Diese Entwicklung bringt viele Vorteile mit sich: Prozesse werden schneller, Informationen leichter verfügbar und Abläufe besser dokumentierbar. Gleichzeitig steigen jedoch die rechtlichen Anforderungen. Überall dort, wo personenbezogene Daten, Verträge, Zahlungsinformationen oder Beschlüsse verarbeitet werden, müssen Hausverwaltungen die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben einhalten. Dazu zählen insbesondere die DSGVO, das österreichische Datenschutzgesetz (DSG), das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG), das Mietrechtsgesetz (MRG), die Bundesabgabenordnung (BAO) sowie das Unternehmensgesetzbuch (UGB).

Definition: Rechtssichere Digitalisierung

Unter rechtssicherer Digitalisierung versteht man die Einführung und Nutzung digitaler Prozesse, Systeme und Softwarelösungen unter Einhaltung aller relevanten gesetzlichen Vorgaben. Dabei geht es nicht nur um Datenschutz, sondern auch um Nachvollziehbarkeit, Haftung, Datensicherheit, Berechtigungskonzepte und ordnungsgemäße Archivierung. Für Hausverwaltungen bedeutet das, dass digitale Lösungen nicht nur technisch funktionieren, sondern auch rechtlich belastbar ausgestaltet sein müssen.

Allgemeine Aspekte der Digitalisierung

Digitalisierung bedeutet in der Praxis meist, dass bisher manuelle oder papierbasierte Prozesse durch Software ersetzt werden. Dazu zählen:

• digitale Dokumentenarchive,
• ERP- und Hausverwaltungssoftware,
• elektronische Unterschriften,
• Kunden- und Eigentümerportale,
• Cloud-Lösungen,
• automatisierte Mahn- und Abrechnungsprozesse,
• mobile Apps für Schadensmeldungen,
• Videoüberwachung und digitale Zutrittssysteme.

Der Einsatz solcher Systeme bringt erhebliche Vorteile: Informationen können schneller gefunden werden, Arbeitsabläufe standardisiert und die Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern effizienter gestaltet werden. Rechtlich problematisch wird es, wenn Daten unzureichend geschützt sind, Zuständigkeiten unklar bleiben oder Dokumente nicht ordnungsgemäß gespeichert werden.

Spezifische Anforderungen in der Hausverwaltung

Hausverwaltungen verarbeiten täglich sensible Informationen wie Namen, Adressen, Kontodaten, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerbeschlüsse, Schadensmeldungen oder offene Forderungen. Digitale Systeme müssen daher besonders sorgfältig eingerichtet werden.

Eigentümer- und Mieterportale ermöglichen einfachen Zugriff auf Dokumente, Verträge oder Abrechnungen – jede Person darf jedoch nur relevante Daten einsehen. Digitale Betriebskostenabrechnungen müssen österreichische Fristen, Formvorschriften und Nachvollziehbarkeitsregeln einhalten.

Archivierung ist zentral: Verträge, Rechnungen und Beschlüsse unterliegen Aufbewahrungsfristen von mindestens sieben Jahren; bei Grundstücksbezug oft länger. Schadensmeldungen erfordern lückenlose Dokumentation von Eingang, Bearbeitung und Maßnahmen – entscheidend im Streitfall.

Worauf Hausverwaltungen achten sollten

Bei neuer Software zählen neben Funktionen und Preis die rechtlichen Aspekte. Relevante Fragen:

• Wer hat Zugriff auf welche Daten ?
• Wo werden Daten gespeichert (EU-Server ?) ?
• Gibt es ausreichende Berechtigungskonzepte ?
• Sind Änderungen nachvollziehbar ?
• Werden Lösch-/Aufbewahrungsfristen eingehalten ?
• Ist Datensicherung gewährleistet ?
• Gibt es klare Regelungen mit Anbietern ?

Bei Cloud-Lösungen sind DSGVO-Konformität und keine Drittlandübermittlungen essenziell. 

Beispiel: Die Hausverwaltungssoftware andromeda.ONE bietet DSGVO-konformes Hosting auf EU-Servern, zertifizierte Rechenzentren und integrierte Berechtigungskonzepte für WEG- und MRG-Verwaltungen. Mitarbeiterschulung zu Passwörtern, Phishing und sensiblen Daten minimiert Risiken.

5 persönliche Tipps von Mag. LLM Alexander Wegerer  für rechtssichere Umsetzung

1. Digitalisierung mit Prozessen verknüpfen – klare Zuständigkeiten und Abläufe sind entscheidend.
2. Zugriffsrechte strikt beschränken – nur notwendige Daten freigeben.
3. Anbieterverträge prüfen – Speicherort, Haftung und Sicherungen klären.
4. Vollständige Dokumentation sicherstellen – für Nachweisbarkeit im Streitfall.
5. Regelmäßige Schulungen durchführen – Datenschutz als fester Bestandteil.

Fazit

Die Digitalisierung bietet österreichischen Hausverwaltungen enorme Chancen für schnellere, transparentere Prozesse. Mit Fokus auf Datenschutz, Dokumentation und IT-Sicherheit wird sie rechtssicher umgesetzt – ein klarer Wettbewerbsvorteil.

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Schon mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl 25/2014) wurde für Eigentümer eine Dokumentationspflicht in Form der Führung eines Bauwerksbuches für Neubauten eingeführt. Eigentümer von Bauwerken waren bereits bisher nach § 129 Abs 2 Wr. BauO verpflichtet, regelmäßig Überprüfungen durchzuführen und den der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand der Bauwerke zu erhalten. Doch diese Überprüfungen mussten nicht dokumentiert und auch der Baubehörde nicht nachgewiesen werden.

Bauwerksbuch für Neubauten

Deshalb wurde mit der Bauordnungsnovelle 2014 in § 128a das Bauwerksbuch eingeführt. Eigentümer von neu errichteten und umgebauten Gebäuden mit mehr als 2 Hauptgeschoßen wurden verpflichtet, bis zur Fertigstellunganzeige ein Bauwerksbuch von einem Ziviltechniker oder einem Sachverständigen aus dem Bauwesen erstellen zu lassen. Im Bauwerksbuch sind nicht nur sämtliche Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen zu erfassen, sondern auch jene Bauteile anzuführen, die einer regelmäßigen Überprüfung bedürfen. Das sind insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung von Leben und Gesundheit von Menschen ausgehen kann. In weiterer Folge sind die laufenden Überprüfungen dieser Bauteile im Bauwerksbuch zu dokumentieren.

Das Bauwerksbuch musste der Baubehörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

Seit 14.12. 2023 ist für alle Neu-, Zu- und Umbauten ein Bauwerksbuch zu erstellen. Ausgenommen sind nur moch Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m².

Bauwerksbuch für Altbauten

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde diese Dokumentationspflicht auf bestehende Altbauten unabhängig von einem Umbau oder einer Sanierung ausgedehnt. Gemäß § 128a Abs 3 ist für alle Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden bis 31.12.2027 und für Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und 1.1.1945 errichtet wurden bis 31.12.2030 ein Bauwerksbuch zu erstellen.

Im Zuge der Erstellung des Bauwerksbuches ist eine erstmalige Überprüfung des Gebäudes durchzuführen.

Nun dürfen auch Baumeister neben Ziviltechnikern und Sachverständigen mit der Erstellung von Bauwerksbüchern und den regelmäßigen Überprüfungen der Bauwerke beauftragt werden.

Auch betreffend der Altbauten sind nur Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m² ausgenommen. Für bestehende Gebäude, die nach dem 1.1.1945 errichtet wurden, kann die Baubehörde im begründeten Anlassfall die Erstellung eines Bauwerksbuches innerhalb einer bestimmten Frist auftragen.

Im Bauwerksbuch sind nun zusätzlich das Datum der ersten Überprüfung und das Ergebnis dieser Überprüfung anzugeben. Es ist auch ein Verzeichnis der bei der jeweiligen Überprüfung festgestellten Baugebrechen und deren Sanierung anzuführen.

Bauwerksbuchdatenbank

Das Bauwerksbuch ist nun in elektronischer Form zu führen und in der Bauwerksbuchdatenbank(§ 128c Wr. BauO) zu registrieren. Die Baupolizei – MA 37 hat mit 1.7.2024 eine eigene Datenbank für die Erfassung der Bauwerksbücher eingerichtet. Bereits vorhandene, zu einem früheren Zeitpunkt erstellte Bauwerksbücher, sind in dieser Datenbank nach zu erfassen.

Es werden bei der Registrierung nicht die gesamten Bauwerksbücher hochgeladen, sondern nur das Datum der Erstellung des Bauwerksbuches, die Bestätigung des Erstellers des Bauwerksbuches und das Datum und die Bestätigung der ersten Überprüfung des jeweiligen Gebäudes. Auf Verlangen der Baubehörde ist dieser Einsicht in das (elektronische) Bauwerksbuch zu gewähren.

Instandhaltung erwünscht

Ziel dieser Überprüfungs- und Dokumentationspflicht bei Altbauten ist, den Eigentümern einen allfälligen Sanierungsbedarf bewusst zu machen und eine Instandhaltung zu erwirken, um eine Abbruchreife zu verhindern. Die stadtbildprägenden Altbauten sollen möglichst erhalten bleiben.

Herausforderung für Eigentümer

Da es gerade bei Gründerzeithäusern in der Praxis schwierig sein kann die Bau- und Benützungsbewilligungen aufzutreiben, weil die Bauakten selbst bei der Behörde nicht immer vollständig sind, sollte rechtzeitig mit der Erstellung eines Bauwerkbuches begonnen werden, um die gesetzliche Frist bis 31.12.2027 bzw. 31.12.2030 einhalten zu können.

Ist Wohnungseigentum begründet und trifft die Verpflichtung zur Erstellung des Bauwerksbuches die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte der Hausverwaltung ein entsprechender Auftrag erteilt werden.

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Nachdem diese Richtlinie nicht zuletzt aufgrund des „Kyoto-Protokolls“ umfassend geändert wurde, wurde aus Gründen der Klarheit mit Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates die Neufassung 2010 kundgemacht.

Aufgrund des „Green Deal“ und dem Bestreben der EU aus fossilen Brennstoffen gänzlich auszusteigen und den CO² -Ausstoß  deutlich zu reduzieren, wurde diese Richtlinie aus 2010 neuerlich überarbeitet. Die Neufassung wurde als Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates am 8.5.2024 kundgemacht. Am 14.5.2024 trat die Richtlinie in Kraft. Bis 29.5.2026 sind die Vorgaben der Richtlinie von den Mitgliedsstaaten der EU in nationales Recht umzusetzen.

Artikel 7 der Richtlinie sieht vor, dass ab 1.1.2030 alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein müssen, die keine CO2-Emmissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen.

Österreich kommt dieser Vorgabe der Richtlinie unter anderem mit dem Bundesgesetz über die erneuerbare Wärmebereitstellung in neuen Baulichkeiten (Erneuerbare-Wärme-Gesetz; kurz „EWG“, BGBl I Nr. 8/2024 nach. Dieses Gesetz gilt seit 29.2.2024.

Das seit 1.1.2020 geltende Ölkesseleinbauverbotsgesetz (BGBl I Nr. 6/2020) ist damit überholt und trat mit 29.2.2024 außer Kraft.

Mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz soll die Umstellung auf klimafreundliche Wärmebereitsstellungsanlagen vorangetrieben werden und die Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2040 gelingen.

Nach der Kompetenzverteilung in der Bundesverfassung fallen baurechtliche Angelegenheiten und Angelegenheiten im Zusammenhang mit Heizungsanlagen und Luftreinhaltung in die Kompetenzen der Bundesländer. Der Umstieg von fossilen auf nicht fossile Brennstoffe in der Energieversorgung wäre in Gesetzgebung und Vollziehung von den Ländern zu regeln. Doch um eine bundesweite einheitliche Vorgehensweise zu erwirken, wurde in § 1 EWG mit Verfassungsbestimmung die Kompetenz in der Gesetzgebung dem Bund übertragen. Die Länder können dazu ergänzende gesetzliche Regelungen schaffen, die nicht mit dem Bundesgesetz in Widerspruch stehen dürfen und sie sind weiterhin für die Vollziehung zuständig.

Nach dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz darf bei der Errichtung eines Neubaus keine Anlage zur Wärmebereitstellung für Warmwasser und Heizung errichtet werden, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird.

Fossile Brennstoffe sind nach dieser Bestimmung sowohl feste fossile Brennstoffe, wie z.B. Kohle, Briketts oder Torf, als auch flüssige fossile Brennstoffe, wie z.B. Öl, Diesel, Petroleum und gasförmige fossile Brennstoffe, wie Erdgas. Auch fossiles Flüssiggas, wie Propan, Butan oder Buten sind im Neubau verboten.

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz bezieht sich sowohl auf zentrale (versorgen mehrere oder alle Wohnungen eines Gebäudes) als auch dezentrale Anlagen (versorgen nur einzelne Räume einer Wohnung oder nur einzelne Wohnungen eines Gebäudes).

Ein Anschluss an die Fernwärme ist nur dann zulässig, wenn es sich um eine qualitätsgesicherte Fernwärme handelt. Qualitätsgesicherte Fernwärme heißt in diesem Zusammenhang, dass die Fernwärme u.a. zu 80% aus erneuerbaren Energieträgern, aus hocheffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen oder aus Abwärme stammen muss und der behördlichen Preisregelung unterliegt.

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Sofern zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist, entsteht der Provisionsanspruch des Maklers, sobald das vom Makler vermittelte Rechtsgeschäft (im Falle eines Immobilienmaklers ist das idR ein Kaufvertrag oder Mietvertrag über eine Immobilie) durch die vertragsgemäße und verdienstliche Tätigkeit des Maklers wirksam zustande gekommen ist. Die Maklertätigkeit muss für den Geschäftsabschluss zudem kausal und adäquat gewesen sein.

Das wirksame Zustandekommen des vermittelten Rechtsgeschäfts bedarf einer Einigung der Vertragsparteien über zumindest den notwendigen Mindestinhalt des gegenständlichen Vertrages. Im Falle eines Kaufvertrages ist das die Einigung über Kaufobjekt und Kaufpreis. Meist kommt eine solche Einigung bereits mit der Abgabe des Kaufangebots durch den Käufer und der Annahme dieses Kaufangebots durch den Verkäufer zustande.

Nach herrschender Judikatur ist eine solche Einigung der Vertragsparteien – neben den eingangs erwähnten sonstigen Voraussetzungen – für das Entstehen eines Provisionsanspruches des Maklers bereits ausreichend. Ist die Wirksamkeit des jeweiligen Rechtsgeschäfts noch vom Eintritt aufschiebender Bedingungen abhängig, besteht auch kein Anspruch auf Maklerprovision, solange das Rechtsgeschäft nicht wirksam zustande gekommen ist.

Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vertragsparteien das Entstehen des Provisionsanspruches des Maklers absichtlich verhindern (zB indem sie den Eintritt einer aufschiebenden Bedingung absichtlich verunmöglichen). Der wirksamen Einigung der Vertragsparteien können jedoch mangelnde Vertretungsmacht, fehlende Willensübereinkunft (Dissens), das Vorliegen absoluter Nichtigkeitsgründe oder bestimmte Formmängel entgegenstehen.

Trotz fehlenden Vermittlungserfolgs kann ein Makler jedoch den durch seine Vermittlungstätigkeit verursachten Aufwand unter Berufung auf § 15 MaklerG gegen seinen Auftraggeber geltend machen, wenn er dies mit seinem Auftraggeber vereinbart hat. So hat der Auftraggeber dem Makler in folgenden Fällen auch ohne zurechenbarem Vermittlungserfolg einen Aufwandersatz bis zur Höhe der vereinbarten oder – mangels Vereinbarung – ortsüblichen Provision zu leisten:

• Das zu vermittelnde Rechtsgeschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt (§ 15 Abs 1 Z 1 MaklerG). Dies ist zB der Fall, wenn ein Käufer den notwendigen Antrag auf Genehmigung des Rechtsgeschäfts bei der Grundverkehrsbehörde nicht stellt. Das Scheitern des Vertragsabschlusses muss zudem bei objektiver Betrachtung überraschend kommen. Als beachtenswerte Gründe für den Nichtabschluss des vermittelten Rechtsgeschäfts kommen unter anderem die nicht geplante Änderung des Wohnorts infolge eines Berufswechsels, die Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse aufgrund einer Kündigung oder auch die Verletzung der besonderen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers iSd § 30b Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) in Betracht.

• Zwischen dem Auftraggeber des Maklers und dem vom Makler vermittelten Dritten kommt ein anderes zweckgleichwertiges Geschäft zustande, das nicht Gegenstand des Maklervertrages war (§ 15 Abs 1 Z 2 MaklerG). Ein solcher Fall liegt zB vor, wenn der Makler mit dem Verkauf einer Liegenschaft beauftragt war, über die Liegenschaft jedoch kein Kaufvertrag, sondern ein Baurechtsvertrag zustande kommt.

• Das im Maklervertrag bezeichnete Rechtsgeschäft kommt nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat. Gleiches gilt für den Fall, dass das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat (§ 15 Abs 1 Z 3 MaklerG).

• Das Rechtsgeschäft mit dem durch den Makler vermittelten Dritten kommt nicht zustande, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs-, oder Eintrittsrecht ausgeübt wird (§ 15 Abs 1 Z 4 MaklerG).

Im Falle von Alleinvermittlungsaufträgen kann ein Aufwandersatz weiters vereinbart werden (§ 15 Abs 2 MaklerG), wenn

• der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig vorzeitig ohne wichtigen Grund aufgelöst wurde;

• während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vertragswidrig ein anderer Makler mit der Vermittlung beauftragt wurde, durch den das Rechtsgeschäft zustande gekommen ist;

• während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages das Geschäft durch andere Art zustande gekommen ist, etwa weil ein Bekannter das zugrundeliegende Rechtsgeschäft vermittelt hat.

Dem Wesen nach handelt es sich bei diesem Aufwandersatz um eine Vertragsstrafe, weshalb dieser wie eine Vertragsstrafe den Beschränkungen des § 1336 ABGB, insbesondere dem richterlichen Mäßigungsrecht unterliegt. Im Rechtsstreit mit dem Makler hat der beklagte Auftraggeber jedoch zu behaupten und zu beweisen, dass der vom Makler begehrte Aufwandersatz unbillig hoch ist oder der dem Makler tatsächlich entstandene Aufwand geringer als der vereinbarte Aufwandersatz ist. Mäßigungskriterien sind insbesondere der Verschuldensgrad der Vertragsverletzung und die wirtschaftliche Lage des Auftraggebers.

Gegenüber Verbrauchern ist der Aufwandersatzanspruch des Maklers bei fehlendem Vermittlungserfolg schriftlich, sohin in der Form eines unterschriebenen Vertrages zu vereinbaren (§ 31 Abs 1 Z 3 KSchG). Davon darf zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden. Die schriftliche Vereinbarung gegenüber dem Verbraucher hat zudem ausdrücklich zu erfolgen. Ausdrücklich ist so zu verstehen, dass diese Vereinbarung hervorgehoben, dem Verbraucher deutlich erkennbar und eindeutig sein muss; andernfalls ist die Vereinbarung rechtsunwirksam.

Will sich ein Makler einen Aufwandersatzanspruch bei fehlendem Vermittlungserfolg vorbehalten, empfiehlt es sich daher, in den Maklervertrag die schriftliche und ausdrückliche Vereinbarung des Aufwandersatzanspruches für die Fälle des § 15 MaklerG aufzunehmen. Für den Fall eines Rechtsstreits über einen solchen Aufwandersatzanspruch des Maklers eröffnen § 15 MaklerG und die damit im Zusammenhang stehenden Verbraucherschutzbestimmungen für den Auftraggeber des Maklers ein breites Spektrum an möglichen Einwendungen, einschließlich des Einwandes des richterlichen Mäßigungsrechts.  

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Der Hype um das Metaverse geht auch mit dem Boom von Kryptowährungen einher, die zu Transaktionszwecken im Metaverse verwendet werden. Bitcoin und Ethereum sind als jene mit der größten Marktkapitalisierung zu nennen. Neben Kryptowährungen spielen auch NFTs, also Non-Fungible-Token, eine große Rolle, zumal Grundstücke im Metaverse als solche erworben werden.

NFTs sind Einträge in einem dezentralen Hauptbuch (distributed ledger). Sie basieren auf der gleichen Technologie wie Kryptowährungen, sind im Unterschied zu diesen grundsätzlich jedoch nicht teilbar und somit einzigartig. Durch den Erwerb eines NFTs, der etwa auf ein Kunstwerk verlinkt, wird ein einzigartiger Standort auf der Ethereum-Blockchain erworben, die auf eine Textdatei im Internet verweist, die jeder einsehen kann. Innerhalb dieser Textdatei befindet sich eine weitere URI, die auf das Kunstwerk selbst verweist und für jedermann einsehbar ist. Der Kauf von Krypto-Kunst oder eines sonstigen NFTs ist daher grundsätzlich der Kauf einer Zeile in einem fälschungssicheren Hauptbuch (das auch als Transaktionsliste verstanden werden kann), die auf eine öffentlich gehostete Datei verweist.

Die Idee und der antizipierte Aufstieg des Metaverse birgt eine Vielzahl neuer Anwendungsfälle für die Blockchain-Technologie. Ein derzeit finanziell florierender Bereich betrifft Plattformen wie etwa Decentraland. Decentraland ist eine dezentralisierte 3D-Plattform für virtuelle Realität, die aus einer Vielzahl an virtuellem “Bauland” besteht. Solch virtuelles Land in Decentraland basiert ganz generell auf NFTs, die mittels der Kryptowährung „MANA“ erworben werden können. Vereinfacht gesagt ist Decentraland somit eine Plattform für den Kauf und Verkauf von virtuellem Land und Immobilien im Metaverse. Andere bekannte Plattformen mit teils unterschiedlichen Anwendungen sind The Sandbox und Axie Infinity.

Virtuelle Immobilien können in Form eines NFT mittels eines NFT-Smart Contracts erworben werden. Smart contracts folgen der „If > Then > Else“-Regel und entsprechenden Attributen über die Etherum-Blockchain (on-chain NFT). Sobald die Zahlung abgewickelt ist, wird der NFT über eine entsprechende Plattform an den Erwerber übertragen. Schon im Rahmen dieses Schrittes können sich jedoch schon erste rechtliche Fragestellungen ergeben.

Während viele Erwerber der Ansicht sind, “Eigentum” an einem NFT erworben zu haben, oder den NFT selbst als Eigentumsnachweis qualifizieren, so ist der NFT eher als eine Rechnung im Rahmen einer Transaktion zu verstehen. Käufer und Verkäufer interagieren miteinander und der NFT begründet die entsprechende Rechnung. Programmierseitig kann diese “Rechnung” auch an “etwas” außerhalb der Blockchain (off-chain) verlinken, etwa einer Cloud oder einem zentralisiertem Hardware Server oder eben innerhalb der Etherum-Blockchain.

Dieses “etwas” ist in aller Regel ein einfaches Bild (.jpeg). Der NFT (die Rechnung) sagt jedoch auch nichts über die Transaktion selbst aus. Um diese beurteilen zu können, müsste man vielmehr die jeweiligen Geschäftsbedingungen des NFT-Smart Contracts prüfen.

Weitere rechtliche Probleme können sich schon auf sachenrechtlicher Ebene ergeben. So können einem NFT selbst keine Attribute zugesprochen werden. Der faktische Erwerb ist der zwischen den ursprünglichen Parteien ausbedungene Inhalt. Der Wert des NFTs folgt demnach grundsätzlich dem Vertragsinhalt. Ein Problem ist jedoch, dass kein Vertrag zwischen dem initialen primären Käufer und den nachfolgenden sekundären Erwerbern vorliegt (sowie allen weiteren Erwerben im Nachgang). Weiters liegt auch kein vertragliches Verhältnis zwischen Sekundärkäufern und dem ursprünglicher Aussteller des NFTs vor.

Es gibt nun jedoch Plattformen, die NFTs ausstellen und die entsprechenden Verträge gewisse Rahmenbedingungen vorsehen, wie etwa, dass diese NFTs auch nur auf dieser einen Plattform verwendet werden können bzw. sollen. Sollte nun ein solcher NFT auf bzw. über eine andere Plattform vertrieben werden, so besteht das Risiko, dass die Geschäftsbedingungen nicht übertragen werden. Sofort stellt sich die Frage, wieviel der NFT nun tatsächlich (außerhalb der vertraglich vorgesehenen Plattform) wert ist und welcher (vertragliche Inhalt) nun tatsächlich mit einem NFT übertragen bzw. erworben wird.

Nun kann es sein, dass eine Plattform NFTs mit gewissen Vorteilen (Perks) ausstellt, wie den Zugang zu einer bestimmten Kommunikationsplattform mit Gleichgesinnten. Die Plattforminhaber könnten nachträglich jedoch “ihre Meinung ändern” und den Zugang aus diversen Gründen entziehen. Fraglich in diesem Zusammenhang ist, ob die Geschäftsbedingungen eines jeden ausgestellten NFTs an die nächsten Erwerber übertragen werden. Sollte die Anwendbarkeit dieser Geschäftsbedingungen scheitern, etwa weil die Plattforminhaber in keinem Vertragsverhältnis mit allen nachgeschalteten Käufern stehen, dann besteht das Risiko, dass der Erwerber keine rechtliche Möglichkeit hat, seine “Rechte” gegen die Plattforminhaber durchzusetzen.

Neben konsumentenschutzrechtlichen Fragestellungen stellt sich auch die Frage im Rahmen des NFT Erwerbs dem keine Geschäftsbedingungen beigelegt sind, was mit dem NFT dann eigentlich erworben wird. Es besteht daher das Risiko, dass mit dem NFT nichts erworben wird. Denn ein NFT ist mit einem Hyperlink vergleichbar, wobei der zugrunde liegende Gehalt sich im Laufe der Zeit durchaus ändern kann oder ab einer gewissen Transaktionsanzahl intransparent wird. Da der Grunderwerb im Metaverse über NFTs erfolgt, liegt auch diesfalls ein solches Risiko vor.

Großteils wird der Grunderwerb im Metaverse jedoch aufgrund der Rückverfolgbarkeit des “Eigentums” in der Etherum-Blockchain als relativ sicher qualifiziert, weil eine “Grundbuchstauglichkeit” der on-chain Einträge angenommen wird. Es ist zu erwarten, dass in Zukunft die Möglichkeiten, Teile von NFTs (fractionalized NFTs) zu erwerben, zunehmen werden, was neue Entwicklungen und weitere rechtliche Fragestellungen im Bereich der Immobilieninvestitionen bringen könnte.

Generell gilt auch, dass das Metaverse kein rechtsfreier Raum ist. Alle geltenden Bestimmungen zum Vertragsrecht im Allgemeinen und zum Immobilienrecht im Besonderen finden auch im Metaverse Anwendung. Vor dem Kauf eines virtuellen Grundstücks ist aber jedenfalls Vorsicht geboten und die Prüfung der Geschäftsbedingungen der jeweiligen Plattform ratsam.

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Dabei beschränkt sich das durch zahlreiche Abbildungen und Skizzen ergänzte Nachschlagewerk nicht nur auf die Auflistung und Auslegung von Begriffen des Bauprozesses. Vielmehr bringt es Juristen, Technikern und sonstigen Interessierten das praktische Verständnis von Fachtermini des Bauprozesses aus unterschiedlichen Blickwinkeln anhand von nützlichen Tipps für die tägliche Praxis und Verweisen auf Judikatur und Behördenpraxis näher. Ein leicht verständlicher, von erfahrenen Fachexperten aus Recht und Baupraxis verfasster Leitfaden, der in keiner Bibliothek fehlen darf!

https://www.lindeverlag.at/onlineprodukt/fachlexikon-begriffe-im-bauprozess-3681

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Abgesehen von den makro-ökonomischen Auswirkungen dieser Krise in der Bauwirtschaft stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, inwiefern zugesagte Pauschal- oder Fixpreise sowie Fertigstellungstermine für den Bauunternehmer in diesem Kontext noch verbindlich sind und welche rechtlichen Auswirkungen solche Preiserhöhungen und Lieferverzögerungen im jeweiligen Einzelfall auf einen Bauvertrag haben können.

Ruhen der Vertragsverpflichtungen?

Der Bauvertrag ist als Werkvertrag iSd §§ 1151 ff ABGB zu qualifizieren, der den Bestimmungen des ABGB unterliegt. Auf Besonderheiten der ÖNORM B 2210 und B 2118, deren Bestimmungen nur dann zur Anwendung gelangen, wenn dies vertraglich vereinbart wird (was bei Bauverträgen nicht selten der Fall ist), wird an dieser Stelle nicht gesondert eingegangen.

Aus den Bestimmungen von § 1168 iVm § 1168a Satz 1 ABGB ergibt sich, dass das Risiko für Verzögerungen und Erschwernisse, das nicht der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen ist, der Auftragnehmer und somit der Bauunternehmer zu tragen hat. Damit wird auch die Gefahrtragung der sogenannten „neutralen Sphäre“ dem Bauunternehmer zugewiesen, worunter auch die höhere Gewalt subsumiert wird. Und nach herrschender Meinung handelt es sich bei den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie um höhere Gewalt; dies zumal die Pandemie – auch im Hinblick auf die Bauwirtschaft – als ein von außen einwirkendes, außergewöhnliches, unvorhersehbares und nicht abwendbares Ereignis zu werten ist.

Auch Kletečka vertritt die Auffassung, dass pandemiebedingte Preissteigerungen und Lieferverzögerungen zur neutralen Sphäre zählen. Er zieht daraus allerdings den Schluss, dass diese ein Ruhen der wechselseitigen Vertragspflichten bewirken. Seiner Ansicht nach käme der Bauunternehmer nicht in Verzug, es fielen keine Vertragsstrafen an und den Bauherrn würden für diesen Zeitraum keine Entgelts- oder Mitwirkungsverpflichtungen treffen. Die Mehrheit der Lehre schließt sich dieser Meinung von Kletečka jedoch nicht an. Dies liegt überwiegend darin begründet, dass der Gesetzgeber mit den §§ 1168 f ABGB bereits eine Risikozuweisung zu Lasten des Auftragnehmers getroffen hat, die eine abweichende Auslegung wohl kaum zulässt.

Daraus folgt, dass ein Bauunternehmer als Auftragnehmer ausgehend von den Bestimmungen des ABGB das Risiko zu tragen hat, dass er pandemiebedingt, sohin aufgrund höherer Gewalt, zugesagte Fertigstellungstermine und Preise nicht einhalten kann. Das heißt, ein Bauunternehmer kann durch pandemiebedingte Verzögerungen der Fertigstellungstermine in Verzug geraten. Und aus pandemiebedingten Preissteigerungen kann ein Bauunternehmer grundsätzlich keine Mehrkostenforderungen gegen den Auftraggeber ableiten. Vielmehr bleibt ein Bauunternehmer ausgehend von den Werkvertragsbestimmungen des ABGB an zugesagte Fertigstellungs- und Liefertermine sowie an zugesagte Pauschal- oder Fixpreise gebunden, es sei denn, dass im jeweiligen Bauvertrag rechtswirksam eine davon abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Verzugsfolgen im Detail

Waren die jeweiligen Auswirkungen der Pandemie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Bauunternehmer bereits vorhersehbar, ist die Ressourcenplanung des Bauunternehmers mangelhaft erfolgt oder hat der Bauunternehmer Bautätigkeiten eingestellt, obwohl dies nicht nötig war, liegt ein verschuldeter, subjektiver Verzug des Bauunternehmers nahe. Liegt kein dem Bauunternehmer vorwerfbares Verhalten vor, zB weil Verzögerungen auf nicht vorhersehbare Lieferengpässe oder Ausfälle von Arbeitskräften zurückzuführen sind, wird ein verschuldeter, subjektiver Verzug des Bauunternehmers nur schwer zu argumentieren sein.

Ein vom Bauunternehmer verschuldeter Verzug berechtigt den Auftraggeber, vom Vertrag zurückzutreten und vom Bauunternehmer den Ersatz aller Nachteile (d.h. den Verspätungs- oder Nichterfüllungsschaden) zu fordern, die durch die Verspätung der Leistung oder die Nichterfüllung entstehen. Der Auftraggeber kann natürlich auch am Vertrag festhalten und vom Bauunternehmer die Erfüllung der vereinbarten Leistung verlangen. Gleiches gilt für den Fall eines vom Bauunternehmer nicht verschuldeten, objektiven Verzuges, dies jedoch mit der Ausnahme, dass dem Auftraggeber diesfalls kein Schadenersatzanspruch gegen den Bauunternehmer zukommt.

Vertragsstrafen?

Doch nicht selten sind in Bauverträgen für Leistungs- oder Lieferverzüge Vertragsstrafen vereinbart. Diesfalls gilt für vor dem 01.04.2020 abgeschlossene Bauverträge gemäß § 4 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz, dass Vertragsstrafen iSd § 1336 ABGB nicht zu zahlen sind, soweit der Schuldner der Vertragsstrafe als Folge der COVID-19-Pandemie entweder in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist oder die Leistung wegen Beschränkungen des Erwerbslebens nicht erbringen kann. Diese Bestimmung greift unabhängig davon, ob den Bauunternehmer ein Verschulden am Verzug trifft oder nicht.

Wurde eine Vertragsstrafe in einem nach dem 01.04.2020 abgeschlossenen Bauvertrag vereinbart, ist die Fälligkeit einer Vertragsstrafe von der individuellen Vereinbarung im Bauvertrag abhängig. Häufig wird dafür ein vom Bauunternehmer verschuldeter Verzug vorausgesetzt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine vertragliche Haftung handelt und folglich der Bauunternehmer gemäß § 1298 ABGB zu beweisen hat, dass ihn kein Verschulden am Verzug trifft. Vertragsstrafen unterliegen jedoch dem unabdingbaren richterlichen Mäßigungsrecht nach § 1336 Abs 2 ABGB, mit welchem unter Umständen eine richterliche Reduktion der Vertragsstrafe erwirkt werden kann.

Um die wirtschaftlichen Risiken des Bauunternehmers im Zusammenhang mit pandemiebedingten Liefer- und Leistungsverzügen sowie Preissteigerungen abzufedern, ist es daher empfehlenswert, im Bauvertrag vorzusorgen und Gefahrtragungsregeln sowie Preisgleitklauseln – besonders für den Fall von höherer Gewalt und von Auswirkungen der Coronapandemie – aufzunehmen. Das ist zulässig, weil die §§ 1168 f ABGB dispositives Recht darstellen und die Vertragsparteien davon abweichende Vereinbarungen treffen können. Zu beachten ist, dass Preisanpassungsklauseln bei Geschäften mit Verbrauchern individuell ausgehandelt werden sollten, zumal eine Vorformulierung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern unter Umständen gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG die Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel bewirken könnte.

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Als alternative Nutzungen von Immobilien erleben vor diesem Hintergrund Pop-Up Stores und Showroom-Konzepte derzeit einen regelrechten Boom. Beide Nutzungsarten haben gemeinsam, dass sie auf eine eher kurzfristige und flexible Nutzung der Immobilien ausgerichtet sind. Sowohl die Kurzfristigkeit, als auch die Flexibilität der Nutzung stehen in aller Regel jedoch im Widerspruch zum Interesse des Vermieters an einer langfristigen und gleichförmigen Vermietung.

Das gesetzliche Mietrecht bietet dem Vermieter im Falle solcher kurzfristigen, flexiblen Nutzungen kaum Handhabe. Denn das Mietrechtsgesetz (MRG) ist auf Geschäftsraummietverträge, deren ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein halbes Jahr nicht übersteigt, nicht anwendbar. Und das – im Wesentlichen mittels Vereinbarung abdingbare – Mietrecht des ABGB (§§ 1090 ff) gibt nur einen groben rechtlichen Rahmen für Mietverhältnisse vor.

Folglich liegt es – von wenigen Ausnahmen, wie zB dem zwingenden Mietzinsminderungsrecht iSv § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB, abgesehen – in der Privatautonomie von Mieter und Vermieter, im Mietvertrag Bedingungen und Konditionen zu vereinbaren, die einerseits dem Wunsch des Mieters nach einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung der Immobilie gerecht werden, andererseits das Interesse des Vermieters an einer möglichst friktionsfreien Vermietung absichern.

Steht das Mietobjekt im Wohnungseigentum des Vermieters sind auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer und die im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen Vereinbarungen zu berücksichtigen, die einer kurzfristigen, flexiblen Nutzung des Mietobjekts – zB aufgrund des ständigen Mieterwechsels, häufiger baulicher Anpassung der Ausstattung des Mietobjekts und des Hauses an die Bedürfnisse des Mieters, Wechsels der Klientel, etc – entgegenstehen könnten.

Das besondere Risiko, das mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung verbunden sein kann, liegt darin, dass ein Mieter den vereinbarten Mietzins nicht bezahlt, aber die zwangsweise Räumung des Mietobjektes aufgrund der Rechtslage vor Ablauf der kurzen Vertragsdauer nicht gelingen kann, auch wenn der Vermieter unverzüglich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erklärt.

Dies liegt zum einen daran, dass der Vermieter gemäß § 1118 ABGB zu einer Auflösung des Mietverhältnisses erst berechtigt ist, wenn der Mieter den Mietzins trotz Mahnung bis zum nächstfolgenden Zinstermin nicht bezahlt hat (qualifizierter Zahlungsverzug). Die Vereinbarung von vermietergünstigeren Auflösungsbestimmungen ist daher überlegenswert, auch wenn eine solche von der Rechtsprechung allenfalls als rechtsunwirksam gewertet werden könnte.

Zum anderen bedingt die Dauer eines gerichtlichen Räumungsverfahrens und die Möglichkeit des Mieters, die gerichtliche Durchsetzung der Räumung selbst durch unbegründete Einwendungen in die Länge ziehen zu können, dass gerichtliche Hilfe bei kurzfristigen Vermietungen stets zu spät kommt. Und Selbsthilfemaßnahmen des Vermieters könnte der Mieter mittels Besitzstörungsklage und Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes bekämpfen.

Bei kurzfristigen Mietverhältnissen sollte der Vermieter daher darauf bestehen, dass der Mieter die Bezahlung des Mietzinses für die gesamte oder einen Gutteil der Mietdauer, in welcher Form immer (zB durch Mietzinsvorauszahlung, Barkaution oder unbare Sicherstellung in Form einer Bank-, Versicherungs- oder Konzerngarantie), sicherstellt. Im Falle einer unbaren Sicherstellung sollte der Vermieter überdies darauf wertlegen, dass die beigestellte Garantie abstrakt ist, sohin die Auszahlung der vom Vermieter angeforderten Garantiesumme nach den Garantiebestimmungen über erste Anforderung des Vermieters, innerhalb kurzer Frist und unter Verzicht des Garanten auf jedwede Einreden oder Einwendungen aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis erfolgt.

Im Zusammenhang mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur flexiblen Nutzung kann sich aber auch aus der flexiblen Nutzung des Mietobjektes durch den Mieter selbst ein erhebliches Risiko für den Vermieter ergeben, insbesondere wenn der Rahmen der Flexibilität des Mieters zwischen Mieter und Vermieter – auch im Interesse allfälliger Wohnungseigentümer oder anderer Nutzer der Immobilie – nicht klar und deutlich vereinbart ist. 

Auch öffentlich-rechtliche Restriktionen (zB Bestimmungen des Baurechts, des Gewerberechts, des Feuerpolizeirechts, etc) können einer flexiblen Nutzung des Mietobjektes allenfalls entgegenstehen. Für den Vermieter gilt es daher zu vermeiden, dass der Mieter daraus (zB wegen einer behördlichen Untersagung der Gewerbeausübung) Ansprüche ableiten kann, weil das Mietobjekt allenfalls zur vereinbarten flexiblen Nutzung nicht taugt.

So wäre es beispielsweise denkbar, dass Geschäftsräumlichkeiten, die bisher dem Betrieb eines Textilhandels genutzt wurden, aufgrund einer Neuorientierung des Mieters (der sich zB auf die Überlassung der Geschäftsräumlichkeiten an einen Untermieter beschränkt, ohne selbst ein Gewerbe in den Räumlichkeiten zu betreiben) zumindest vorübergehend als Showroom oder Verkaufsraum für E-Automobile verwendet werden; einer Nutzungsart, von der völlig andere Risiken für Nutzer, Kunden, etc ausgehen können, als im Falle eines Textilhandels.

In einer solchen Konstellation kann sich eine überschießende Beanspruchung der eingeräumten Flexibilität durch den Mieter unter Umständen zu einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjektes auswachsen, der nicht nur den Bestand des Mietverhältnisses selbst, sondern auch den Hausfrieden zwischen den Wohnungseigentümern, Mietern oder sonstigen Nutzern des Hauses zum Nachteil des Vermieters gefährden kann.

Vor diesem Hintergrund ist es im Falle einer kurzfristigen, flexiblen Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten empfehlenswert, im Mietvertrag den Rahmen der Flexibilität der mieterseitigen Nutzung möglichst klar und deutlich zu definieren, eine möglichst strikte Zuordnung der damit allenfalls einhergehenden Haftungsrisiken gegenüber Dritten vorzunehmen und auch die Einhaltung allfälliger Restriktionen des öffentlichen Rechts durch den Mieter sicherzustellen.

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§ 1104 ABGB besagt, dass wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle wie Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung und der Bestandnehmer nicht zur Entrichtung von Miet- oder Pachtzins verpflichtet ist. 

Während § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB bloß „gewöhnliche Zufälle“ erfasst, werden die Rechtsfolgen der „außergewöhnlichen Zufälle“ in § 1104 ABGB geregelt; beide Anwendungsfälle sind aber im Ergebnis ident: Die Preisgefahr trägt der Bestandgeber. Der maßgebliche Unterschied zwischen § 1096 ABGB und den §§ 1104 f ABGB besteht darin, dass der Bestandgeber bei „außergewöhnlichen Zufällen“ in der Regel nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist. Der Bestandgeber trägt damit zwar weiter die Preisgefahr, von der Leistungsgefahr wird er aber befreit. 

„Außerordentliche Zufälle“ im Sinn des § 1104 ABGB sind elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann; diese Elementarereignisse treffen stets einen größeren Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht ausgeglichen werden kann. 

Zu den in § 1104 ABGB ausdrücklich genannten Elementarereignissen zählt auch die „Seuche“. Unter einer Seuche versteht man eine Infektionskrankheit, die infolge ihrer großen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft nach den inzwischen vorliegenden Gerichtsentscheidungen auch auf COVID-19 zu, weshalb eine dadurch verursachte Beeinträchtigung des Gebrauchs oder der Nutzbarkeit eines Bestandgegenstandes grundsätzlich in den Anwendungsbereich des § 1104 ABGB fällt. 

Weiters ergibt sich aus der vorliegenden Judikatur, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unmittelbar aus der Pandemie selbst resultieren muss, um sie dem Anwendungsbereich des § 1104 ABGB zuzuordnen. Vielmehr seien auch die legistischen Maßnahmen, welche die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjekts beseitigen oder beschränken (z.B. behördliche Betretungsverbote), als Folge der Pandemie § 1104 ABGB zu unterstellen; entscheidend sei, ob die Gebrauchsmöglichkeit objektiv, gemessen am Vertragszweck, beseitigt oder eingeschränkt ist.

Aus einer Einzelfallentscheidung des Obersten Gerichtshofes (im Fall eines Sonnenstudios) ergibt sich zu § 1104 ABGB überdies, dass ein Bestandnehmer zur Mietzins- oder Pachtzinszahlung nicht verpflichtet ist, wenn das Bestandobjekt aufgrund eines uneingeschränkten behördlichen Betretungsverbotes hinsichtlich des Kundenbereichs weder für den sonst üblichen Betrieb (hier des Sonnenstudios) noch zu Nebentätigkeiten (wie den Verkauf von Getränken) noch für die Einlagerung von Gegenständen genutzt werden kann.

Auch mit möglichen Auswirkungen von staatlichen Förderungen im Zusammenhang mit COVID-19 (z.B. dem Fixkostenzuschuss oder Zahlungen aus dem Härtefallfonds) auf die Anwendung des § 1104 ABGB hat sich die Rechtsprechung schon auseinandergesetzt; dies zumal von Bestandgeberseite häufig argumentiert wird, dass der Bestandnehmer – gleichsam als Ausfluss einer Schadensminderungspflicht – verpflichtet sei, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen und diese im Ausmaß des geschuldeten Mietzinses an den Bestandgeber weiterzuleiten.

Das Landesgericht für ZRS Wien vertrat in diesem Zusammenhang den Standpunkt, dass Geschäftsraummietzinse und Pachtzinse z.B. als Fixkosten im Sinne des Fixkostenzuschusses anerkannt werden, ein Unternehmer als Bestandnehmer jedoch zur Schadenminderung gegenüber dem Förderungsgeber verpflichtet sei und sich daher beispielsweise aktiv um eine Reduktion des Mietzinses oder eine Aussetzung der Mietzinszahlungsverpflichtung bemühen müsse. Dieser Schadenminderungspflicht würde ein Bestandnehmer schon entsprechen, indem dieser vom Bestandgeber die Rückzahlung aus seiner Sicht zu viel bezahlter Mietzinse begehrt. 

Ungeachtet der schon vorliegenden Rechtsprechung sind bisher noch viele Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung und dem Wirkungsbereich der §§ 1104 f ABGB – insbesondere was im Falle einer zumindest teilweisen Nutzbarkeit des Bestandobjektes gelten soll – ungeklärt. Hinzu tritt, dass die Anwendung des § 1104 ABGB dispositiv ist, weshalb diese auch zur Gänze oder teilweise, ausdrücklich oder schlüssig abbedungen werden kann. Die Beurteilung der Frage, ob und inwieweit § 1104 ABGB auf ein Bestandverhältnis anwendbar ist und welche Auswirkungen die Anwendbarkeit auf das jeweilige Bestandverhältnis hat, ist daher ganz wesentlich von der Wertung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls abhängig.

Es ist daher zu erwarten, dass die Gerichte mit den Nachwirkungen der Pandemie, insbesondere mit den damit einhergehenden Beschränkungen der Nutzbarkeit eines Bestandobjektes sowie den daraus abgeleiteten Bestandzinsminderungsansprüchen wohl noch länger beschäftigt sein werden und sich eine vom jeweiligen Einzelfall abhängige, kasuistische Judikatur zu §§ 1104 f ABGB entwickeln wird. Eine harte Prognose, wie sich die Rechtsprechung zu den einzelnen Rechtsfragen entwickeln wird, ist derzeit noch nicht möglich.

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Im Gesetz ist seit dem GewRÄG aus dem Jahr 2001 ausdrücklich normiert, dass dem Übernehmer bei Mängeln auch Schadenersatz zusteht, sofern der Übergeber den Mangel verschuldet hat (§ 933a ABGB). Es gilt auch für diese Anspruchsgrundlage das Primat der Verbesserung und des Austausches. Geldersatz kann der Übernehmer nur verlangen, wenn Verbesserung oder Austausch unmöglich oder unverhältnismäßig ist, nicht in angemessener Frist erfolgt oder dem Übernehmer aus in der Person des Übergebers liegenden triftigen Gründen nicht zumutbar ist. Auf Mangelfolgeschäden ist § 933a ABGB nicht anwendbar; hier gilt das allgemeine Schadenersatzrecht.

Beginn der Verjährungsfristen

Der Schadenersatzanspruch des Übernehmers wegen Mängeln unterliegt grundsätzlich den allgemeinen schadenersatzrechtlichen Fristen. Schadenersatzansprüche verjähren in drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem der Eintritt des Schadens und die Person des Ersatzpflichtigen dem Geschädigten soweit bekannt wurden, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg eingebracht werden kann (RS0034524; RS0050338). Die Kenntnis muss dabei den ganzen anspruchsbegründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch den Ursachenzusammenhang zwischen dem Schaden und einem bestimmten dem Schädiger anzulastenden Verhalten, in Fällen der Verschuldenshaftung daher auch jene Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt (RS0034951 [T1, T2, T4 bis T7]). Wenn auch der anspruchsbegründende Sachverhalt dem Geschädigten nicht in allen Einzelheiten bekannt sein muss, muss er doch in der Lage sein, das zur Anspruchsbegründung erforderliche Sachvorbringen konkret zu erstatten (RS0034524 [T24, T25]). Bloße Mutmaßungen genügen nicht (RS0034524 [T18]).

Der OGH judiziert für das Werkvertragsrecht – worunter vor allem Bauverträge fallen – in ständiger Rechtsprechung, dass der Schaden, der darin liegt, dass der Auftraggeber infolge des schuldhaften Verzugs des Auftragnehmers mit der Verbesserung der Werkmängel oder infolge der Verweigerung der Verbesserung das Werk im Wege der Ersatzvornahme selbst verbessern muss, erst entsteht, wenn klar wurde, dass es zur Verbesserung des Werks durch den Auftragnehmer nicht mehr kommen wird (RIS-Justiz RS0022078). Auf ein Anerkenntnis des Mangels oder eine Zusage zur Mangelbehebung durch den Auftragnehmer kommt es nicht an (OGH 5 Ob 16/19t). Die Kenntnis des Mangels ist nur dann maßgeblich, wenn dem Auftragnehmer keine Verbesserungsgelegenheit eingeräumt wurde (RIS-Justiz RS0088996).

Im Werkvertragsrecht beginnt der Anspruch des Auftraggebers auf Ersatz der Kosten der Verbesserung also regelmäßig erst dann zu verjähren, wenn diesem erkennbar ist, dass eine erfolgte Verbesserung misslungen ist, oder wenn feststeht, dass der Auftragnehmer die Verbesserung endgültig verweigert (RIS-Justiz RS0022078 [T3, T5]; RS0021755 [T10]). Dies ist letztlich eine Frage der konkreten Umstände des Einzelfalls. In der Praxis wird es hier wohl vor allem auf den Inhalt der Mangelrüge durch den Auftraggeber und den weiteren Umgang des Auftragnehmers mit derselben ankommen.

Erkundigungsobliegenheit des Übernehmers

Hat ein geschädigter Laie keinen Einblick in die für das Verschulden maßgeblichen Umstände, beginnt die schadenersatzrechtliche Verjährung nicht zu laufen (RIS-Justiz RS0034603), weil die bloße Möglichkeit der Ermittlung einschlägiger Tatsachen ihre Kenntnis nicht ersetzen kann (RIS-Justiz RS0034459). Dem Auftraggeber ist jedoch das Wissen jener Personen (Wissensvertreter) zuzurechnen, die – sowohl als selbständige Dritte als auch Gehilfen – vom Auftraggeber damit betraut wurden, Tatsachen, deren Kenntnis rechtserheblich ist, entgegenzunehmen oder anzuzeigen (RS0065360 [T10, T11]). Das Wissen muss sich auf den übertragenen Aufgabenbereich erstrecken und der Gehilfe tatsächlich mit der betreffenden Angelegenheit befasst sein. Dies trifft im Bauvertrag wohl insbesondere auf die ÖBA, die Projektsteuerung sowie weitere Bauherrnvertreter zu, die mit der Projektabwicklung vom Auftraggeber betraut sind.

Liegt – unter Zurechnung der Wissensvertreter – eine konkrete Verdachtslage vor, darf sich der Auftraggeber in der Erhebung der einen Schadenersatzanspruch begründenden Tatsachen jedoch nicht passiv verhalten und es darauf ankommen lassen, die erforderlichen Tatsachen irgendwann durch Zufall zu erfahren. Vielmehr hat er angemessene Erkundigungen anzustellen, wenn er die für die erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann. Diesfalls gilt die – die Verjährung auslösende – Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen in dem Zeitpunkt als erlangt, in dem sie dem Auftraggeber bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RIS-Justiz RS0034327; RS0034335).

Ob den Auftraggeber eine Erkundigungsobliegenheit trifft, ist einzelfallabhängig und darf im Allgemeinen nicht überspannt werden (RIS-Justiz RS0034327). Die Obliegenheit ist aber wohl dann zu bejahen, wenn eine besonders eindeutige Verdachtslage oder bereits vorhandene Kenntnisse sowie Kenntnisse des Schädigers vorliegen: Je mehr der Geschädigte weiß, desto eher weiß er, welche Dinge noch unklar sind und wie diese in Erfahrung gebracht werden können. Der Aufwand für die Erhebungen sollte dabei immer in einem sinnvollen Verhältnis zum Ersatzanspruch stehen (Alexander Schopper, Erkundigungsobliegenheit des Geschädigten und kurze Verjährung nach § 1489 Satz 1 ABGB, ÖBA 2014, S 248; OGH 7 Ob 204/05h; OGH 6 Ob 172/05w; Madl in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.01 § 1489 Rz 18).

Im Einzelfall kann der Auftraggeber auch zur Einholung eines Privatgutachtens verpflichtet sein, wenn eine Verbesserung des Wissensstands nur so möglich und ihm das Kostenrisiko zumutbar ist (RIS-Justiz RS0034327 [T10]), wobei an einen Fachmann ein strengerer Maßstab anzulegen ist (RIS-Justiz RS0034327 [T41]; RS0034603 [T29]). Etwa hat der OGH die Pflicht zur Einholung eines Gutachtens über die Undichtheit von Decken durch einen Auftraggeber, der kein Laie im Bauwesen war, bejaht, wenn ihm bereits ein kleiner Kreis an in Frage kommenden Schädigern bekannt war (OGH 8 Ob 285/00w). Oder wenn der fachkundige Auftraggeber von einem Mangel (fehlende Abdichtung) und dem davon ausgehenden Risiko (Wasserschäden) wusste und erkennbar lediglich Mangelfolgeschäden (Risse), nicht aber der Mangel selbst behoben wurde (OGH 4 Ob 92/19m). Allerdings muss selbst ein Fachkundiger kein Gutachten einholen, wenn der ebenfalls fachkundige Vertragspartner abstreitet, dass der Fehler in seiner Sphäre liegt (OGH 6 Ob 50/16w; 3 Ob 1603/92). 

Fazit

Bei verschuldeten Mängeln stehen dem Auftraggeber nicht nur Gewährleistungs-, sondern auch Schadenersatzansprüche zu. Dies ist in der Praxis insbesondere dann von Relevanz, wenn ein Mangel im Wege der Ersatzvornahme behoben wird oder der Gewährleistungsanspruch bereits verjährt ist. Der Schadenersatzanspruch wegen einem verschuldeten Mangel verjährt grundsätzlich innerhalb der allgemeinen Frist; also binnen drei Jahren ab jenem Zeitpunkt, in dem dem Auftraggeber der anspruchsbegründende Sachverhalt soweit bekannt wird, dass er eine Klage erheben könnte. Er muss konkretes Sachvorbringen erstatten können, nicht aber jedes Detail zur Anspruchsbegründung kennen.

Beim Werkvertrag – wozu insbesondere der Bauvertrag zählt – entsteht dem Auftraggeber der Schaden, der darin besteht, dass der Auftraggeber den Mangel im Wege der Ersatzvornahme beheben muss, erst dann, wenn klar ist, dass die Verbesserung gescheitert ist oder der Auftragnehmer diese endgültig verweigert.

Der Auftraggeber darf sich beim Bekanntwerden der anspruchsbegründenden Tatsachen aber nicht passiv verhalten. Vielmehr ist er verpflichtet, bei konkreten Verdachtsmomenten angemessene Erkundigungen anzustellen, wenn ihm dies ohne nennenswerte Mühe möglich ist, andernfalls er eine Verjährung seiner Ansprüche in Kauf nehmen würde. Die Verjährung beginnt nämlich in jenem Zeitpunkt, in dem der Auftraggeber bei angemessenen Erhebungen Kenntnis vom anspruchsbegründenden Sachverhalt erlangt hätte. Der Umfang dieser Erkundigungsobliegenheit ist einzelfallabhängig zu beurteilen und geht sogar so weit, dass der Auftraggeber Sachverständigengutachten einzuholen hat, wenn er nur so Kenntnis erlangen kann. Für den fachkundigen (und auch fachkundig beratenen) Auftraggeber gilt dabei ein höherer Maßstab.

Die Frage der Verjährung ist bei Schadenansprüchen wegen verschuldeten Mängeln in der Praxis komplex, zumal regelmäßig unklar ist, was Ursache für den Eintritt eines Schadbildes ist oder ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt. Um hinsichtlich der Verjährung für alle Parteien mehr Klarheit zu schaffen, empfiehlt es sich wohl, getroffene Feststellung und Maßnahmen ausreichend zu dokumentieren. Gerade bei technisch komplexen Sachverhalten kann für den Auftraggeber die Beiziehung eines Sachverständigen geboten sein.

Der Beitrag Besonderheiten der Verjährung von schadenersatzrechtlichen Ansprüchen wegen Mängeln erschien zuerst auf RechtamBau.