Teilzeitnutzungsverträge

Um jeden Anschein des Vorliegens eines (ständigen) Zweitwohnsitzes im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien und damit die Kollision mit für die Verwertung eines Immobilienprojekts ungünstigen Bestimmungen des regionalen Grundverkehrs- und Raumordnungsrechts zu vermeiden, greifen Bauträger und Immobilienentwickler verstärkt in die rechtliche Trickkiste. Dabei werden rechtliche Konstrukte aus dem Hut gezaubert, die z.B.

Um jeden Anschein des Vorliegens eines (ständigen) Zweitwohnsitzes im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien und damit die Kollision mit für die Verwertung eines Immobilienprojekts ungünstigen Bestimmungen des regionalen Grundverkehrs- und Raumordnungsrechts zu vermeiden, greifen Bauträger und Immobilienentwickler verstärkt in die rechtliche Trickkiste. Dabei werden rechtliche Konstrukte aus dem Hut gezaubert, die z.B. die Überschrift „Wohnungseigentum“ tragen, inhaltlich aber eine (meist touristische) Teilzeitnutzung der jeweiligen Immobilie versprechen.

Mit solchen rechtlichen Konstrukten landen der veräußernde Unternehmer und der erwerbende Verbraucher jedoch (meist unbewusst) im Anwendungsbereich des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 (TNG 2011). Das TNG 2011 sieht zwingende Vorschriften insbesondere zu Werbung und Vertrieb, zu vorvertraglichen Informationspflichten, zur Form des Vertragsabschlusses, zu Rücktrittsrechten des erwerbenden Verbrauchers sowie zur Fälligkeit von Zahlungen vor. Darüber hinaus normiert das TNG 2011 Strafbestimmungen für den Fall des Zuwiderhandelns.

Unter einem Teilzeitnutzungsvertrag ist ein Vertrag zu verstehen, mit dem ein Unternehmer einem Verbraucher gegen ein Gesamtentgelt für die Dauer von mehr als einem Jahr das (dingliche oder obligatorische) Recht einräumt, ein oder mehrere Nutzungsobjekte wiederkehrend für jeweils einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, und zwar unabhängig von der für die Rechtseinräumung gewählten Rechtsform, von der Rechtsform des Unternehmers und von den das Nutzungsobjekt betreffenden Rechtsverhältnissen.

Ein solches Rechtsgeschäft bedingt sowohl in der Werbung und im Vertrieb als auch im Vorfeld des Vertragsabschlusses umfangreiche Informations- und Aufklärungspflichten des Unternehmers. Zudem normiert das TNG 2011 besondere Rücktrittsrechte des Verbrauchers. Teilzeitnutzungsverträge dürfen überdies nicht als Geldanlage beworben oder angeboten werden. Zudem setzt die Rechtswirksamkeit von Teilzeitnutzungsverträgen die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse (z.B. Schriftform, Sprache etc.) voraus.

Der Verbraucher kann alle entgegen dem TNG 2011 geleisteten Zahlungen vom Unternehmer zuzüglich jährlicher Zinsen ab dem Zahlungstag in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz zurückfordern. Darüber hinaus stellt eine Verletzung des TNG 2011 eine Verwaltungsübertretung dar, die – abhängig vom jeweiligen Straftatbestand – mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 7.260,00 bedroht ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist.

Angesichts dieser Bestimmungen ist es daher empfehlenswert, rechtliche Sonderkonstruktionen inhaltlich so zu gestalten, dass die Anwendung des TNG 2011 möglichst ausgeschlossen ist, oder für die Einhaltung der Vorschriften des TNG 2011 Sorge zu tragen, um allfällige rechtliche wie auch wirtschaftliche Risiken bei der Errichtung und Abwicklung des Vertrages, insbesondere in Bezug auf die Kosten, den Zahlungsverkehr und die grundbücherliche Durchführung, zu vermeiden.

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Matthias Nödl
Matthias Nödl
Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH