzug berechtigende) Nutzung der Liegenschaft in eine steuerfreie Vermietung oder einen steuerfreien Verkauf geändert, ist für jedes Jahr der Änderung 1/20 der auf die Liegenschaft entfallenden Vorsteuer zu berichtigen; bei Änderungen, die nur einzelne Mietobjekte betreffen (z.B. steuerfreier Mietvertrag mit Geschäftsraummieter nach dem 31.8.2012) ist der auf das Mietobjekt entfallende Vorsteuerbetrag für die Dauer der Änderung (z.B. Dauer des Mietvertrages, davon 1/20 für jedes Jahr der Mietvertragsdauer) zu berichtigen.

Handlungsbedarf für den Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten

Der Vermieter verliert seinen Vorsteuerabzug wie gesagt bereits dann, wenn der Geschäftsraummieter das betreffende Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich zur Erbringung von Umsätzen verwendet, die nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind. Erlaubt ist lediglich eine Bagatellgrenze von 5 % des Umsatzes, für den der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Derartige, vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Umsätze des Geschäftsraummieters können vom Vermieter praktisch nicht verhindert werden. Abgesehen davon, dass selbst im Rahmen der Vereinbarung des mietrechtlichen Verwendungszweckes gewisse Änderungen der Geschäftstätigkeit des Mieters zulässig sind (und allzu enge Einschränkungen der zulässigen Geschäftstätigkeit, im Einzelfall auch schwer durchgesetzt werden können) erscheint es daher notwendig, in den abzuschließenden Mietverträgen eine Regelung vorzusehen, um soweit als möglich einen Ersatz für den Verlust des Vorsteuerabzuges zu erhalten.

Es empfiehlt sich daher, Mietvertragsformulare um eine Vertragsbestimmung zu ergänzen, die eine Mietzinserhöhung im Ausmaß der auf den Nettomietzins (Hauptmietzins + BK) entfallenden Umsatzsteuer vorsieht, sobald der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht mehr nachweisen kann, dass er nahezu ausschließlich eine vom Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossene Tätigkeit im Mietobjekt erbringt.

Zu ergänzen wäre diese Vertragsbestimmung durch ein Testat des vom Mieter beauftragten Steuerberaters darüber, dass vom Mieter eine nahezu ausschließlich vom Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossene Tätigkeit im Mietobjekt erbracht wird.

Der Beitrag Stabilitätsgesetz 2012: Neue Regelungen in Mietverträgen erforderlich erschien zuerst auf RechtamBau.

Seit der ersten sogenannten Klauselentscheidung des OGH aus dem Jahr 2006 (7 Ob 78/06f), bei der eine Reihe von in Standardmietverträgen verwendeter Klauseln für ungültig befunden wurde, vergeht mittlerweile kaum ein Jahr, in dem sich der OGH nicht mit weiteren mietvertraglichen Klauseln auseinanderzusetzen hat.

Diese Vielzahl an Entscheidungen ruft bei vielen Vermietern regelmäßig Kopfzerbrechen hervor, da diese selbst bei Ändern der vermeintlich inkriminierten Mietvertragsklauseln vor weiterem Ungemach oft nicht gefeit sind. In der jüngsten Entscheidung des OGH zu diesem Thema standen sich zwei alte Bekannte gegenüber, die Arbeiterkammer machte erneut die schon 2006 belangte „größte private Hausverwaltung Österreichs“ zum Gegenstand einer Unterlassungsklage nach § 28 KSchG. Diesmal ging es neben den unzureichend umgesetzten Änderungen in den verwendeten Formblättern um die Belastbarkeit von Versorgungsleitungen, die Formulierung von Ausmalverpflichtungen und Konventionalstrafen bei nicht fristgerechter Rückstellung eines Mietobjektes.

Mit der ersten „Klauselentscheidung“ 2006 (7 Ob 78/06f) wurde die beklagte Hausverwaltung unter anderem dazu verurteilt, es im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern bei Unternehmer-Verbraucher-Geschäften zu unterlassen, 39 in der Entscheidung einzeln aufgezählte oder sinngleiche Klauseln in Vertragsformblättern zu verwenden. Klägerin war damals die Bundesarbeiterkammer.

Wiederholungsgefahr

In den Folgejahren wurde offenbar genau verfolgt, ob und inwieweit sich die belangte Hausverwaltung die Klauselentscheidung des OGH zu Herzen nimmt und deren Vertragsformblätter entsprechend ändert. Nach Ansicht der Arbeiterkammer erfolgte die Umsetzung nicht ausreichend, weshalb die Hausverwaltung aufgefordert wurde, eine entsprechende Unterlassungserklärung abzugeben. Diese Unterlassungserklärung wurde allerdings nur mit einigen Einschränkungen abgegeben, was für die Arbeiterkammer nicht ausreichend war und die deshalb wieder den Klageweg beschritt.

Der OGH hat zur Wiederholungsgefahr recht deutlich festgehalten, dass eine Unterlassungserklärung gegenüber einer gemäß § 29 KSchG ermächtigten Einrichtung nur dann die Wiederholungsgefahr beseitigt, wenn diese unbedingt und uneingeschränkt erfolgt. Der Versuch der beklagten Hausverwaltung, den Spagat zwischen Abgabe der gewünschten Unterlassungserklärung zur Vermeidung weiterer Klagen und der Aufrechterhaltung einzelner Klauseln zu schaffen, musste daher fehlschlagen.

Sinngleichheit einzelner Klauseln – Rechtschutzbedürfnis der Klägerin

Eine weitere Frage im Zusammenhang mit den im ersten Prozess beanstandeten Klauseln und der weiteren Verwendung in Mietverträgen der Beklagten war jene der Exekutierbarkeit der ersten Entscheidung im Lichte der nun verwendeten Klauseln. Die beklagte Hausverwaltung hat nämlich zwar so gut wie alle Klauseln inhaltlich verändert, ob aber auch der Sinngehalt ein anderer war, hat sich teilweise nicht ohne weiteres erkennen lassen.

Der OGH hat nun ausführlich jede einzelne der nunmehr in Verwendung stehenden Klausel mit den ursprünglichen Klauseln im Hinblick auf deren Sinngleichheit verglichen. Das Ergebnis fiel im Detail unterschiedlich aus, für die Praxis bedeutet diese Vorgehensweise jedoch, dass zunächst der Sinn und Zweck einer beanstandeten Klausel zu untersuchen ist. Zu untersuchen ist insbesondere, ob man nicht der Versuchung verfallen ist, den gleichen verpönten Inhalt kunstvoll in andere Worte zu packen.

Das heißt aber natürlich auch, dass sinngleich geänderte Klauseln einer Exekutierbarkeit nicht im Wege stehen. Ob nun das eine (neuerliche Klage) oder das andere (Exekution) das geringere Übel darstellt, mag aber natürlich eine wirtschaftliche Frage sein.

Im Zuge der Überprüfung der von der Hausverwaltung nunmehr verwendeten Mietvertragsklauseln hat sich der OGH insbesondere mit folgenden Klauseln näher befasst und dabei für die Praxis bedeutende Entscheidungen getroffen.

Überlastung von Versorgungsleitungen

In vielen Mietverträgen findet sich standardmäßig die Bestimmung

„Die vorhandenen Versorgungsleitungen dürfen nur in einem solchen Umfang in Anspruch genommen werden, dass keine Überlastung eintritt“

Damit will man offenbar verhindern, dass der Vermieter die elektrische Anlage des Hauses kostspielig zu verstärken hat, wenn seine Mieter zu viele oder zu starke Verbraucher installieren.

Dazu sagt der OGH, dass bei der Interpretation die kundenfeindlichste Auslegung maßgeblich ist und demnach der Mieter den Eindruck gewinnen könnte, er müsse sich mit den jeweils vorhandenen Elektroinstallationen abfinden, auch wenn diese nicht den aktuellen Standards entsprechen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG hat jedoch der Vermieter gemäß § 3 Abs 2 Z 1 MRG alle in allgemeinen Teilen des Hauses verlaufenden Strom-, Gas- und Wasserleitungen im Sinne des „dynamischen Erhaltungsbegriffs“ zu erhalten. Dazu gehört nach einer Entscheidung aus dem Jahr 2010 (5 Ob 210/11w) jedenfalls auch die Erneuerung der Steigleitung bei unzureichender elektrischer Anschlussleistung. Dabei sollte klar sein, dass dem heutigen Standard nicht nur ein hell erleuchtetes Mietobjekt entspricht, sondern dieses wohl mit allen elektrischen Geräten ausgestattet werden kann, für die ein durchschnittlicher Haushalt Verwendung findet. Dazu gehört sicherlich auch ein E-Herd.

Auch im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG ist aufgrund § 1096 Abs 1 ABGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand zu erhalten, worunter im Zweifel eine durchschnittliche Brauchbarkeit zu verstehen ist, dasselbe Ergebnis zu erwarten. Bekanntlich kann eine Verletzung dieser Verpflichtung zu Mietzinsminderungsansprüchen des Mieters führen, auf die im Voraus nicht gültig verzichtet werden kann. Diese Klausel verstößt daher gegen die zwingende (Gewährleistungs-)Bestimmung des § 1096 Abs 1 ABGB, weshalb sie im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, bei Verbrauchergeschäften nach § 1 KSchG und bei Geschäften zwischen Verbrauchern unzulässig ist.

Es ist daher ratsam, diese Klausel derartig zu modifizieren, dass eine Nutzung der Versorgungsleitungen in zeitgemäßem Umfang gestattet ist und nur unverhältnismäßige  und vollkommen ortsunübliche Installationen nicht geduldet werden müssen.

Und wieder einmal: Ausmalverpflichtung

Folgende – mE ohnehin schon recht zahme – Klausel fand sich in gegenständlichem Mietvertrag:

Das Mietobjekt ist bei Beendigung ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt sowie unter Herstellung des Zustandes der Oberflächenbeläge … wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenen Abnutzung zurückzustellen …

Diese Klausel enthält zwei zu differenzierende Tatbestände, nämlich einerseits das Ausmalen und andererseits die Sanierung von Oberflächenbelägen jeweils bei Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Es stellt sich dabei zunächst die Frage, ob die Vereinbarung einer Endrenovierung einen verpönten Gewährleistungsausschluss zum Nachteil des Mieters bewirkt. Für den Vollanwendungsbereich ist klar, dass aufgrund des taxativen Erhaltungskatalogs des § 3 Abs 2 MRG eine Verpflichtung des Vermieters zu Instandhaltung von Oberflächenbelägen nicht bestehen kann. Aber auch im Teil- und Nichtanwendungsbereich liegt keine dem Vermieter gemäß § 1096 Abs 1 ABGB obliegende Verpflichtung vor, die in verpönter Weise auf den Mieter überwälzt werden könnte. Grundsätzlich steht daher die Bestimmung des § 1096 ABGB einer Übertagung von Endrenovierungspflichten nicht entgegen.

Allerdings hat der OGH diese Klausel im Lichte des § 879 Abs 3 ABGB für gröblich benachteiligend befunden, da diese Klausel – wieder bei kundenfeindlichster Auslegung – so verstanden werden könnte, dass der Mieter am Ende der Mietzeit jedenfalls, also auch ungeachtet des Zeitpunkts früherer Renovierungsarbeiten, ausmalen muss und zwar auch dann, wenn er das Mietobjekt am Beginn des Mietverhältnisses gar nicht in weiß ausgemaltem Zustand übernommen hat, was dazu führen würde, dass
der Mieter auch fremde Gebrauchsspuren zu beseitigen hätte.

Hingegen hat der OGH im Falle der Oberflächenbeläge eine gröbliche Benachteiligung verneint, da unwesentliche Veränderungen zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gehören und der gewöhnlichen Abnutzung iSd § 1109 ABGB gleichzuhalten sind, für die der Mieter nach § 1111 ABGB ohnehin nicht haftet. Die Klausel – so der OGH – könne selbst bei kundenfeindlichster Auslegung nur so verstanden werden, dass nur eine  vom gewöhnlichen Gebrauch unabhängige Verschlechterung des bei Anmietung vorhandenen Zustandes beseitigt werden soll.

Konventionalstrafe bei verspäteter Rückstellung

Steht der Endigungstermin eines Mietvertrags (eines vielleicht schlechten Mieters) vor der Tür, ist es für den Vermieter besonders ärgerlich, wenn es dieser auf ein langwieriges und kostspieliges Räumungsverfahren ankommen lässt. Für diesen Fall soll folgende Klausel für zumindest ein wenig Entschädigung sorgen:

… vereinbaren die Vertragsteile eine Konventionalstrafe in der Höhe der drei dann aktuellen Bruttomonatsmieten, falls das Bestandobjekt vom Mieter nicht zum vereinbarten … Räumungstermin übergeben wird.

Der OGH hat hier ein Einsehen mit den Nöten der Vermieter und verwirft alle Bedenken, die diese Bestimmung grundsätzlich aufwerfen könnte. Bei Abwägung aller Umstände verstößt diese Klausel nicht gegen § 879 Abs 3 ABGB und ist somit nicht gröblich benachteiligend. Die Klausel ist auch nicht intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

Zusammenfassung

Besonderes Augenmerk ist auf die richtige „Umformulierung“ beanstandeter Klauseln zu legen, um nicht erneut ins Visier der Konsumentenschützer zu geraten.

Bei den immer noch verwendeten Klauseln ist bei der Formulierung der Endrenovierungsverpflichtungen aufzupassen, die sich nach wie vor in vielen Mietverträgen findet. Nach vorangegangenen Entscheidungen hat es sich zwar bei den meisten Vermietern (und zu deren Leidwesen wohl auch bei den meisten Mietern) schon herumgesprochen, dass bedingungslose Ausmalverpflichtungen in Mietvertragsformularen zu oft wirkungslosen Floskeln verkommen sind. Die nun vorliegende Entscheidung engt den Bewegungsradius aber noch weiter ein, sodass im Ergebnis der Mieter nur noch in Ausnahmefällen selbst zum Pinsel zu greifen hat.

Der Beitrag Und wieder eine Klauselentscheidung. Diesmal im Visier des OGH: Versorgungsleitungen, Ausmalen und Konventionalstrafe erschien zuerst auf RechtamBau.

Von vielen Vermietern nahezu unbemerkt ist am 13. 7. 2010 eine Novelle zur Elektrotechnik- Verordnung (ETVO) in Kraft getreten (BGBl. I 223/2010). Die Elektrotechnik- Verordnung ist eine Verordnung zum Elektrotechnikgesetz 1992 und enthält unter anderem nähere Bestimmungen für elektrische Betriebsmittel und elektrische Anlagen sowie in dessen Anhang zahlreiche Detailregelungen für die Elektrotechnik.

Neu ist § 7a ETVO, der vorschreibt, bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 MRG (also nur bei Vermietung in Hauptmiete in klassischen Altbauten) sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetzes 1992 entspricht. Verfügt die Anlage über keinen Zusatzschutz gemäß einschlägiger Ö VE/ ÖNormen, ist ein Fehlerstrom-Schutzschalter mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen vorzusehen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend hat dazu noch insbesondere klarstellt, dass Schutzmaßnahmen der „klassischen Nullung” mit Z usatzschutz diesen Anforderungen genügen. Dies wird für Neubauten und sanierte Altbauten regelmäßig der Fall sein. Für alte, unsanierte Altbauten kann eine Nachrüstung aber erforderlich werden, was mitunter mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. Ebenso wurde verdeutlicht, dass unter „Vermietung” nur der Abschluss eines neuen Mietvertrags zu verstehen ist. Bestehende Mietverträge, worunter wohl auch Fälle von Mietrechtseintritten oder Verlängerungen von Mietverträgen fallen, sind daher nicht betroffen.

Für Verwirrung sorgt aber der letzte Satz des neuen § 7a ETVO: „Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.”

Diese sehr allgemein gehaltene Bestimmung wirft mehrere Fragen auf: Was ist eine geeignete Dokumentation? Wer kann derartige Dokumentationen erstellen? Wer trägt die Kosten? I st die Dokumentation dem Mieter zu übergeben? Was sind die Konsequenzen, wenn eine Dokumentation nicht vorliegt bzw. dem Mieter nicht übergeben wurde? Muss bei jeder Neuvermietung eine solche Dokumentation angefertigt werden?

Die Erläuterungen des Ministeriums sehen erwartungsgemäß konzessionierte Elektrounternehmen als geeignet an, derartige Dokumentationen zu erstellen. Die Dokumentation hat schriftlich zu erfolgen und hat die Erfüllung der normierten Sachverhalte zu dokumentieren. In Ermangelung einer Überwälzbarkeit auf den Mieter sind die Kosten vom Vermieter zu tragen.

Zur Frage der Übergabe der Dokumentation an den Mieter sehen die Mietervertreter den Vermieter in der Verantwortung, eine ausdrückliche Verpflichtung dazu wurde in der Verordnung jedoch nicht normiert. Auf Nachfrage wird eine Dokumentation vom Vermieter dem Mieter meines Erachtens aber zu übergeben sein. Liegt eine Dokumentation überhaupt nicht vor, könnte der Mieter Mietzinsminderungsansprüche geltend machen, aber wohl nur so lange, bis der Vermieter die entsprechende Dokumentation beibringt. Zusammenfassend kommen auf den Vermieter durch die Novelle zur Elektrotechnik- Verordnung jedenfalls neue Kosten zu. Einerseits durch verschärfte Bestimmungen über die I nstallierung von Zusatzschutzmaßnahmen und andererseits durch das Erfordernis, geeignete Dokumentationen über die Maßnahmen zu beschaffen. Selbst bei erst kürzlich erfolgten Sanierungsmaßnahmen wird in vielen Fällen eine den Anforderungen der Verordnung entsprechende Dokumentation fehlen und muss im Falle einer Neuvermietung kostspielig erstellt werden.

Der Beitrag Elektrotechnik-Verordnung 2010: Falle für Vermieter? erschien zuerst auf RechtamBau.

Gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz (GebG) fällt bei Bestandverträgen im Falle unbefristeter Vertragsdauer in der Regel eine Gebühr von 1 Prozent vom dreifachen des Jahresbruttomietzinses an. Diese Gebühr kommt aber gemäß § 15 GebG nur dann zur Anwendung, wenn eine das zivilrechtlich gültig zustande gekommene Rechtsgeschäft beweisende Urkunde errichtet wird. Schon der Gesetzeswortlaut stellt klar, dass auch schriftliche Annahmeschreiben eines (allenfalls auch mündlichen) Angebots unter die Gebührenpflicht fallen.

Voraussetzungen für das Entstehen einer Gebührenschuld sind demnach das Vorliegen einer Urkunde, die Unterschrift und Beweiskraft.

In §§ 16 und 17 GebG wird zwar das Entstehen der Gebührenschuld näher geregelt, der Begriff „Urkunde” bleibt im GebG selbst jedoch undefiniert. Die Rechtsprechung hat sich daher immer wieder mit der Frage zu befassen, ob und inwieweit errichteten Schriften Urkundencharakter zukommt. So ist mittlerweile anerkannt, dass jede Urkunde aus einem Text und einer Unterschrift zu bestehen hat (vgl. VwGH 6.6.1974, 1214/73).

Die Unterzeichnung ist deshalb von Bedeutung, da erst dadurch der Urkundeninhalt anerkannt und der Rechtsakt perfekt wird. Grundsätzlich hat die Unterschrift eigenhändig zu erfolgen. Einer handschriftlichen Unterschrift steht jedoch die „in jeder anderen technischen möglichen Weise hergestellte” Unterschrift gleich (ErläutRV zu AbgÄG 2001, 827 BlgNr. 21.GP). Damit ist auf Rechtswirkungen elektronischer Signaturen abgezielt (Rz 507 GebR des BMF). Jede elektronische Signatur soll somit eine Unterschrift sein.

Das GebG enthält auch Bestimmungen über den Stoff, auf dem der Text geschrieben wird. Stoffe können demnach Papier im herkömmlichen Sinn sein, aber auch sonst jeder Stoff, der zur „Aufnahme (und zumindest teilweisen Erhaltung) von Schriftzeichen geeignet ist” (Gaier, GebG5 § 5 Rz 5). Der Fantasie (der Behörden) sind dabei kaum Grenzen gesetzt.

Die Literatur hat einem Bildschirm, auf dem ein elektromagnetisch beispielsweise auf der Festplatte gespeichertes E-Mail angezeigt wird, zwar die Stoffeigenschaft abgesprochen (vgl. Lang, SWK 2000 S 441), ein neues Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs sieht hingegen einen Bildschirm, auf dem ein E-Mail lesbar gemacht werden kann, als Stoff im Sinne des GebG an (vgl. VwGH 16. 12. 2010, 2009/16/0271).

Im dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurde eine Annahmeerklärung über einen Mietvertrag über ein Büro per E-Mail mit sicherer digitaler Signatur übermittelt und dieses E-Mail von keiner der Parteien auf Papier oder einem anderen Stoff ausgedruckt. Während noch der Unabhängige Finanzsenat Linz einem derartigen E-Mail die Papiereigenschaft absprach und den Gesetzgeber gleichsam dazu aufforderte, für solche Fälle Rechtsklarheit zu schaffen (UFSL, GZ/0253- L/09 vom 9. 10. 2009), hat der Verwaltungsgerichtshof in der Entscheidung vom 16. 12. 2010 relativ kurz und bündig die Gebührenpflicht bejaht. Der Gerichtshof sah die Notwendigkeit einer eigenen Regelung für diese Fälle nicht, da schon die bestehenden Vorschriften auch derartige Sachverhalte umfassten.

Einfaches Hin- und Hersenden von E-Mails, selbst ohne diese auszudrucken, vermag daher die Gebührenpflicht für Mietverträge nicht zu vermeiden. Auch das Löschen von E-Mails hebt die einmal entstandene Gebührenpflicht nicht wieder auf.

Der Beitrag Der Bildschirm als Stoff und das E-Mail als Urkunde erschien zuerst auf RechtamBau.