Gerade bei der Vermietung von Eigentumswohnungen kommt es immer häufiger vor, dass diese möbliert an Mieter überlassen werden. Die sogenannte Möbelmiete birgt einige „Fallen“ die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden sollten.
Gesetzliche Regelung
Das Mietrechtsgesetz sieht in einer eigenen Bestimmung vor, dass mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen entgeltmäßig berücksichtigt werden können. Gemäß § 25 MRG ist der Vermieter berechtigt bei Zurverfügungstellung von Einrichtungsgegenständen an den Hauptmieter ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren.
Bereits aus dem Gesetzestext ergibt sich, dass diese Regelung nur für Mietverhältnisse zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter gilt. Nicht umfasst sind Untermietverhältnisse.
Die erwähnte Gesetzesstelle regelt außerdem, dass ein angemessenes Entgelt vereinbart werden muss, wenn der Vermieter die Einhebung eines Entgelts für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände beabsichtigt. Das Gesetz verlangt also eine ausdrückliche Vereinbarung, dass der Vermieter dem Mieter zusätzliche Gegenstände, die über den Bestandgegenstand hinausgehen und kein Zubehör des Bestandgegenstandes sind, überlässt. Die bloße Zurverfügungstellung von Möbeln und Verrechnung eines Betrages, beispielsweise im Rahmen einer Pauschalmiete, ohne dass ausdrücklich vereinbart wird, dass auch eine Möbelmiete enthalten ist, ist dafür somit nicht ausreichend.
Ob diese Vereinbarung schriftlich erfolgen muss, hat der Oberste Gerichtshof bisher offengelassen. Üblicherweise – und das ist auch zu empfehlen – wird ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände in den Mietzinsbestimmungen des Mietvertrages vereinbart, sodass sich die Frage nach der Schriftlichkeit nicht stellt. Dort sollte einerseits ausdrücklich festgehalten werden um welche Gegenstände es sich im Konkreten handelt und welcher Betrag dafür als Entgelt vereinbart wird. Die Argumentation, dass sich aus der Differenz des zulässigen Hauptmietzinses zum tatsächlich vorgeschriebenen der Betrag der Möbelmiete ergibt ist nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes unzulässig.
Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung samt entsprechender Ausstattungsliste inklusive Fotos sinnvoll. Darüber hinaus sollten auch Rechnungen der angeschafften Möbelstücke aufbewahrt werden.
Das zusätzliche Entgelt kann auch bei Mietverhältnissen nach dem WGG vereinbart werden.
Wesentlich ist außerdem, dass es sich bei den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen nicht um Kategorie bildende Gegenstände handeln darf. Dies sind beispielsweise eine Kochgelegenheit oder ein Abwasch in der Küche. Für solche Gegenstände darf kein zusätzliches Entgelt verlangt werden.
Andere Leistungen
§25 Mietrechtsgesetz sieht die mögliche Vereinbarung eines angemessenen Entgelts aber auch für „andere Leistungen“ vor. Darunter sind jene Leistungen zu verstehen, die der Vermieter zusätzlich zur Zurverfügungstellung des Bestandobjekts erbringt, wie beispielsweise Reinigung, Botendienste oder Ähnliches.
Außerdem wird diese Bestimmung in der Praxis analog auch für mitgemietete Nebenflächen angewendet. Hier sind Nebenflächen wie Gärten, Fassaden anzuwenden. Dabei darf es sich jedoch nicht um notwendig zum Mietgegenstand gehörige Teile wie Terrassen oder Balkone handeln.
Höhe des Entgelts
Nach dem Gesetz darf ein angemessenes Entgelt vereinbart werden. In der Praxis stellt sich häufig die Frage, wie man das angemessene Entgelt ermittelt.
Die Höhe des angemessenen Entgelts setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Nämlich einerseits der Amortisationsquote und andererseits aus dem angemessenen Gewinn.
Der angemessene Gewinn wurde in der Vergangenheit von der Judikatur mit bis zu rund 15% des Wiederbeschaffungswerts pro Jahr angenommen.
Die Amortisationsquote ergibt sich aus dem Wiederbeschaffungswert des mitvermieteten Einrichtungsgegenstands zum Zeitpunkt der Vereinbarung, sowie der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Einrichtungsgegenstandes.
Das so errechnete angemessene Entgelt kann dann über die gesamte Mietvertragsdauer verlangt werden.
Bei der Bemessung des angemessenen Entgelts für sonstige Leistungen kann auf keine Rechenformel zurückgegriffen werden. Zur Berechnung des Entgelts muss hier wohl auf die Ortsüblichkeit abgestellt werden.
Die Angemessenheit des vereinbarten Entgelts kann im außerstreitigen Verfahren überprüft werden. Nach der aktuellen Judikatur des Obersten Gerichtshofes kommt auch in diesem Verfahren die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG zur Anwendung. Für unbefristete Mietverhältnisses beträgt sie 3 Jahre und für befristete Mietverhältnisses endet sie frühestens 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses.
Befristung des Mietverhältnisses
Gemäß § 16 Abs 7 MRG ist im Falle der Befristung eines Mietverhältnisses der höchstzulässige Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 1 bis 6 MRG um 25% zu kürzen. Aus § 15 Abs 1 MRG ergibt sich, dass das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht Bestandteilt des Hauptmietzinses ist, sodass das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht zu kürzen ist.
Umsatzsteuer
Bei der Vertragsgestaltung ist jedoch auch darauf Rücksicht zu nehmen, dass die Umsatzsteuer auf mitvermietete bewegliche Einrichtungsgegenstände 20% beträgt und der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10% nur auf mitvermietete unbewegliche Gegenstände wie Wandverbauten oder unselbständige Nebenleistungen wie Waschküchenbenützung anzuwenden ist. Für als Nebenleistung erbrachte Wärmelieferung beträgt die Umsatzsteuer 20% (vgl UStR 2000 Rz 1189, 1190).
Wertsicherung
Die Wertsicherung des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ist nur zulässig, wenn die Wertsicherung dieses Entgelts auch vereinbart wurde. Bei der Vertragsgestaltung ist daher darauf Rücksicht zu nehmen, dass auch die Wertsicherung hinsichtlich des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ausdrücklich aufgenommen wird.
Insgesamt ist festzuhalten, dass für die zusätzliche Vermietung von Einrichtungsgegenständen ein Entgelt verlangt werden darf. Besonderer Wert ist bei Vereinbarung einer Möbelmiete immer auf den Vertrag zu legen. Darüber hinaus sollte die Angemessenheit des Betrages nicht aus den Augen verloren werden.
