Diese Entwicklung bringt viele Vorteile mit sich: Prozesse werden schneller, Informationen leichter verfügbar und Abläufe besser dokumentierbar. Gleichzeitig steigen jedoch die rechtlichen Anforderungen. Überall dort, wo personenbezogene Daten, Verträge, Zahlungsinformationen oder Beschlüsse verarbeitet werden, müssen Hausverwaltungen die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben einhalten. Dazu zählen insbesondere die DSGVO, das österreichische Datenschutzgesetz (DSG), das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG), das Mietrechtsgesetz (MRG), die Bundesabgabenordnung (BAO) sowie das Unternehmensgesetzbuch (UGB).

Definition: Rechtssichere Digitalisierung

Unter rechtssicherer Digitalisierung versteht man die Einführung und Nutzung digitaler Prozesse, Systeme und Softwarelösungen unter Einhaltung aller relevanten gesetzlichen Vorgaben. Dabei geht es nicht nur um Datenschutz, sondern auch um Nachvollziehbarkeit, Haftung, Datensicherheit, Berechtigungskonzepte und ordnungsgemäße Archivierung. Für Hausverwaltungen bedeutet das, dass digitale Lösungen nicht nur technisch funktionieren, sondern auch rechtlich belastbar ausgestaltet sein müssen.

Allgemeine Aspekte der Digitalisierung

Digitalisierung bedeutet in der Praxis meist, dass bisher manuelle oder papierbasierte Prozesse durch Software ersetzt werden. Dazu zählen:

• digitale Dokumentenarchive,
• ERP- und Hausverwaltungssoftware,
• elektronische Unterschriften,
• Kunden- und Eigentümerportale,
• Cloud-Lösungen,
• automatisierte Mahn- und Abrechnungsprozesse,
• mobile Apps für Schadensmeldungen,
• Videoüberwachung und digitale Zutrittssysteme.

Der Einsatz solcher Systeme bringt erhebliche Vorteile: Informationen können schneller gefunden werden, Arbeitsabläufe standardisiert und die Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern effizienter gestaltet werden. Rechtlich problematisch wird es, wenn Daten unzureichend geschützt sind, Zuständigkeiten unklar bleiben oder Dokumente nicht ordnungsgemäß gespeichert werden.

Spezifische Anforderungen in der Hausverwaltung

Hausverwaltungen verarbeiten täglich sensible Informationen wie Namen, Adressen, Kontodaten, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerbeschlüsse, Schadensmeldungen oder offene Forderungen. Digitale Systeme müssen daher besonders sorgfältig eingerichtet werden.

Eigentümer- und Mieterportale ermöglichen einfachen Zugriff auf Dokumente, Verträge oder Abrechnungen – jede Person darf jedoch nur relevante Daten einsehen. Digitale Betriebskostenabrechnungen müssen österreichische Fristen, Formvorschriften und Nachvollziehbarkeitsregeln einhalten.

Archivierung ist zentral: Verträge, Rechnungen und Beschlüsse unterliegen Aufbewahrungsfristen von mindestens sieben Jahren; bei Grundstücksbezug oft länger. Schadensmeldungen erfordern lückenlose Dokumentation von Eingang, Bearbeitung und Maßnahmen – entscheidend im Streitfall.

Worauf Hausverwaltungen achten sollten

Bei neuer Software zählen neben Funktionen und Preis die rechtlichen Aspekte. Relevante Fragen:

• Wer hat Zugriff auf welche Daten ?
• Wo werden Daten gespeichert (EU-Server ?) ?
• Gibt es ausreichende Berechtigungskonzepte ?
• Sind Änderungen nachvollziehbar ?
• Werden Lösch-/Aufbewahrungsfristen eingehalten ?
• Ist Datensicherung gewährleistet ?
• Gibt es klare Regelungen mit Anbietern ?

Bei Cloud-Lösungen sind DSGVO-Konformität und keine Drittlandübermittlungen essenziell. 

Beispiel: Die Hausverwaltungssoftware andromeda.ONE bietet DSGVO-konformes Hosting auf EU-Servern, zertifizierte Rechenzentren und integrierte Berechtigungskonzepte für WEG- und MRG-Verwaltungen. Mitarbeiterschulung zu Passwörtern, Phishing und sensiblen Daten minimiert Risiken.

5 persönliche Tipps von Mag. LLM Alexander Wegerer  für rechtssichere Umsetzung

1. Digitalisierung mit Prozessen verknüpfen – klare Zuständigkeiten und Abläufe sind entscheidend.
2. Zugriffsrechte strikt beschränken – nur notwendige Daten freigeben.
3. Anbieterverträge prüfen – Speicherort, Haftung und Sicherungen klären.
4. Vollständige Dokumentation sicherstellen – für Nachweisbarkeit im Streitfall.
5. Regelmäßige Schulungen durchführen – Datenschutz als fester Bestandteil.

Fazit

Die Digitalisierung bietet österreichischen Hausverwaltungen enorme Chancen für schnellere, transparentere Prozesse. Mit Fokus auf Datenschutz, Dokumentation und IT-Sicherheit wird sie rechtssicher umgesetzt – ein klarer Wettbewerbsvorteil.

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Dabei beschränkt sich das durch zahlreiche Abbildungen und Skizzen ergänzte Nachschlagewerk nicht nur auf die Auflistung und Auslegung von Begriffen des Bauprozesses. Vielmehr bringt es Juristen, Technikern und sonstigen Interessierten das praktische Verständnis von Fachtermini des Bauprozesses aus unterschiedlichen Blickwinkeln anhand von nützlichen Tipps für die tägliche Praxis und Verweisen auf Judikatur und Behördenpraxis näher. Ein leicht verständlicher, von erfahrenen Fachexperten aus Recht und Baupraxis verfasster Leitfaden, der in keiner Bibliothek fehlen darf!

https://www.lindeverlag.at/onlineprodukt/fachlexikon-begriffe-im-bauprozess-3681

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Zuallererst muss dabei jedoch festgehalten werden, dass es in Österreich keine einheitliche Rechtslage dazu gibt, die Vorschriften daher von Bundesland zu Bundesland und von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sind. Hier greifen die Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslandes. Dazu verfügt jede Gemeinde und auch jeder Bezirk über seine eigenen Regelungen bezüglich Baugenehmigungen in Form örtlicher Bauvorschriften.

Anzeigepflicht & Genehmigungspflicht

Die Bauverordnungen der Länder unterscheiden in der Regel verschiedene Gruppen von Bauvorhaben. Unter anderem sind das geringfügige Bauvorhaben, anzeigepflichtige Bauvorhaben, sowie bewilligungspflichtige Bauvorhaben.

In der Regel fällt die Errichtung eines kleinen Gebäudes, wie einer Garage oder eines Carport, in die Gruppe der anzeigepflichtigen Bauvorhaben.

Das bedeutet, dass bei der Gemeinde eine schriftliche Bauanzeige erstattet werden muss. Dabei sind – meist in mehrfacher Ausführung – die Baupläne, eine Baubeschreibung, ein Lageplan des Baugrundstücks sowie ein Verzeichnis der unmittelbaren Nachbarn beizulegen. Die Gemeinde prüft diese Unterlagen dann, um anschließend den Bau freigeben oder ein Bewilligungsverfahren einzuleiten.

Für bewilligungspflichtige Bauvorhaben muss ein Antrag auf Baubewilligung gestellt werden, der dann eine Bauverhandlung nach sich zieht, bei der alle beteiligten Parteien – also auch Nachbarn – angehört werden.

Da Regelungen und Verfahrensablauf einer Anzeige bzw. einer Genehmigung von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ist, ist es empfehlenswert, sich vor der Errichtung einer Garage oder eines Carports jedenfalls direkt an die Gemeinde zu wenden.

Bauanzeige für Kleinbauwerke

Abhängig von den örtlicher Bauvorschriften reicht es bei „Kleinbauwerken“ oft eine Bauanzeige zu machen und Bewilligung einer Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage ist nicht nötig.

Die lokalen Regelungen für Anzeigen und Genehmigungen orientieren sich in der Regel an Maße und Position des geplanten Bauwerks. Sie beziehen dabei in erster Linie auf die eingenommene Fläche, die Höhe des Bauwerks sowie die Abstände zu Nachbargrundstück und Wohngebäuden.

In dem Fall, dass den jeweiligen Vorschriften zufolge eine Baugenehmigung notwendig ist, verläuft das Genehmigung in manchen Gemeinden ganz unkompliziert – in anderen müssen strenge Regeln befolgt werden und diverse Unterlagen eingereicht werden (Dachlast, Brandschutz,…).

Jedenfalls Nachbarn mit einbeziehen

Selbst wenn Sie keine Baugenehmigung benötigen, sondern lediglich die Anzeige ausreichend ist: Verzichten Sie auch dann auf keinen Fall darauf, Ihre Nachbarn über den geplanten Bau zu informieren, und holen Sie sich deren Einverständnis ab.

Errichtung von Carport & Garage in den österreichischen Bundesländern

Niederösterreich
In Niederösterreich ist für die Errichtung eines Carports immer eine Baugenehmigung nötig: Unterstellmöglichkeiten für Autos gelten in Niederösterreich immer als genehmigungspflichtige Bauvorhaben. Damit gilt natürlich auch beim Bau einer Garage die Genehmigungspflicht.

Burgenland
Im Burgenland fallen frei stehende Nebengebäude bis zu einer Größe von 20 Quadratmeter wie Pool- oder Gartenhäuser, aber eben auch Carports in die Kategorie der geringfügigen Bauvorhaben. Eine geringfügige Bauanzeige ist jedoch nötig.

Wien
Auch in Wien ist die Errichtung eines Carport unter bestimmten Bedingungen ohne Baugenehmigung möglich. Der Carport muss jedoch als bauliche Anlage und nicht als eigenständiges Gebäude geplant werden. Eine Bauanzeige ist auch hier jedenfalls nötig. Der Bau einer Garage dagegen gilt in Wien als „raumbildend“ und ist daher immer genehmigungspflichtig.

Oberösterreich
Bei einer Grundfläche bis zu 35m² kann in Oberösterreich ein Carport ohne Baugenehmigung errichtet werden. Eine Bauanzeige ist trotzdem nötig. Für die Errichtung einer Garage ist dagegen in der Regel eine Baugenehmigung notwendig.

Steiermark
Die Regelungen für die Errichtung eines Carports in der Steiermark sind vergleichsweise locker. Pro Baugrundstück sind bis zwei Pkw-Abstellplätze mit einer Grundfläche bis zu 40m² auch ohne Genehmigung möglich. Doch auch in der Steiermark ist eine Bauanzeige beim Bauamt der zuständigen Gemeinde nötig.

Sobald eine Stellplatzüberdachung mehr als 4 geschlossene Seiten aufweist (also 4 Seiten + Dach bei einer Garage) gilt der Bau als Gebäude. Auch diese sind in der Steiermark nicht unbedingt genehmigungspflichtig, es gelten aber deutlich strengere Abstandsregelungen als bei Schutz- und Flugdächern.

Kärnten
In Kärnten sind Carports und andere Stellplatzüberdachungen lediglich anzeigepflichtig, solange sie 25 m² Grundfläche pro Wohngebäude und 3,5 Meter Höhe nicht überschreiten.

Auch für Garagen mit bis zu 16 m² Grundfläche bei einer maximalen Höhe von 3,5 Metern ist normalerweise keine Baubewilligung nötig. Jedoch muss die Errichtung bei der zuständigen Behörde angezeigt werden.

Salzburg
In Salzburg muss für die Errichtung eines Carports jedenfalls eine Baugenehmigung eingeholt werden. Eine einfache Bauanzeige reicht hier nicht aus. Dementsprechend ist auch für eine Garage immer eine Baugenehmigung notwendig.

Tirol
Auch in Tirol muss vor der Errichtung eines Carports stets eine Baugenehmigung von der Gemeinde eingeholt werden. Das gilt ebenfalls für die Errichtung einer Garage.

Vorarlberg
Nebengebäude mit einer Grundfläche von höchstens 25 m² und eine Höhe von höchstens 3,5 m sind in Vorarlberg in der Regel anzeigepflichtig, aber nicht genehmigungspflichtig. Jedoch kommt in Vorarlberg den örtlichen Bestimmungen wohl mehr Gewicht zu, als das in anderen Bundesländern der Fall ist. Ob eine Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage nötig ist, sollte daher jedenfalls bei der zuständigen lokalen Behörde erfragt werden.

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Konkurrenz vermutet Betrug: Detektiv hilft

Bei der Ausschreibung eines Bauauftrags, war sich ein Bauunternehmer (A) absolut sicher, das günstigste Angebot abgegeben zu haben. Jedenfalls unter den Umständen, dass alle Arbeiter korrekt gemeldet sind, einen entsprechenden Lohn erhalten und Lohnnebenkosten korrekt abgeführt werden. Dennoch ging der Auftrag an den Konkurrenten B, der sich damit zum wiederholten Male über einen niedrigeren Angebotspreis durchgesetzt hatte.

Da sich Bauunternehmer A aber nunmehr sicher war, dass der Auftrag zum von B angebotenen Preis nicht kostendeckend abgewickelt werden kann, ohne dass Arbeiter schwarz beschäftigt werden, entschloss sich A einen Detektiv zu beauftragen.

Dieser sollte seinen Verdacht bestätigen, dass B diesen – und andere Aufträge – nur gewinnen konnte, da er Arbeiter illegal beschäftigt, damit Steuern und Sozialabgaben hinterzieht.

Allein durch Observierung der Baustelle, dem Protokollieren von Autokennzeichen und dem Ausforschen der auf der Baustelle tätigen Personen konnte der Detektiv genug Material sammeln, um bei den zuständigen Behörden eine Überprüfung der Arbeiter auf besagter Baustelle, sowie weiteren Baustellen des Konkurrenten durchführen zu lassen.

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Selfstorage Boom als Folge der Wohnraumentwicklung

Der Selfstorage Boom kann dabei als besonderer Auswuchs der Verstädterung und der städtischen Wohnraumentwicklung gesehen werden. Auch in Österreich sinkt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in den Städten zunehmend. Neben immer kompakteren Wohnungen fehlt oft auch Stauraum in Form eines Kellerabteils oder Dachbodens. Während Kellerräume in Altbauten nicht selten aufgrund von Feuchtigkeit oder mangelnder Sicherung für die Lagerung wertiger Gegenstände ungeeignet sind, werden Dachböden zunehmend zu Dachgeschosswohnungen und Penthouses ausgebaut, sodass auch diese als potentieller Stauraum wegfallen.

Weil die Österreicher viele Dinge, die lediglich temporär oder saisonal zum Einsatz kommen, oder Teile die eher aus sentimentalen Gründen behalten werden, trotzdem sicher lagern möchten, entsteht damit eine Nische für zahlreiche Selfstorage Anbieter. Sie schaffen den benötigten Platz, um im Sommer die Wintersportausrüstung, im Winter die Gartenmöbel oder überhaupt die Jugendstil-Kommode der Großtante auszulagern.

Unterschiedliche Kundentypen – verschiedene Ansprüche

Während Privatkunden einen möglichst kurzen Weg zwischen Wohnung zum Lagerraum bevorzugen, präferieren gewerbliche Mieter nicht selten periphere Standorte.

Eine weitere Reduzierung wertvoller Wohnfläche findet durch die Selfstorage Lager aber nicht statt. Anbieter, die in erster Linie auf private Mieter zielen, profitieren nämlich in erster Linie vom hohen Leerstand an Erdgeschoßlokalen in Wien. Aktuell finden sich etwa auf der Seite freielokale.at der Wirtschaftskammer mehr als 500 leerstehende Geschäftslokale.
Die verwaisten Erdgeschoss- oder Souterrain-Lagen, die eben oft abseits der größeren Einkaufsstraßen bestehen, bieten die perfekten Voraussetzungen, um flexible Lagerflächen in unmittelbarer Nähe zum Kunden zu errichten.

Teure Büroflächen, Platzmangel und ein erhöhter Bedarf an Flexibilität bringen auch mehr und mehr Unternehmen dazu sich hinsichtlich zusätzlicher Lagerflächen an Selfstorage Anbieter zu richten.

Hier ist oft eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto, die Möglichkeit auch größere Flächen anzumieten und eine möglichst flexible, aber gleichzeitig sichere Zugangsregelung für Mitarbeiter wichtig. Hinsichtlich gewerblicher Mieter finden sich daher zwei Typen von Selfstorage-Lagern:

Zum einen werden einfache Container auf unbebauten Flächen in Gewerbe- und Industriegebieten aneinandergereiht und gestapelt Da keine festen Gebäude errichtet werden, ist dieses Modell sicherlich ein guter Ansatz ansonsten brachliegende Flächen kurz- und mittelfristig effizient zu nutzen.

Zum anderen finden sich vermehrt Selfstorage Immobilien, die speziell für diesen Zweck errichtet werden und auf alle Anforderungen potentieller Mieter speziell eingehen: Von der optimierten Anfahrt für reibungsloses Holen und Bringen bis hin zur Sicherstellung konstanter klimatischer Bedingungen innerhalb des Lagers. Ein Beispiel dafür ist das K21 Gebäude, das der Selfstorage Anbieter Storeroom aktuell im Süden Wiens errichten lässt und eine Kombination aus digitalisierten Selfstorage-Lager und modernen Bürokomplex verspricht.

Ausblick

Das Konzept Selfstorage ist vor allem in den USA seit spätestens den 1960er Jahren etabliert und mittlerweile auch in Europa angekommen. Während in Großbritannien, den Niederlanden und den skandinavischen Ländern Mietlager mittlerweile erfolgreich und akzeptiert sind, sehen Experten für den deutschsprachigen Markt noch Potential. Dank zunehmender Verstädterung, kleinerer Wohnungen und neuer Lebensmodelle dürfte auch in Österreich die Nachfrage nach externen Lagerflächen weiter steigen.

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Bei der Koordination und Überwachung der mit der Ausführung des Bauvorhabens beauftragten Unternehmer handelt es sich um zentrale Aufgaben des Bauherrn in der Ausführungsphase, die jedoch in aller Regel – insbesondere wenn es sich um komplexe Bauvorhaben handelt oder der Bauherr fachlich unkundig ist – ganz oder teilweise an fachkundige Ziviltechniker, Bauingenieure oder sonstige Konsulenten ausgelagert werden. In diesem Rahmen sind häufig Konsulenten an Bauvorhaben beteiligt, die als Örtliche Bauaufsicht, als Projektsteuerung oder als begleitende Kontrolle fungieren und in dieser Funktion – abhängig vom jeweils beauftragten Leistungsbild – mit der Koordination und/oder Überwachung der Ausführungsleistungen betraut sind.

Jedoch sind die Aufgabenbereiche von Örtlicher Bauaufsicht, Projektsteuerung und begleitender Kontrolle nicht gesetzlich definiert. Vielmehr sind deren Aufgabenbereiche in der Praxis vom jeweiligen Konsulentenvertrag und dem darin festgelegten Leistungsgegenstand und Leistungsumfang abhängig. Die Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten hat in diesem Zusammenhang standardisierte Leistungsbilder entwickelt. Dennoch sind die Grenzen zwischen den Aufgabenbereichen von Örtlicher Bauaufsicht, Projektsteuerung und begleitender Kontrolle oft nicht klar, sondern schwimmend. Nicht selten ist ein – vor allem fachlich unkundiger – Bauherr daher mit Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Kompetenzen und Verantwortlichkeiten der einzelnen Konsulenten konfrontiert, was sich auch auf den Erfolg der Ausführungsphase eines Bauvorhabens nachteilig auswirken kann.

Die örtliche Bauaufsicht ist nach gängiger Praxis für die laufende Kontrolle  und Koordination des Bauvorhabens verantwortlich. Auch die Termin- und Kostenverfolgung sowie die Rechnungsprüfung (Prüfung der Richtigkeit und Vertragsgemäßheit der Rechnung) zählen zum typischen Aufgabenbereich der örtlichen Bauaufsicht. Die örtliche Bauaufsicht vertritt den Bauherrn auf der Baustelle und fungiert in dieser Eigenschaft als zentraler Ansprechpartner des Bauherrn für die auf der Baustelle tätigen Unternehmer. Die örtliche Bauaufsicht wirkt in aller Regel bereits an der Einreichung des Bauvorhabens bei der Baubehörde sowie an der Ausschreibung und Vergabe der Ausführungsleistungen sowie den Bauvorbereitungen mit. Die örtliche Bauaufsicht überwacht typischerweise die Einhaltung der technischen und rechtlichen Regeln (z.B. auch des Vertragsterminplans) und hat im Rahmen ihrer Funktion die planmäßige, vertragsgemäße (auch termingerechte), der Baubewilligung entsprechende und mangelfreie Umsetzung des Bauvorhabens durch die ausführenden Auftragnehmer auf der Baustelle zu organisieren und zu koordinieren. Auch ist es meist Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht, stichprobenartige Qualitätskontrollen durchzuführen und allenfalls festgestellte Mängel zu dokumentieren. Auch die Dokumentation des Baufortschrittes zählt zu den zentralen Aufgaben der örtlichen Bauaufsicht.

Von der örtlichen Bauaufsicht zu unterscheiden ist das Projektmanagement und -controlling, in der Baupraxis kurz Projektsteuerung genannt (obwohl es sich bei der „Projektsteuerung“ streng genommen nur um einen Teilbereich des Projektmanagements und -controllings – neben den weiteren Teilbereichen Projektleitung und Projektkontrolle – handelt). Ein Konsulent, der als Projektsteuerung fungiert, kann – abhängig von dem an ihn beauftragten Leistungsgegenstand und Leistungsumfang – mit sämtlichen Aufgabenbereichen des Projektmanagements und -controllings oder eben nur mit Teilbereichen davon beauftragt sein.

Die Projektleitung umfasst die sogenannten „nicht delegierbaren“ Bauherrnaufgaben. Hierzu zählen insbesondere die Festlegung der grundsätzlichen Ziele des Bauvorhabens (z.B. Termine, Kostenrahmen, Qualität, etc.), die Beistellung und Verwaltung der sowie die Disposition über die für die Umsetzung des Bauvorhabens erforderlichen finanziellen Mittel, der Abschluss und das Management der für das Bauvorhaben erforderlichen Verträge (einschließlich der Ausübung der Entscheidungs-, Weisungs- und Durchsetzungsbefugnis) sowie die Führungsverantwortung. Diese Aufgaben hat der Bauherr mittels außenwirksamer Vollmacht an die Projektsteuerung zu übertragen, andernfalls sind diese Aufgaben vom Bauherrn selbst wahrzunehmen. Nur wenn die Projektsteuerung über eine entsprechende Vollmacht des Bauherrn verfügt, hat sie auch nicht delegierbare Bauherrnaufgaben auszuführen. Der Bauherr wird in solchen Fällen meist nur mehr bei wichtigen Bauherrnentscheidungen involviert.

Die Projektsteuerung im engeren Sinn umfasst dementgegen die sogenannten „delegierbaren“ Bauherrnaufgaben, für deren Übertragung es keiner außenwirksamen Vollmacht bedarf. Die Projektsteuerung beschränkt sich in diesem Zusammenhang auf operative und beratende Aufgaben des Konsulenten gegenüber dem Bauherrn (Stabsfunktion). Der Projektsteuerung kommt in diesem Rahmen keine Entscheidungs-, Weisungs- und Durchsetzungsbefugnis gegenüber den Auftragnehmern des Bauherrn zu. Vielmehr hat sich die Projektsteuerung laufend mit dem Bauherrn abzustimmen und dessen Entscheidungen einzuholen. Ähnlich wie im Falle der örtlichen Bauaufsicht zählt auch die Koordination und Kontrolle der mit der Ausführung des Bauvorhabens beauftragten Unternehmer sowie die Dokumentation des Bauablaufs und das diesbezügliche Reporting an den Bauherrn zum Aufgabenbereich der Projektsteuerung. Im Verhältnis zur örtlichen Bauaufsicht fungiert die Projektsteuerung in diesem Rahmen – soweit dies in den jeweiligen Konsulentenverträgen nicht anders definiert ist – jedoch als Schnittstelle zwischen örtlicher Bauaufsicht und dem Bauherrn sowie als zusätzlicher Berater und Controller des Bauherrn. So hat z.B. die örtliche Bauaufsicht den Terminplan für die Ausführungsphase aufzustellen. Die Projektsteuerung hat diesen Terminplan nochmals auf dessen Übereinstimmung mit den Zielen des Bauherrn zu prüfen.

Gerade im Bereich des Projektcontrollings als weiterer Aufgabenbereich der Projektsteuerung kann es daher zu Überschneidungen, Parallelitäten und unklaren Kompetenzverteilungen zwischen der Projektsteuerung und der örtlichen Bauaufsicht kommen. Denn typischerweise umfasst das der Projektsteuerung übertragene Projektcontrolling Kontroll- und Überprüfungsaufgaben in den Bereichen Kosten, Termine, Qualität und Projektrisiko, die üblicherweise auch dem Aufgabenbereich der örtlichen Bauaufsicht zuzuordnen sind.

Neben der örtlichen Bauaufsicht und der Projektsteuerung findet sich zunehmend auch eine begleitende Kontrolle als weiterer Konsulent des Bauherrn. Deren Aufgabenbereich beschränkt sich – entgegen den außenwirksamen Aufgaben der örtlichen Bauaufsicht und der Projektsteuerung gegenüber anderen Auftragnehmern des Bauherrn – jedoch typischerweise auf die interne Beratung des Bauherrn im Zusammenhang mit zu treffenden Bauherrnentscheidungen und die Aufbereitung der Entscheidungsgrundlagen. Üblicherweise überprüft die begleitende Kontrolle – quasi als unabhängige Kontrollinstanz – das Bauvorhaben und die Projektentwicklungsunterlagen, die Planung, die Ausschreibung, die Vergabe, die Ausführung und die Abrechnung im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit, Sparsamkeit, Zweckmäßigkeit, architektonische Gestaltung und funktionelle Angemessenheit.

Es ist daher bei der Ausgestaltung der jeweiligen Konsulentenverträge anzuraten, die Aufgabenbereiche (somit den Leistungsgegenstand und Leistungsumfang) der Projektsteuerung, der örtlichen Bauaufsicht und der begleitenden Kontrolle klar zu definieren, um Überschneidungen, Parallelitäten und unklare Kompetenzverteilungen zwischen den jeweiligen Konsulenten zu vermeiden, es sei denn, dass solche Überschneidungen und Parallelitäten (z.B. zwecks Kontrolle der Koordinations- und Überwachungsaufgaben der örtlichen Bauaufsicht oder zwecks doppelter Kontrolle der ausführenden Unternehmen) seitens des Bauherrn gewollt sind.

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Eine Kundenschutzvereinbarung ist eine besondere Art der Konkurrenzklausel. Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wettbewerb zwischen den involvierten Unternehmern eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden; insbesondere soll damit das Abwerben von Kunden des einen Unternehmers durch den anderen Unternehmer verhindert und damit auch die Geschäftsbeziehung zwischen den involvierten Unternehmern gesichert werden.

Im Interesse der Durchsetzbarkeit solcher Kundenschutzvereinbarungen werden darin in der Regel empfindliche Vertragsstrafen für den Fall des Zuwiderhandelns vorgesehen. Oft genügt in der Praxis schon die mit einer solchen Vertragsstrafenregelung einhergehende wirtschaftliche Bedrohung, um den durch die Kundenschutzvereinbarung Verpflichteten zu einem vereinbarungskonformen Verhalten zu motivieren.

Häufig sind solche Kundenschutzvereinbarungen daher auch in der Baubranche anzutreffen, insbesondere wenn ein Bauunternehmer (z.B. Generalunternehmer) die an ihn beauftragten Bauleistungen an (häufig preisgünstigere) Subunternehmer weitergibt und er zugleich die Situation vermeiden will, dass diese Subunternehmer eine direkte Geschäftsbeziehung zu seinem Auftraggeber (z.B. für allfällige Folgeaufträge) aufnehmen.

Üblich sind solche Kundenschutzvereinbarungen aber auch zwischen Gesellschaftern z.B. einer Ziviltechnikergesellschaft, insbesondere für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters aus der Gesellschaft. Diesfalls soll insbesondere – meist für eine bestimmte Zeitspanne nach dem Ausscheiden – verhindert werden, dass der ausscheidende Gesellschafter Klienten der Ziviltechnikergesellschaft abwirbt.

Meist handelt es sich bei einer Kundenschutzvereinbarung um eine Nebenvereinbarung zu einem (Haupt-)Vertrag, dessen Ziele und Interessen dadurch gesichert werden sollen. Oft werden Kundenschutzvereinbarungen daher nur für die Dauer des aufrechten (Haupt-)Vertrages abgeschlossen. Solche Vereinbarungen können jedoch auch für die Zeit nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages abgeschlossen werden.

Vereinbarungen über den Kundenschutz nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages bieten immer wieder Zündstoff für Rechtsstreitigkeiten über deren Wirksamkeit; dies insbesondere deswegen, weil sie den durch das Wettbewerbsverbot verpflichteten Vertragspartner oftmals überlange aus dem Wettbewerb im Geschäftszweig des begünstigten Vertragspartners ausschließen und daher – allenfalls sogar existenzbedrohend – gröblich benachteiligen.

Allgemeine gesetzliche Regelungen zu Kundenschutzvereinbarungen, die für alle zivilrechtlichen Rechtsgeschäfte gelten, gibt es im österreichischen Recht nicht. Vereinzelt finden sich jedoch Bestimmungen in Sondergesetzen. So regelt z.B. § 36 Angestelltengesetz (AngG) den Schutz des Kundenstocks des Dienstgebers. Demnach ist z.B. eine nachvertragliche Kundenschutzvereinbarung nur für die Dauer eines Jahres nach Beendigung des Dienstverhältnisses und beschränkt auf den Geschäftszweig des Dienstgebers zulässig. Zudem darf sie keine unbillige Erschwerung des Fortkommens des Angestellten bewirken.

Eine Sonderbestimmung findet sich auch in § 35 Handelsvertretergesetz (HVertrG). Demnach ist jede Vereinbarung unwirksam, die einen Handelsvertreter nach Beendigung seines Vertragsverhältnisses mit seinem Geschäftsherrn in seiner Erwerbstätigkeit beschränken soll. In diesem Zusammenhang sind nachvertragliche Kundenschutzvereinbarungen somit allgemein unwirksam.

Kundenschutzvereinbarungen können aber auch gegen das Kartellrecht, insbesondere gegen das Kartellverbot gemäß Art 101 AEUV und § 1 Kartellgesetz (KartG) oder gegen das Verbot des Missbrauchs einer marktbeherrschenden Stellung gemäß Art 102 AEUV bzw. gemäß § 5 KartG verstoßen. Zweck dieser Verbote ist insbesondere die Unterbindung von Vereinbarungen oder Verhaltensweisen zwischen Unternehmen, die eine Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs bezwecken. So ist nach der kartellrechtlichen Rechtsprechung z.B. ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für die Dauer von mehr als einem Jahr als überschießend und daher unwirksam anzusehen.

Ungeachtet dessen können Kundenschutzvereinbarungen auch gemäß § 879 ABGB als sittenwidrig und rechtsunwirksam beurteilt werden. Insbesondere darf demnach kein auffallendes Missverhältnis zwischen den zu schützenden Interessen des Unternehmers und der durch die Kundenschutzvereinbarung auferlegten Wettbewerbsbeschränkung bestehen. Die Vereinbarung darf nach Art, Zeit und Gegenstand nicht „überschießend“ sein.

Die Rechtsprechung zu Kundenschutzvereinbarungen im Lichte von § 879 ABGB zeigt, dass deren Beurteilung stark vom Einzelfall abhängt. So hat der Oberste Gerichtshof (OGH) ein umfassendes Konkurrenzverbot für einen ehemaligen Gesellschafter eines Unternehmens für die Dauer von fünf Jahren als sittenwidrig erachtet. In diesem Fall hat der OGH die nachvertragliche Wettbewerbsbeschränkung für maximal zwei Jahre für zulässig erachtet. In einem anderen Fall wurde eine örtlich nicht eingeschränkte dreijährige nachvertragliche Kundenschutzklausel eines Franchisenehmers als unwirksam angesehen. Aus der Literatur ist der Grundsatz ableitbar, dass ein örtlich und zeitlich unbegrenztes Verbot der wirtschaftlichen Tätigkeit in einer bestimmten Sparte jedenfalls als sittenwidrig anzusehen ist.

Zu beachten ist jedenfalls, dass eine unwirksame Klausel in einer Kundenschutzvereinbarung nicht die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung bewirkt. Vielmehr sind problematische Klauseln in Form einer Vertragskorrektur durch rechtskonforme Bestimmungen zu ersetzen. Somit ist z.B. eine überlange nachvertragliche Bindung einer Kundenschutzvereinbarung auf das zulässige Maß der Bindungsdauer zu reduzieren.

Aus rechtlicher Sicht ist es daher empfehlenswert, bei der Ausarbeitung von Kundenschutzvereinbarungen, insbesondere bei der Festlegung der Bindungsdauer sowie des örtlichen, sachlichen und persönlichen Wirkungskreises der damit vereinbarten Wettbewerbsbeschränkung, schon im Vorhinein mit Augenmaß vorzugehen und die wechselseitigen Interessen angemessen abzuwägen, um Unklarheiten über die Durchsetzbarkeit einer solchen Kundenschutzvereinbarung und das Risiko einer allfälligen nachträglichen Vertragskorrektur durch die Rechtsprechung möglichst gering zu halten.

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Um jeden Anschein des Vorliegens eines (ständigen) Zweitwohnsitzes im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien und damit die Kollision mit für die Verwertung eines Immobilienprojekts ungünstigen Bestimmungen des regionalen Grundverkehrs- und Raumordnungsrechts zu vermeiden, greifen Bauträger und Immobilienentwickler verstärkt in die rechtliche Trickkiste. Dabei werden rechtliche Konstrukte aus dem Hut gezaubert, die z.B. die Überschrift „Wohnungseigentum“ tragen, inhaltlich aber eine (meist touristische) Teilzeitnutzung der jeweiligen Immobilie versprechen.

Mit solchen rechtlichen Konstrukten landen der veräußernde Unternehmer und der erwerbende Verbraucher jedoch (meist unbewusst) im Anwendungsbereich des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 (TNG 2011). Das TNG 2011 sieht zwingende Vorschriften insbesondere zu Werbung und Vertrieb, zu vorvertraglichen Informationspflichten, zur Form des Vertragsabschlusses, zu Rücktrittsrechten des erwerbenden Verbrauchers sowie zur Fälligkeit von Zahlungen vor. Darüber hinaus normiert das TNG 2011 Strafbestimmungen für den Fall des Zuwiderhandelns.

Unter einem Teilzeitnutzungsvertrag ist ein Vertrag zu verstehen, mit dem ein Unternehmer einem Verbraucher gegen ein Gesamtentgelt für die Dauer von mehr als einem Jahr das (dingliche oder obligatorische) Recht einräumt, ein oder mehrere Nutzungsobjekte wiederkehrend für jeweils einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, und zwar unabhängig von der für die Rechtseinräumung gewählten Rechtsform, von der Rechtsform des Unternehmers und von den das Nutzungsobjekt betreffenden Rechtsverhältnissen.

Ein solches Rechtsgeschäft bedingt sowohl in der Werbung und im Vertrieb als auch im Vorfeld des Vertragsabschlusses umfangreiche Informations- und Aufklärungspflichten des Unternehmers. Zudem normiert das TNG 2011 besondere Rücktrittsrechte des Verbrauchers. Teilzeitnutzungsverträge dürfen überdies nicht als Geldanlage beworben oder angeboten werden. Zudem setzt die Rechtswirksamkeit von Teilzeitnutzungsverträgen die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse (z.B. Schriftform, Sprache etc.) voraus.

Der Verbraucher kann alle entgegen dem TNG 2011 geleisteten Zahlungen vom Unternehmer zuzüglich jährlicher Zinsen ab dem Zahlungstag in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz zurückfordern. Darüber hinaus stellt eine Verletzung des TNG 2011 eine Verwaltungsübertretung dar, die – abhängig vom jeweiligen Straftatbestand – mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 7.260,00 bedroht ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist.

Angesichts dieser Bestimmungen ist es daher empfehlenswert, rechtliche Sonderkonstruktionen inhaltlich so zu gestalten, dass die Anwendung des TNG 2011 möglichst ausgeschlossen ist, oder für die Einhaltung der Vorschriften des TNG 2011 Sorge zu tragen, um allfällige rechtliche wie auch wirtschaftliche Risiken bei der Errichtung und Abwicklung des Vertrages, insbesondere in Bezug auf die Kosten, den Zahlungsverkehr und die grundbücherliche Durchführung, zu vermeiden.

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„Wir haben es seit der Gründung der Kanzlei nicht zuletzt aufgrund unseres Engagements und unseres Einsatzes für unsere Mandanten geschafft, dass Willheim Müller Rechtsanwälte unter anderem in den Bereichen Bau- und Vergaberecht zu den Top-Kanzleien in Österreich zählt. Ich freue mich darauf, diesen erfolgreichen Weg weiter mit Willheim Müller Rechtsanwälte verfolgen und unser in den letzten Jahren gewonnenes Spezial Know-how weiter für zufriedene Mandanten einsetzen zu können“, so Kall.

Der erfahrene Bau- und Vergaberechtsexperte leitet die Praxisgruppe Vergaberecht und gemeinsam mit DDr. Katharina Müller die Praxisgruppe Baurecht von Willheim Müller Rechtsanwälte. Kall bietet im Vergaberecht verfahrensübergreifende Beratung, von der Erstellung der Ausschreibung bzw. des Angebotes, der Begleitung des Vergabeverfahrens bis zur Geltendmachung bzw. Abwehr von Ansprüchen vor den Vergabekontrollbehörden an. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Bereich der Beschaffung von Bauleistungen. Ein weiterer Schwerpunkt von Kall liegt in dem sehr spezifischen Bereich der baubegleitenden Unterstützung von Auftragnehmern bei der Gestaltung und Abwicklung nationaler und internationaler Bauverträge. Aufgrund seiner interdisziplinären Ausbildung ist Kall erster Ansprechpartner für technisch komplexe Sachverhalte. Durch die langjährige Betreuung zahlreicher Unternehmen aus dem Bau- und Baunebengewerbe in (außer)streitigen sowie schiedsgerichtlichen Verfahren verfügt Kall über umfangreiche Erfahrungen im Bereich Bau(vertrags)recht, Claimmanagement sowie Litigation und Arbitration. Kall ist darüber hinaus Autor von zahlreichen Fachbeiträgen in einschlägigen Publikationen und Fachvortragender zu bau- und vergaberechtlichen Themen.

DDr. Katharina Müller, Gründungspartnerin von Willheim Müller: „Die Erweiterung der Partnerstruktur durch Dr. Kall ist ein weiteres Beispiel für das kontinuierliche Wachstum unserer Kanzlei. Wir freuen uns sehr, dass Dr. Kall, der fast seit der Gründung unserer Kanzlei Bestandteil unseres Teams ist, nun diesen Karriereschritt setzt.“

Nach Abschluss der HTL für Bautechnik studierte Dr. Bernhard Kall an der Karl Franzens Universität Graz und promovierte 2007 an der Universität Wien.

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Unter anderem soll eine weitgehende Pflicht des Auftraggebers festgeschrieben werden, im Rahmen des Vergabeverfahrens auf elektronische Kommunikationsmittel zurückgreifen zu müssen.

Der Richtlinienentwurf beinhaltet auch eine Regelung, die dem Auftraggeber die Möglichkeit gibt, eine Art „schwarze Liste“ einzuführen. In dieser Liste können Bieter vermerkt werden, bei denen im Rahmen der Ausführungen bisheriger Aufträge erhebliche und dauerhafte Defizite festgestellt wurden. Diese können von Verfahren ausgeschlossen werden.

Die Richtlinie zielt auch auf eine Förderung von KMUs ab. Dies soll insbesondere dadurch geschehen, dass zum Nachweis der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit maximal der 3-fache Auftragswert als Jahresumsatz gefordert werden darf. Die losweise Vergabe soll bevorzugt werden und der Subunternehmer soll – wie dies bereits in der Schweiz der Fall ist – eine direkte Zahlung durch den Auftraggeber verlangen können.

Die Richtlinien sollen nach dem Wunsch der europäischen Gesetzgebung bis Mitte 2014 in nationales Recht umgesetzt werden. Derzeit steht noch nicht fest, wie der österreichische Gesetzgeber die umfangreichen Vorgaben aus den Richtlinien umsetzen wird. Eines ist aber sicher: Auf die Anwender des Vergaberechts kommen wie so oft in diesem Rechtsgebiet umfangreiche Neuerungen zu.

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