Eine unlängst ergangene Entscheidung des OGH beschäftigt sich mit dem Verhältnis des Haftrücklasses zum Zurückbehaltungsrecht. Der OGH hat neuerlich festgehalten, dass sich diese Rechtsinstrumente einander nicht ausschließen, sondern gleichzeitig bestehen und geltend gemacht werden können. Darüber hinaus hatte der OGH auch über einen Schikane-Einwand hinsichtlich des Zurückbehaltungsrechtes auszusprechen.

Im Folgenden wird ein Überblick über das Zurückbehaltungsrecht und den Haftrücklass beim Bauträgervertrag gegeben sowie das aktuelle Judikat dargelegt.

Allgemeines zum Haftrücklass nach § 4 Abs 4 BTVG

Der Haftrücklass dient der Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung. Der Bauträger hat dem Erwerber/Werkbestellter im Anwendungsbereich des Bauträgervertragsgesetzes für die Dauer von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstands einen Haftrücklass einzuräumen.

Der Haftrücklass hat

• zumindest 2 % des vereinbarten Kaufpreises
• inklusive des Entgelts für allfällige Sonder- oder Zusatzleistungen des Bauträgers oder vorgegebener Professionisten

zu umfassen. Die im Zuge des Rechtsgeschäftes anfallenden Abgaben und Steuern sowie die Kosten der Vertragserrichtung sind nicht zu berücksichtigen.

Alternativ zum Barhaftrücklass kann eine Haftrücklassgarantie vereinbart werden. Die Haftrücklassgarantie ersetzt den Haftrücklass, führt jedoch sonst zu keiner Veränderung der Rechtspositionen. Die vom Unternehmer bestellte Haftrücklassgarantie gibt dem Erwerber die Möglichkeit, einen Teil des bereits vollständig gezahlten Kaufpreises zurückzuerlangen und damit den bei einer reinen Haftrücklassvereinbarung bestehenden Zustand herzustellen.

Mit der Haftrücklassabrede wird lediglich die Fälligkeit dieses Teils des vom Erwerber geschuldeten Kaufpreises hinausgeschoben. Es soll die Sicherung allgemeiner Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gewährleistet werden und daher das Risiko des Erwerbers, der im Bauträgergeschäft typischerweise vorauszahlungspflichtig ist, reduziert werden.

Durch die gesetzliche Bestimmung des § 4 Abs 4 BTVG über den Haftrücklass wird jedoch kein „Sondergewährleistungsrecht“ geschaffen. Diese Bestimmung enthält auch keine Regelung über die Beweislast. Mangels einer speziellen Regelung über die Beweislast hat beim Gewährleistungsanspruch im BTVG-Model sohin jede Partei die jeweils für ihren Rechtsstandpunkt erforderlichen Tatsachen zu beweisen; der Erwerber daher Mängel (OGH 25.6.2015, 8 Ob 19/15z).

Allgemeines zum Zurückbehaltungsrecht nach § 1052 ABGB

Das Zurückbehaltungsrecht oder auch Leistungsverweigerungsrecht ist aus der Erwägung hervorgegangen, dass es unbillig wäre, dass ein Vertragspartner zu seiner Leistung verpflichtet wird, während die eigene, ebenfalls fällige Leistung noch aussteht. Dieses Instrumentarium des Zurückbehaltungsrechtes gilt sowohl für den Kauf- und Tauschvertrag als auch für alle zweiseitig verpflichtende Vereinbarungen, wie insbesondere den Werkvertrag.

Das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers findet seine Rechtfertigung darin, den Unternehmer zu einer geschuldeten Verbesserung seines mangelhaften Werkes zu bewegen. Die Fälligkeit des Werklohns kann jedoch nur so lange hinausgeschoben werden, als ein Verbesserungsanspruch besteht und die Verbesserung im Interesse des Bestellers liegt. Fällt dieses Interesse weg, besteht kein Bedürfnis nach Gewährung eines gänzlichen Leistungsverweigerungsrechts mehr. Wenn eine Verbesserung nicht oder nicht mehr in Betracht kommt, ein durch das Gewährleistungsrecht aufrechter Erfüllungsanspruch gegen den Unternehmer nicht oder nicht mehr besteht, besteht somit auch kein Recht zur Verweigerung der Gegenleistung (RIS-Justiz RS0021925, RS0019929).

§ 1052 ABGB ist grundsätzlich dispositiv und kann daher vertraglich abbedungen werden. Jedoch bestimmt für Verbrauchergeschäfte § 6 Abs 1 Z 6 KSchG und zugunsten von Wohnungseigentumsbewerbern § 38 WEG dessen unabdingbare Geltung. Eine zulässige Abbedingung ist selbst mittels AGB erlaubt, weil nach der Rechtsprechung daraus „keine auffallende Inäquivalenz“ der beiderseitigen Rechtspositionen resultiert. Die Vertragsbestimmungen, die das Leistungsverweigerungsrecht einschränken, sind restriktiv auszulegen. So lässt die Vereinbarung besonderer Zahlungsmodalitäten, insbesondere die eines Haftrücklasses, die Geltung des Leistungsverweigerungsrecht unberührt. Auch eine Abrede, dass Gewährleistungsansprüche nicht zur Kaufpreiszurückhaltung berechtigen, lassen die Berufung auf das Leistungsverweigerungsrecht weiterhin offen.

Zum Schikaneverbot

Das Zurückbehaltungsrecht wird jedoch durch das Schikaneverbot begrenzt. Eine Schikane liegt dann vor, wenn der Vorteil des Bestellers an der Zurückbehaltung des Werklohns in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Verbesserungsaufwand des Unternehmers steht. Für die Frage der Unverhältnismäßigkeit des Verbesserungsaufwandes ist nicht allein die Höhe Behebungskosten, sondern vor allem die Wichtigkeit einer Behebung des Mangels für den Besteller zu berücksichtigen (OGH 25.5.2005, 7 Ob 103/05f).

Schikane wird von der Rechtsprechung grundsätzlich nur dann angenommen, wenn der Mängelbehebungsaufwand weniger als 5 % des zurückbehaltenen Betrags ausmacht (OGH 22. 10. 2014, 1 Ob 121/14x mwN)

Aktuelles Judikat OGH 20.1.2021 | 3 Ob 176/20h

Sachverhalt:

Die Erwerberin eines Wohnungseigentumsobjekts hat anlässlich der Übergabe des von ihr von der klagenden Bauträgerin gekauften Wohnungseigentumsobjekts zahlreiche Mängel geltend gemacht. Bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz bestanden – bei einer (den beiden letzten Raten nach dem im Kauf- und Bauträgervertrag vereinbarten Ratenplan B gemäß BTVG entsprechenden) aushaftenden Forderung von 27.445 EUR – nach wie vor verschiedene im Einzelnen festgestellte Mängel, für deren Behebung (in Eigenleistung der Erwerberin) Kosten von insgesamt 4.012 EUR brutto aufzuwenden sind.

Lediglich die Durchführung der von einem Privatgutachter der Klägerin vorgeschlagene Vorgangsweise zur Sanierung eines Mangels, nämlich des Schimmelproblems im Dachboden ihres Objekts, hat die Erwerberin abgelehnt. Aus der zunächst erklärten Ablehnung der Sanierung des Schimmelproblems lässt sich jedoch laut OGH keine Weigerung der Erwerberin ableiten, andere Mängel durch die Bauträgerin verbessern zu lassen.

Aus den Entscheidungsgründen:

Der Haftrücklass oder die Haftrücklassgarantie sollen Gewährleistungsansprüche sichern und somit auch den Anspruch des Bestellers/Käufers auf Verbesserung des mangelhaften Werks bzw der mangelhaften Kaufsache. Solange ein Verbesserungsanspruch besteht, wird die Fälligkeit des Werklohns bzw Kaufpreises hinausgeschoben. Die Vereinbarung einer Haftrücklassgarantie hat darauf keinen Einfluss. Der Parteiwille ist regelmäßig allein darauf gerichtet, dass die Haftrücklassgarantie den Haftrücklass ersetzt, während sonst keine Veränderung der Rechtspositionen herbeigeführt werden soll.

Mit dem Haftrücklass soll in erster Linie eine Deckung für zunächst verborgene Mängel geschaffen und ein Hinausschieben der Endabrechnung im Hinblick auf allenfalls noch vorhandene, aber zunächst nicht erkennbare Mängel verhindert werden. Damit wird aber nicht automatisch auf das darüberhinausgehende Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers mangels Fälligkeit des Werklohns wegen Unterlassung einer Verbesserung des mangelhaften Werks verzichtet.

Der Werkbesteller/Käufer kann der Werklohn- bzw Kaufpreisklage die Einrede des nicht erfüllten Vertrags auch bei Vorliegen geringfügiger Mängel entgegenhalten, es sei denn, die Ausübung dieses Rechts artet zur Schikane aus.

Das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers/Käufers erlischt, sobald er die Fertigstellung des Werks durch den Unternehmer/Verkäufer verhindert oder unmöglich macht oder wenn er das noch unvollendete Werk von einem Dritten vervollständigen lässt.

Das Zurückbehaltungsrecht der Erwerberin besteht trotz der Tatsache, dass ihr mit Fälligstellung der siebten und letzten Kaufpreisrate (= 2 % Haftrücklass) – zu einem Zeitpunkt, als sie schon zahlreiche Mängel des Objekts gerügt hatte – eine entsprechende Haftrücklassgarantie übermittelt worden war. Beträgt der Verbesserungsaufwand – wie hier – rund 15 % des offenen Werklohns, ist Schikane jedenfalls zu verneinen.

Zusammenfassend

Der Haftrücklass nach BTVG begründet nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung kein „Sondergewährleistungsrecht“ des Erwerbers eines Bauträgerkaufvertrages. Das Zurückbehaltungsrecht bleibt daher weiterhin und unabhängig davon bestehen. Dieses findet lediglich in der Schikane seine Grenzen. Diese Schikane-Grenze ist nach der Rechtsprechung jedoch großzügig zu Gunsten des Erwerbers: Schikane wird erst dann angenommen, wenn der Mängelbehebungsaufwand weniger als 5 % des zurückbehaltenen Betrags ausmacht.

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Allgemeines zur baulichen Änderung eines Wohnungseigentumsobjektes

Die Zulässigkeit einer baulichen Änderung eines Wohnungseigentumsobjektes (WE-Objekt) – wie eben auch die Wohnungsteilung oder eine Zusammenlegung von WE-Objekten – ist sowohl baurechtlich als auch wohnungseigentumsrechtlich zu beurteilen. Die öffentlichrechtliche und zivilrechtliche Beurteilung hat grundsätzlich völlig unabhängig voneinander zu erfolgen und kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Das führt dazu, dass ein Wohnungseigentümer allenfalls  öffentlich-rechtlich eine bauliche Änderung, die etwa nur eine Bauanzeige erfordert, ohne ausdrückliche Zustimmung seiner Miteigentümer vornehmen darf, aber dennoch die wohnungseigentumsrechtlich dafür erforderliche Zustimmung seiner Miteigentümer nicht erhält und diese auch nicht durch das Gericht ersetzen lassen kann.

Wohnungseigentumsrechtliche Aspekte

Nach § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann ein Wohnungseigentümer eine Änderung nur durchsetzen, wenn diese weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge hat. Werden auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, ist ergänzend die Verkehrsüblichkeit der geplanten Änderung oder ein wichtiges Interesse des durchführenden Wohnungseigentümers erforderlich. Nach ständiger Rechtsprechung reichen wirtschaftliche Gesichtspunkte für das Begründen eines wichtigen Interesses nicht aus. Bei Zusammenlegungen bzw Teilungen werden oft allgemeine Teile in Anspruch genommen oder neu geschaffen (etwa davor liegender Gangbereich). Da die Gemeinschaft die Erhaltungspflicht für allgemeine Teile der Liegenschaft trifft, bewirkt eine Änderung an einem WE-Objekt, durch welche allgemeine Teile neu geschaffen werden, eine Mehrbelastung der anderen Wohnungseigentümer. Der OGH hat in einer älteren Entscheidung etwa ausgesprochen, dass die Zerlegung eines WE-Objekts in mehrere Objekte nicht der Übung des Verkehrs entspricht. Bei einer Zusammenlegung zweier benachbarter WE-Objekte durch den identen Wohnungseigentümer ohne Inanspruchnahme von Allgemeinflächen ist hingegen grundsätzlich von einer Verkehrsüblichkeit auszugehen.

Baurechtliche Aspekte

Die unterschiedlichen landesgesetzlichen Bauvorschriften sind zu beachten. Für die meisten Änderungen im Inneren des Gebäudes genügt eine Bauanzeige. Diese kann der ändernde Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bei der Baubehörde erstatten. Bei Maßnahmen, für die eine Baubewilligung erforderlich ist – wie zB nach der Bauordnung (BO) für Wien Umwidmungen einer Wohnung oder Baumaßnahmen, die eine Stellplatzverpflichtung auslösen – muss der Einreichplan von allen Liegenschaftseigentümern, also allen Wohnungseigentümern unterschrieben sein. Die Umwidmung bzw Auflassung eines Vorraumes bei der Teilung einer Wohnung ist jedoch nicht als Umwidmung einer Wohnung zu qualifizieren; hindert also eine Bauanzeige grundsätzlich nicht. Die konkret vorzunehmenden Maßnahmen für eine Teilung/Zusammenlegung können jedoch zu einer Bewilligungspflicht führen, wenn diese wesentliche bautechnische Kenntnisse erfordern (zB LVwG Tirol LVwg-2014/22/2687-5).

Aktuelles Judikat LVwG Wien VGW-111/093/3147/2020

• Sachverhalt: Erstattet wurde eine Bauanzeige zur „Abtragung der Wohnungstrennwand samt Eingangstüre“ zu einer Wohnung, die Jahre zuvor durch Zusammenlegung von zwei Wohnungen entstanden ist. Nach dem bestehenden Baukonsens war der vor den beiden Wohnungen liegende Gang in die verbundene Wohnung einbezogen und eine neue Eingangstüre eingebaut. Der einbezogene Gang wurde als Vorraum gewidmet. Für die Zusammenlegung wurde seinerzeit eine Bauanzeige erstattet. Die Miteigentümer, die keine Zustimmung zur Zusammenlegung erteilt hatten, bekämpften diese zivilrechtlich mit Erfolg. Der Eigentümer wurde zivilrechtlich zur Beseitigung der im Gang errichteten Wand verpflichtet. Er führte dies aus, unterließ jedoch zunächst die Baueinreichung für diese Maßnahme. Die Baubehörde erließ einen Bauauftrag zur Wiederherstellung der Wohnungseingangstüre zur zusammengelegten Wohnung entsprechend dem bestehenden Baukonsens. Daraufhin reichte der Eigentümer unter Anschluss eines Gutachtens eines Baumeisters, wonach es sich um ein geringfügiges Bauvorhaben handle, die verfahrensgegenständliche Bauanzeige ein. Angezeigt wurde nach Maßgabe des Einreichplanes der Abbruch der Wand zwischen dem Treppenhaus und der vormaligen Wohnung samt darin errichteter Türe sowie die Auflassung des Vorraumes im Ausmaß von 3,68m² und Umwidmung dieses Raumteiles als „Gang“. Die Baubehörde untersagte das Bauvorhaben. Das LVwG Wien bestätigte die Versagung.
• Gründe für die Versagung: Nach dem aufrechten Baukonsens über die zusammengelegten Wohnungen gab es nur ein Bad und eine Toilette. Durch die angezeigte Baumaßnahme entstehen wieder zwei Einheiten, wobei die eine Wohnung  – ersichtlich aus den aufrechten Konsensplan – über kein Bad und die andere über keine Toilette verfügt hätte. Türen, die durch die Teilung zu Wohnungseingangstüren wurden, entsprachen nicht der aktuellen Brandschutzqualifikation nach der OIB-Richtlinie 2 “Brandschutz“. Die Nach § 119 Abs. 2 BO für Wien muss die Nutzfläche einer Wohnung mindestens 30 m² Jede Wohnung muss über mindestens eine Toilette und ein Bad im Wohnungsverband verfügen. Bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen muss mindestens eine Toilette in einem separaten Raum untergebracht werden. Da durch die gegenständlich angezeigte Bauführung aus einer einheitlichen Wohnung zwei Wohnungen geschaffen werden, sind die Vorgaben, die die BO für Wien an Wohnungen knüpft, einzuhalten. Bei deren Nichterfüllung ist der baurechtliche Konsens für die Wohnungstrennung zu versagen. Die in technischer Sicht isoliert betrachtet geringfügige Baumaßnahme hat zur unmittelbaren Konsequenz, dass zwei Wohnungen geschaffen werden. Zur Erfüllung der Anforderungen des § 119 Abs. 2 BO für Wien ist der Einbau einer Toilette bzw. eines Bades sowie von Brandschutztüren weder technisch noch wirtschaftlich unverhältnismäßig. Ein etwaiger vormaliger Konsens, der zwischenzeitig untergegangen ist, ist nicht mehr relevant. Von einem baubehördlich geschaffenen Konsens kann nur unter Einhaltung der derzeit gültigen baurechtlichen Bestimmungen wieder abgewichen werden.

Fazit

Wohnungszusammenlegungen als auch Teilungen von WE-Objekten sind sorgfältig zu überlegen. Die Rückführung in einen seinerzeitigen Baukonsens ist nur unter Einhaltung der aktuellen Bauvorschriften möglich. Wurde eine Zusammenlegung/Teilung ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer vorgenommen und bekämpfen diese erfolgreich die zwischenzeitig eigenmächtig gesetzte Baumaßnahme, kann dies dazu führen, dass baurechtlich der alte Baukonsens nicht mehr hergestellt werden darf. Zivilgerichtliche Urteile, die einen eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer zum Rückbau verpflichten, haben keine Relevanz im Bauverfahren. Langwierige und teure Prozesse zur Sanierung der rechtswidrigen Situation sind die Folge.

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Benützung und Erhaltung von Gebäuden

In Österreich fallen die Bauvorschriften in die Zuständigkeit der jeweiligen Bundesländer, was zur Folge hat, dass neun unterschiedliche Bauordnungen bzw. Baugesetze bestehen. Mehr oder weniger ähnlich geregelt werden hingegen die Fragen der Benützung und Erhaltung von Gebäuden und die Vorgangsweise bei vorschriftswidrigen Bauwerken. Eigentümer bzw. Miteigentümer haben so beispielsweise in Wien nach § 129 Wiener Bauordnung (WrBauO) dafür Sorge zu tragen, dass die „Bauwerke in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden“. Darüber hinaus besteht in sogenannten Schutzzonen die Verpflichtung das Gebäude in „stilgerechtem“ Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu bewahren. In den anderen Bundesländern bestehen vergleichbare Regelungen (vgl. dazu etwa §§ 43 ff Kärntner Bauordnung 1996, § 19 Salzburger Baupolizeigesetz 1997, §§ 46 ff Tiroler Bauordnung 2018, etc.).

Haftung der Mit- und Wohnungseigentümer

Für die Instandhaltung – auch bewilligungsfreier Bauten – haftet ex lege der Bauwerkseigentümer. Dazu sei angemerkt, dass dieser nicht immer zwingend mit dem Grundeigentümer ident sein muss ( zB bei Vorliegen eines Baurechts oder eines Superädifikates). Wer Eigentümer der Baulichkeit ist – für die ein Bauauftrag erlassen werden soll – hat die Baubehörde grundsätzlich als zivilrechtliche Vorfrage (§ 38 AVG) zu klären. Bei einer Mehrheit von Eigentümern haftet jeder Miteigentümer solidarisch, auch wenn dies der Gesetzgeber nicht in allen Bauordnungen ausdrücklich erwähnt; dh die baurechtlichen Verpflichtungen treffen daher jeden Miteigentümer gleichermaßen und die Behörde kann auch nur einen einzelnen Miteigentümer für die Verletzung der Instandhaltungspflicht zur Verantwortung ziehen. Dieser ist dann gezwungen, seine Regressforderungen gegen die übrigen Miteigentümer zivilrechtlich bei Gericht geltend zu machen. Lediglich im Falle des Wohnungseigentums kann der Bau- bzw. Instandsetzungsauftrag nur an den betroffenen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Dies gilt jedoch nicht hinsichtlich der allgemeinen Teile des Gebäudes („Außenhaut“ des Gebäudes zB. Dach, Gemeinschaftsräume, Stiegenhaus, Gänge, etc.). Hier kommt es wiederum zu einer Solidarhaftung der Wohnungseigentümer und jeder einzelne kann für die Beseitigung eines vorschriftswidrigen Bauwerkes oder vorschriftswidriger Veränderungen baulicher Art verantwortlich gemacht werden. Erst jüngst hat dies der VwGH in seiner Entscheidung Ra 2017/05/0259 wieder bestätigt.

Erlassung eines Bauauftrages und Ersatzvornahme

Wird von der erteilten Baubewilligung abgewichen, so sind die im jeweiligen Baugesetz für solche Fälle vorgesehenen Maßnahmen zu ergreifen, um die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustandes zu gewährleisten. Im Falle des Verdachts auf das Vorliegen von Baugebrechen ist die Behörde von Amts wegen verpflichtet diesem Verdacht nachzugehen sowie erforderlichenfalls entsprechende Aufträge zu erlassen und zu vollstrecken. Besonderes Augenmerk gilt es in diesem Zusammenhang auch auf Baubewilligungen zu richten, die lediglich auf Widerruf oder unter Bedingungen erteilt wurden, bei denen die Behörde jederzeit bestimmte bauliche Maßnahmen vorschreiben kann (zB Verschließen eines Durchbruchs in der Feuermauer). Ab Widerruf oder Erteilung der Vorschreibung liegt dann ein baukonsenswidriger Zustand vor, der zu beseitigen ist.
Ein Bauauftrag muss immer in Bescheidform erteilt werden. Vor Erlassung des Auftrages ist zwar keine Verhandlung vorgesehen, nach ausdrücklicher Anordnung des Gesetzgebers hat die Baubehörde aber vor Erteilung des Auftrages das betroffene Bauwerk zu prüfen (vgl. etwa § 34 Abs 2 Niederösterreichische Bauordnung). Die Zulässigkeit eines Bauauftrages hängt lediglich davon ab, ob die Instandsetzung technisch möglich ist; ihre wirtschaftliche Zumutbarkeit ist von der Behörde hingegen nicht zu prüfen. Die Erfüllung von Aufträgen ist der Behörde vom Verpflichteten schriftlich und mittels Nachweis über die vorschriftsgemäße Erledigung zu melden. Werden diese vom Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft bzw. den Miteigentümern nicht befolgt – oder ist Gefahr im Verzug – kann die Baupolizei darüber hinaus eine sogenannte „Ersatzvornahme“ anordnen, dh sie lässt die notwendigen Arbeiten von einer Firma ihrer Wahl und auf Kosten der Eigentümer durchführen. Abgesehen von der Erlassung eines Bauauftrages kann die Verletzung der Instandhaltungsverpflichtung auch verwaltungsrechtliche Baustrafen nach sich ziehen.

Verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit

Ein fehlendes Verschulden vermag den Eigentümer eines Bauwerkes nicht von seinen Verpflichtungen, die ihm aufgrund der Bauvorschriften auferlegt werden, zu befreien und ist lediglich für die verwaltungsstrafrechtliche Beurteilung von Bedeutung. Bei einer baubehördlichen Verwaltungsübertretung (zB nach § 135 iVm § 129 WrBauO) handelt es sich um ein Ungehorsamsdelikt im Sinne des § 5 Abs 1 Verwaltungsstrafgesetz (VStG). Da gemäß § 5 Abs 1 VStG ohne weiteres Fahrlässigkeit – und damit Strafbarkeit – anzunehmen ist, kann der „Täter“ nur dann straflos bleiben, wenn er glaubhaft macht, dass ihm die Einhaltung der Verwaltungsvorschrift ohne sein Verschulden unmöglich gewesen ist. Der Beschuldigte muss also von sich aus darlegen, dass er während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende (Ausschöpfung der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten, zB auch sich um die erforderlichen Geldmittel bemüht zu haben) unternommen hat, um die Konsenswidrigkeit innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen. Dies wird jedoch nur in den seltensten Fällen gelingen. Da die Übertretung ein Unterlassungsdelikt ist, beginnt die Verjährungsfrist auch erst mit der Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes, dh mit der tatsächlichen Behebung der Baugebrechen, zu laufen.

Fazit

Beim Erwerb einer Wohnung wird die Frage, ob das Gebäude mit den rechtskräftig genehmigten Bauplänen übereinstimmt oder ob die Baubewilligung auf Widerruf oder unter Auflagen erteilt wurde, häufig nicht geprüft oder überhaupt nicht thematisiert. Unangenehme Konsequenz dieser Nachlässigkeit könnte sein, dass die Baupolizei einen Beseitigungsauftrag erlässt und der Erwerber als neuer Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft für die (anteiligen) Beseitigungskosten einzustehen hat. Ebenso ist die Verhängung von Verwaltungsstrafen möglich.
Vor diesem Hintergrund ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und Überprüfung der baubehördlichen Grundlagen unerlässlich. Zur Vermeidung von unangenehmen Überraschungen und Kostenfolgen ist die Aufnahme von Haftungsregelungen für die Verletzung von Bauvorschriften in Kaufverträgen über Wohnungseigentumsobjekte dringend zu empfehlen.

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Anlagencontracting zur Energieversorgung

Beim Anlagencontracting betreibt der Contractor auf eigene Rechnung eine Energieerzeugungsanlage und stellt dem Kunden (dem Bauträger und in der Folge dem Wohnungseigentümer) die Energie zur Verfügung.

Abgerechnet wird die gelieferte Nutzenergie, wobei der Preis sich aus den Energiekosten, den Rückzahlungsraten für die geleisteten Investitionen sowie aus den Kosten für allfällige weitere Serviceleistungen des Contractors, insbesondere im Zusammenhang mit Wartung, Instandhaltung und Betriebsmitteleinkauf zusammensetzt.

Der Contractor übernimmt die Planung, den Bau, die Inbetriebnahme, den technischen Betrieb, den wirtschaftlichen Betrieb und die Finanzierung der Anlage. Der Contractor stellt ein Leistungspaket für die Bedürfnisse des Kunden zusammen, der Kunde bezahlt für den Energiebezug den vertraglich festgelegten Bezugspreis. Damit werden alle Kosten des Contractors für Kapital, Wartung, Energiebeschaffung und Verwaltung abgedeckt.

Die Höhe der Contractingrate wird abhängig von den Kapitalkosten und der Nutzungsdauer objektbezogen berechnet. Der Contractor verfügt über ausreichend technisches Wissen, ist über die Entwicklung neuer Produkte informiert, hat die notwendigen Finanzmittel oder kann sie beschaffen, kennt die Bedürfnisse des Kunden und kann eine rationale Energieversorgung des Kunden bewirken (Unterweger, Contracting-Einführung und Musterverträge 1999, 14f).

Kostenfolgen

Beim Anlagencontracting ist nicht nur die Energie für die Versorgung selbst zu bezahlen, sondern es fallen auch Rückzahlungsraten für geleistete Investitionen an. Diese Refinanzierungskosten sind von den Käufern zu tragen. Darüber hinaus verbleibt meist das Eigentum an der Energieversorgungsanlage für einen bestimmten Zeitraum beim Contractor. Anlagencontracting bedeutet somit für den Käufer oft höhere Kosten, weil nicht nur Wärmebezugskosten, sondern auch Refinanzierungskosten von ihm zu leisten sind.

Unzulässige Überbindung eines Contractingvertrages durch den Bauträger auf die Käufer (OGH v. 23.12.2014, 1Ob220/14f)

Der eine Wohnhausanlage errichtende Bauträger schloss vor Beginn des Verkaufs der Wohnungen mit einem Energieversorgungsunternehmen einen Contractingvertrag ab, wobei die Errichtung der Heizungsanlage durch den Contractor erfolgte. Zu zahlen war ein Arbeitspreis für die tatsächlich in Anspruch genommenen Energiemengen sowie ein wertgesicherter Grundpreis über 15 Jahre. Die Heizungsanlage sollte erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit in das Eigentum des Liegenschaftseigentümers übergehen.

Die Kaufverträge mit den Wohnungskäufern sahen fixe Kaufpreise für eine schlüsselfertige Wohnung vor. Der Bauträger, der für das Projekt unter anderem mit Betriebskosten von 2 EUR/m² geworben hatte, hatte von Anfang an nie die Absicht, das im Kaufvertrag als „Wärmelieferungsvertrag“ bezeichnete Contracting den potentiellen Kaufinteressenten in einer für sie durchschaubaren Weise zu vermitteln, weil er sich dadurch einerseits einen Marktvorteil durch niedrigere Preise und andererseits Gewinnoptimierung versprach.

Der Contractingvertrag wurde den Käufern nicht zur Verfügung gestellt. Als diese Vorschreibungen für Betriebskostenakonti erhielten, die weit über den angekündigten 2 EUR/m² lagen, wurden sie auf den Contractingvertrag erstmals aufmerksam und verweigerten in der Folge die Zahlung des monatlichen Grundentgelts. Der Bauträger klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Feststellung, dass diese in den Contractingvertrag eingetreten sei.

Nach der Auffassung des Gerichts hätten die Wohnungskäufer aufgrund der Formulierung des Kaufvertrags sowie der Bau- und Ausstattungsbeschreibung nur mit der Übernahme eines Wärmelieferungsvertrags, nicht aber mit einem Eintritt in einen Contractingvertrag rechnen müssen, aus dem sich – neben dem vereinbarten Fixpreis für das Wohnungseigentumsobjekt – eine weitere Zahlungspflicht für die von den Wohnungskäufern ohnehin geschuldete Heizungsanlage ergibt.

Eine allenfalls zustande gekommene Vertragsüberbindung sei rechtsunwirksam im Sinne des § 38 Abs 1 WEG, weil eine unbillige Beschränkung der den Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechte darin bestünde, dass sie verpflichtet wären, innerhalb einer Vertragslaufzeit von 15 Jahren ausschließlich von der betreffenden Energielieferantin Leistungen abzunehmen, und daran gehindert wären, die erforderliche Nutzenergie von Dritten zu beziehen oder selbst zu erzeugen.

Die unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümer liege vor allem auch darin, dass bei einer wirksamen Vertragsübernahme weiters die Verpflichtung bestünde, die Kosten der Herstellung der Heizungsanlage – über den sogenannten Grundpreis – zusätzlich zum vereinbarten Fixpreis für die erworbenen Wohnungseigentumsobjekte zu tragen, obwohl sich die Klägerin zur Herstellung der Gesamtanlage (einschließlich des Heizungssystems) auf eigene Kosten verpflichtet hatte.

Zulässigkeitskriterien

In Bauträgerverträgen mit Anlagencontracting findet sich idR ein allgemein gehaltener Passus, wonach der Bauträger berechtigt ist, einen in der Folge auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übergehenden Wärmelieferungsvertrag laut einem beigeschlossenen Mustervertrag abzuschließen und die Wohnungskäufer verpflichtet werden, bei Wohnungsübergabe einen Einzellieferungsvertrag laut einem ebenfalls beigeschlossenen Muster abzuschließen. Diese Klauseln sind unter mehreren Aspekten auf ihre Zulässigkeit zu prüfen.

• Ungültigkeit nach § 864a ABGB: Bestimmungen ungewöhnlichen Inhalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, wenn sie für den anderen Vertragsteil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen nicht zu rechnen brauchte, es sei denn der eine Vertragsteil hat den anderen besonders darauf hingewiesen.
• Nichtigkeit nach § 879 Abs 3 ABGB: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.
• Unwirksamkeit nach § 38 Abs 1 WEG: Vereinbarungen sind rechtsunwirksam, die geeignet sind, dem Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken (siehe obig angeführte OGH-Entscheidung).
• Unzulässigkeit nach § 6 Abs 3 KSchG: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist (fehlende Transparenz).
• Nichtigkeit aufgrund nicht erfolgter, gemäß § 4 Abs 1 Z 6 BTVG gebotener Offenlegung von zu übernehmenden dinglichen oder obligatorischen Lasten.
• Mögliches Nichterreichen eines Baufortschritts im Rahmen der Sicherstellung mit Ratenplan, wenn die geschuldete Leistung der Herstellung der Energieanlage nicht erbracht wird.

Fazit

Bei Anlagencontractingverträgen im Rahmen von Bauträgerverträgen sind etliche Hürden zu überwinden. Unklare Überbindungspflichten an die Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungskäufer sind mit Nichtigkeit bedroht. Die Vertragsgestaltung hat viele Aspekte zu berücksichtigen. Grundvoraussetzung für die Gültigkeit derartiger Klauseln sind umfassende Transparenz gegenüber den Käufern, klare Leistungsbeschreibungen und Weitergabe der Vorteile aus der Beiziehung eines Contractors an die Nutzer. Contractingverträge zur Reduktion der Herstellkosten für den Bauträger ohne gleichzeitige Berücksichtigung bei den Verkaufspreisen und fehlende Offenlegung darüber, insbesondere auch über die konkreten Kostenfolgen sind problematisch. Unzureichende Vertragsgestaltungen schaden der Idee des Anlagencontracing im Sinne einer kostenoptimierten, Energie sparenden Energiebeschaffung und Anlagenbetreuung durch einen darauf spezialisierten Contractor zur Erzielung von Vorteilen für die Endnutzer.

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Der Anteil der älteren Menschen an der Bevölkerung steigt enorm. Immer mehr werden barrierefrei gestaltete Wohnräume und spezielle Services und Dienstleistungen nachgefragt. So unterschiedlich die Wohnbedürfnisse der Senioren sind, eins ist sicher, die Mehrheit will so lange wie möglich in den „eigenen vier Wänden“ leben. Während die klassischen Alten- und Pflegeheime für ältere Menschen mit einer Pflegestufe geeignet sind, die eine rund um die Uhr medizinische und pflegerische Betreuung erfordern, haben sich für die selbstbestimmte Lebensweise älterer Menschen verschiedene Wohnformen herausgebildet.

Betreutes und betreubares Wohnen, was ist das?

Am Markt werden Wohnungen mit Betreuungsleistungen für ältere Menschen als Betreutes oder Betreubares Wohnen, Wohnen mit Concierge, Mehrgenerationenwohnen, Seniorenresidenzen, Seniorenwohngemeinschaften uvm angeboten. Betreutes oder betreubares Wohnen ist in den Förderungsvorschriften der meisten Bundesländer grundsätzlich verankert, allerdings fehlen konkrete Definitionen über Bezeichnung und Inhalte der jeweiligen Konzepte, sodass dies zur Verunsicherung und zu falschen Erwartungen der Konsumenten führt.

Betreutes Wohnen – ÖNORM CEN/TS 6118

Seit 01.05.2012 gilt in Österreich die ÖNORM CEN/TS 16118 „Betreutes Wohnen – Anforderungen an Dienstleistungen für ältere Menschen im Rahmen der Wohnform Betreutes Wohnen“. Sie soll die Qualitätsmaßstäbe für Betreutes Wohnen europaweit vereinheitlichen und gibt Planern, Entwicklern, Bauträgern, Investoren, Wohnungs- und Immobilienunternehmern sowie ihren Beratern wertvolle Hinweise für die wirtschaftlich nachhaltige Gestaltung und ein zielorientiertes Vorgehen bei der Entwicklung, Realisierung und dem Betrieb von Wohnräumen mit Betreuungsleistungen für ältere Menschen.

Die Immobilie ist die Grundlage für das Betreute Wohnen. Der Standort soll die Voraussetzung sowohl für eine selbständige Lebensführung als auch für eine Integration in das Gemeinwesen bieten. Einkaufs- und Gesundheitseinrichtungen sollen leicht erreichbar sein. Die Immobilie, dh die Wohnanlage, die Wohnung selbst, Zugänge, Außenanlagen, Allgemeinbereiche, Stellplätze etc sind stufen- und schwellenfrei auszugestalten. Für die bauliche Ausführung sind vier Grundregeln zu beachten: 1. schwellenfreier Hauseingang und schwellenfreie Erreichbarkeit des Aufzugs; 2. Einbau eines Aufzugs; 3. Bad mit einem schwellenfrei ausgebildeten Duschbereich; 4. Schwellenfreier Übergang von Wohn- zum Freibereich (Terrasse/Balkon/Garten).

Betreutes Wohnen bietet somit eine barrierefreie Wohnung innerhalb einer für ältere Menschen betreuten Wohnanlage, bei der als Dienstleistungen Grund- und Wahlleistungen erbracht werden. Anforderungen an die Wohnung (zB stufenfreie Dusche), an das Gebäude (zB Gemeinschaftsraum) und an den Standort (zB Erreichbarkeit von Einkaufs- und Gesundheitseinrichtungen) sind zu erfüllen. Als Grundleistungen ist ein Mindestdienstleistungsangebot sicherzustellen, wie das Vorhandensein eines Ansprechpartners vor Ort, der die Bewohner berät, informiert und Kontakte herstellt. Zudem muss ein Notrufsystem zur Verfügung stehen. Wahlleistungen sind alle anderen Leistungen, die freiwillig und individuell gegen direkte Bezahlung in Anspruch genommen werden können, wie Hilfen im Haushalt, Mahlzeitservice, Besuchs- und Begleitdienste, Fahrservice und ambulante Pflegeleistungen. Ein Träger (zB Gemeinde, Privatunternehmen, Wohltätigkeitsorganisation oder Eigentümergemeinschaft) hat die Verantwortung, dass die Anforderungen erfüllt und die entsprechenden Leistungen erbracht werden.

Betreutes Wohnen wird grundsätzlich rechtlich durch drei Verträge gesichert. Der wohnungsbezogene Vertrag verschafft das Nutzungsrecht an der Wohnung (zB Miete), ein Dienstleistungsvertrag sichert die Grundleistungen für die Bewohner sowie ein Notrufsystem und ein Kooperationsvertrag gewährleistet die Erbringung von Wahlleistungen je nach Bedarf der jeweiligen Bewohner gegen direkte Bezahlung. Dzt wird betreutes Wohnen nur im Mietmodell angeboten. Im Wohnungseigentum sind betreute Wohnungen erst zu entwickeln und bedürfen einer komplexeren Vertragsgestaltung.

Betreubares Wohnen

Betreubares Wohnen ist rechtlich nicht definiert. Es kann als Schaffung einer Wohnung in einer Anlage verstanden werden, die baulich und von Umfeld alle Voraussetzungen erfüllt, dass mit den von den Wohnungsnutzern selbst beizuziehenden Dienstleistern betreutes Wohnen im Sinne der obigen ÖNORM möglich ist. Die erste Sicherstellung der Grundleistungen sollte durch Kooperationsvertrag mit einem geeigneten Dienstleister erfolgen.

Barrierefreier Wohnraum

Alle neun Länderbauvorschriften enthalten Bestimmungen über die barrierefreie Gestaltung von Bauwerken. Die Unterschiede zur Barrierefreiheit sind in einzelnen Bundesländern zum Teil erheblich. Dies betrifft beispielsweise die Anwendungsbereiche. Um mehr Einheitlichkeit in den Bauvorschriften zu schaffen, wurden vom Österreichischen Institut für Bautechnik (OIB) im Zuge eines Harmonisierungskonzeptes sechs Richtlinien entwickelt. Grundlage für die Harmonisierung der österreichweiten Bauvorschriften in Hinblick auf Barrierefreiheit ist die OIB Richtlinie 4 „Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit“. Die technischen Detailbestimmungen für barrierefreies Bauen finden sich in der ÖNORM B 1600 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen“. Jene Punkte dieser Norm, auf die innerhalb der OIB Richtlinie 4 verwiesen wird, sind somit baurechtlich verbindlich. Mit 1. Juni 2013 ist diese in den Bauvorschriften aller Bundesländer außer Niederösterreich und Salzburg verbindlich verankert, wobei teilweise innerhalb der Bauvorschriften wiederum individuelle Abweichungen in einzelnen Bestimmungen definiert sind. Barrierefreiheit heißt aber im wesentlichen Barrierefreiheit der allgemeinen Teile einer Anlage und barrierefreie Erreichbarkeit der Geschoße. Für die Gestaltung der Wohnungen selbst sind keine oder nur Mindestkriterien der Barrierefreiheit vorgegeben, sodass von einem barrierefreien Wohnraum nicht gesprochen werden kann. Betreutes oder Betreubares Wohnen erfordert daher mehr als das Einhalten der geltenden Bauvorschriften.

AAL – Ambient Assisted Living

Betreute Anlagen können vielfältige Zusatzleistungen für ältere Menschen anbieten. An Bedeutung gewinnen dabei technische Assistenzsysteme wie zB Sensoren, die bei Sturz einen Alarm auslösen, Telemonitoring-Systeme, bei denen Werte (z.B. Glukose, Blutdruck) von speicher- und kommunikationsfähigen Messgeräten bzw. Sensoren erfasst und verarbeitet werden, Displays mit Zusatzinformationen und Hilfestellungen sowie Störungsanzeige, Automatik-Programme von Haushaltsgeräten (Waschautomat, Geschirrspüler, Trockner, Herd, Backofen), Touch-Bedienfelder für Personen mit motorischen Einschränkungen.

Fazit

Die Schaffung von leistbaren Wohnungen, die den Bedürfnissen älterer Menschen mit Betreuungsbedarf gerecht werden, ist eine Herausforderung an den Wohnbau. Die Vertragsgestaltung muss transparent und klar sein. Sie muss eine konkrete Leistungsbeschreibung und eindeutige Zuordnung enthalten. Für die Nutzer muss leicht nachvollziehbar sein, welche Leistungen mit der Wohnung zur Verfügung gestellt werden und welche von ihnen je nach Bedarf auf eigene Kosten zugekauft werden müssen. Die Dienstleistungen, die ältere Menschen für ihre selbstbestimmte Lebensweise zur Unterstützung benötigen, müssen rechtlich sichergestellt sein.

Quellen

• ÖNORM CEN/TS 16118 Betreutes Wohnen – Anforderungen an Dienstleistungen für ältere Menschen im Rahmen der Wohnform Betreutes Wohnen
• OIB Richtlinie 4 Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
• ÖNORM B 1600 Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen
• Wohnbau Barrierefrei, Bautechnische Analyse und Wohnbauförderung unter dem Aspekt der Barrierefreiheit, Doris Ossberger

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Sachverhalt

Der OGH hatte die Frage zu beantworten, ob ein Mieter berechtigt war, zwei Videokameraattrappen an der allgemeinen Hauswand anzubringen. Der Mieter einer Wohnung samt Garten und einem Kfz-Abstellplatz in einer Sammelgarage montierte sowohl an der Außenwand des Hauses im Bereich des mitgemieteten Gartens als auch an der Innenwand der Garage bei dem von ihm gemieteten Kfz-Abstellplatz zwei Videokameraattrappen, die nicht als Attrappen erkennbar waren. Der Vermieter forderte vom Mieter die Entfernung der Videokameraattrappen, weil sie den Eindruck erwecken, dass andere Bereiche als die vom Mieter gemieteten überwacht werden. Vermietet sein nur der Innenraum des Mietgegenstandes. Das Anbringung der Videokamera bzw. Kameraattrappen an nicht vermieteten Teilen des Hauses sei rechtswidrig.

Rechtliches Ergebnis

Der OGH entschied, dass dem Mieter im Rahmen des Mietzwecks auch ein Recht zur Mitbenützung der Außenflächen des Mietobjekts und allgemeiner Flächen des Hauses zugestanden wird, soweit er berechtigte Interessen daran hat und weder das Haus beschädigt oder verunstaltet noch ein Nachbar gestört oder belästigt bzw. sonst in seinen Interessen beeinträchtigt wird. Bei Videokameras bzw. (nicht als solchen erkennbaren) Videokameraattrappen ist entscheidend, dass Hausbewohner durch vermeintliche Überwachungsmaßnahmen nicht gestört oder belästigt werden. Da eine Videokameraattrappe an der Hauswand in Richtung des angemieteten Gartens mit Neigung auf die angemietete Rasenfläche ausgerichtet und die zweite Kamera an der Garagenwand zur Überwachung des angemieteten Kfz-Abstellplatzes so ausgerichtet war, dass nur zwei Garagenbenützer und diese nur in einem eingeschränkten Bereich in den vermeintlichen Erfassungsbereich der Kameraattrappe gelangen, ist der OGH zum Ergebnis gelangt, dass durch diese beiden Kameraattrappen kein unzulässiger Überwachungsdruck gegeben ist. Der Mieter durfte seine Videokameraattrappen an der allgemeinen Hauswand belassen.

Relevante rechtliche Bestimmungen

§ 16 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) räumt jedem Menschen ein Persönlichkeitsrecht auf Achtung seines Privatbereichs und seiner Geheimsphäre ein. Der Persönlichkeitsschutz ist auch in § 1 Datenschutzgesetz (DSG) und Artikel 8 Europäische Menschenrechtskonvention (EMRK) verankert. Personenbezogene (Bild-)Daten unterliegen diesem Persönlichkeitsschutz und der Geheimhaltung. Dem gegenüber stehen berechtigte Interessen, das Eigentum zu schützen, wie auch durch eine Videoüberwachung.

Ein Hauptmieter ist gemäß § 8 Mietrechtsgesetz (MRG) berechtigt, den Mietgegenstand gemäß dem Vertrag zu gebrauchen und zu benützen. Will der Mieter eines, dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Mietobjektes eine Veränderung am Mietgegenstand vornehmen, zB eine Videokamera installieren, so hat er diese Veränderung gemäß § 9 MRG dem Vermieter anzuzeigen. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die Zustimmung des Vermieters durch das Gericht ersetzen zu lassen. Bei der Genehmigung von Veränderungen am Mietgegenstand hat der Vermieter auch Interessensbeeinträchtigungen seiner Mieter zu verhindern. Frühere Judikatur hat das Anbringen von Videokameras oder Videokameraattrappen in Allgemeinbereichen, wo auch andere Mieter erfasst werden könnten, im Hinblick auf einen möglichen Überwachungsdruck auf einen Hausbewohner als nicht zulässig erachtet.

Das nun vorliegende Judikat stellt – wie auch schon vorangegangene Judikate – klar, dass die Rechte des Mieters, auch wenn gemäß Mietvertrag nur der Innenraum vermietet ist, nicht auf diesen beschränkt sind und dem Mieter im Rahmen des Bestandzwecks auch ein Recht zur Mitbenützung der Außenflächen und allgemeinen Flächen des Hauses zugestanden wird. Das Anbringen einer Videokamera oder Videokameraattrappe darf jedenfalls nicht dazu führen, dass sich andere Hausbewohner immer kontrolliert fühlen, weil sie das Haus verlassen oder betreten oder sich im Garten aufhalten. Können diese Personen etwa durch den Standort oder die Ausrichtung einer Videokamera oder einer (nicht als solche erkennbaren) Videokameraattrappe die berechtigte Befürchtung haben, dass sie sich im Überwachungsbereich befinden und von den Aufnahmen bzw. Aufzeichnungen erfasst sind, so ist ein Eingriff in die Privatsphäre grundsätzlich zu bejahen. In diesem Fall hat eine Interessensabwägung stattzufinden. Die Anbringung einer Kameraattrappe, die sich für einen unbefangenen, objektiven Betrachter als Überwachungsmaßnahme darstellt, ist im Allgemeinen zulässig, wenn sich diese Maßnahme nach Maßgabe des Eindrucks für einen solchen Betrachter ausschließlich auf den eigenen Wohn- bzw. Garagenbereich bezieht. Ob für andere Personen, die zum Haus zugehen oder diese verlassen oder die allgemeinen Teile des Hauses oder andere Mietobjekte benützen, ein Überwachungsdruck entstehen kann, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Im entscheidungsgegenständlichen Fall gelangten zwei andere als der die Videokameraattrappen installierende Mieter in den Erfassungsbereich der Kameraattrappe. Die Kameraattrappe war derart situiert und ausgerichtet, dass eine funktionierende Kamera nur die Unterschenkel der vorbeigehenden Garagenbenützer erfasst hätte. Aus diesem Grund hat der OGH einen unzulässigen Überwachungsdruck verneint, sodass die Kameraattrappen zugelassen wurden und der Vermieter das Anbringen durch den Mieter selbst in den allgemeinen Hausbereichen nicht verhindern konnte. Erstmals wurde eine Kamera(attrappe) dort zugelassen, wo sie auch andere Hausbewohner, wenn auch nur bei den Beinen, erfassen kann. Dass die Frage eines Überwachungsdruckes zugunsten des die Kamera installierenden Mieters ganz genau, hier nämlich aufgrund des Ausrichtungswinkels der Kamera(attrappe), untersucht wurde, ist neu und deutet auf eine Videokamera-freundlichere höchstgerichtliche Beurteilung als bisher. Genaueres wird man erst anhand der zukünftigen höchstgerichtlichen Judikatur sagen können.

Hinweis auf datenschutzrechtliche Bestimmungen

Die Videoüberwachung ist in den §§ 50a ff DSG geregelt. Sie unterliegt grundsätzlich der Meldepflicht, es sei denn, es liegt eine im DSG ausdrücklich geregelte Ausnahme vor.

Fazit

Das Installieren einer Videokamera zum Schutz des eigenen Wohnraumes vor Einbrechern stellt eine Maßnahme dar, die in Rechte anderer eingreifen und eine datenschutzrechtliche Meldung erfordern kann. Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, ist eine rechtliche Prüfung erforderlich, die sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls richtet.

Quellen

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Wie so oft im Leben gibt es viele Situationen, in denen man aneinander vorbeiredet. Man schließt ein Geschäft, für jeden ist die Sachlage klar, obwohl dies so gar nicht der Fall ist. Gerade auch bei Mietverträgen, die oft ohne Beiziehung eines Rechtsbeistandes abgeschlossen werden, spielt es natürlich eine große Rolle, welche Meinung dann zählt. Dies herauszufinden ist Aufgabe der Auslegung. Neuste höchstgerichtliche Judikatur widerlegt die aus vergangener mieterfreundlicher Judikatur naheliegende Vermutung, dass eine Auslegung immer zu Gunsten der Mieter erfolgen würde. Ein Lichtblick für Vermieter, die sich in bestimmten Fällen doch auf eine vernünftige Auslegung verlassen können, auch wenn in der von ihnen zu verantwortenden Textierung des Mietvertrages Fehler unterlaufen. Dennoch ist höchste Sorgfalt bei der Verfassung von Mietverträgen geboten und Kenntnis der Auslegungsregeln erforderlich.

Allgemeine Auslegungsregeln in den §§ 914, 915 ABGB

Ist nicht klar, was mit einer Willenserklärung gemeint ist, so wird diese Erklärung umfassend durchleuchtet. Die Grundfrage lautet dabei, wie eine Erklärung unter Berücksichtigung aller Umstände vom konkreten Erklärungsempfänger verstanden werden musste. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung ist immer so zu deuten, dass sie sinnvoll ist, widerspruchsfrei bestehen kann und ihr Rechtsgültigkeit zukommt. Die maßgeblichen Bestimmungen finden sich in den §§ 914, 915 ABGB. Es gibt mehrere Schritte, die bei der Auslegung einer Willenserklärung durchzudenken sind. Erst wenn nach diesem Prozess der Erklärung noch immer keine bestimmte Aussage beizumessen ist, so ist der Vertrag nichtig. Das bedeutet, das gewollte Geschäft kommt nicht zustande. Ein ernstlich geschlossener Vertrag soll aber nach Möglichkeit so ausgelegt werden, dass er aufrechterhalten werden kann.

Die einzelnen Auslegungsschritte

Eine Auslegung ist schrittweise durchzuführen:

Wortsinn: Ausgangspunkt einer jeden Auslegung ist immer der Wortsinn. Es ist zu überlegen, welche Bedeutung ein Wort gewöhnlich hat. Hilfreich ist es, nach Anhaltspunkten in der Erklärung selbst zu suchen, denn auch der Wille des Erklärenden muss berücksichtigt werden. Die erkennbare Absicht des Erklärenden steht jederzeit im Vordergrund. Dafür ist das gesamte Verhalten der Vertragsteile zu berücksichtigen, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichtstun zusammensetzen kann. Oft ergibt sich die Parteienabsicht aus den der Vertragsunterfertigung vorausgehenden Äußerungen. Lässt sich kein Ergebnis finden, so ist auf die Übung des redlichen Verkehrs – die sogenannte Verkehrssitte – abzustellen, wobei die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind. Der Begriff „Wohnung im ersten Stock“ kann zB in verschiedenen Gebieten verschiedenes ausdrücken. Im Wiener Sprachgebrauch liegt der erste Stock in älteren Häusern über Tiefparterre und Hochparterre.

Dispositives Recht: Unter dem dispositiven Recht versteht man Gesetzesbestimmungen, die von den Parteien abbedungen werden können. Gemeint sind damit all jene Normen, die nicht zwingend sind, sondern von denen die Parteien abweichen und somit ihren Vertrag nach eigenen Wünschen gestalten können. Tritt in Folge des Vertragsabschlusses ein Konflikt auf, über den die Parteien nicht gesprochen und somit nichts vereinbart haben, so hilft uns allerdings das dispositive Recht diese Lücke zu schließen. Haben die Parteien zB sämtliche Gewährleistungsfragen unbesprochen gelassen, so wird das allgemeine Gewährleistungsrecht des ABGB herangezogen, um diese Fragen zu beantworten.

Ergänzende Auslegung: Gibt es kein dispositives Recht, mit dessen Hilfe man eine Lücke schließen könnte, dann ist auf den hypothetischen Parteiwillen abzustellen. Man fragt also, was vernünftige Parteien vereinbart hätten, wenn sie von dem vorliegenden Problem gewusst hätten und wendet das Ergebnis dann auf den konkreten Fall an.

Unklarheitenregel: Diese Regel besagt, dass bei unentgeltlichen Geschäften im Zweifel anzunehmen ist, dass sich der Verpflichtete eher die geringere als die schwerere Last auferlegen wollte. Bei entgeltlichen Geschäften gilt hingegen, dass eine undeutliche Äußerung zum Nachteil von demjenigen ausgelegt wird, der diese Äußerung formuliert hat. Der Mietvertrag ist ein entgeltliches Geschäft, es kommt daher die zweite Regel zum Tragen. Derjenige der beiden Parteien, der seine Willenserklärung undeutlich formuliert hat, muss daher auch die daraus entspringenden Nachteile auf sich nehmen.

Hang zur Mieterfreundlichkeit

Oft werden Stimmen laut, die bemängeln, dass der OGH dazu tendiert, Mieter zu bevorrechten und in diesem Sinne fast ausschließlich mieterfreundliche Entscheidungen zu fällen. Im Mai dieses Jahres hat der OGH jedoch eine interessante Entscheidung getroffen, in der er sich gegen den Mieter und für den Vermieter ausgesprochen hat (10 Ob 14/13a).

Ausgangssituation war die Vermietung eines Geschäftslokals. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Vermieterin dem Mieter den Mietgegenstand auf unbestimmte Zeit überlässt. Hinsichtlich der Höhe des Hauptmietzinses wurde auf den im Mietvertrag enthaltenen Rechenblock verwiesen. Auch wurde vereinbart, dass die auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebskosten und besonderen Aufwendungen im Wege von Jahrespauschalen gemäß § 21 Abs 3 MRG verrechnet werden. In besagtem Rechenblock war die Höhe des Hauptmietzinses klar ersichtlich, beim Punkt „ Betriebskosten und besondere Aufwendungen“ wurde jedoch der Betrag „0,00“ EUR eingetragen. Die Textierung stammte vom Vermieter.

Der OGH wendete bei seiner Beurteilung die Auslegungsgrundsätze an und argumentierte, dass allein schon durch die Aufnahme des Punktes, „dass die auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebskosten und besonderen Aufwendungen im Wege von Jahrespauschalen gemäß § 21 Abs 3 MRG verrechnet werden“ man zu dem Ergebnis gelangt, dass neben dem Hauptmietzins auch Betriebskosten geschuldet werden. Ein redlicher Erklärungsempfänger kann diese Formulierung nur dahin gehend verstehen, dass auch Betriebskosten geschuldet werden. Ein Verzicht auf die Einhebung der Betriebskosten kann aus dem Vertrag nicht abgeleitet werden. Außerdem entspricht es auch der Verkehrsübung, dass bei einer Wohnungsmiete neben dem Hauptmietzins zusätzlich Betriebskosten zu bezahlen sind.

Aufgepasst bei Achtlosigkeit

Obwohl einem Teil der Geschäftswille fehlt, liegt eine zurechenbare Willenserklärung vor, wenn der andere Teil in seinem Vertrauen auf eine solche schutzwürdig ist. Grundsätzlich besteht eine Verkehrssitte, die dem Schweigenallgemein die Bedeutung der Zustimmung beilegen würde, weder im bürgerlichen Recht noch im Handelsverkehr. Stillschweigen auf einen zugegangenen Vertragsantrag hat daher grundsätzlich nicht die Bedeutung der Annahme. In bestimmten Fällen kann dem Schweigen über § 863 ABGB, teilweise iVm § 914 ABGB („Übung des redlichen Verkehrs“) zustimmende Kenntnisnahme durch den Vertragspartner unterstellt werden. Teilt der Mieter vor Vertragsabschluss mit, er werde das Mietobjekt zur Veranstaltung von Vernissagen verwenden und schließt der Vermieter den Vertrag ab, ohne diesem erklärten Vertragszweck zu widersprechen, so ist dies als Einverständniserklärung mit dem angestrebten Vertragszweck zu werten.

Fazit

Im Vorfeld sollte immer die Frage gestellt werden: „Was will ich eigentlich?“. Zur Vermeidung von Schwierigkeiten kann nie deutlich genug festgelegt werden, was vereinbart werden soll und was nicht. Es erspart viel Ärger im Nachhinein, wenn Unklarheiten lieber vor Vertragsabschluss angesprochen und von Beginn an detaillierte Regelungen erarbeitet werden.

Quellen

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Bei grundbücherlicher Sicherstellung eines Erwerbers aus einem Bauträgervertrag mit Zahlung nach Ratenplan soll ein wirtschaftlicher Gegenwert in Form der Eigentumsrechte bzw Anwartschaftsrechte und der schon geschaffenen Bauleistungen gesichert werden. Die Baufortschrittskontrolle nach BTVG ist eine Kontrolle des Wertzuwachses und primär keine Qualitätskontrolle. In der Praxis stellt sich für Bauträger, den Baufortschritt beurteilende Sachverständige und Treuhänder immer wieder die Frage, ob ein Baufortschritt „abgeschlossen ist“, wenn noch Leistungen fehlen oder Mängel zu Tage treten.

Allgemeines

Das BTVG schützt Erwerber von Wohnungen und Gebäuden überall dort, wo das zu erwerbende Objekt erst errichtet oder zumindest durchgreifend erneuert werden muss und der Erwerber den Kaufpreis bzw. Errichtungspreis bereits vor Fertigstellung (i.S. des vertraglich vereinbarten Bau- und Ausstattungszustand) zu bezahlen hat. In diesen Fällen läuft der Erwerber Gefahr, seine bezahlten Mittel zu verlieren, ohne dafür die Gegenleistung, nämlich das zu errichtende Objekt zu erhalten. In den überwiegenden Fälle der Abwicklung von Bauträgerprojekten erfolgt die Sicherstellung des Erwerbers mit dem, in den §§ 9 und 10 BTVG geregelten, grundbücherlichen Sicherungsmodell bei Zahlung nach dem gesetzlich vorgegebenen Ratenplan. Die Zahlung nach Ratenplan soll Gewähr leisten, dass die Zahlungen des Erwerbers bzw. die Auszahlungen des treuhändig erlegten Kauf- oder Errichtungspreises an den Bauträger in etwa dem Wert der von diesem bereits erbrachten Leistungen entsprechen. Die Baufortschritte sind in § 10 BTVG geregelt, in der Praxis treten jedoch häufig Auslegungsprobleme auf.

Die Bauabschnitte des § 10 BTVG (Zahlung nach Ratenplan)

Abs. 1 regelt, dass der vereinbarte Preis in Raten zu entrichten ist, „die jeweils erst nach Abschluss der in Abs. 2 festgelegten Bauabschnitte fällig werden“.

Die nach Abs. 2 möglichen Ratenpläne A und B legen folgende Bauabschnitte fest:

• Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
• Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
• Fertigstellung der Rohinstallationen
• Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung
• Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes
• Fertigstellung der Gesamtanlage
• Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes

Der Gesetzgeber definiert den genauen Inhalt eines jeweiligen Bauabschnittes nicht. Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage sagen dazu folgendes: „Die Fertigstellung der in Abs. 2 Z 2 festgelegten Bauabschnitte ist nicht schwierig festzustellen, allfällige Zweifelsfragen  werden mit Hilfe der allgemeinen Verkehrsauffassung in der Baubranche zu beantworten sein. Zu betonen ist, dass die Baufortschrittskontrolle primär keine Qualitätskontrolle sein soll, wesentlich ist hier stets nur der Aspekt der Sicherung des Erwerbers durch den Wertzuwachs der Liegenschaft auf Grund der Bauarbeiten.“ „Das Vorliegen geringfügiger Mängel hindert grundsätzlich nicht die Beurteilung eines Bauabschnitts als abgeschlossen, sofern die Mängel nicht so gravierend sind, dass schon nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht vom Erreichen des betreffenden Fertigstellungsgrades gesprochen werden kann; dies wäre etwa dann der Fall, wenn der zur Mängelbehebung erforderliche Aufwand im Verhältnis zu den für den jeweiligen Bauabschnitt zu leistenden Zahlungen  unverhältnismäßig erscheint.“

Die Verantwortung für die Beurteilung des Abschlusses eines Bauabschnittes

Der Treuhänder ist dafür verantwortlich, die einzelnen Raten an den Bauträger auszuzahlen, wenn deren Fälligkeit eingetreten ist. Er kann gemäß § 13 Abs. 2 BTVG zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts einen für Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar. Die Bauabschnittsbestätigung des Sachverständigen entbindet den Treuhänder nicht von seiner unmittelbaren Verpflichtung zur Prüfung der Erreichung des jeweiligen Bauabschnitts. Ob er dem Sachverständigen vertrauen darf, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Hat er Kenntnis von Umständen, die Zweifel am Abschluss eines Bauabschnittes hegen, muss er dem nachgehen.

Das BTVG selbst gibt keine näheren Anhaltspunkte für die notwendige Gestaltung der Bauabschnittsprüfungen. Es spricht lediglich vom „Abschluss“ der in § 10 Abs 2. festgelegten Bauabschnitte. Die ÖNORM B 2120 (Mindesterfordernisse für einen Bauträgervertrag) enthält eine genauere Beschreibung jener Bauleistungen, die bei der Bauabschnittsprüfung des jeweiligen gesetzlichen Bauabschnitts entsprechend vorhanden sein müssen. Grundsätzlich muss die Geltung einer ÖNORM jedoch vertraglich vereinbart worden sein, um Anwendung zu finden. Allenfalls werden die in der ÖNORM geregelten Umstände aber auch allgemeine Verkehrsauffassung in der Baubranche. Insofern gestalten die, die Baufortschritte bestätigenden Sachverständigen das Recht um den Baufortschritt mit.

Der Sachverständige, der sich weitgehend auf eine optische Prüfung beschränken kann, haftet im Rahmen des BTVG, wenn er „gravierende“ Mängel nicht erkannt und deshalb zu Unrecht einen Baufortschritt bestätigt hat. Durch eine voreilige Annahme des Abschlusses eines Bauabschnittes wird ein Rückzahlungsanspruch des Erwerbers gegen den Bauträger begründet. Wenn die tatsächliche Fertigstellung durch den Bauträger unterbleibt, haftet der Sachverständige für den Fertigstellungsaufwand. Bei der Schadensberechnung ist darauf abzustellen, wie viel des voreilig bestätigten Bauabschnitts noch nicht erbracht wurde.

Das Kriterium des „gravierenden“ Mangels

Der „gravierende“ Mangel ist leider nirgends genau definiert. Bei der Beurteilung ist die allgemeine „Verkehrsauffassung“ innerhalb der Baubranche maßgebend. Der „gravierende“ Mangel ist nicht ident mit dem „wesentlichen“ Mangel des Gewährleistungsrechtes, der den Gebrauch der Sache verhindert. Judikatur zum „gravierenden Mangel“ i.S. des BTVG fehlt weitgehend. Geringfügige Mängel und fehlende Maßnahmen in geringfügigem Ausmaß hindern die Beurteilung eines Bauabschnittes als abgeschlossen jedenfalls nicht. Mängel und fehlende Leistungen sind nur dann „gravierend“ und somit von Bedeutung, wenn der üblicherweise durch die Bauarbeiten eingetretene Wertzuwachs deutlich zurückbleibt. So gilt zB der Bauabschnitt „Rohbau mit Dach“ als abgeschlossen, selbst wenn die Dacheindeckung in einem kleinen Bereich fehlt, weil dort ein Lastenaufzug zu installieren ist. Der Baufortschritt „Fenster und Verglasung“ darf auch dann als abgeschlossenen beurteilt werden, wenn nur mehr ein Fenster noch nicht eingebaut wurde, weil dies objektiv bautechnisch geboten ist, um den Baufortschritt insgesamt zu erleichtern. Eine installierte Heizungsanlage, die aufgrund eines geringfügigen Fehlers nicht funktioniert, ist nicht mit einem „gravierenden“ Mangel i.S. des BTVG behaftet, auch wenn ein wesentlicher Mangel i.S. des Gewährleistungsrechtes gegeben ist.

Die Baufortschrittskontrolle sichert den Erfüllungsanspruch des Erwerbers gegen den Bauträger in der Bauphase, die Sicherungspflicht des Bauträgers endet „technisch“ mit der Übergabe des fertig gestellten Vertragsobjektes. Treten später Mängel zutage, so haftet der Bauträger nach den Regeln der Gewährleistung und des Schadenersatzes.

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Grundbuch – Allgemeines

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte (Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten) eingetragen werden. Durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen wird auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen. Die Bedeutung des Grundbuchs liegt darin, dass die dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können und dass jedermann grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen kann.

Das Grundbuch besteht – wie auch bisher – aus

• Hauptbuch,
• Löschungsverzeichnis (reicht, je nach Grundbuchsgericht, zurück bis 1980-1992),
• Urkundensammlung (diese ist seit 2006 elektronisch verfügbar),
• Hilfsverzeichnisse (Grundstücks-, Anschriften- und Personenverzeichnis),

Gesetzliche Grundlagen für das Grundbuch Neu

Bereits die Grundbuchsnovelle 2008 enthält Änderungen, die jedoch erst mit der nun durchgeführten Umschreibung des Grundbuches in Kraft getreten sind. Die Grundbuchsnovelle 2012 hat weitere Änderungen im Allgemeinen Grundbuchsgesetz, Grundbuchumstellungsgesetz, Liegenschaftsteilungsgesetz, Baurechtsgesetz, Urkundenhinterlegungsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz und Vermessungsgesetz gebracht. Die Datenumschreibung wurde in der Migrationsverordnung 2012 verfügt. Hinter der nach außen kaum auffallenden Veränderung des Grundbuches stehen umfassende gesetzliche Neuregelungen.

Motivation für Grundbuch Neu

Die alte Grundstücksdatenbank war 32 Jahre in Betrieb, ohne dass wesentliche technologische Erneuerungen durchgeführt wurden. Die veralteten Programme brachten ein erhebliches Betriebsrisiko mit sich. Die vollständige Erneuerung der Grundstücksdatenbank bringt die notwendige technologische Erneuerung, verfolgt eine Verfahrensautomation, stellt auf die elektronische Urkundensammlung ab und soll den Anwendern Vereinfachungen bieten.

Mögliche Fehler aufgrund der Umschreibung des Grundbuches

Bei der Umschreibung der alten Grundbuchsdatenbank in die neue gibt es nach Aussage der Verantwortlichen eine Fehlerquote von unter 0,1%. Ein einziger Fall ist bekannt, der rechtlich erheblich war. Zeilen im C-Blatt (Belastungsblatt) sind bei der Datenumstellung herausgefallen, eine dingliche Last war nicht mehr sichtbar.

Wenn bei der Datenumschreibung Fehler passiert sind, können diese korrigiert werden. Eine Berichtigung ist innerhalb von sechs Monaten nach der Umschreibung (somit bis 07.11.2012) möglich; dies selbst dann, wenn durch die Berichtigung bücherliche Rechte dritter Personen berührt werden. Hier wird der Gutglaubensschutz für diesen Zeitraum ausgesetzt. Innerhalb dieser 6-Monats-Frist erhält man bei Abfrage des Grundbuches zu dem kostenpflichtigen neuen Grundbuchstand auf Antrag kostenlos auch den alten. Dies ermöglicht die Überprüfung von allfälligen Umschreibungsfehlern.

Änderungen durch das Grundbuch neu

Demjenigen, der einen Grundbuchsauszug liest, werden Änderungen kaum auffallen. Was ist neu?

• Das äußere Erscheinungsbild eines Grundbuchsauszuges hat sich kaum verändert. Die Schrift ist etwas größer geworden. Titel werden als Teil des Vornamens vorgestellt, die Verwendung diakritischer Zeichen (zB č) ist nun möglich.
• Es erfolgte eine Trennung der Datenbanken von Kataster und Grundbuch. Pläne befinden sich in der Datenbank des Vermessungsamtes, Grundbuchsanträge, Beschlüsse etc in der Datenbank der Justiz.
• Die bisher unechten Einlagen für nicht verbüchertes Öffentliches Gut und des Eisenbahnbuches wurden eingebunden. Es gibt ein einheitliches Grundbuch für alle Grundstücke.
• Alle Grundbuchsgerichte können Eintragungen in allen Grundbuchskörpern vornehmen, dh ein Grundbuchsführer in einem Bezirksgericht kann Eintragungen in einer Einlage eines anderen Gerichtes vornehmen.
• Zustellungen erfolgen über das Bundesrechenzentrum (elektronischer Rückverkehr oder Abfertigung über die Poststraße).
• Neue Eintragungsmöglichkeit der „Liegenschaftsgruppe“: Eigentümer/Miteigentümer haben die Möglichkeit, eine Liegenschaftsgruppe zu bilden. Dies erfolgt durch Antragstellung bei einem der Grundbuchsgerichte, in deren Sprengel die Liegenschaften liegen. Eine Liegenschaftsgruppe ist hilfreich, wenn sich Anlagen über viele Grundbuchseinlagen erstrecken, zB Bahnstrecken.
• Bei Simultanpfandrechten entfällt die Bezeichnung einer Einlage als Haupteinlage und der übrigen Einlagen als Nebeneinlagen. In allen Einlagen wird der Hinweis auf die Simultanhaftung mit den jeweils anderen Einlagen angemerkt.
• Ein Teilungsplan kann nur mehr zur Gänze durchgeführt werden. Teildurchführungen sind nicht mehr möglich.
• Rechtsvertreter, dem die Antragstellung im elektronischen Weg obliegt, müssen den elektronischen Rechtsweg verwenden. Bei Papieranträgen erhalten sie einen Verbesserungsauftrag (Rechtsmittel dürfen im Grundbuchsverfahren auch weiterhin nicht im elektronischen Rechtsverkehr eingebracht werden). Bei Ausnützung einer Rangordnung ist das Gesuch im elektronischen Rechtsverkehr zu stellen und der Rangordnungsbeschluss im Papieroriginal binnen einer Woche nachzureichen.
• Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung oder Verpfändung: Das Einverständnis des Eigentümers zur Anmerkung kann auch in einer besonderen Urkunde erklärt werden (Rangordnungserklärung). Die Unterschrift auf der Rangordnungserklärung muss gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Das Gesuch selbst bedarf keiner beglaubigten Unterschrift.
• Gänzlich neu ist die Anmerkung der Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person. Diese kann mit Einverständnis des Eigentümers auch von der begünstigten Person beantragt werden. Der Antrag ist innerhalb eines Jahres nach Ausstellung der Rangordnungserklärung zu stellen. Diese Rangordnung kann auf eine andere Person übertragen werden. Sie kann auch zugunsten eines Rechtsanwaltes oder Notars ausgestellt werden, wobei in diesem Fall die Ausnutzung der Rangordnung zugunsten einer von ihm vertretenen Person beantragt werden kann.
• Enthält ein Grundbuchsgesuch Formgebrechen, so ist der Auftrag zur Beseitigung schriftlich
  zu erteilen. Will der Antragsteller dem gerichtlichen Auftrag nicht entsprechen, so muss er innerhalb der zur Verbesserung gesetzten Frist ausdrücklich erklären, dass er eine Entscheidung in der Sache über seinen Antrag begehrt. Unterbleibt diese Erklärung, so gilt der Antrag als zurückgenommen.
• Ab 01.11.2012 gibt es wieder den Protokollarantrag: In einfachen Fällen können Grundbuchsgesuche beim Grundbuchsgericht zu Protokoll erklärt werden.
• Änderungen im Grundbuch sind erst nach Tageswechsel sichtbar. Während man vor der Umstellung einem Grundbuchsführer elektronisch quasi beim Arbeiten zusehen konnte, ist dies nicht mehr möglich. Die vom Grundbuchsführer durchgeführten Eintragungen sind erst am nächsten Tag im Grundbuchsauszug sichtbar.
• Pfandrechte im Wert bis zu EUR 1.000,– wurden im Zuge der Umstellung von amts wegen als gegenstandslos gelöscht, sofern sie vor mehr als 40 Jahren eingetragen wurden.
• Gebühren:Die bisherige Gebühr auf Zeilenbasis wurde durch eine Pauschalgebühr pro Abfrage ersetzt. Eine Grundbuchsabschrift einer ganzen EZ kostet EUR 3,20.

Unterschiedliche Pauschalabfragegebühren bestehen für Teilauszüge, Abfragen von Plomben, Urkunden, historische Einlagezahlen.

Weitere Änderungen sind geplant

Das Grundbuch Neu ist damit nicht „fertig“. Weitere Änderungen sind geplant und für Mitte 2013 in Aussicht gestellt:

• Das vom Vermessungsamt geführte Kataster und das von der Justiz geführte Grundbuch sollen weiter vernetzt werden, damit eine automatische Abarbeitung von katastralen Änderungen im Grundbuch und umgekehrt möglich ist.
• Die Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Kataster soll gewährleistet sein, Erledigungen beim Vermessungsamt beschleunigt werden.
• Es soll Zusatzfunktionen wie die Verlinkung der Urkunden mit dem Auszug geben, sodass sich eine Urkunde bei Anklicken im Grundbuchsauszug öffnet.
• Es wird die Möglichkeit geben, einen stichtagbezogenen Grundbuchsauszug zu erhalten.

Praxishinweise

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Liegenschaftseigentümer und dinglich Berechtigte den Grundbuchstand ihrer Liegenschaften überprüfen (lassen). Dies erfolgt durch Einholen eines aktuellen Grundbuchsauszuges und Vergleich mit dem alten. Bis 07.11.2012 erhält man beim Einholen eines neuen aktuellen Grundbuchsauszuges auf Antrag kostenfrei den alten Grundbuchstand vor Umstellung.

Trotz der Änderungen bei der Veräußerungsrangordnung kann diese immer noch wie bisher mit einem Gesuch in Papierform eingeholt werden. Nur das „private“ Gesuch darf weiterhin in Papierform erfolgen. Einem Rechtsvertreter, der zum elektronischen Rechtsverkehr verpflichtet ist, steht diese Möglichkeit nicht offen. In der Praxis wird der Rechtsvertreter das Rangordnungsgesuch vorbereiten, dabei kein Kanzleipapier verwenden und die Zustellung der Rangordnung an ihn vorsehen.

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Wenn es um die Gestaltung ihrer Wohnung geht, kennt die Kreativität der jeweiligen Wohnungseigentümer oft keine Grenzen. Dass sie zu der damit verbundenen Änderung der Wohnung häufig gar nicht berechtigt sind, beachten die wenigsten Wohnungseigentümer.

Missverständnis vieler Wohnungseigentümer über ihre rechtliche Stellung

Verglasung einer Loggia, Vergrößerung der Windfänge einer Terrasse, Verbindung zweier Wohnungen, Einbau eines zusätzlichen Fensters, Errichtung eines Glasvorbaus, Errichtung eines Gartenhäuschens im Eigengarten, Ausgestaltung eines Flachdaches als Terrasse etc:  Es gibt viele nachvollziehbare Bedürfnisse eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentumsobjekt zu optimieren. Oft sehen sich Wohnungseigentümer als „Eigentümer ihrer Wohnung“ und verstehen nicht, weswegen die Miteigentümer bei Veränderungen ihrer Wohnung etwas mitzureden haben. Aber bereits aus dem Begriff des Wohnungseigentums lässt sich dies einwandfrei erklären. Gemäß § 2 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) ist Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Der Wohnungseigentümer ist daher

• nicht Eigentümer seiner Wohnung,
• sondern nur Nutzungsberechtigter.

Änderungsrechte des Wohnungseigentümers  – gesetzlich geregelte Genehmigungsfähigkeit

§ 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen (auch Widmungsänderungen) hat.  Diese Regelung besagt jedoch lediglich – und dies wird des Öfteren verkannt – unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wann eine Änderung genehmigungspflichtig ist, also in welchen Fällen vor der Ausführung unbedingt die Genehmigung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Hier gilt folgender von der Judikatur entwickelte Grundsatz:

Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen lassen muss (genehmigungspflichtige Änderungen).

Es gibt daher nur ganz wenige Fälle, bei denen die Rechtsprechung erkannt hat, dass ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer Änderungen vornehmen darf (genehmigungsfreie Änderungen):

• Genehmigungsfrei sind die Terrassenverfliesung eines nur aus einem Betonestrich bestehenden Terrassenbodens, das Einschlagen von Nägeln oder das Anbohren von Wänden innerhalb eines WE-Objektes, das Hinaushängen von Wäsche und ähnlich bagatellhafte Umgestaltungen. Genehmigungsfrei sind daher nur solche Maßnahmen, bei denen nicht einmal ein sehr kritischer Mensch auf die Idee kommen könnte, andere Miteigentümer fragen zu müssen.

Fast alle Änderungen sind somit genehmigungspflichtig, bedürfen also der Genehmigung der Miteigentümer.

• Genehmigungspflichtig sind nach der Rechtsprechung das Anbringen einer Satellitenantenne am Dach oder an der Fassade, die Montage einer Außenwandtherme oder eines Klimagerätes an der Außenfassade, Aufstellen einer Bank am gemeinschaftlichen Gang, Umbau einer bereits vorhandenen Glastüre in „französische Fenster“ (mit vorgesetztem Gitter), Erneuerung (nicht bloß Instandhaltung) einer Terrasse, Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige, Einhausung eines Kfz-Stellplatzes, Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach, Errichtung einer Flugdachkonstruktion auf Terrasse, Zusammenlegung zweier Wohnungen, Errichtung eines Swimmingpools, Errichtung eines Gartenhäuschens, Verwendung einer Wohnung als Arztpraxis, Verglasung eines Balkons uvm.

Wie kommt man bei einer genehmigungspflichtigen Änderung zur Zustimmung der übrigen Miteigentümer?

• Alle Miteigentümer stimmen freiwillig ausdrücklich – am besten schriftlich – zu.
• Die Genehmigung kann vorweg – etwa im Wohnungseigentumsvertrag – erteilt werden. Unwirksam dagegen ist ein vertragliches Änderungsverbot für die Zukunft.
• Konkludente Zustimmung: Widersetzen sich Wohnungseigentümer einer Änderung lange nicht, kann darin eine stillschweigende Zustimmung erblickt werden. Voraussetzung ist dafür die Kenntnis der übrigen Miteigentümer von der Änderung und die Kenntnis von ihrem Untersagungsrecht.
• Rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters: Ist die freiwillige Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht zu erlangen, muss das Außerstreitgericht angerufen werden, welches die Zustimmung der Miteigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ersetzen kann. Die Genehmigung kann auch nachträglich (also nach Vornahme der Änderung) beantragt und erteilt werden.

Änderungen, bei denen das Außerstreitgericht die Zustimmung der Miteigentümer ersetzen kann – genehmigungsfähige Änderungen

Die Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit sind unterschiedlich, je nachdem welcher Art die Änderung ist:

• Änderung betrifft nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt
• Änderung betrifft auch allgemeine Teile der Liegenschaft
• Änderung betrifft auch Objekte anderer Wohnungseigentümer

Eine Änderung, die nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt betrifft, darf (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG)

• keine Schädigung des Hauses und
• keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer und
• keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und
• keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Eine Änderung, die auch allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft, muss zusätzlich zu den oben genannten Voraussetzungen auch noch folgendes erfüllen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG):

• Sie muss entweder verkehrsüblich sein oder
• einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entsprechen (behauptungs- und beweispflichtig dafür ist der änderungswillige Wohnungseigentümer).

Eine Änderung, die auch Objekte anderer Wohnungseigentümer betrifft, muss alle oben genannten Voraussetzungen erfüllen und wird überdies nur zugelassen, wenn sie (§ 16 Abs 2 Z 3 WEG)

• keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des anderen Wohnungseigentums zur Folge hat und
• dem beeinträchtigten anderen Wohnungseigentümer bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Jüngste Judikatur

• Balkonverglasung (5 Ob 70/11x)

Das Außerstreitgericht hat eine vom Wohnungseigentümer beabsichtigte Balkonverglasung nicht genehmigt. Das WE-Objekt ohne Balkonverglasung biete einer 4-köpfigen Familie eine dem derzeit üblichen Standard entsprechende Nutzung. Es fehle     ein wichtiges Interesse nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG.

• Umwidmung eines Büros in eine Wohnung in einem reinen Büro- und Geschäftshaus mit einem Nachtlokal (5 Ob 83/11h)

Die Umwidmung eines WE-Objektes von Büro in eine Wohnung in einem reinen Büro- und Geschäftshaus wurde genehmigt. Ein Miteigentümer, der in seinem WE-Objekt ein Nachtlokal betreibt, brachte dagegen vor, er hätte bewusst sein WE-Objekt in einem reinen Büro- und Geschäftshaus erworben, um Anrainerbeschwerden auszuschließen. Das Außerstreitgericht führte aus, dass die mit dem Betrieb eines genehmigten Nachtlokals verbundenen Beeinträchtigungen ohnehin von den Wohnungseigentümern oder deren Mieter zu dulden sind. Fallweise Querelen und Beschwerden der Benützer des Hauses rechtfertigen nicht, den Antragsteller auf Dauer zu beschränken.

• Keine Genehmigung zusätzlicher Belichtungsflächen, nur weil aktuelle, für den Neubau geltende Bauvorschriften größere Belichtungsflächen fordern (5 Ob 98/11i)

Der Antragsteller berief sich auf die geltenden Bauvorschriften, die für Neubauten größere Belichtungsflächen fordern, und brachte vor, sich vor depressiver Stimmung und Gesundheitsschädigung schützen zu müssen. Das Außerstreitgericht verneinte die Genehmigungsfähigkeit weiterer Belichtungsflächen und führte aus, dass im Hinblick auf den Wohnungsaltbestand nicht nur die neuen Anforderungen an die Belichtungsverhältnisse den heute üblichen Standard darstellen und ein Unterschreiten dieser Anforderungen nicht zwangsläufig zu einer depressiven Stimmung bzw. Gesundheitsschädigung führt.

• Mangelnde Genehmigungsfähigkeit einer Dachterrasse (5 Ob 98/11i)

Nur weil es in der Wohnungseigentumsanlage bereits drei Dachterrassen gibt, heißt dies nicht, dass die Schaffung einer Dachterrasse verkehrsüblich wäre. Kein Überschreiten des Ermessungsspielraumes des Außerstreitrichters.

Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen

Wurden genehmigungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung der Miteigentümer oder der Genehmigung durch das Außerstreitgericht vorgenommen, so besteht ein im streitigen Rechtsweg durchzusetzender Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch. Vor eigenmächtig vorgenommenen Änderungen sei daher gewarnt. Sie können kostspielige Folgen haben und belasten die Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich.

Der Beitrag Änderung von Wohnungseigentumsobjekten – Was darf ein Wohnungseigentümer? erschien zuerst auf RechtamBau.