Sofern zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist, entsteht der Provisionsanspruch des Maklers, sobald das vom Makler vermittelte Rechtsgeschäft (im Falle eines Immobilienmaklers ist das idR ein Kaufvertrag oder Mietvertrag über eine Immobilie) durch die vertragsgemäße und verdienstliche Tätigkeit des Maklers wirksam zustande gekommen ist. Die Maklertätigkeit muss für den Geschäftsabschluss zudem kausal und adäquat gewesen sein.

Das wirksame Zustandekommen des vermittelten Rechtsgeschäfts bedarf einer Einigung der Vertragsparteien über zumindest den notwendigen Mindestinhalt des gegenständlichen Vertrages. Im Falle eines Kaufvertrages ist das die Einigung über Kaufobjekt und Kaufpreis. Meist kommt eine solche Einigung bereits mit der Abgabe des Kaufangebots durch den Käufer und der Annahme dieses Kaufangebots durch den Verkäufer zustande.

Nach herrschender Judikatur ist eine solche Einigung der Vertragsparteien – neben den eingangs erwähnten sonstigen Voraussetzungen – für das Entstehen eines Provisionsanspruches des Maklers bereits ausreichend. Ist die Wirksamkeit des jeweiligen Rechtsgeschäfts noch vom Eintritt aufschiebender Bedingungen abhängig, besteht auch kein Anspruch auf Maklerprovision, solange das Rechtsgeschäft nicht wirksam zustande gekommen ist.

Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vertragsparteien das Entstehen des Provisionsanspruches des Maklers absichtlich verhindern (zB indem sie den Eintritt einer aufschiebenden Bedingung absichtlich verunmöglichen). Der wirksamen Einigung der Vertragsparteien können jedoch mangelnde Vertretungsmacht, fehlende Willensübereinkunft (Dissens), das Vorliegen absoluter Nichtigkeitsgründe oder bestimmte Formmängel entgegenstehen.

Trotz fehlenden Vermittlungserfolgs kann ein Makler jedoch den durch seine Vermittlungstätigkeit verursachten Aufwand unter Berufung auf § 15 MaklerG gegen seinen Auftraggeber geltend machen, wenn er dies mit seinem Auftraggeber vereinbart hat. So hat der Auftraggeber dem Makler in folgenden Fällen auch ohne zurechenbarem Vermittlungserfolg einen Aufwandersatz bis zur Höhe der vereinbarten oder – mangels Vereinbarung – ortsüblichen Provision zu leisten:

• Das zu vermittelnde Rechtsgeschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt (§ 15 Abs 1 Z 1 MaklerG). Dies ist zB der Fall, wenn ein Käufer den notwendigen Antrag auf Genehmigung des Rechtsgeschäfts bei der Grundverkehrsbehörde nicht stellt. Das Scheitern des Vertragsabschlusses muss zudem bei objektiver Betrachtung überraschend kommen. Als beachtenswerte Gründe für den Nichtabschluss des vermittelten Rechtsgeschäfts kommen unter anderem die nicht geplante Änderung des Wohnorts infolge eines Berufswechsels, die Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse aufgrund einer Kündigung oder auch die Verletzung der besonderen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers iSd § 30b Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) in Betracht.

• Zwischen dem Auftraggeber des Maklers und dem vom Makler vermittelten Dritten kommt ein anderes zweckgleichwertiges Geschäft zustande, das nicht Gegenstand des Maklervertrages war (§ 15 Abs 1 Z 2 MaklerG). Ein solcher Fall liegt zB vor, wenn der Makler mit dem Verkauf einer Liegenschaft beauftragt war, über die Liegenschaft jedoch kein Kaufvertrag, sondern ein Baurechtsvertrag zustande kommt.

• Das im Maklervertrag bezeichnete Rechtsgeschäft kommt nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat. Gleiches gilt für den Fall, dass das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat (§ 15 Abs 1 Z 3 MaklerG).

• Das Rechtsgeschäft mit dem durch den Makler vermittelten Dritten kommt nicht zustande, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs-, oder Eintrittsrecht ausgeübt wird (§ 15 Abs 1 Z 4 MaklerG).

Im Falle von Alleinvermittlungsaufträgen kann ein Aufwandersatz weiters vereinbart werden (§ 15 Abs 2 MaklerG), wenn

• der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig vorzeitig ohne wichtigen Grund aufgelöst wurde;

• während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vertragswidrig ein anderer Makler mit der Vermittlung beauftragt wurde, durch den das Rechtsgeschäft zustande gekommen ist;

• während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages das Geschäft durch andere Art zustande gekommen ist, etwa weil ein Bekannter das zugrundeliegende Rechtsgeschäft vermittelt hat.

Dem Wesen nach handelt es sich bei diesem Aufwandersatz um eine Vertragsstrafe, weshalb dieser wie eine Vertragsstrafe den Beschränkungen des § 1336 ABGB, insbesondere dem richterlichen Mäßigungsrecht unterliegt. Im Rechtsstreit mit dem Makler hat der beklagte Auftraggeber jedoch zu behaupten und zu beweisen, dass der vom Makler begehrte Aufwandersatz unbillig hoch ist oder der dem Makler tatsächlich entstandene Aufwand geringer als der vereinbarte Aufwandersatz ist. Mäßigungskriterien sind insbesondere der Verschuldensgrad der Vertragsverletzung und die wirtschaftliche Lage des Auftraggebers.

Gegenüber Verbrauchern ist der Aufwandersatzanspruch des Maklers bei fehlendem Vermittlungserfolg schriftlich, sohin in der Form eines unterschriebenen Vertrages zu vereinbaren (§ 31 Abs 1 Z 3 KSchG). Davon darf zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden. Die schriftliche Vereinbarung gegenüber dem Verbraucher hat zudem ausdrücklich zu erfolgen. Ausdrücklich ist so zu verstehen, dass diese Vereinbarung hervorgehoben, dem Verbraucher deutlich erkennbar und eindeutig sein muss; andernfalls ist die Vereinbarung rechtsunwirksam.

Will sich ein Makler einen Aufwandersatzanspruch bei fehlendem Vermittlungserfolg vorbehalten, empfiehlt es sich daher, in den Maklervertrag die schriftliche und ausdrückliche Vereinbarung des Aufwandersatzanspruches für die Fälle des § 15 MaklerG aufzunehmen. Für den Fall eines Rechtsstreits über einen solchen Aufwandersatzanspruch des Maklers eröffnen § 15 MaklerG und die damit im Zusammenhang stehenden Verbraucherschutzbestimmungen für den Auftraggeber des Maklers ein breites Spektrum an möglichen Einwendungen, einschließlich des Einwandes des richterlichen Mäßigungsrechts.  

Der Beitrag Maklerprovision ohne Vermittlungserfolg? erschien zuerst auf RechtamBau.

Der Hype um das Metaverse geht auch mit dem Boom von Kryptowährungen einher, die zu Transaktionszwecken im Metaverse verwendet werden. Bitcoin und Ethereum sind als jene mit der größten Marktkapitalisierung zu nennen. Neben Kryptowährungen spielen auch NFTs, also Non-Fungible-Token, eine große Rolle, zumal Grundstücke im Metaverse als solche erworben werden.

NFTs sind Einträge in einem dezentralen Hauptbuch (distributed ledger). Sie basieren auf der gleichen Technologie wie Kryptowährungen, sind im Unterschied zu diesen grundsätzlich jedoch nicht teilbar und somit einzigartig. Durch den Erwerb eines NFTs, der etwa auf ein Kunstwerk verlinkt, wird ein einzigartiger Standort auf der Ethereum-Blockchain erworben, die auf eine Textdatei im Internet verweist, die jeder einsehen kann. Innerhalb dieser Textdatei befindet sich eine weitere URI, die auf das Kunstwerk selbst verweist und für jedermann einsehbar ist. Der Kauf von Krypto-Kunst oder eines sonstigen NFTs ist daher grundsätzlich der Kauf einer Zeile in einem fälschungssicheren Hauptbuch (das auch als Transaktionsliste verstanden werden kann), die auf eine öffentlich gehostete Datei verweist.

Die Idee und der antizipierte Aufstieg des Metaverse birgt eine Vielzahl neuer Anwendungsfälle für die Blockchain-Technologie. Ein derzeit finanziell florierender Bereich betrifft Plattformen wie etwa Decentraland. Decentraland ist eine dezentralisierte 3D-Plattform für virtuelle Realität, die aus einer Vielzahl an virtuellem “Bauland” besteht. Solch virtuelles Land in Decentraland basiert ganz generell auf NFTs, die mittels der Kryptowährung „MANA“ erworben werden können. Vereinfacht gesagt ist Decentraland somit eine Plattform für den Kauf und Verkauf von virtuellem Land und Immobilien im Metaverse. Andere bekannte Plattformen mit teils unterschiedlichen Anwendungen sind The Sandbox und Axie Infinity.

Virtuelle Immobilien können in Form eines NFT mittels eines NFT-Smart Contracts erworben werden. Smart contracts folgen der „If > Then > Else“-Regel und entsprechenden Attributen über die Etherum-Blockchain (on-chain NFT). Sobald die Zahlung abgewickelt ist, wird der NFT über eine entsprechende Plattform an den Erwerber übertragen. Schon im Rahmen dieses Schrittes können sich jedoch schon erste rechtliche Fragestellungen ergeben.

Während viele Erwerber der Ansicht sind, “Eigentum” an einem NFT erworben zu haben, oder den NFT selbst als Eigentumsnachweis qualifizieren, so ist der NFT eher als eine Rechnung im Rahmen einer Transaktion zu verstehen. Käufer und Verkäufer interagieren miteinander und der NFT begründet die entsprechende Rechnung. Programmierseitig kann diese “Rechnung” auch an “etwas” außerhalb der Blockchain (off-chain) verlinken, etwa einer Cloud oder einem zentralisiertem Hardware Server oder eben innerhalb der Etherum-Blockchain.

Dieses “etwas” ist in aller Regel ein einfaches Bild (.jpeg). Der NFT (die Rechnung) sagt jedoch auch nichts über die Transaktion selbst aus. Um diese beurteilen zu können, müsste man vielmehr die jeweiligen Geschäftsbedingungen des NFT-Smart Contracts prüfen.

Weitere rechtliche Probleme können sich schon auf sachenrechtlicher Ebene ergeben. So können einem NFT selbst keine Attribute zugesprochen werden. Der faktische Erwerb ist der zwischen den ursprünglichen Parteien ausbedungene Inhalt. Der Wert des NFTs folgt demnach grundsätzlich dem Vertragsinhalt. Ein Problem ist jedoch, dass kein Vertrag zwischen dem initialen primären Käufer und den nachfolgenden sekundären Erwerbern vorliegt (sowie allen weiteren Erwerben im Nachgang). Weiters liegt auch kein vertragliches Verhältnis zwischen Sekundärkäufern und dem ursprünglicher Aussteller des NFTs vor.

Es gibt nun jedoch Plattformen, die NFTs ausstellen und die entsprechenden Verträge gewisse Rahmenbedingungen vorsehen, wie etwa, dass diese NFTs auch nur auf dieser einen Plattform verwendet werden können bzw. sollen. Sollte nun ein solcher NFT auf bzw. über eine andere Plattform vertrieben werden, so besteht das Risiko, dass die Geschäftsbedingungen nicht übertragen werden. Sofort stellt sich die Frage, wieviel der NFT nun tatsächlich (außerhalb der vertraglich vorgesehenen Plattform) wert ist und welcher (vertragliche Inhalt) nun tatsächlich mit einem NFT übertragen bzw. erworben wird.

Nun kann es sein, dass eine Plattform NFTs mit gewissen Vorteilen (Perks) ausstellt, wie den Zugang zu einer bestimmten Kommunikationsplattform mit Gleichgesinnten. Die Plattforminhaber könnten nachträglich jedoch “ihre Meinung ändern” und den Zugang aus diversen Gründen entziehen. Fraglich in diesem Zusammenhang ist, ob die Geschäftsbedingungen eines jeden ausgestellten NFTs an die nächsten Erwerber übertragen werden. Sollte die Anwendbarkeit dieser Geschäftsbedingungen scheitern, etwa weil die Plattforminhaber in keinem Vertragsverhältnis mit allen nachgeschalteten Käufern stehen, dann besteht das Risiko, dass der Erwerber keine rechtliche Möglichkeit hat, seine “Rechte” gegen die Plattforminhaber durchzusetzen.

Neben konsumentenschutzrechtlichen Fragestellungen stellt sich auch die Frage im Rahmen des NFT Erwerbs dem keine Geschäftsbedingungen beigelegt sind, was mit dem NFT dann eigentlich erworben wird. Es besteht daher das Risiko, dass mit dem NFT nichts erworben wird. Denn ein NFT ist mit einem Hyperlink vergleichbar, wobei der zugrunde liegende Gehalt sich im Laufe der Zeit durchaus ändern kann oder ab einer gewissen Transaktionsanzahl intransparent wird. Da der Grunderwerb im Metaverse über NFTs erfolgt, liegt auch diesfalls ein solches Risiko vor.

Großteils wird der Grunderwerb im Metaverse jedoch aufgrund der Rückverfolgbarkeit des “Eigentums” in der Etherum-Blockchain als relativ sicher qualifiziert, weil eine “Grundbuchstauglichkeit” der on-chain Einträge angenommen wird. Es ist zu erwarten, dass in Zukunft die Möglichkeiten, Teile von NFTs (fractionalized NFTs) zu erwerben, zunehmen werden, was neue Entwicklungen und weitere rechtliche Fragestellungen im Bereich der Immobilieninvestitionen bringen könnte.

Generell gilt auch, dass das Metaverse kein rechtsfreier Raum ist. Alle geltenden Bestimmungen zum Vertragsrecht im Allgemeinen und zum Immobilienrecht im Besonderen finden auch im Metaverse Anwendung. Vor dem Kauf eines virtuellen Grundstücks ist aber jedenfalls Vorsicht geboten und die Prüfung der Geschäftsbedingungen der jeweiligen Plattform ratsam.

Der Beitrag (Virtueller) Grunderwerb und NFT-Grundstücke im Metaverse erschien zuerst auf RechtamBau.

Abgesehen von den makro-ökonomischen Auswirkungen dieser Krise in der Bauwirtschaft stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, inwiefern zugesagte Pauschal- oder Fixpreise sowie Fertigstellungstermine für den Bauunternehmer in diesem Kontext noch verbindlich sind und welche rechtlichen Auswirkungen solche Preiserhöhungen und Lieferverzögerungen im jeweiligen Einzelfall auf einen Bauvertrag haben können.

Ruhen der Vertragsverpflichtungen?

Der Bauvertrag ist als Werkvertrag iSd §§ 1151 ff ABGB zu qualifizieren, der den Bestimmungen des ABGB unterliegt. Auf Besonderheiten der ÖNORM B 2210 und B 2118, deren Bestimmungen nur dann zur Anwendung gelangen, wenn dies vertraglich vereinbart wird (was bei Bauverträgen nicht selten der Fall ist), wird an dieser Stelle nicht gesondert eingegangen.

Aus den Bestimmungen von § 1168 iVm § 1168a Satz 1 ABGB ergibt sich, dass das Risiko für Verzögerungen und Erschwernisse, das nicht der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen ist, der Auftragnehmer und somit der Bauunternehmer zu tragen hat. Damit wird auch die Gefahrtragung der sogenannten „neutralen Sphäre“ dem Bauunternehmer zugewiesen, worunter auch die höhere Gewalt subsumiert wird. Und nach herrschender Meinung handelt es sich bei den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie um höhere Gewalt; dies zumal die Pandemie – auch im Hinblick auf die Bauwirtschaft – als ein von außen einwirkendes, außergewöhnliches, unvorhersehbares und nicht abwendbares Ereignis zu werten ist.

Auch Kletečka vertritt die Auffassung, dass pandemiebedingte Preissteigerungen und Lieferverzögerungen zur neutralen Sphäre zählen. Er zieht daraus allerdings den Schluss, dass diese ein Ruhen der wechselseitigen Vertragspflichten bewirken. Seiner Ansicht nach käme der Bauunternehmer nicht in Verzug, es fielen keine Vertragsstrafen an und den Bauherrn würden für diesen Zeitraum keine Entgelts- oder Mitwirkungsverpflichtungen treffen. Die Mehrheit der Lehre schließt sich dieser Meinung von Kletečka jedoch nicht an. Dies liegt überwiegend darin begründet, dass der Gesetzgeber mit den §§ 1168 f ABGB bereits eine Risikozuweisung zu Lasten des Auftragnehmers getroffen hat, die eine abweichende Auslegung wohl kaum zulässt.

Daraus folgt, dass ein Bauunternehmer als Auftragnehmer ausgehend von den Bestimmungen des ABGB das Risiko zu tragen hat, dass er pandemiebedingt, sohin aufgrund höherer Gewalt, zugesagte Fertigstellungstermine und Preise nicht einhalten kann. Das heißt, ein Bauunternehmer kann durch pandemiebedingte Verzögerungen der Fertigstellungstermine in Verzug geraten. Und aus pandemiebedingten Preissteigerungen kann ein Bauunternehmer grundsätzlich keine Mehrkostenforderungen gegen den Auftraggeber ableiten. Vielmehr bleibt ein Bauunternehmer ausgehend von den Werkvertragsbestimmungen des ABGB an zugesagte Fertigstellungs- und Liefertermine sowie an zugesagte Pauschal- oder Fixpreise gebunden, es sei denn, dass im jeweiligen Bauvertrag rechtswirksam eine davon abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Verzugsfolgen im Detail

Waren die jeweiligen Auswirkungen der Pandemie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Bauunternehmer bereits vorhersehbar, ist die Ressourcenplanung des Bauunternehmers mangelhaft erfolgt oder hat der Bauunternehmer Bautätigkeiten eingestellt, obwohl dies nicht nötig war, liegt ein verschuldeter, subjektiver Verzug des Bauunternehmers nahe. Liegt kein dem Bauunternehmer vorwerfbares Verhalten vor, zB weil Verzögerungen auf nicht vorhersehbare Lieferengpässe oder Ausfälle von Arbeitskräften zurückzuführen sind, wird ein verschuldeter, subjektiver Verzug des Bauunternehmers nur schwer zu argumentieren sein.

Ein vom Bauunternehmer verschuldeter Verzug berechtigt den Auftraggeber, vom Vertrag zurückzutreten und vom Bauunternehmer den Ersatz aller Nachteile (d.h. den Verspätungs- oder Nichterfüllungsschaden) zu fordern, die durch die Verspätung der Leistung oder die Nichterfüllung entstehen. Der Auftraggeber kann natürlich auch am Vertrag festhalten und vom Bauunternehmer die Erfüllung der vereinbarten Leistung verlangen. Gleiches gilt für den Fall eines vom Bauunternehmer nicht verschuldeten, objektiven Verzuges, dies jedoch mit der Ausnahme, dass dem Auftraggeber diesfalls kein Schadenersatzanspruch gegen den Bauunternehmer zukommt.

Vertragsstrafen?

Doch nicht selten sind in Bauverträgen für Leistungs- oder Lieferverzüge Vertragsstrafen vereinbart. Diesfalls gilt für vor dem 01.04.2020 abgeschlossene Bauverträge gemäß § 4 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz, dass Vertragsstrafen iSd § 1336 ABGB nicht zu zahlen sind, soweit der Schuldner der Vertragsstrafe als Folge der COVID-19-Pandemie entweder in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist oder die Leistung wegen Beschränkungen des Erwerbslebens nicht erbringen kann. Diese Bestimmung greift unabhängig davon, ob den Bauunternehmer ein Verschulden am Verzug trifft oder nicht.

Wurde eine Vertragsstrafe in einem nach dem 01.04.2020 abgeschlossenen Bauvertrag vereinbart, ist die Fälligkeit einer Vertragsstrafe von der individuellen Vereinbarung im Bauvertrag abhängig. Häufig wird dafür ein vom Bauunternehmer verschuldeter Verzug vorausgesetzt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine vertragliche Haftung handelt und folglich der Bauunternehmer gemäß § 1298 ABGB zu beweisen hat, dass ihn kein Verschulden am Verzug trifft. Vertragsstrafen unterliegen jedoch dem unabdingbaren richterlichen Mäßigungsrecht nach § 1336 Abs 2 ABGB, mit welchem unter Umständen eine richterliche Reduktion der Vertragsstrafe erwirkt werden kann.

Um die wirtschaftlichen Risiken des Bauunternehmers im Zusammenhang mit pandemiebedingten Liefer- und Leistungsverzügen sowie Preissteigerungen abzufedern, ist es daher empfehlenswert, im Bauvertrag vorzusorgen und Gefahrtragungsregeln sowie Preisgleitklauseln – besonders für den Fall von höherer Gewalt und von Auswirkungen der Coronapandemie – aufzunehmen. Das ist zulässig, weil die §§ 1168 f ABGB dispositives Recht darstellen und die Vertragsparteien davon abweichende Vereinbarungen treffen können. Zu beachten ist, dass Preisanpassungsklauseln bei Geschäften mit Verbrauchern individuell ausgehandelt werden sollten, zumal eine Vorformulierung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern unter Umständen gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG die Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel bewirken könnte.

Der Beitrag Pandemiebedingte Preissteigerungen und Lieferverzögerungen erschien zuerst auf RechtamBau.

Als alternative Nutzungen von Immobilien erleben vor diesem Hintergrund Pop-Up Stores und Showroom-Konzepte derzeit einen regelrechten Boom. Beide Nutzungsarten haben gemeinsam, dass sie auf eine eher kurzfristige und flexible Nutzung der Immobilien ausgerichtet sind. Sowohl die Kurzfristigkeit, als auch die Flexibilität der Nutzung stehen in aller Regel jedoch im Widerspruch zum Interesse des Vermieters an einer langfristigen und gleichförmigen Vermietung.

Das gesetzliche Mietrecht bietet dem Vermieter im Falle solcher kurzfristigen, flexiblen Nutzungen kaum Handhabe. Denn das Mietrechtsgesetz (MRG) ist auf Geschäftsraummietverträge, deren ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein halbes Jahr nicht übersteigt, nicht anwendbar. Und das – im Wesentlichen mittels Vereinbarung abdingbare – Mietrecht des ABGB (§§ 1090 ff) gibt nur einen groben rechtlichen Rahmen für Mietverhältnisse vor.

Folglich liegt es – von wenigen Ausnahmen, wie zB dem zwingenden Mietzinsminderungsrecht iSv § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB, abgesehen – in der Privatautonomie von Mieter und Vermieter, im Mietvertrag Bedingungen und Konditionen zu vereinbaren, die einerseits dem Wunsch des Mieters nach einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung der Immobilie gerecht werden, andererseits das Interesse des Vermieters an einer möglichst friktionsfreien Vermietung absichern.

Steht das Mietobjekt im Wohnungseigentum des Vermieters sind auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer und die im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen Vereinbarungen zu berücksichtigen, die einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung des Mietobjekts – zB aufgrund des ständigen Mieterwechsels, häufiger baulicher Anpassung der Ausstattung des Mietobjekts und des Hauses an die Bedürfnisse des Mieters, Wechsels der Klientel, etc – entgegenstehen könnten.

Das besondere Risiko, das mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung verbunden sein kann, liegt darin, dass ein Mieter den vereinbarten Mietzins nicht bezahlt, aber die zwangsweise Räumung des Mietobjektes aufgrund der Rechtslage vor Ablauf der kurzen Vertragsdauer nicht gelingen kann, auch wenn der Vermieter unverzüglich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erklärt.

Dies liegt zum einen daran, dass der Vermieter gemäß § 1118 ABGB zu einer Auflösung des Mietverhältnisses erst berechtigt ist, wenn der Mieter den Mietzins trotz Mahnung bis zum nächstfolgenden Zinstermin nicht bezahlt hat (qualifizierter Zahlungsverzug). Die Vereinbarung von vermietergünstigeren Auflösungsbestimmungen ist daher überlegenswert, auch wenn eine solche von der Rechtsprechung allenfalls als rechtsunwirksam gewertet werden könnte.

Zum anderen bedingt die Dauer eines gerichtlichen Räumungsverfahrens und die Möglichkeit des Mieters, die gerichtliche Durchsetzung der Räumung selbst durch unbegründete Einwendungen in die Länge ziehen zu können, dass gerichtliche Hilfe bei kurzfristigen Vermietungen stets zu spät kommt. Und Selbsthilfemaßnahmen des Vermieters könnte der Mieter mittels Besitzstörungsklage und Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes bekämpfen.

Bei kurzfristigen Mietverhältnissen sollte der Vermieter daher darauf bestehen, dass der Mieter die Bezahlung des Mietzinses für die gesamte oder einen Gutteil der Mietdauer, in welcher Form immer (zB durch Mietzinsvorauszahlung, Barkaution oder unbare Sicherstellung in Form einer Bank-, Versicherungs- oder Konzerngarantie), sicherstellt. Im Falle einer unbaren Sicherstellung sollte der Vermieter überdies darauf wertlegen, dass die beigestellte Garantie abstrakt ist, sohin die Auszahlung der vom Vermieter angeforderten Garantiesumme nach den Garantiebestimmungen über erste Anforderung des Vermieters, innerhalb kurzer Frist und unter Verzicht des Garanten auf jedwede Einreden oder Einwendungen aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis erfolgt.

Im Zusammenhang mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung kann sich aber auch aus der flexiblen Nutzung des Mietobjektes durch den Mieter selbst ein erhebliches Risiko für den Vermieter ergeben, insbesondere wenn der Rahmen der Flexibilität des Mieters zwischen Mieter und Vermieter – auch im Interesse allfälliger Wohnungseigentümer oder anderer Nutzer der Immobilie – nicht klar und deutlich vereinbart ist. 

Auch öffentlich-rechtliche Restriktionen (zB Bestimmungen des Baurechts, des Gewerberechts, des Feuerpolizeirechts, etc) können einer flexiblen Nutzung des Mietobjektes allenfalls entgegenstehen. Für den Vermieter gilt es daher zu vermeiden, dass der Mieter daraus (zB wegen einer behördlichen Untersagung der Gewerbeausübung) Ansprüche ableiten kann, weil das Mietobjekt allenfalls zur vereinbarten flexiblen Nutzung nicht taugt.

So wäre es beispielsweise denkbar, dass Geschäftsräumlichkeiten, die bisher dem Betrieb eines Textilhandels genutzt wurden, aufgrund einer Neuorientierung des Mieters (der sich zB auf die Überlassung der Geschäftsräumlichkeiten an einen Untermieter beschränkt, ohne selbst ein Gewerbe in den Räumlichkeiten zu betreiben) zumindest vorübergehend als Showroom oder Verkaufsraum für E-Automobile verwendet werden; einer Nutzungsart, von der völlig andere Risiken für Nutzer, Kunden, etc ausgehen können, als im Falle eines Textilhandels.

In einer solchen Konstellation kann sich eine überschießende Beanspruchung der eingeräumten Flexibilität durch den Mieter unter Umständen zu einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjektes auswachsen, der nicht nur den Bestand des Mietverhältnisses selbst, sondern auch den Hausfrieden zwischen den Wohnungseigentümern, Mietern oder sonstigen Nutzern des Hauses zum Nachteil des Vermieters gefährden kann.

Vor diesem Hintergrund ist es im Falle einer kurzfristigen, flexiblen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten empfehlenswert, im Mietvertrag den Rahmen der Flexibilität der mieterseitigen Nutzung möglichst klar und deutlich zu definieren, eine möglichst strikte Zuordnung der damit allenfalls einhergehenden Haftungsrisiken gegenüber Dritten vorzunehmen und auch die Einhaltung allfälliger Restriktionen des öffentlichen Rechts durch den Mieter sicherzustellen.

Der Beitrag Pop-up Stores und Showroom-Konzepte – Mietrechtsgesetze erschien zuerst auf RechtamBau.

§ 1104 ABGB besagt, dass wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle wie Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung und der Bestandnehmer nicht zur Entrichtung von Miet- oder Pachtzins verpflichtet ist. 

Während § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB bloß „gewöhnliche Zufälle“ erfasst, werden die Rechtsfolgen der „außergewöhnlichen Zufälle“ in § 1104 ABGB geregelt; beide Anwendungsfälle sind aber im Ergebnis ident: Die Preisgefahr trägt der Bestandgeber. Der maßgebliche Unterschied zwischen § 1096 ABGB und den §§ 1104 f ABGB besteht darin, dass der Bestandgeber bei „außergewöhnlichen Zufällen“ in der Regel nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist. Der Bestandgeber trägt damit zwar weiter die Preisgefahr, von der Leistungsgefahr wird er aber befreit. 

„Außerordentliche Zufälle“ im Sinn des § 1104 ABGB sind elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann; diese Elementarereignisse treffen stets einen größeren Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht ausgeglichen werden kann. 

Zu den in § 1104 ABGB ausdrücklich genannten Elementarereignissen zählt auch die „Seuche“. Unter einer Seuche versteht man eine Infektionskrankheit, die infolge ihrer großen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft nach den inzwischen vorliegenden Gerichtsentscheidungen auch auf COVID-19 zu, weshalb eine dadurch verursachte Beeinträchtigung des Gebrauchs oder der Nutzbarkeit eines Bestandgegenstandes grundsätzlich in den Anwendungsbereich des § 1104 ABGB fällt. 

Weiters ergibt sich aus der vorliegenden Judikatur, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unmittelbar aus der Pandemie selbst resultieren muss, um sie dem Anwendungsbereich des § 1104 ABGB zuzuordnen. Vielmehr seien auch die legistischen Maßnahmen, welche die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjekts beseitigen oder beschränken (z.B. behördliche Betretungsverbote), als Folge der Pandemie § 1104 ABGB zu unterstellen; entscheidend sei, ob die Gebrauchsmöglichkeit objektiv, gemessen am Vertragszweck, beseitigt oder eingeschränkt ist.

Aus einer Einzelfallentscheidung des Obersten Gerichtshofes (im Fall eines Sonnenstudios) ergibt sich zu § 1104 ABGB überdies, dass ein Bestandnehmer zur Mietzins- oder Pachtzinszahlung nicht verpflichtet ist, wenn das Bestandobjekt aufgrund eines uneingeschränkten behördlichen Betretungsverbotes hinsichtlich des Kundenbereichs weder für den sonst üblichen Betrieb (hier des Sonnenstudios) noch zu Nebentätigkeiten (wie den Verkauf von Getränken) noch für die Einlagerung von Gegenständen genutzt werden kann.

Auch mit möglichen Auswirkungen von staatlichen Förderungen im Zusammenhang mit COVID-19 (z.B. dem Fixkostenzuschuss oder Zahlungen aus dem Härtefallfonds) auf die Anwendung des § 1104 ABGB hat sich die Rechtsprechung schon auseinandergesetzt; dies zumal von Bestandgeberseite häufig argumentiert wird, dass der Bestandnehmer – gleichsam als Ausfluss einer Schadensminderungspflicht – verpflichtet sei, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen und diese im Ausmaß des geschuldeten Mietzinses an den Bestandgeber weiterzuleiten.

Das Landesgericht für ZRS Wien vertrat in diesem Zusammenhang den Standpunkt, dass Geschäftsraummietzinse und Pachtzinse z.B. als Fixkosten im Sinne des Fixkostenzuschusses anerkannt werden, ein Unternehmer als Bestandnehmer jedoch zur Schadenminderung gegenüber dem Förderungsgeber verpflichtet sei und sich daher beispielsweise aktiv um eine Reduktion des Mietzinses oder eine Aussetzung der Mietzinszahlungsverpflichtung bemühen müsse. Dieser Schadenminderungspflicht würde ein Bestandnehmer schon entsprechen, indem dieser vom Bestandgeber die Rückzahlung aus seiner Sicht zu viel bezahlter Mietzinse begehrt. 

Ungeachtet der schon vorliegenden Rechtsprechung sind bisher noch viele Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung und dem Wirkungsbereich der §§ 1104 f ABGB – insbesondere was im Falle einer zumindest teilweisen Nutzbarkeit des Bestandobjektes gelten soll – ungeklärt. Hinzu tritt, dass die Anwendung des § 1104 ABGB dispositiv ist, weshalb diese auch zur Gänze oder teilweise, ausdrücklich oder schlüssig abbedungen werden kann. Die Beurteilung der Frage, ob und inwieweit § 1104 ABGB auf ein Bestandverhältnis anwendbar ist und welche Auswirkungen die Anwendbarkeit auf das jeweilige Bestandverhältnis hat, ist daher ganz wesentlich von der Wertung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls abhängig.

Es ist daher zu erwarten, dass die Gerichte mit den Nachwirkungen der Pandemie, insbesondere mit den damit einhergehenden Beschränkungen der Nutzbarkeit eines Bestandobjektes sowie den daraus abgeleiteten Bestandzinsminderungsansprüchen wohl noch länger beschäftigt sein werden und sich eine vom jeweiligen Einzelfall abhängige, kasuistische Judikatur zu §§ 1104 f ABGB entwickeln wird. Eine harte Prognose, wie sich die Rechtsprechung zu den einzelnen Rechtsfragen entwickeln wird, ist derzeit noch nicht möglich.

Der Beitrag Mietzinszahlung trotz Lockdown? erschien zuerst auf RechtamBau.

Ob als Hauptwohnsitz oder Wochenendhaus, weniger Raum bedeutet für viele Menschen eine größere (finanzielle) Freiheit. Die gegenwärtige Tendenz zu Tiny Houses (zu Deutsch „sehr kleine/winzige Häuser“) geht auf ein Tiny House Movement zurück, das sich vor ca 15 Jahren in den USA entwickelt hat. In letzter Zeit werden die winzigen Häuser auch in Europa immer beliebter.

Tiny Houses sind am Markt mittlerweile in den unterschiedlichsten Größen und Preisklassen erhältlich. Die Minihäuser können auch als mobile Variante erworben werden – gleich einem Wohnwagen ist so die örtliche Veränderung problemlos möglich. Zwar gibt es keine einheitliche Definition, unter welchen Umständen ein Tiny House als solches gilt, als Richtwert kann jedoch eine Nutzflächengröße zwischen 15 und 45 m² herangezogen werden.

Bedeutet dieses Wohnkonzept für Interessenten die Freiheit, das Eigenheim einfach „mitzunehmen“, birgt es auf rechtlicher Ebene bei näherer Betrachtung diverse Tücken. Angefangen mit der Rechtsfrage, ob ein Tiny House überhaupt als Gebäude zu qualifizieren ist, ergeben sich sowohl aus dem Blickwinkel des Privatrechts, als auch nach Maßgabe des öffentlichen (Bau-)rechts Problemstellungen, die im Folgenden beleuchtet werden.  

Um eine rechtliche Einordnung der Tiny Houses treffen zu können, lohnt sich zunächst ein Blick auf den Begriff und das Wesen eines Gebäudes. Terminologisch stammt der Begriff „Häuser und andere Gebäude“ aus der Urmasse des ABGB. Ein Gebäude (Bauwerk) ist nach der Rechtsprechung alles, was auf Grund gebaut und mit diesem fest verbunden, somit „grundfest errichtet“ ist. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Bauwerk vorliegt, kommt es auch auf die nach der Verkehrsauffassung zu beurteilende Qualifizierung als Bauwerk an. So fallen zum Beispiel Fertigteilhäuser, Fertigteilschwimmbecken etc, auch wenn sie ohne wesentliche Beeinträchtigung ihrer Substanz abgetragen und an anderer Stelle wieder errichtet werden können, unter den Begriff des Gebäudes, weil sie in der Absicht errichtet werden, sie stets auf der Liegenschaft zu belassen.

Bei Tiny Houses muss somit unterschieden werden, ob sie mit dem Erdboden verbunden oder mobil sind. Erstere sind wohl als Gebäude zu qualifizieren. Bei mobilen Tiny Houses ist weiter zu differenzieren, je nachdem ob das Tiny House in der Absicht errichtet wird, es stets auf der Liegenschaft zu belassen, oder nicht. Im Hinblick auf den Wunsch nach Flexibilität und insbesondere der Möglichkeit, das Eigenheim bei einem Umzug einfach „einzupacken und mitzunehmen“, wird eine derartige Belassungsabsicht meist nicht vorliegen.

Zu beachten ist auch, dass das österreichische Liegenschaftsrecht vom römisch-rechtlichen Grundsatz „superficies solo cedit“ beherrscht ist. Demnach folgt das Eigentum am Gebäude dem Eigentum am Grundstück, weil das Gebäude grundsätzlich als unselbständiger Bestandteil des Grundstücks zu werten ist. Entscheidend dafür, ob ein Bauwerk durch seine Errichtung zum unselbständigen Bestandteil des Grundes und damit Eigentum des Liegenschaftseigentümers wird, ist die Belassungsabsicht des Erbauers spätestens im Zeitpunkt des Baubeginns.

Im Zusammenhang mit dem oben erwähnten Grundsatz bildet das Superädifikat eine Besonderheit. Werden Gebäude mit Zustimmung des Grundeigentümers auf fremdem Grund in der Absicht errichtet, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen, liegt ein Superädifikat (Überbau) vor. Das ist ein rechtlich selbständiges Bauwerk, das als bewegliche Sache angesehen wird. Über die Frage, anhand welcher Kriterien die mangelnde Belassungsabsicht zu beurteilen ist, besteht Uneinigkeit. Die Rechtsprechung stellt zum Teil etwa auf das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, auf das Vorliegen eines befristeten Grundnutzungsverhältnisses oder auf andere tatsächliche Begleitumstände ab.

Baulichkeiten wie Würstelbuden, Baracken oder Markthütten sind Beispiele für ein Superädifikat. Allerdings ist nach der Judikatur auch für die genannten Beispiele eine feste Verbindung mit dem Grund, auf dem das Superädifikat errichtet wurde, Voraussetzung der Anerkennung als Bauwerk. Mobilen Tiny Houses auf Rädern fehlt nach dieser Judikatur die Bauwerkseigenschaft. Auch liegt bei mobilen Tiny Houses – ähnlich wie bei Wohnwägen – die Zweckbestimmung wohl gerade darin, sie an einen anderen Ort bewegen zu können. Folglich ist mobilen Tiny Houses wohl eher keine Bauwerkseigenschaft zuzuerkennen.

Auch die Frage, wo das Projekt der Errichtung eines Tiny House verwirklicht werden kann, sollte vorab überprüft werden. Hierbei sind die in den einzelnen Bundesländern unterschiedlichen bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu beachten. Von der Widmung der für die Errichtung potentiell in Frage kommenden Fläche bis hin zu diversen Vorschriften, etwa betreffend die Raumhöhe, Dämmwerte oder Brandschutz, ergeben sich auch hier diverse Tücken. Generell ist davon auszugehen, dass die umfangreichen bau- und raumordnungsrechtlichen Vorgaben für viele Tiny Houses nur schwer erfüllbar sind.

Angesichts des Trends zu Tiny Houses wäre daher eine Novellierung des Wohn- und Baurechts wünschenswert, die den aktuellen Anforderungen des Marktes an zeitlich und örtlich flexibles, kompaktes Wohnen Rechnung trägt. Der derzeitige legistische Graubereich birgt für Interessenten solcher Wohnkonzepte ein rechtliches und wirtschaftliches Risiko und wird den Anforderungen unserer Zeit an modernes Wohnen nicht mehr gerecht.

[1] Statistik Austria, durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in m2, abgerufen unter: https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnsituation/081235.html

[2] Statistik Austria, durchschnittliche Miete inkl Betriebskosten pro m² in Euro, abgerufen unter: https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/index.html

Der Beitrag Tiny Houses im risikobehafteten Graubereich erschien zuerst auf RechtamBau.

Einen Gutteil der gegenwärtigen Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben von Bauwerken bilden insbesondere im Wohnbau nachträgliche Wärmedämmmaßnahmen. In diesem Zusammenhang können insbesondere Baumaßnahmen im eng bebauten Stadtgebiet oder an dicht aneinandergrenzenden Bauten Schwierigkeiten bei der Einhaltung der Grenze des Nachbargrundes bereiten und zu Streitfällen wegen Grenzüberbauten führen.

Schwierigkeiten können solche Bauvorhaben insbesondere in Bezug auf Gebäuden bereiten, die an der Grenze des Nachbargrundes errichtet sind. Möchte der Eigentümer dieses Gebäudes zB die der Nachbarliegenschaft zugewandte Feuermauer thermisch sanieren, kann die Stärke der Wärmedämmung zum Stolperstein werden. Denn ragt die Wärmedämmung über die Grundstückgrenze, ist für diese Grenzüberbauung grundsätzlich die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Jedoch ist zu beachten, dass die Problematik des Grenzüberbaus sowohl Berührungspunkte im allgemeinen Zivilrecht als auch im öffentlich-rechtlichen Baurecht hat. Daher sind bei einer allfälligen Überbauung der Nachbargrenze beide Materien zu berücksichtigen.

Besonders bemerkenswert sind insbesondere die Bestimmungen der Bauordnung für Wien („BO Wien“), wonach Wärmedämmungen an zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bauordnungsnovelle LGBl. für Wien Nr. 33/2004 bereits bestehenden Gebäuden bis 20 cm über Fluchtlinien und in Abstandsflächen sowie über Mindestabstände vorragen dürfen (Artikel V Abs 5 BO Wien). Die zwischen den Liegenschaften verlaufende Grenze muss jedoch nicht zwingend eine Fluchtlinie gemäß der BO Wien darstellen, weshalb die Anwendung der Ausnahmeregelung immer einzelfallbezogen zu beurteilen ist.

Die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer normieren vereinzelt Duldungspflichten der Nachbarn zur Benützung ihrer Liegenschaften zur Durchführung von zeitlich begrenzten Bauführungen oder Instandsetzungsarbeiten an Nachbargebäuden, sofern diese ansonsten nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sind. Die Benützung der Nachbarliegenschaften ist demnach jedoch nur für zeitlich begrenzte Arbeiten zulässig, nicht aber für dauerhafte Maßnahmen.

Des Weiteren ist nach der BO Wien für das Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des Eigentümers bzw. aller Miteigentümer vorzulegen, wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der bebauten Liegenschaft ist. Die Verpflichtung der Zustimmung des Nachbarn bei einem allfälligen Grenzüberbau ist jedoch nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt im Zusammenhang mit Grenzüberbauten die Auffassung, dass die Frage, wer Eigentümer eines Bauwerks ist, von der Baubehörde als zivilrechtliche Vorfrage zu prüfen ist. Bei der Beurteilung der Eigentumsverhältnisse am überbauten Grund ist gemäß dem Verwaltungsgerichtshof zu berücksichtigen, dass für einen Grenzüberbau, soweit er nur einen Teil des Bauwerkes auf fremden Grund betrifft, die allgemeinen Regeln der §§ 415, 416 ABGB anzuwenden sind.

In Anwendung der §§ 415, 416 ABGB ist davon auszugehen, dass der Bauwerber – selbst bei Unredlichkeit – Eigentum an der überbauten Fläche erwirbt, wenn die in Anspruch genommene Grundfläche des Nachbargrundstückes im Vergleich zum nicht überbauten Teil geringwertig ist. Bei geringfügiger Überbauung erwirbt daher der Bauwerber in Analogie zu § 416 ABGB Alleineigentum an dem Bauwerk und der überbauten Fläche des Nachbargrundstückes. Nach dieser Rechtsprechung ist daher davon auszugehen, dass bei der Anbringung einer Wärmedämmung, welche die Grundstückgrenze überragt, der Eigentümer des Gebäudes außerbücherliches Eigentum an der überbauten Fläche des Nachbargrundes erwirbt.

Zudem kann die Anbringung einer Wärmedämmung, die die Grundstücksgrenze überragt, auch als Nachbarschaftsstreit vor Gericht landen, insbesondere weil der Nachbar – abgesehen von den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts und seinen subjektiv-öffentlichen Rechten – auch die Möglichkeit hat, die Beseitigung einer Grenzüberbauung aufgrund des allgemeinen Zivilrechts geltend zu machen. Der Nachbar kann beispielsweise eine Besitzstörungsklage wegen der Beeinträchtigung seines freien Besitzes sowie eine Klage auf Entfernung von grenzüberschreitenden Baumaßnahmen erheben.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen eine Grenzüberbauung gerichtlich zur Wehr zu setzen, durch das Verbot der schikanösen bzw. mißbräuchlichen Rechtsausübung beschränkt wird. Rechtsmissbrauch bzw. Schikane liegt bereits dann vor, wenn das unlautere Motiv der Rechtsausübung augenscheinlich im Vordergrund steht und andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten. Rechtsmissbrauch wird aber auch dann angenommen, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen Teils ein krasses Missverhältnis besteht.

Gemäß dieser Rechtsprechung kann der Schikaneeinwand bei einem geringfügigen Grenzüberbau berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Nachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt. Der OGH hat beispielsweise bereits eine Überbauung der Grundstücksgrenze durch einen Zubau mit der Länge von 10,16 m und einer Breite von 23 cm in einer Höhe von ca. 3 bis 7,5 m als bloß geringfügig qualifiziert und daher als zulässig erachtet. Der Bauführer, der eine thermische Sanierung durchgeführt und eine Wärmedämmung angebracht hat, könnte daher den Schikaneeinwand gegen eine Beseitigungsklage des Nachbarn erheben, sofern die Grenzüberbauung geringfügig im Sinn der Judikatur ist.

Zwecks Vermeidung langwieriger und kostenintensiver Nachbarschaftsstreitigkeiten ist es jedoch in Zweifelsfällen empfehlenswert, vor Durchführung einer thermischen Sanierung zumindest die Zustimmung des jeweiligen Nachbarn zur Bauführung einzuholen oder sich allenfalls eine (verbücherungsfähige) Dienstbarkeit vom jeweiligen Nachbarn einräumen zu lassen, wenn das Risiko einer Überbauung der Nachbargrundgrenze besteht.

Der Beitrag Ist das Überbauen der Grenze des Nachbargrundes zulässig? erschien zuerst auf RechtamBau.

Aktuellen Medienberichten zufolge wurden in Österreich 2019 dreizehn Hektar pro Tag an Grünland für Verkehrsflächen, Siedlungen sowie Wirtschafts- und Industriegebäude verbaut. Besonders Bäume werden – ungeachtet der allgegenwärtigen Diskussion zum Thema Natur-, Umwelt- und Klimaschutz – oft als störende Hindernisse für die Realisierung von Bauvorhaben gesehen und manchmal – so hört man – sogar ohne Rücksicht auf öffentlich-rechtliche Baumschutzbestimmungen entfernt.

Der Erhaltung und Aufforstung des Baumbestandes sollte im Kampf gegen den Klimawandel eine zentrale Rolle zukommen. Dennoch trifft man in der Baupraxis nach wie vor vereinzelt auf die Meinung, dass ein Baum – mit Ausnahme seiner Funktionen, (i) Früchte abzuwerfen, (ii) den Garten zu beschatten und (iii) für Blickschutz zu sorgen – eigentlich keinen Wert habe. Dieser könne daher ohne (erhebliche) Rechtsfolgen gefällt oder beschädigt werden, wenn er eine Bautätigkeit behindert.

Diese Auffassung widerspricht dem aktuellen Zeitgeist. Auch die österreichische Rechtsprechung macht in Einzelfällen den Anschein, dass sie diese Auffassung unterstützt oder zumindest für vertretbar hält. Insbesondere im Falle der gerichtlichen Geltendmachung von Schadenersatz für einen widerrechtlich und gegen den Willen seines Eigentümers gefällten oder beschädigten Baum kann daher die Bewertung des Baumes und damit auch des Schadenersatzanspruches Schwierigkeiten bereiten.

Im österreichischen Haftpflichtrecht gilt das Primat der Naturalrestitution. Das heißt, der Geschädigte hat aus diesem Rechtsgrund gegen den Schädiger zunächst nur einen Anspruch auf Zurückversetzung in den vorigen Stand. Für den Fall der Entfernung oder Beschädigung eines Baumes bedeutet dies, dass der Geschädigte vom Schädiger zunächst nur die Pflanzung eines neuen Baumes oder die Wundversorgung und Sanierung des beschädigten Baumes fordern könnte.

Aber schon die Zurückversetzung in den vorigen Stand kann sich im Falle der Entfernung eines Baumes als schwierig oder unmöglich herausstellen, insbesondere wenn es sich um einen besonders alten und/ oder groß dimensionierten Baum handelt, der so am Markt nicht erhältlich oder nicht pflanzfähig ist.

Kommt eine Zurückversetzung in den vorigen Stand nicht in Frage, weil eine gleichartige oder gleichwertige Sache nicht hergestellt werden kann, und wurde der Schaden durch leichte Fahrlässigkeit verursacht, besteht ein Anspruch auf Ersatz des gemeinen Wertes der beschädigten Sache; dieser gemeine Wert besteht nach bisheriger Rechtsprechung im zu schätzenden Nutzen, den die Sache auf Zeit und Ort gewöhnlich und allgemein leistet, somit im Verkehrs- oder Ertragswert.

Der Oberste Gerichtshof vertritt nun in seiner Entscheidung 8Ob35/87 vom 19.11.1987 die Auffassung, dass im Falle einer beschädigten zehn bis zwölf Meter hohen Fichtenhecke eine Zurückversetzung in den vorigen Stand untunlich sei, weil eine gleichartige oder gleichwertige Hecke mit neugepflanzten Fichten nicht hergestellt werden kann. Zugleich kommt der Oberste Gerichtshof darin jedoch auch zum Schluss, dass einer solchen Fichtenhecke weder ein Verkehrs- noch ein Ertragswert zuordenbar sei.

Anhand dieser Argumentation könnte man vermeinen, dass ein Baum keinen gemeinen Wert aufweist und im Falle der Haftung für eine widerrechtliche Baumfällung daher auch kein Ersatz für den dadurch verursachten Wertverlust zu leisten ist. Auch das Argument, dass die Haftung diesfalls auf die Pflanzung eines neuen Baumzöglings beschränkt sei, könnte sich daraus ableiten lassen.

Diese Rechtsmeinung ist selbst ausgehend von der Entscheidung 8Ob35/87 des Obersten Gerichtshofes jedoch unrichtig. Denn aus dieser Entscheidung ergibt sich, dass der Schädiger der zehn bis zwölf Meter hohen Fichtenhecke nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes grundsätzlich für deren Wiederherstellung einzustehen hat. Die Wiederherstellung der Fichtenhecke komme – so der Oberste Gerichtshof – jedoch nicht in Betracht, weil die Neupflanzung von Fichtenbäumen in der Höhe der beschädigten Bäume nicht möglich sei. Damit ist offenkundig, dass sich der Geschädigte mit der Pflanzung eines Baumzöglings als Ersatzleistung nicht zufriedengeben muss.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes kommt diesfalls vielmehr nur der Ersatz des gemeinen Wertes des Baumes in Betracht, der mangels Verkehrs- oder Ertragswertes nach den Herstellungskosten zu bestimmen sei. Die Herstellungskosten definiert der Oberste Gerichtshof in diesem Zusammenhang mit den Kosten der Anschaffung und Pflanzung möglichst großer, aber noch pflanzfähiger Bäume und ihrer Pflege bis zur Erreichung der Wuchshöhe der beschädigten Bäume.

Insofern misst der Oberste Gerichthof einem Baum daher doch einen (erheblichen) Wert zu. Jedenfalls ist auch der Oberste Gerichtshof der eindeutigen Ansicht, dass die Haftung des Schädigers nicht auf die (vergleichsweise geringen) Kosten der Anschaffung eines Baumzöglings beschränkt ist. Und auch die Kosten der Baumpflege bis zur Erreichung der Wuchshöhe des entfernten Baumes sind – abhängig von der Dimension des entfernten Baumes – als nicht ganz unerheblich zu werten.

Anders wird der Wert eines Baumes im Übrigen in der deutschen Rechtsprechung beurteilt. Hier erfolgt die Baumwertermittlung nach der sogenannten „Methode Koch“ ähnlich der Sachwertermittlung eines Grundstücks. Diese Methode unterstellt, dass Bäume wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind und – abhängig von der Funktion des Baumes – zu dessen Wert beitragen. Auch nach dieser Methode wird der Baumwert von den Kosten der Anschaffung, Pflanzung und Pflege, aber auch vom Anwachsrisiko und den Zinsen auf die Kosten während der Herstellungszeit maßgeblich beeinflusst. Diese Methode ermöglicht es jedoch, zusätzlich die allfällige Funktion des Baumes – im Gesamtkontext eines Grundstückes – wertmäßig zu berücksichtigen.

Unabhängig davon, ob man den Wert eines Baumes – wie in der österreichischen Judikatur – nach den Herstellungskosten oder nach der deutschen „Methode Koch“ ermittelt, sollte man sich daher vor dem Hintergrund der vorerwähnten Rechtsprechung vom Gedankengut befreien, dass ein Baum ein wertloses Gut darstellt, das ohne (erhebliche) Rechtsfolgen gefällt oder beschädigt werden könne. Vielmehr ist der Schädiger eines Baumes unter Umständen dem erheblichen Risiko einer Haftung für empfindliche Geldersatzleistungen an den geschädigten Baumeigentümer ausgesetzt. Auch strafrechtliche Folgen wegen vorsätzlicher Sachbeschädigung sind denkbar.

Der Beitrag Was ist der gemeine Wert eines Baumes? erschien zuerst auf RechtamBau.

Im Zusammenhang mit dem aktuellen COVID-19 Virus wurden hoheitliche Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung des Virus getroffen.

Das Bundesgesetz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 („COVID-19 Maßnahmengesetz“, BGBl. I Nr. 12/2020) und die auf dessen Basis erlassene Verordnung betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 („COVID-19 Verordnung“, BGBl. II Nr. 96/2020) wurden am 15.03.2020 im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Das COVID-19-Maßnahmengesetz und die COVID-19 Verordnung sind am 16.03.2020 in Kraft getreten. Nach derzeitigem Stand soll die COVID-19 Verordnung mit Ablauf des 13.04.2020 außer Kraft treten.

Gemäß § 1 der COVID-19 Verordnung ist das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit-und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben untersagt. § 2 der COVID-19 Verordnung sieht jedoch bestimmte, taxativ aufgezählte Ausnahmen von diesem generellen Betretungsverbot vor, die sich insbesondere auf die Bereiche der Deckung des notwendigen täglichen Lebensbedarfs beziehen (Lebensmittelhandel, Apotheken, Drogerien, Tankstellen, Banken, Post, Tabakfachgeschäfte und Zeitungskioske, Kfz-Werkstätten, etc.).

Des Weiteren ist gemäß § 3 der COVID-19 Verordnung das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe – bis auf wenige Ausnahmen – untersagt. Dieses Betretungsverbot von Gastbetrieben ist mit 17.03.2020 in Kraft getreten.

Hinzu kommt eine Vielzahl von Verordnungen regionaler Behörden (idR Bezirksverwaltungsbehörden), die – mit regionaler Wirkung – ebenfalls Betriebsschließungen und –beschränkungen (z.B. von Beherbergungsbetrieben) zum Gegenstand haben.

Die genannten hoheitlichen Maßnahmen haben auf das Wirtschaftsleben weitreichende Auswirkungen. Eine Vielzahl an Unternehmen sind aufgrund dieser Maßnahmen zur teilweisen oder gänzlichen Schließung ihrer Betriebsstätten verpflichtet, weil den Kunden das Betreten des Kundenbereichs untersagt ist und den Inhabern der Betriebsstätten bei Zuwiderhandlung hohe Geldstrafen drohen. Zudem führt die COVID-19 Pandemie in vielen Bereichen auch bei Unternehmen, die nicht von den hoheitlich angeordneten Betretungsverboten umfasst sind, zu Beeinträchtigungen.

Eine gewisse Erleichterung solcher Betriebsschließungen und –beschränkungen könnten die Bestimmungen der §§ 1104 f ABGB bewirken, die eine Bestandzinsminderung bzw. –befreiung im Falle einer durch außerordentliche Zufälle bedingten Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes vorsehen.

• 1104 ABGB nennt als außerordentliche Zufälle beispielhaft Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmungen, Wetterschläge und gänzlichen Misswuch.

Diese gesetzliche Aufzählung ist jedoch nicht abschließend. Nach der Rechtsprechung liegt ein außerordentlicher Zufall grundsätzlich vor, wenn es sich um elementare Ereignisse handelt, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann. Neben den im Gesetz beispielhaft genannten Fällen versteht die Rechtsprechung darunter auch von den Vertragspartnern nicht provozierte hoheitliche Verfügungen (etwa die Beschlagnahme des Bestandobjektes durch eine Besatzungsmacht).

Die COVID-19 Pandemie ist durchaus als Seuche zu qualifizieren. Die im Zusammenhang damit getroffenen hoheitlichen Maßnahmen stellen nicht von den Vertragsparteien provozierte hoheitliche Verfügungen dar.

Bei einer durch außerordentlichen Zufall bedingten gänzlichen Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes ist gemäß § 1104 ABGB kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Dies gilt, wie bereits ausgeführt, sowohl für Miet- als auch für Pachtverträge. Bei einer durch außerordentlichen Zufall bedingten teilweisen Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands ist gemäß § 1105 ABGB zwischen Miet- und Pachtvertrag zu unterscheiden.

Bei Mietverträgen wird gemäß § 1105 Satz 1 ABGB bei einer teilweisen Unbrauchbarkeit ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Die Mietzinsminderung wird daher anhand eines prozentuellen Abschlags je nach dem Grad der Unbrauchbarkeit berechnet.

Bei Pachtverträgen hingegen besteht die Möglichkeit einer Pachtzinsreduktion bei teilweiser Unbrauchbarkeit gemäß § 1105 Satz 2 ABGB nur dann, wenn die Laufzeit des Pachtvertrages maximal ein Jahr beträgt. Zudem muss durch die außerordentlichen Zufälle die Nutzung des gepachteten Bestandsgegenstandes um mehr als die Hälfte beeinträchtigt sein. Daraus ergibt sich, dass für Pachtverträge, welche für mehrere Jahre abgeschlossen wurden, keine Bestandzinsreduktion geltend gemacht werden kann. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Gesetzgeber bei längerfristigen Pachtverhältnissen oder bei einem Ertragsausfall von höchstens der Hälfte davon ausgeht, dass ein Minderertrag durch einen höheren Mehrertrag der Folgejahre ausgeglichen werden könnte. Das gilt sinngemäß auch für die Unternehmenspacht.

Da die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag in der Praxis häufig schwierig ist und diesbezüglich eine sehr kasuistische Rechtsprechung besteht, ist im Bereich der teilweisen Unbrauchbarkeit eines Bestandobjekts jeder Einzelfall auch in diese Richtung hin gesondert zu prüfen.

Festzuhalten ist, dass die Mietzinsbefreiung bzw. -minderung alle Zinsbestandteile umfasst, also auch die Betriebs- und Nebenkosten sowie öffentliche Abgaben.

Die Bestimmungen der §§ 1104 f ABGB sind dispositiv. Folglich kann im jeweiligen Miet-oder Pachtvertrag auch eine davon abweichende Gefahrtragungsregelung – innerhalb der Grenzen der Sittenwidrigkeit – vereinbart werden. Zu berücksichtigen sind dabei auch die Auslegungsregeln des § 1106 ABGB. Diese sehen vor, dass der Bestandnehmer im Zweifel bei „unbestimmter“ Gefahrenübernahme nur die Gefahr für Feuer-, Wasserschäden und Wetterschläge trägt. Nur wenn er sich ausdrücklich verpflichtet, auch die Gefahr für alle anderen außerordentlichen Unglücksfälle zu übernehmen, gelten die §§ 1104 f ABGB nicht. Auch in diesem Fall besteht aber eine Zweifelsregel, wonach der Bestandnehmer nicht auch für den zufälligen Untergang des Bestandobjekts haften wollte, also nur die Preis-, aber nicht die Leistungsgefahr übernommen hat.

Ist man daher als Mieter oder Pächter in der Benutzung des Bestandobjektes durch die COVID-19 Pandemie selbst oder durch die hoheitlichen Maßnahmen zur Verhinderung der Ausbreitung des COVID-19 Virus beeinträchtigt, wäre sohin anhand der Bestimmungen des jeweiligen Miet- oder Pachtvertrages zu prüfen, ob und inwieweit ein Anspruch auf Mietzinsminderung oder –befreiung gemäß §§ 1104 f ABGB besteht.

Der Beitrag Bestandzinsminderung / -befreiung im Zusammenhang mit COVID-19 erschien zuerst auf RechtamBau.

Um den wirtschaftlichen Verlust in Grenzen zu halten, drängt sich für Bestandnehmer von solchen Geschäftsräumlichkeiten naturgemäß die Frage auf, ob der geschlossene Bestandvertrag allenfalls vorzeitig beendet werden kann; ohne dass man auf das Entgegenkommen des Bestandgebers angewiesen ist. Immerhin hat man die Geschäftsräumlichkeiten nicht zuletzt deswegen teuer in Bestand genommen, weil man sich angesichts des gemeinsamen Marketings und der vermuteten Attraktivität des Einkaufs- oder Fachmarktzentrums eine stärkere Kundenfrequenz als an sonstigen Geschäftsstandorten erwarten durfte.

Ist der Bestandvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen und sieht dieser keine (passende) Kündigungsmöglichkeit vor oder hat der Bestandnehmer auf die Kündigung des Miet-verhältnisses verzichtet, könnte sich eine einseitige Auflösung und (vorzeitige) Beendigung des Bestandvertrages als schwierig bis unmöglich herausstellen. In Einzelfällen hat die Rechtsprechung Bestandnehmern solcher Geschäftsräumlichkeiten jedoch das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Bestandvertrages gemäß § 1117 ABGB zuerkannt, wenn berechtigte Erwartungen des Bestandnehmers in die Geschäftsentwicklung nicht erfüllt werden.

§ 1117 ABGB normiert den allgemeinen Grundsatz über die Möglichkeit der sofortigen (fristlosen), von der vereinbarten Vertragslaufzeit unabhängigen und ex nunc wirkenden Beendigung eines Bestandverhältnisses aus wichtigem Grund. Der wichtige Grund, der dem Bestandnehmer die Fortsetzung des Bestandverhältnisses unzumutbar macht und diesen daher zur Auflösung des Bestandvertrages berechtigt, ist nach § 1117 ABGB die Untauglichkeit des Bestandobjektes zum bedungenen Gebrauch. Unerheblich ist dabei, ob die Untauglichkeit des Bestandobjektes vom Bestandgeber verschuldet bzw. zu vertreten ist oder auf Zufall beruht.

Der Auflösungsgrund gemäß § 1117 ABGB kann nicht nur durch einen Sach- oder Rechtsmangel am Bestandobjekt selbst (z.B. durch Vorliegen von bautechnischen Mängeln, fehlende behördliche Bewilligungen, etc.), sondern auch durch Fälle realisiert werden, die auf eine nachträgliche Änderung der bei Vertragsabschluss bestehenden Umstände oder auf Störungen von außen zurückzuführen sind. So hat der OGH in einzelnen Fällen dem Bestandnehmer ein Auflösungsrecht gemäß § 1117 ABGB zuerkannt, wenn z.B. (i) der Bestandgeber in unmittelbarer Nähe des Bestandobjektes ein Konkurrenzunternehmen des Bestandnehmers eröffnet und betrieben hat oder (ii) bei einem Bestandvertrag über ein Bestandobjekt in einem Einkaufszentrum die erwartete Kundenfrequenz ausgeblieben ist, oder (iii) es infolge behördlicher Verfügungen zu einem Umsatzeinbruch auf Seiten des Bestandnehmers gekommen ist.
Aus dieser Rechtsprechung könnten sich insbesondere die folgenden Argumente für die Auflösung eines Bestandvertrages über Geschäftsräumlichkeiten in Einkaufs- oder Fachmarktzentren gewinnen lassen:

• Ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum ist dadurch gekennzeichnet, dass den Kunden die Waren und Leistungen einer großen Zahl von Branchen „unter einem Dach“ sowie die Möglichkeit angeboten werden, in einem Zug ihre verschiedenen wirtschaftlichen Bedürfnisse zu befriedigen. Der Erfolg eines Einkaufs- oder Fachmarktzentrums ist daher maßgeblich davon abhängig, dass für einen attraktiven „Branchenmix“ erforderliche Geschäftszweige vertreten sind.
• Bestandverträge über Geschäftsräumlichkeiten eines Einkaufs- oder Fachmarktzentrums sollen den Bestandnehmern nicht nur den Vorteil der bereitgestellten Räume, sondern auch den Vorteil der Existenz und des good will des Einkaufs- oder Fachmarktzentrums insgesamt verschaffen, zumal viele Kunden ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum nur deshalb frequentieren, weil sie im Zuge ihres Einkaufes bei einem Bestandnehmer auch andere Besorgungen erledigen können.
• Treten in Bezug auf die vorgenannten Aspekte Störungen auf, z.B. weil (i) das Ein-kaufs- oder Fachmarktzentrum dauerhafte oder umfangreiche Leerstehungen von Geschäftsräumlichkeiten aufweist, (ii) das Einkaufs- oder Fachmarktzentrum oder dessen Standort nicht die erforderliche Kundenfrequenz erzeugt oder (iii) es an der erforderlichen Attraktivität des dort vertretenen Branchenmix fehlt, kann dies – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – die Auflösung des Bestandvertrages aus wichtigem Grund gemäß § 1117 ABGB rechtfertigen.

Zu beachten ist jedoch, dass bei der Beurteilung des Vorliegens eines wichtigen Grundes gemäß § 1117 ABGB nach ständiger Rechtsprechung eine umfassende Abwägung des Bestandinteresses des Bestandgebers einerseits und des Auflösungsinteresses des Bestandnehmers andererseits vorzunehmen ist. Zudem ist für die Beurteilung einer Kündigungsmöglichkeit gemäß § 1117 ABGB essentiell, dass die bisherige höchstgerichtliche Rechtsprechung die vorzeitige Auflösung eines Bestandvertrages wegen enttäuschter Erwartung einer erfreulichen Geschäftsentwicklung bei Vorliegen einer Geschäftsraummiete – anders als im Falle einer Unternehmenspacht – nicht oder nur sehr eingeschränkt zugelassen hat.
Dies liegt darin begründet, dass die Gewährleistung eines Vermieters von Geschäftsräumlichkeiten – mangels gegenteiliger Bestimmungen im Bestandvertrag – nicht so weit geht, dass der Mieter dadurch generell von jeglichem Unternehmerrisiko befreit ist. Auch sind die bei Vertragsabschluss nicht einschätzbaren Auswirkungen des am freien Markt übli-chen Konkurrenzkampfes und die enttäuschte Erwartung einer erfreulichen Geschäftsentwicklung nach Ansicht der Rechtsprechung dem Unternehmerrisiko des Mieters zuzuordnen. Zudem schließt dieses Unternehmerrisiko bei freier Marktwirtschaft ein spekulatives Element mit ein, dessen Folgen – ohne gegenteilige Bestimmungen im Mietvertrag – auf den Vermieter nicht überwälzt werden können.

Unabhängig von der Wertung eines Bestandvertrages als Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht können nach Ansicht der Rechtsprechung zudem Umstände, mit welchen schon bei Abschluss des Vertrages gerechnet werden konnte, oder die dem Bestandnehmer bei Vertragsabschluss bekannt waren oder diesem bekannt sein mussten und von diesem in Kauf genommen wurden, oder welchen sogar durch eine entsprechende Vertragsgestaltung Rechnung getragen wurde, keinen hinreichenden Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 1117 ABGB darstellen.

Im Zusammenhang mit einer Unternehmenspacht (mit vereinbarter Betriebspflicht) hat der Oberste Gerichtshof in seinen Entscheidungen 6Ob59/00w und 5Ob257/05p jedoch ausgesprochen, dass jene Aspekte, die im Wesentlichen die Attraktivität eines Einkaufszentrums ausmachen, als Geschäftsgrundlage bei Abschluss des Bestandvertrages zu werten sind. Treten dann nachträglich Umstände (z.B. massive Leerstehungen) auf, die dem Einkaufszentrum diese Attraktivität entziehen, und musste der Bestandnehmer mit dem Eintritt dieser Umstände nicht rechnen, können diese den Bestandnehmer nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 1117 ABGB be-rechtigen.
Die allein auf § 1117 ABGB gestützte Auflösung des Bestandvertrages durch den Be-standnehmer ist daher – abhängig von den Bestimmungen des Bestandvertrages – mit erheblichen Risiken hinsichtlich der gerichtlichen Durchsetzbarkeit verbunden. Bestandnehmern von Geschäftsräumlichkeiten eines Einkaufs- oder Fachmarktzentrums ist daher anzuraten, schon bei Errichtung des Bestandvertrages (z.B. durch Einfügung von Kündigungsbestimmungen) dafür Sorge zu tragen, dass der Bestandvertrag bei Ausbleiben einer bestimmten Geschäftsentwicklung des Standortes durch den Bestandnehmer beendet werden kann.

Der Beitrag § 1117 ABGB – Rettungsanker für Bestandnehmer eines erfolglosen Shoppingcenters? erschien zuerst auf RechtamBau.