Im Wochenendhaus der Familie K. war in der Woche zuvor ein feuchter Fleck an der Wand aufgetreten, der sich zunehmend ausgebreitet hatte. Der Gebrechen-Notdienst musste also so rasch wie möglich her. Die Ursache war schnell gefunden: „Rohrbruch! Da muss gestemmt werden!“ Gesagt – getan. Das Mauerwerk wurde aufgestemmt und der Rohrbruch vom Installateur behoben.

Das defekte Rohr war direkt in die Kaminwand eingestemmt. Bei Freilegung des defekten Rohres wurde daher auch der Kaminfang angestemmt. Dem Installateur war dies bekannt; aber er war ja schließlich nur mit der Abdichtung des Rohrs und nicht mit der Herstellung des Kamins beauftragt. Nach getaner Arbeit lässt er den Kamin offen zurück. Ein Gefahrenhinweis an Familie K. unterbleibt.

Familie K. informierte den Vermieter des Hauses über den Schaden. Der Vermieter meldete den Schaden der Gebäudeversicherung, die aber nur über den Wasserschaden, nicht über den offenen Kamin informiert wurde. Ein Sachverständiger der Versicherung sollte den Wasserschaden noch begutachten. Um die Schließung des Kamins hat sich niemand gekümmert.

Familie K. war nicht bekannt, dass auch der Kamin angestemmt ist. Die ersten kühlen Oktobertage machten es allzu verständlich, dass Familie K. die Heizung – eine Gasbrennwertanlage – aufdrehte. Dass die daraus austretenden Gase (vor allem Kohlenmonoxid) über den Kamin und letztlich über das Loch im Kamin direkt in die Wohnräume des Hauses abgeleitet würden, war Familie K. nicht bewusst.

Die gesamte Familie K. war sohin nach wenigen Minuten des Aufenthalts im Haus lebensbedrohlich mit Kohlenmonoxid kontaminiert. Zum Glück hatte Familie K. sehr rasch nach den ersten Anzeichen der körperlichen Beeinträchtigung den Notarzt gerufen, sodass dieser Vorfall keinen tödlichen Ausgang genommen hat. Ein mehrtägiger Spitalsaufenthalt war dennoch unabwendbar.

Die Verantwortung dafür trägt in erster Linie der Installateur, der als Auftragnehmer von Familie K. verpflichtet gewesen wäre, zumindest vor dem Leck am Kamin und den damit allenfalls verbundenen Folgen zu warnen. Der Installateur hätte Familie K. jedenfalls darauf hinweisen müssen, dass die Heizungsanlage nicht in Betrieb genommen werden darf, solange dieses Leck nicht geschlossen ist.

Auch eine Haftung jener Professionisten, welche die Leitungsführung bauordnungswidrig im Kaminmauerwerk geplant, ausgeführt oder freigegeben haben, ist – natürlich abhängig vom Zeitpunkt der Errichtung des Hauses bzw. der Installationen – denkbar. Diese Haftung bestünde allerdings nur zugunsten des Vermieters, der  Familie K. wiederum für einen brauchbaren Zustand des Hauses Gewähr zu leisten hat und Familie K. gegenüber haftet.

Eine Rauchgasvergiftung ist eine schwerwiegende Körperverletzung, die gerade im Falle des Installateurs auch strafrechtliche Folgen haben kann. Jedenfalls berechtigt diese Familie K. zu Schmerzensgeldansprüchen samt Ansprüchen auf Ersatz allfälliger Behandlungskosten. Das Haus ist für die Dauer der Kontaminierung natürlich nicht oder nur bedingt benützbar. Mietzinsminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter stehen im Raum. Regelmäßig ist der Austritt von Rauchgasen auch mit einer gravierenden Feuchtigkeitsentwicklung im Haus verbunden, weil die Gase in einem Luft-Wasser-Gemisch austreten. Das Inventar (insbesondere Holzmöbel, Türen, Zargen, Bodenbelag etc.) kann dadurch Schaden nehmen.

Schadenersatzansprüche können sich diesfalls zum Sargnagel für den einen oder anderen Professionisten auswachsen – sofern nicht eine Haftpflichtversicherung für den Schaden gerade steht – und dies nur deswegen, weil man verabsäumt hat, wenige Minuten in die Warnung und Aufklärung der Auftragnehmer zu investieren. In einer solchen Situation ist daher zu empfehlen, nicht die Augen vor den potentiellen Gefahren – nach dem Prinzip „Es wird schon nix passieren“ – zu verschließen, sondern lieber einmal mehr bzw. einmal zuviel zu warnen.

Tipps aus der Praxis

• laufende Überprüfung der haustechnischen Anlagen (Steigstränge, Abflussleitungen, etc.) hilft Problembereiche früher zu erkennen und Notsituationen zu verhindern;
• Abschluss von Wartungsverträgen mit Fachfirmen – die Firma des Vertrauens kennt die Anlagen besser als ein Notdienst;
• Erstellung eines Wartungsplanes;
• bei Erweiterung der Anlagen immer das gesamte System überprüfen – durch den nachträglichen Einbau von z.B. zusätzlichen Bädern werden alte Steigstränge weit über die Belastungs- und Leistungsgrenze gefordert.  

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Rohdachböden erfreuen sich als Kauf- und Investitionsobjekte unverminderter Beliebtheit. Wenn dann noch die Einreichplanung für den Dachbodenausbau dazu vorliegt, die baubehördlich rechtskräftig bewilligt ist, kann ja gar nichts mehr schief gehen – ein Irrtum wie Martin Koczy zu berichten weiß.

Ein Investor hatte den „baugenehmigten“ Rohdachboden eines Wiener Zinshauses gekauft. Für die Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen, die in nur minderer Qualität zur Verfügung standen, war wie immer wenig Zeit. Auch sollten einige Änderungswünsche kurzfristig auf deren Umsetzbarkeit geprüft und mit der Baubehörde abgestimmt werden. Die Baubehörde äußerte keine Bedenken. Der mit der Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen beauftragte Generalplaner gab grünes Licht.

Im Zuge der Ausführungs- und Detailplanung hat sich dann allerdings herausgestellt, dass die Einreichplanung so mangelhaft ist, dass sie von der Baubehörde nicht hätte genehmigt werden dürfen und technisch nicht ausführbar ist. Beispielhafte Planungsfehler:

• in Natur übereinander liegende Bauteile wurden im Plan verschoben;
• Gebäudeflächen waren falsch ermittelt;
• die bauphysikalisch ermittelten Aufbauten waren tlw. falsch gerechnet und falsch dargestellt;
• die Gebäudehöhe hat bei weitem nicht dem Konsens entsprochen.

Der Investor hatte aufgrund dessen mehrere zigtausend Euro aufzuwenden, um die Planung richtigstellen zu lassen und das Projekt baureif zu machen. Ein vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand, wenn man bedenkt, welche technischen und rechtlichen Konsequenzen mit den Planungsfehlern und dem fehlerhaften Baubescheid verbunden sein können. Was kann der Investor nun tun? Wie hätte er diese Situation vermeiden können?

Martin Koczy:

Verschobene Geschossteile

Technische Konsequenzen?

Derartige Verschiebungen können eine komplette Neuplanung der gesamten Medienver- und entsorgung (Haustechnikinstallationen) erforderlich machen. In einigen Bereichen können solche Ungenauigkeiten auch dazu führen, dass der gezeichnete Grundriss einer Wohnung in Wahrheit gar nicht „funktioniert“. Gänge und Fluchtwegbreiten könnten unterschritten werden etc.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

In solchen Fällen ist meist die exakte Aufnahme des Bestandes und eine komplette Neuplanung die sinnvollste Vorgangsweise. Nur dadurch ist gewährleistet, dass das Projekt auch umsetzbar ist. An vorhandenen, falschen Planunterlagen „herumzubasteln“, ist erfahrungsgemäß nicht sinnvoll, weil das Risiko sehr hoch ist, dass weitere Fehler auftauchen. Man erspart sich durch punktuelle Änderungen auch im Regelfall nichts, zumal Änderungen an der genehmigten Planung auch mit der Baubehörde abzustimmen und allenfalls sogar neu zu verhandeln sind.

Eine genaue Überprüfung auf Übereinstimmung der einzelnen Geschosse kann nur mit Hilfe eines CAD-Programmes durchgeführt werden. Die Geschosse werden übereinander gelagert und können so mit geringem Aufwand auf Übereinstimmung überprüft werden. Stellt der Verkäufer trotz Aufforderung keine CAD-Unterlagen zur Verfügung, ist größte Vorsicht geboten!

Falsche Flächenermittlung

Technische Konsequenzen?

Bei einer ersten Begutachtung geht man davon aus, dass Flächenangaben in Einreichplänen korrekt ermittelt wurden. Die gesamte Feasibility-Rechnung eines Projekts baut auf diesen Zahlen auf. Baukosten und Erlöse werden je Quadratmeter Nutzfläche ermittelt. Weichen die tatsächlichen Werte nun von den Annahmen der Feasibility-Rechnung ab, kann dies durchaus entscheidend für den Projekt(miss)erfolg sein.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

Hilfreich ist das zumindest stichprobenartige Überprüfen der einzelnen Flächenangaben. Die meisten Fehler sind Flüchtigkeitsfehler. Kleine Räume, wie z.B. ein WC mit einer tatsächlichen Fläche von 1,5 m², werden oft irrtümlich falsch beschriftet und weisen meist eine viel größere Fläche auf. Manche derartige Fehler fallen schon auf dem ersten Blick auf. Häufig passieren auch beim Addieren der einzelnen Raumflächenangaben Fehler. Angaben in Verkaufsunterlagen (sog. Makler-Dossiers) sollten grundsätzlich immer genauestens überprüft und mit den Plänen verglichen werden.

Fehler bei den Aufbauten

Technische Konsequenzen?

Sind Aufbauten falsch gerechnet und sind tatsächlich stärker dimensionierte Aufbauten auszuführen, kann dies die geplante Raumkonfiguration negativ beeinflussen und/oder dazu führen, dass  geplante bzw. zulässige Raumhöhen unterschritten werden; d.h. die Planung ist nicht ausführbar. Handelt es sich um wesentliche Aufbauten, wie z.B. Dachflächen, Außenwände etc., haben Fehler auch massive Auswirkungen auf den Energieausweis.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

In diesem Fall sind sämtliche Aufbauten neu zu berechnen und im Rahmen des Energieausweises als Ganzes neu zu beurteilen.

Eine Überprüfung der wesentlichen Bauteile schafft Gewissheit, dass zumindest die Grundidee des geplanten Werkes auch umsetzbar ist. Bei komplexen Projekten ist es jedenfalls ratsam, die Planunterlagen von einem Bauphysiker überprüfen zu lassen.

Falsche Gebäudehöhe

Technische Konsequenzen?

Im besten Fall wirkt sich der Kotenfehler zugunsten des Projektes aus, dies ist jedoch selten der Fall! Im konkreten Fall war die Gebäudehöhe im alten Bauplan aus dem Jahr 1905 mit einer Höhe von 13,25 m angegeben; im Einreichplan und im Baubescheid wurde eine Höhe von exakt 13,00 m angeführt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Höhe als max. zulässige Gebäudehöhe (laut Bebauungsplan) nicht überschritten werden darf. Ein Nachmessen hat eine tatsächliche Höhe von 13,85 m ergeben. Dies bedeutet, dass der erste Fehler den Ausbau des Dachbodens um 25 cm reduziert. Die Behörde hat offensichtlich den alten Konsensplan nicht mit dem Einreichplan verglichen und die falsche Höhe in den Bescheid übernommen. Da bei diesem Projekt leider auch alle bauphysikalischen Aufbauten falsch ermittelt wurden, war kein Spielraum zur Aufnahme der fehlenden 25 cm vorhanden. Würde das Gebäude jemals nachgemessen werden, beträgt die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe bereits 85 cm. Im besten Fall würde das eine nachträgliche Einreichung und Berichtigung des Fehlers bedeuten.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

Da das Gebäude bereits älter als 100 Jahre war und im Wesentlichen den ursprünglich eingereichten Unterlagen entspricht, muss man davon ausgehen, dass bis zum heutigen Tag keine höhenmäßigen Veränderungen vorgenommen wurden. Der Fehler im Ausmaß von 25 cm ist also eher als formaler Fehler zu betrachten. Dass das Gebäude tatsächlich höher gebaut wurde als genehmigt, ist offenbar über einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren niemandem aufgefallen. Beide Fehler sind bautechnisch nicht mehr korrigierbar.

Dass ein Gebäude vor 100 Jahren zu hoch gebaut wurde, kann im Nachhinein nicht verhindert werden. Man kann jedoch durch Vergleichen aller vorhandenen Unterlagen und stichprobenartigem Nachmessen vor Anschaffung eines Projektes Klarheit über etwaige Risiken schaffen.

Matthias Nödl:

Was gilt aus rechtlicher Sicht?

Wird ein Projekt samt Einreichplanung verkauft und stellt sich die Einreichplanung als mangelhaft (z.B. nicht ausführbar) heraus, können daraus – abhängig vom jeweiligen Kaufvertrag – Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer resultieren.

Auch könnte der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrages fordern und durchsetzen, vor allem wenn das Projekt gerade wegen der genehmigten Einreichplanung gekauft wird und sich diese Einreichplanung dann nicht oder nur mit beträ
chtlichen Änderungen umsetzen lässt.

Darüber hinaus besteht im vorliegenden Fall die Gefahr, dass die Baubewilligung von Amts wegen aufgehoben bzw. für nichtig erklärt wird, weil sie tatsächlich nicht durchführbar ist.

Besonders heikel ist der Umstand, dass das Bauwerk, auf das sich die Einreichplanung bezieht, offenbar nicht dem Konsens entspricht und damit vorschriftswidrig ist. Streng genommen ist jede Abweichung von den Bauvorschriften (einschließlich der Bebauungsvorschriften) durch Erwirkung einer nachträglichen Bewilligung zu beheben. Kann eine nachträgliche Bewilligung nicht rechtswirksam erteilt werden (z.B. weil die Abweichung nicht bewilligungsfähig ist), ist der vorschriftswidrige Zustand des Bauwerks über Auftrag der Behörde zu beseitigen.

Wer ist verantwortlich?

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Baupläne und Beschreibungen ist nach den einzelnen Bauordnungen der Länder (z.B. § 65 Bauordnung für Wien) der jeweilige Planverfasser verantwortlich und haftbar. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Gutachten und Berechnungen einschließlich der zugehörigen Pläne (Nachweise des Wärmeschutzes und des Schallschutzes, statische Nachweise und Ähnliches) sowie für deren Übereinstimmung mit den übrigen Bauunterlagen haftet jeweils deren Verfasser.

Diese Verantwortlichkeiten werden durch die behördliche Bewilligung und die behördlichen Überprüfungen weder eingeschränkt noch aufgehoben. Im vorliegenden Fall kann sich der z.B. Planverfasser also nicht von seiner Haftung befreien, indem er sich darauf beruft, dass die von ihm erstellten Pläne ja behördlich bewilligt worden wären.

Auch eine Haftung („Amtshaftung“) des für die Baubewilligung zuständigen Rechtsträgers (hier: Stadt Wien) ist möglich, sofern die Bewilligung des nicht bewilligungsfähigen Bauvorhabens auf ein schuldhaftes und rechtswidriges Verhalten des zuständigen Organs zurückzuführen ist.

Tipp von technischer und rechtlicher Seite:

Nehmen Sie sich zur Überprüfung des Projektes vor Ankauf ausreichend Zeit (eine Hauruck-Aktion kann in solchen Fällen viel Zeit und Geld kosten), nehmen Sie vor Ankauf eines Projektes den Rat von Experten (Architekten, Statiker, Sachverständige, Rechtsanwälte etc.) in Anspruch und vertrauen Sie nur den selbst überprüften und festgestellten Daten!

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Praxishinweise:

1. weisse Wannen sollen nur von dafür qualifizierten Unternehmen durchgeführt werden;
2. bei der Herstellung sind etwaige Verarbeitungsrichtlinien des Betonherstellers zu beachten;
3. es sind möglichst wenig Arbeitsfugen einzuplanen da jede Fuge eine Schwachstelle darstellt;
4. bei Arbeits- und/oder Bewegungsfugen sind eigens dafür vorgesehene Fugenbänder einzusetzen (auch hier sind die  Verarbeitungsrichtlinien genauestens einzuhalten).

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Als Kämpfer bezeichnet man bei Fenster oder Türen den horizontalen Querriegel (siehe Skizze), der den unteren Teil eines Elementes (z.B. Dreh-, oder Drehkippflügel) von Oberlichtelementen trennt.

Der Kämpfer dient weiters zur Verriegelung der einzelnen öffenbaren Elememte und zur Stabilisierung; optisch gliedert der Kämpfer das Fenster.

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Leistungen gelten dann als geringfügig, wenn sie im Verhältnis zur Hauptleistung sowohl wirtschaftlich gesehen, als vom technischen Standpunkt her einen geringfügigen Anteil am Gesamten aufweisen. Klassische Nebenleistungen sind z.B.:

1. das Prüfen von vorhandenen Waagrissen;
2. Herstellen/Beistellen und INstandhalten von erforderlichen und üblichen Schutz- und Sicherheitsvorkehrungen (siehe z.B. Arbeitsstättenverordnung);
3. das Beistellen und Instandhalten von nach Art und Umfang üblichen Kleingeräten und Werkzeugen, die zur Erbringung der beauftragten Leistung erforderlich sind;
4. Erwirkung erforderlicher behördlicher Bewilligungen;
5. etc.

Praxishinweise für den Werkbesteller:

1. Leistungen sollen möglichst exakt beschrieben und/oder planlich dargestellt werden, damit Nebenleistungen erkannt werden können und nicht zur „Überraschung“ werden;
2. Nebenleistungen sollen zumindest beispielhaft angeführt werden.

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Die Verrechnung von Regieleistungen oder sog. "Regien" erfolgt immer dann, wenn der Werkunternehmer Leistungen ausführt, die nicht über einzelne (Leistungs-) Positionen des beauftragten Leistungsverzeichnis abgerechnet werden können.

Regieleistungen können angehängt, oder selbstständig sein:

1. angehängte Regieleistungen sind Leistungen, die im Rahmen eines mit Einheits- oder Pauschalpreisen abgeschlossenen Bauvertrages anfallen und daher nicht gesondert vergeben werden. In den Leistzngsverzeichnissen werden dafür üblicherweise für die häufigsten Tätigkeiten Preise festgesetzt (z.B. 10 Std. Facharbeiter).
2. selbstständige Regieleistungen sind Leistungen, die nicht im Rahmen eines mit Einheits- oder Pauschalpreisen abgeschlossenen Bauvertrages anfallen und daher gesondert (in einem selbstständigen Vertrag) vergeben werden

Praxishinweise:

Das Thema Regien führt auf der Baustelle sehr oft zu Misverständnissen und Streit, weshalb u.a. folgende Punkte besser vorher geklärt werden sollten

1. Regiearbeiten sollten nur auf ausdrückliche Weisung des Auftraggebers oder seiner Vertretung (z.B. örtliche Bauaufsicht) durchgeführt werden;
2. die Anweisung betreffend die Regieleistungen hat vom Auftraggeber eindeutig zu erfolgen;
3. die Überprüfung und Bestätigung der erfolgten Regieleistungen sollte möglichst täglich erfolgen.

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Das Vermessen von Bauteilen, in der Regel zum Zweck der Abrechnung. Die Ermittlung der Aufmaße erfolgt in der Natur (= Baustelle). Die Aufmaße (Längen, Stück) werden in Ausführungspläne oder eigene Skizzen eingetragen und dann in Listen verarbeitet (Flächen, Rauminhalte); die Verarbeitung kann entweder „händisch“ oder elektronisch mit eigenen Programmen (z. B. AUER) erfolgen.

Praxishinweise zur Aufmaßnahme:

• Laufende Aufmaßnahme spart Stress!
• Gute Vorbereitung (handliche Planausschnitte, handliche Messinstrumente etc.) spart Zeit;
•  gemeinsame Aufmaßnahme (ausführende Firma und Vertreter des Auftraggebers) spart nachträgliche Diskussionen;
• sind Leistungen später nicht mehr messbar, sollten diese rechtzeitig aufgemessen werden (notfalls Foto- Dokumentation).

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Das (vertraglich vereinbarte) Leistungsänderungsrecht des AG in Punkt 7.1 der ÖNorm B 2110 und B 2118 (je Ausgabe 2009) – das „Anordnungsrecht“ – ist nichts anderes als das dem Vertragspartner eingeräumte Recht zur Leistungsbestimmung im Sinne des § 1056 ABGB16 in der Form eines Gestaltungsrechts zur VertragsänderungVgl P. Bydlinski, Die Übertragung von Gestaltungsrechten 263; insb 270 zur Einordnung des Weisungsrechts des Arbeitgebers als Gestaltungsrecht; so auch Karasek, ÖNorm B 2110² Rz 1237 im Anschluss an Friedl, Anmerkung zu 1 Ob 200/08f ecolex 2009/76, 228; ebenso die herrschende Auffassung zur deutschen Parallelbestimmung, wobei dort allerdings von der Änderung des Bauentwurfs die Rede ist; vgl statt aller Kuffer in Heiermann/ Riedl/Rusam, Handkommentar zur VOB11 B § 1 Rdn. 100.. Das Leistungsänderungsrecht steht dem AG nach Punkt 7.1 nur dann zu, wenn die Änderung des Leistungsumfangs – die Änderung im Bau-Soll – zur Erreichung des Leistungsziels erforderlich ist und dem AN die Erbringung der geänderten Leistung auch zumutbar ist. Die ÖNorm entspricht mit diesen Einschränkungen insoweit den Vorgaben eines dem Vertragspartner eingeräumten Leistungsbestimmungsrechts im ABGB. Ganz allgemein darf das Leistungsbestimmungsrecht, wenn es dem Vertragspartner eingeräumt wird, nicht „offenbar unbillig“ und wider die Grundsätze von Treu und Glauben ausgeübt werden. Bei offenbarer Unbilligkeit ist eine Korrektur durch das Gericht möglich (Karasek, ÖNorm B 2110² Rz 1237; ferner zur Rechtslage nach ABGB Apathy in Koziol/Bydlinski/ Bollenberger, ABGB³ § 1056 Rz 3; Aicher in Rummel, ABGB I³ § 1056 Rz 8.)

Die Leistungsänderung kann in der Anordnung von zusätzlichen Leistungen oder aber auch im „Entfallenlassen“ von vertraglich vorgesehenen Leistungen bestehen. Das Entfallenlassen ist ein teilweises „Abbestellen“ des Werks und bedürfte keiner besonderen vertraglichen Vereinbarung, weil dieses Recht schon aus § 1168 Abs. 1 ABGB – allerdings mit der dort geregelten Vergütungsfolge – abzuleiten ist (1 Ob 268/03y ecolex 2004/238; Krejci in Rummel, ABGB³ § 1168 Rz 11; Rebhahn in Schwimann, ABGB V³ § 1168 Rz 31.). Die ÖNorm spricht das „Abbestellen“ nur indirekt bei der Nachteilsabgeltung in Punkt 7.4.5 an und setzt damit offenbar voraus, dass der AG ein Recht zum Abbestellen hat und daher von einer Leistungsabweichung in der Form einer Leistungsänderung auszugehen ist.

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Dem Bau-Soll ist das Bau-Ist gegenüberzustellen, damit eine Leistungsabweichung festgestellt werden kann. Stimmt die tatsächlich zu erbringende Leistung unter den angetroffenen Umständen der Leistungserbringung (Bau-Ist, Punkt 4.3 ONR 22 117) nicht mit der vertraglich vereinbarten Leistung (Bau-Soll, Punkt 3.3 ONR 22 117) überein, liegt eine Abweichung (Punkt 3.5 ONR 22 117) vor.

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