Elektrotechnik-Verordnung 2010: Falle für Vermieter?

© Martin Kozcy

Von vielen Vermietern nahezu unbemerkt ist am 13. 7. 2010 eine Novelle zur Elektrotechnik- Verordnung (ETVO) in Kraft getreten (BGBl. I 223/2010). Die Elektrotechnik- Verordnung ist eine Verordnung zum Elektrotechnikgesetz 1992 und enthält unter anderem nähere Bestimmungen für elektrische Betriebsmittel und elektrische Anlagen sowie in dessen Anhang zahlreiche Detailregelungen für die Elektrotechnik.

Neu ist § 7a ETVO, der vorschreibt, bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 MRG (also nur bei Vermietung in Hauptmiete in klassischen Altbauten) sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetzes 1992 entspricht. Verfügt die Anlage über keinen Zusatzschutz gemäß einschlägiger Ö VE/ ÖNormen, ist ein Fehlerstrom-Schutzschalter mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen vorzusehen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend hat dazu noch insbesondere klarstellt, dass Schutzmaßnahmen der „klassischen Nullung” mit Z usatzschutz diesen Anforderungen genügen. Dies wird für Neubauten und sanierte Altbauten regelmäßig der Fall sein. Für alte, unsanierte Altbauten kann eine Nachrüstung aber erforderlich werden, was mitunter mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. Ebenso wurde verdeutlicht, dass unter „Vermietung” nur der Abschluss eines neuen Mietvertrags zu verstehen ist. Bestehende Mietverträge, worunter wohl auch Fälle von Mietrechtseintritten oder Verlängerungen von Mietverträgen fallen, sind daher nicht betroffen.

Für Verwirrung sorgt aber der letzte Satz des neuen § 7a ETVO: „Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.”

Diese sehr allgemein gehaltene Bestimmung wirft mehrere Fragen auf: Was ist eine geeignete Dokumentation? Wer kann derartige Dokumentationen erstellen? Wer trägt die Kosten? I st die Dokumentation dem Mieter zu übergeben? Was sind die Konsequenzen, wenn eine Dokumentation nicht vorliegt bzw. dem Mieter nicht übergeben wurde? Muss bei jeder Neuvermietung eine solche Dokumentation angefertigt werden?

Die Erläuterungen des Ministeriums sehen erwartungsgemäß konzessionierte Elektrounternehmen als geeignet an, derartige Dokumentationen zu erstellen. Die Dokumentation hat schriftlich zu erfolgen und hat die Erfüllung der normierten Sachverhalte zu dokumentieren. In Ermangelung einer Überwälzbarkeit auf den Mieter sind die Kosten vom Vermieter zu tragen.

Zur Frage der Übergabe der Dokumentation an den Mieter sehen die Mietervertreter den Vermieter in der Verantwortung, eine ausdrückliche Verpflichtung dazu wurde in der Verordnung jedoch nicht normiert. Auf Nachfrage wird eine Dokumentation vom Vermieter dem Mieter meines Erachtens aber zu übergeben sein. Liegt eine Dokumentation überhaupt nicht vor, könnte der Mieter Mietzinsminderungsansprüche geltend machen, aber wohl nur so lange, bis der Vermieter die entsprechende Dokumentation beibringt. Zusammenfassend kommen auf den Vermieter durch die Novelle zur Elektrotechnik- Verordnung jedenfalls neue Kosten zu. Einerseits durch verschärfte Bestimmungen über die I nstallierung von Zusatzschutzmaßnahmen und andererseits durch das Erfordernis, geeignete Dokumentationen über die Maßnahmen zu beschaffen. Selbst bei erst kürzlich erfolgten Sanierungsmaßnahmen wird in vielen Fällen eine den Anforderungen der Verordnung entsprechende Dokumentation fehlen und muss im Falle einer Neuvermietung kostspielig erstellt werden.

Elektrotechnik-Verordnung 2010: Falle für Vermieter?
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Rudolf Hauswirth
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ngin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG