Pop-up Stores und Showroom-Konzepte – Mietrechtsgesetze

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Die wirtschaftlichen Auswirkungen von Covid-19 haben auch den Wirtschaftssektor der Retail-Immobilien nicht verschont. Devisitionen, Restrukturierungen und Insolvenzen von Retailern lassen einen erhöhten (auch großflächigen) Leerstand von Immobilien erwarten, sofern er noch nicht eingetreten ist. Vermieter sind daher vermehrt gezwungen, alternative Nutzungen ihrer Objekte ins Auge zu fassen. 

Als alternative Nutzungen von Immobilien erleben vor diesem Hintergrund Pop-Up Stores und Showroom-Konzepte derzeit einen regelrechten Boom. Beide Nutzungsarten haben gemeinsam, dass sie auf eine eher kurzfristige und flexible Nutzung der Immobilien ausgerichtet sind. Sowohl die Kurzfristigkeit, als auch die Flexibilität der Nutzung stehen in aller Regel jedoch im Widerspruch zum Interesse des Vermieters an einer langfristigen und gleichförmigen Vermietung.

Das gesetzliche Mietrecht bietet dem Vermieter im Falle solcher kurzfristigen, flexiblen Nutzungen kaum Handhabe. Denn das Mietrechtsgesetz (MRG) ist auf Geschäftsraummietverträge, deren ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein halbes Jahr nicht übersteigt, nicht anwendbar. Und das – im Wesentlichen mittels Vereinbarung abdingbare – Mietrecht des ABGB (§§ 1090 ff) gibt nur einen groben rechtlichen Rahmen für Mietverhältnisse vor.

Folglich liegt es – von wenigen Ausnahmen, wie zB dem zwingenden Mietzinsminderungsrecht iSv § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB, abgesehen – in der Privatautonomie von Mieter und Vermieter, im Mietvertrag Bedingungen und Konditionen zu vereinbaren, die einerseits dem Wunsch des Mieters nach einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung der Immobilie gerecht werden, andererseits das Interesse des Vermieters an einer möglichst friktionsfreien Vermietung absichern.

Steht das Mietobjekt im Wohnungseigentum des Vermieters sind auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer und die im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen Vereinbarungen zu berücksichtigen, die einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung des Mietobjekts – zB aufgrund des ständigen Mieterwechsels, häufiger baulicher Anpassung der Ausstattung des Mietobjekts und des Hauses an die Bedürfnisse des Mieters, Wechsels der Klientel, etc – entgegenstehen könnten.

Das besondere Risiko, das mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung verbunden sein kann, liegt darin, dass ein Mieter den vereinbarten Mietzins nicht bezahlt, aber die zwangsweise Räumung des Mietobjektes aufgrund der Rechtslage vor Ablauf der kurzen Vertragsdauer nicht gelingen kann, auch wenn der Vermieter unverzüglich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erklärt.

Dies liegt zum einen daran, dass der Vermieter gemäß § 1118 ABGB zu einer Auflösung des Mietverhältnisses erst berechtigt ist, wenn der Mieter den Mietzins trotz Mahnung bis zum nächstfolgenden Zinstermin nicht bezahlt hat (qualifizierter Zahlungsverzug). Die Vereinbarung von vermietergünstigeren Auflösungsbestimmungen ist daher überlegenswert, auch wenn eine solche von der Rechtsprechung allenfalls als rechtsunwirksam gewertet werden könnte.

Zum anderen bedingt die Dauer eines gerichtlichen Räumungsverfahrens und die Möglichkeit des Mieters, die gerichtliche Durchsetzung der Räumung selbst durch unbegründete Einwendungen in die Länge ziehen zu können, dass gerichtliche Hilfe bei kurzfristigen Vermietungen stets zu spät kommt. Und Selbsthilfemaßnahmen des Vermieters könnte der Mieter mittels Besitzstörungsklage und Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes bekämpfen.

Bei kurzfristigen Mietverhältnissen sollte der Vermieter daher darauf bestehen, dass der Mieter die Bezahlung des Mietzinses für die gesamte oder einen Gutteil der Mietdauer, in welcher Form immer (zB durch Mietzinsvorauszahlung, Barkaution oder unbare Sicherstellung in Form einer Bank-, Versicherungs- oder Konzerngarantie), sicherstellt. Im Falle einer unbaren Sicherstellung sollte der Vermieter überdies darauf wertlegen, dass die beigestellte Garantie abstrakt ist, sohin die Auszahlung der vom Vermieter angeforderten Garantiesumme nach den Garantiebestimmungen über erste Anforderung des Vermieters, innerhalb kurzer Frist und unter Verzicht des Garanten auf jedwede Einreden oder Einwendungen aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis erfolgt.

Im Zusammenhang mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung kann sich aber auch aus der flexiblen Nutzung des Mietobjektes durch den Mieter selbst ein erhebliches Risiko für den Vermieter ergeben, insbesondere wenn der Rahmen der Flexibilität des Mieters zwischen Mieter und Vermieter – auch im Interesse allfälliger Wohnungseigentümer oder anderer Nutzer der Immobilie – nicht klar und deutlich vereinbart ist. 

Auch öffentlich-rechtliche Restriktionen (zB Bestimmungen des Baurechts, des Gewerberechts, des Feuerpolizeirechts, etc) können einer flexiblen Nutzung des Mietobjektes allenfalls entgegenstehen. Für den Vermieter gilt es daher zu vermeiden, dass der Mieter daraus (zB wegen einer behördlichen Untersagung der Gewerbeausübung) Ansprüche ableiten kann, weil das Mietobjekt allenfalls zur vereinbarten flexiblen Nutzung nicht taugt.

So wäre es beispielsweise denkbar, dass Geschäftsräumlichkeiten, die bisher dem Betrieb eines Textilhandels genutzt wurden, aufgrund einer Neuorientierung des Mieters (der sich zB auf die Überlassung der Geschäftsräumlichkeiten an einen Untermieter beschränkt, ohne selbst ein Gewerbe in den Räumlichkeiten zu betreiben) zumindest vorübergehend als Showroom oder Verkaufsraum für E-Automobile verwendet werden; einer Nutzungsart, von der völlig andere Risiken für Nutzer, Kunden, etc ausgehen können, als im Falle eines Textilhandels.

In einer solchen Konstellation kann sich eine überschießende Beanspruchung der eingeräumten Flexibilität durch den Mieter unter Umständen zu einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjektes auswachsen, der nicht nur den Bestand des Mietverhältnisses selbst, sondern auch den Hausfrieden zwischen den Wohnungseigentümern, Mietern oder sonstigen Nutzern des Hauses zum Nachteil des Vermieters gefährden kann.

Vor diesem Hintergrund ist es im Falle einer kurzfristigen, flexiblen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten empfehlenswert, im Mietvertrag den Rahmen der Flexibilität der mieterseitigen Nutzung möglichst klar und deutlich zu definieren, eine möglichst strikte Zuordnung der damit allenfalls einhergehenden Haftungsrisiken gegenüber Dritten vorzunehmen und auch die Einhaltung allfälliger Restriktionen des öffentlichen Rechts durch den Mieter sicherzustellen.

Matthias Nödl