Diese Entwicklung bringt viele Vorteile mit sich: Prozesse werden schneller, Informationen leichter verfügbar und Abläufe besser dokumentierbar. Gleichzeitig steigen jedoch die rechtlichen Anforderungen. Überall dort, wo personenbezogene Daten, Verträge, Zahlungsinformationen oder Beschlüsse verarbeitet werden, müssen Hausverwaltungen die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben einhalten. Dazu zählen insbesondere die DSGVO, das österreichische Datenschutzgesetz (DSG), das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG), das Mietrechtsgesetz (MRG), die Bundesabgabenordnung (BAO) sowie das Unternehmensgesetzbuch (UGB).

Definition: Rechtssichere Digitalisierung

Unter rechtssicherer Digitalisierung versteht man die Einführung und Nutzung digitaler Prozesse, Systeme und Softwarelösungen unter Einhaltung aller relevanten gesetzlichen Vorgaben. Dabei geht es nicht nur um Datenschutz, sondern auch um Nachvollziehbarkeit, Haftung, Datensicherheit, Berechtigungskonzepte und ordnungsgemäße Archivierung. Für Hausverwaltungen bedeutet das, dass digitale Lösungen nicht nur technisch funktionieren, sondern auch rechtlich belastbar ausgestaltet sein müssen.

Allgemeine Aspekte der Digitalisierung

Digitalisierung bedeutet in der Praxis meist, dass bisher manuelle oder papierbasierte Prozesse durch Software ersetzt werden. Dazu zählen:

• digitale Dokumentenarchive,
• ERP- und Hausverwaltungssoftware,
• elektronische Unterschriften,
• Kunden- und Eigentümerportale,
• Cloud-Lösungen,
• automatisierte Mahn- und Abrechnungsprozesse,
• mobile Apps für Schadensmeldungen,
• Videoüberwachung und digitale Zutrittssysteme.

Der Einsatz solcher Systeme bringt erhebliche Vorteile: Informationen können schneller gefunden werden, Arbeitsabläufe standardisiert und die Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern effizienter gestaltet werden. Rechtlich problematisch wird es, wenn Daten unzureichend geschützt sind, Zuständigkeiten unklar bleiben oder Dokumente nicht ordnungsgemäß gespeichert werden.

Spezifische Anforderungen in der Hausverwaltung

Hausverwaltungen verarbeiten täglich sensible Informationen wie Namen, Adressen, Kontodaten, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerbeschlüsse, Schadensmeldungen oder offene Forderungen. Digitale Systeme müssen daher besonders sorgfältig eingerichtet werden.

Eigentümer- und Mieterportale ermöglichen einfachen Zugriff auf Dokumente, Verträge oder Abrechnungen – jede Person darf jedoch nur relevante Daten einsehen. Digitale Betriebskostenabrechnungen müssen österreichische Fristen, Formvorschriften und Nachvollziehbarkeitsregeln einhalten.

Archivierung ist zentral: Verträge, Rechnungen und Beschlüsse unterliegen Aufbewahrungsfristen von mindestens sieben Jahren; bei Grundstücksbezug oft länger. Schadensmeldungen erfordern lückenlose Dokumentation von Eingang, Bearbeitung und Maßnahmen – entscheidend im Streitfall.

Worauf Hausverwaltungen achten sollten

Bei neuer Software zählen neben Funktionen und Preis die rechtlichen Aspekte. Relevante Fragen:

• Wer hat Zugriff auf welche Daten ?
• Wo werden Daten gespeichert (EU-Server ?) ?
• Gibt es ausreichende Berechtigungskonzepte ?
• Sind Änderungen nachvollziehbar ?
• Werden Lösch-/Aufbewahrungsfristen eingehalten ?
• Ist Datensicherung gewährleistet ?
• Gibt es klare Regelungen mit Anbietern ?

Bei Cloud-Lösungen sind DSGVO-Konformität und keine Drittlandübermittlungen essenziell. 

Beispiel: Die Hausverwaltungssoftware andromeda.ONE bietet DSGVO-konformes Hosting auf EU-Servern, zertifizierte Rechenzentren und integrierte Berechtigungskonzepte für WEG- und MRG-Verwaltungen. Mitarbeiterschulung zu Passwörtern, Phishing und sensiblen Daten minimiert Risiken.

5 persönliche Tipps von Mag. LLM Alexander Wegerer  für rechtssichere Umsetzung

1. Digitalisierung mit Prozessen verknüpfen – klare Zuständigkeiten und Abläufe sind entscheidend.
2. Zugriffsrechte strikt beschränken – nur notwendige Daten freigeben.
3. Anbieterverträge prüfen – Speicherort, Haftung und Sicherungen klären.
4. Vollständige Dokumentation sicherstellen – für Nachweisbarkeit im Streitfall.
5. Regelmäßige Schulungen durchführen – Datenschutz als fester Bestandteil.

Fazit

Die Digitalisierung bietet österreichischen Hausverwaltungen enorme Chancen für schnellere, transparentere Prozesse. Mit Fokus auf Datenschutz, Dokumentation und IT-Sicherheit wird sie rechtssicher umgesetzt – ein klarer Wettbewerbsvorteil.

Der Beitrag Rechtssichere Digitalisierung der Hausverwaltung in Österreich erschien zuerst auf RechtamBau.

Zuallererst muss dabei jedoch festgehalten werden, dass es in Österreich keine einheitliche Rechtslage dazu gibt, die Vorschriften daher von Bundesland zu Bundesland und von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sind. Hier greifen die Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslandes. Dazu verfügt jede Gemeinde und auch jeder Bezirk über seine eigenen Regelungen bezüglich Baugenehmigungen in Form örtlicher Bauvorschriften.

Anzeigepflicht & Genehmigungspflicht

Die Bauverordnungen der Länder unterscheiden in der Regel verschiedene Gruppen von Bauvorhaben. Unter anderem sind das geringfügige Bauvorhaben, anzeigepflichtige Bauvorhaben, sowie bewilligungspflichtige Bauvorhaben.

In der Regel fällt die Errichtung eines kleinen Gebäudes, wie einer Garage oder eines Carport, in die Gruppe der anzeigepflichtigen Bauvorhaben.

Das bedeutet, dass bei der Gemeinde eine schriftliche Bauanzeige erstattet werden muss. Dabei sind – meist in mehrfacher Ausführung – die Baupläne, eine Baubeschreibung, ein Lageplan des Baugrundstücks sowie ein Verzeichnis der unmittelbaren Nachbarn beizulegen. Die Gemeinde prüft diese Unterlagen dann, um anschließend den Bau freigeben oder ein Bewilligungsverfahren einzuleiten.

Für bewilligungspflichtige Bauvorhaben muss ein Antrag auf Baubewilligung gestellt werden, der dann eine Bauverhandlung nach sich zieht, bei der alle beteiligten Parteien – also auch Nachbarn – angehört werden.

Da Regelungen und Verfahrensablauf einer Anzeige bzw. einer Genehmigung von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ist, ist es empfehlenswert, sich vor der Errichtung einer Garage oder eines Carports jedenfalls direkt an die Gemeinde zu wenden.

Bauanzeige für Kleinbauwerke

Abhängig von den örtlicher Bauvorschriften reicht es bei „Kleinbauwerken“ oft eine Bauanzeige zu machen und Bewilligung einer Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage ist nicht nötig.

Die lokalen Regelungen für Anzeigen und Genehmigungen orientieren sich in der Regel an Maße und Position des geplanten Bauwerks. Sie beziehen dabei in erster Linie auf die eingenommene Fläche, die Höhe des Bauwerks sowie die Abstände zu Nachbargrundstück und Wohngebäuden.

In dem Fall, dass den jeweiligen Vorschriften zufolge eine Baugenehmigung notwendig ist, verläuft das Genehmigung in manchen Gemeinden ganz unkompliziert – in anderen müssen strenge Regeln befolgt werden und diverse Unterlagen eingereicht werden (Dachlast, Brandschutz,…).

Jedenfalls Nachbarn mit einbeziehen

Selbst wenn Sie keine Baugenehmigung benötigen, sondern lediglich die Anzeige ausreichend ist: Verzichten Sie auch dann auf keinen Fall darauf, Ihre Nachbarn über den geplanten Bau zu informieren, und holen Sie sich deren Einverständnis ab.

Errichtung von Carport & Garage in den österreichischen Bundesländern

Niederösterreich
In Niederösterreich ist für die Errichtung eines Carports immer eine Baugenehmigung nötig: Unterstellmöglichkeiten für Autos gelten in Niederösterreich immer als genehmigungspflichtige Bauvorhaben. Damit gilt natürlich auch beim Bau einer Garage die Genehmigungspflicht.

Burgenland
Im Burgenland fallen frei stehende Nebengebäude bis zu einer Größe von 20 Quadratmeter wie Pool- oder Gartenhäuser, aber eben auch Carports in die Kategorie der geringfügigen Bauvorhaben. Eine geringfügige Bauanzeige ist jedoch nötig.

Wien
Auch in Wien ist die Errichtung eines Carport unter bestimmten Bedingungen ohne Baugenehmigung möglich. Der Carport muss jedoch als bauliche Anlage und nicht als eigenständiges Gebäude geplant werden. Eine Bauanzeige ist auch hier jedenfalls nötig. Der Bau einer Garage dagegen gilt in Wien als „raumbildend“ und ist daher immer genehmigungspflichtig.

Oberösterreich
Bei einer Grundfläche bis zu 35m² kann in Oberösterreich ein Carport ohne Baugenehmigung errichtet werden. Eine Bauanzeige ist trotzdem nötig. Für die Errichtung einer Garage ist dagegen in der Regel eine Baugenehmigung notwendig.

Steiermark
Die Regelungen für die Errichtung eines Carports in der Steiermark sind vergleichsweise locker. Pro Baugrundstück sind bis zwei Pkw-Abstellplätze mit einer Grundfläche bis zu 40m² auch ohne Genehmigung möglich. Doch auch in der Steiermark ist eine Bauanzeige beim Bauamt der zuständigen Gemeinde nötig.

Sobald eine Stellplatzüberdachung mehr als 4 geschlossene Seiten aufweist (also 4 Seiten + Dach bei einer Garage) gilt der Bau als Gebäude. Auch diese sind in der Steiermark nicht unbedingt genehmigungspflichtig, es gelten aber deutlich strengere Abstandsregelungen als bei Schutz- und Flugdächern.

Kärnten
In Kärnten sind Carports und andere Stellplatzüberdachungen lediglich anzeigepflichtig, solange sie 25 m² Grundfläche pro Wohngebäude und 3,5 Meter Höhe nicht überschreiten.

Auch für Garagen mit bis zu 16 m² Grundfläche bei einer maximalen Höhe von 3,5 Metern ist normalerweise keine Baubewilligung nötig. Jedoch muss die Errichtung bei der zuständigen Behörde angezeigt werden.

Salzburg
In Salzburg muss für die Errichtung eines Carports jedenfalls eine Baugenehmigung eingeholt werden. Eine einfache Bauanzeige reicht hier nicht aus. Dementsprechend ist auch für eine Garage immer eine Baugenehmigung notwendig.

Tirol
Auch in Tirol muss vor der Errichtung eines Carports stets eine Baugenehmigung von der Gemeinde eingeholt werden. Das gilt ebenfalls für die Errichtung einer Garage.

Vorarlberg
Nebengebäude mit einer Grundfläche von höchstens 25 m² und eine Höhe von höchstens 3,5 m sind in Vorarlberg in der Regel anzeigepflichtig, aber nicht genehmigungspflichtig. Jedoch kommt in Vorarlberg den örtlichen Bestimmungen wohl mehr Gewicht zu, als das in anderen Bundesländern der Fall ist. Ob eine Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage nötig ist, sollte daher jedenfalls bei der zuständigen lokalen Behörde erfragt werden.

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Konkurrenz vermutet Betrug: Detektiv hilft

Bei der Ausschreibung eines Bauauftrags, war sich ein Bauunternehmer (A) absolut sicher, das günstigste Angebot abgegeben zu haben. Jedenfalls unter den Umständen, dass alle Arbeiter korrekt gemeldet sind, einen entsprechenden Lohn erhalten und Lohnnebenkosten korrekt abgeführt werden. Dennoch ging der Auftrag an den Konkurrenten B, der sich damit zum wiederholten Male über einen niedrigeren Angebotspreis durchgesetzt hatte.

Da sich Bauunternehmer A aber nunmehr sicher war, dass der Auftrag zum von B angebotenen Preis nicht kostendeckend abgewickelt werden kann, ohne dass Arbeiter schwarz beschäftigt werden, entschloss sich A einen Detektiv zu beauftragen.

Dieser sollte seinen Verdacht bestätigen, dass B diesen – und andere Aufträge – nur gewinnen konnte, da er Arbeiter illegal beschäftigt, damit Steuern und Sozialabgaben hinterzieht.

Allein durch Observierung der Baustelle, dem Protokollieren von Autokennzeichen und dem Ausforschen der auf der Baustelle tätigen Personen konnte der Detektiv genug Material sammeln, um bei den zuständigen Behörden eine Überprüfung der Arbeiter auf besagter Baustelle, sowie weiteren Baustellen des Konkurrenten durchführen zu lassen.

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Eine Kundenschutzvereinbarung ist eine besondere Art der Konkurrenzklausel. Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wettbewerb zwischen den involvierten Unternehmern eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden; insbesondere soll damit das Abwerben von Kunden des einen Unternehmers durch den anderen Unternehmer verhindert und damit auch die Geschäftsbeziehung zwischen den involvierten Unternehmern gesichert werden.

Im Interesse der Durchsetzbarkeit solcher Kundenschutzvereinbarungen werden darin in der Regel empfindliche Vertragsstrafen für den Fall des Zuwiderhandelns vorgesehen. Oft genügt in der Praxis schon die mit einer solchen Vertragsstrafenregelung einhergehende wirtschaftliche Bedrohung, um den durch die Kundenschutzvereinbarung Verpflichteten zu einem vereinbarungskonformen Verhalten zu motivieren.

Häufig sind solche Kundenschutzvereinbarungen daher auch in der Baubranche anzutreffen, insbesondere wenn ein Bauunternehmer (z.B. Generalunternehmer) die an ihn beauftragten Bauleistungen an (häufig preisgünstigere) Subunternehmer weitergibt und er zugleich die Situation vermeiden will, dass diese Subunternehmer eine direkte Geschäftsbeziehung zu seinem Auftraggeber (z.B. für allfällige Folgeaufträge) aufnehmen.

Üblich sind solche Kundenschutzvereinbarungen aber auch zwischen Gesellschaftern z.B. einer Ziviltechnikergesellschaft, insbesondere für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters aus der Gesellschaft. Diesfalls soll insbesondere – meist für eine bestimmte Zeitspanne nach dem Ausscheiden – verhindert werden, dass der ausscheidende Gesellschafter Klienten der Ziviltechnikergesellschaft abwirbt.

Meist handelt es sich bei einer Kundenschutzvereinbarung um eine Nebenvereinbarung zu einem (Haupt-)Vertrag, dessen Ziele und Interessen dadurch gesichert werden sollen. Oft werden Kundenschutzvereinbarungen daher nur für die Dauer des aufrechten (Haupt-)Vertrages abgeschlossen. Solche Vereinbarungen können jedoch auch für die Zeit nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages abgeschlossen werden.

Vereinbarungen über den Kundenschutz nach Beendigung des (Haupt-)Vertrages bieten immer wieder Zündstoff für Rechtsstreitigkeiten über deren Wirksamkeit; dies insbesondere deswegen, weil sie den durch das Wettbewerbsverbot verpflichteten Vertragspartner oftmals überlange aus dem Wettbewerb im Geschäftszweig des begünstigten Vertragspartners ausschließen und daher – allenfalls sogar existenzbedrohend – gröblich benachteiligen.

Allgemeine gesetzliche Regelungen zu Kundenschutzvereinbarungen, die für alle zivilrechtlichen Rechtsgeschäfte gelten, gibt es im österreichischen Recht nicht. Vereinzelt finden sich jedoch Bestimmungen in Sondergesetzen. So regelt z.B. § 36 Angestelltengesetz (AngG) den Schutz des Kundenstocks des Dienstgebers. Demnach ist z.B. eine nachvertragliche Kundenschutzvereinbarung nur für die Dauer eines Jahres nach Beendigung des Dienstverhältnisses und beschränkt auf den Geschäftszweig des Dienstgebers zulässig. Zudem darf sie keine unbillige Erschwerung des Fortkommens des Angestellten bewirken.

Eine Sonderbestimmung findet sich auch in § 35 Handelsvertretergesetz (HVertrG). Demnach ist jede Vereinbarung unwirksam, die einen Handelsvertreter nach Beendigung seines Vertragsverhältnisses mit seinem Geschäftsherrn in seiner Erwerbstätigkeit beschränken soll. In diesem Zusammenhang sind nachvertragliche Kundenschutzvereinbarungen somit allgemein unwirksam.

Kundenschutzvereinbarungen können aber auch gegen das Kartellrecht, insbesondere gegen das Kartellverbot gemäß Art 101 AEUV und § 1 Kartellgesetz (KartG) oder gegen das Verbot des Missbrauchs einer marktbeherrschenden Stellung gemäß Art 102 AEUV bzw. gemäß § 5 KartG verstoßen. Zweck dieser Verbote ist insbesondere die Unterbindung von Vereinbarungen oder Verhaltensweisen zwischen Unternehmen, die eine Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs bezwecken. So ist nach der kartellrechtlichen Rechtsprechung z.B. ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für die Dauer von mehr als einem Jahr als überschießend und daher unwirksam anzusehen.

Ungeachtet dessen können Kundenschutzvereinbarungen auch gemäß § 879 ABGB als sittenwidrig und rechtsunwirksam beurteilt werden. Insbesondere darf demnach kein auffallendes Missverhältnis zwischen den zu schützenden Interessen des Unternehmers und der durch die Kundenschutzvereinbarung auferlegten Wettbewerbsbeschränkung bestehen. Die Vereinbarung darf nach Art, Zeit und Gegenstand nicht „überschießend“ sein.

Die Rechtsprechung zu Kundenschutzvereinbarungen im Lichte von § 879 ABGB zeigt, dass deren Beurteilung stark vom Einzelfall abhängt. So hat der Oberste Gerichtshof (OGH) ein umfassendes Konkurrenzverbot für einen ehemaligen Gesellschafter eines Unternehmens für die Dauer von fünf Jahren als sittenwidrig erachtet. In diesem Fall hat der OGH die nachvertragliche Wettbewerbsbeschränkung für maximal zwei Jahre für zulässig erachtet. In einem anderen Fall wurde eine örtlich nicht eingeschränkte dreijährige nachvertragliche Kundenschutzklausel eines Franchisenehmers als unwirksam angesehen. Aus der Literatur ist der Grundsatz ableitbar, dass ein örtlich und zeitlich unbegrenztes Verbot der wirtschaftlichen Tätigkeit in einer bestimmten Sparte jedenfalls als sittenwidrig anzusehen ist.

Zu beachten ist jedenfalls, dass eine unwirksame Klausel in einer Kundenschutzvereinbarung nicht die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung bewirkt. Vielmehr sind problematische Klauseln in Form einer Vertragskorrektur durch rechtskonforme Bestimmungen zu ersetzen. Somit ist z.B. eine überlange nachvertragliche Bindung einer Kundenschutzvereinbarung auf das zulässige Maß der Bindungsdauer zu reduzieren.

Aus rechtlicher Sicht ist es daher empfehlenswert, bei der Ausarbeitung von Kundenschutzvereinbarungen, insbesondere bei der Festlegung der Bindungsdauer sowie des örtlichen, sachlichen und persönlichen Wirkungskreises der damit vereinbarten Wettbewerbsbeschränkung, schon im Vorhinein mit Augenmaß vorzugehen und die wechselseitigen Interessen angemessen abzuwägen, um Unklarheiten über die Durchsetzbarkeit einer solchen Kundenschutzvereinbarung und das Risiko einer allfälligen nachträglichen Vertragskorrektur durch die Rechtsprechung möglichst gering zu halten.

Der Beitrag Kundenschutzvereinbarungen und deren Schranken erschien zuerst auf RechtamBau.

Im Wochenendhaus der Familie K. war in der Woche zuvor ein feuchter Fleck an der Wand aufgetreten, der sich zunehmend ausgebreitet hatte. Der Gebrechen-Notdienst musste also so rasch wie möglich her. Die Ursache war schnell gefunden: „Rohrbruch! Da muss gestemmt werden!“ Gesagt – getan. Das Mauerwerk wurde aufgestemmt und der Rohrbruch vom Installateur behoben.

Das defekte Rohr war direkt in die Kaminwand eingestemmt. Bei Freilegung des defekten Rohres wurde daher auch der Kaminfang angestemmt. Dem Installateur war dies bekannt; aber er war ja schließlich nur mit der Abdichtung des Rohrs und nicht mit der Herstellung des Kamins beauftragt. Nach getaner Arbeit lässt er den Kamin offen zurück. Ein Gefahrenhinweis an Familie K. unterbleibt.

Familie K. informierte den Vermieter des Hauses über den Schaden. Der Vermieter meldete den Schaden der Gebäudeversicherung, die aber nur über den Wasserschaden, nicht über den offenen Kamin informiert wurde. Ein Sachverständiger der Versicherung sollte den Wasserschaden noch begutachten. Um die Schließung des Kamins hat sich niemand gekümmert.

Familie K. war nicht bekannt, dass auch der Kamin angestemmt ist. Die ersten kühlen Oktobertage machten es allzu verständlich, dass Familie K. die Heizung – eine Gasbrennwertanlage – aufdrehte. Dass die daraus austretenden Gase (vor allem Kohlenmonoxid) über den Kamin und letztlich über das Loch im Kamin direkt in die Wohnräume des Hauses abgeleitet würden, war Familie K. nicht bewusst.

Die gesamte Familie K. war sohin nach wenigen Minuten des Aufenthalts im Haus lebensbedrohlich mit Kohlenmonoxid kontaminiert. Zum Glück hatte Familie K. sehr rasch nach den ersten Anzeichen der körperlichen Beeinträchtigung den Notarzt gerufen, sodass dieser Vorfall keinen tödlichen Ausgang genommen hat. Ein mehrtägiger Spitalsaufenthalt war dennoch unabwendbar.

Die Verantwortung dafür trägt in erster Linie der Installateur, der als Auftragnehmer von Familie K. verpflichtet gewesen wäre, zumindest vor dem Leck am Kamin und den damit allenfalls verbundenen Folgen zu warnen. Der Installateur hätte Familie K. jedenfalls darauf hinweisen müssen, dass die Heizungsanlage nicht in Betrieb genommen werden darf, solange dieses Leck nicht geschlossen ist.

Auch eine Haftung jener Professionisten, welche die Leitungsführung bauordnungswidrig im Kaminmauerwerk geplant, ausgeführt oder freigegeben haben, ist – natürlich abhängig vom Zeitpunkt der Errichtung des Hauses bzw. der Installationen – denkbar. Diese Haftung bestünde allerdings nur zugunsten des Vermieters, der  Familie K. wiederum für einen brauchbaren Zustand des Hauses Gewähr zu leisten hat und Familie K. gegenüber haftet.

Eine Rauchgasvergiftung ist eine schwerwiegende Körperverletzung, die gerade im Falle des Installateurs auch strafrechtliche Folgen haben kann. Jedenfalls berechtigt diese Familie K. zu Schmerzensgeldansprüchen samt Ansprüchen auf Ersatz allfälliger Behandlungskosten. Das Haus ist für die Dauer der Kontaminierung natürlich nicht oder nur bedingt benützbar. Mietzinsminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter stehen im Raum. Regelmäßig ist der Austritt von Rauchgasen auch mit einer gravierenden Feuchtigkeitsentwicklung im Haus verbunden, weil die Gase in einem Luft-Wasser-Gemisch austreten. Das Inventar (insbesondere Holzmöbel, Türen, Zargen, Bodenbelag etc.) kann dadurch Schaden nehmen.

Schadenersatzansprüche können sich diesfalls zum Sargnagel für den einen oder anderen Professionisten auswachsen – sofern nicht eine Haftpflichtversicherung für den Schaden gerade steht – und dies nur deswegen, weil man verabsäumt hat, wenige Minuten in die Warnung und Aufklärung der Auftragnehmer zu investieren. In einer solchen Situation ist daher zu empfehlen, nicht die Augen vor den potentiellen Gefahren – nach dem Prinzip „Es wird schon nix passieren“ – zu verschließen, sondern lieber einmal mehr bzw. einmal zuviel zu warnen.

Tipps aus der Praxis

• laufende Überprüfung der haustechnischen Anlagen (Steigstränge, Abflussleitungen, etc.) hilft Problembereiche früher zu erkennen und Notsituationen zu verhindern;
• Abschluss von Wartungsverträgen mit Fachfirmen – die Firma des Vertrauens kennt die Anlagen besser als ein Notdienst;
• Erstellung eines Wartungsplanes;
• bei Erweiterung der Anlagen immer das gesamte System überprüfen – durch den nachträglichen Einbau von z.B. zusätzlichen Bädern werden alte Steigstränge weit über die Belastungs- und Leistungsgrenze gefordert.  

Der Beitrag Die unsichtbare Gefahr erschien zuerst auf RechtamBau.

Rohdachböden erfreuen sich als Kauf- und Investitionsobjekte unverminderter Beliebtheit. Wenn dann noch die Einreichplanung für den Dachbodenausbau dazu vorliegt, die baubehördlich rechtskräftig bewilligt ist, kann ja gar nichts mehr schief gehen – ein Irrtum wie Martin Koczy zu berichten weiß.

Ein Investor hatte den „baugenehmigten“ Rohdachboden eines Wiener Zinshauses gekauft. Für die Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen, die in nur minderer Qualität zur Verfügung standen, war wie immer wenig Zeit. Auch sollten einige Änderungswünsche kurzfristig auf deren Umsetzbarkeit geprüft und mit der Baubehörde abgestimmt werden. Die Baubehörde äußerte keine Bedenken. Der mit der Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen beauftragte Generalplaner gab grünes Licht.

Im Zuge der Ausführungs- und Detailplanung hat sich dann allerdings herausgestellt, dass die Einreichplanung so mangelhaft ist, dass sie von der Baubehörde nicht hätte genehmigt werden dürfen und technisch nicht ausführbar ist. Beispielhafte Planungsfehler:

• in Natur übereinander liegende Bauteile wurden im Plan verschoben;
• Gebäudeflächen waren falsch ermittelt;
• die bauphysikalisch ermittelten Aufbauten waren tlw. falsch gerechnet und falsch dargestellt;
• die Gebäudehöhe hat bei weitem nicht dem Konsens entsprochen.

Der Investor hatte aufgrund dessen mehrere zigtausend Euro aufzuwenden, um die Planung richtigstellen zu lassen und das Projekt baureif zu machen. Ein vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand, wenn man bedenkt, welche technischen und rechtlichen Konsequenzen mit den Planungsfehlern und dem fehlerhaften Baubescheid verbunden sein können. Was kann der Investor nun tun? Wie hätte er diese Situation vermeiden können?

Martin Koczy:

Verschobene Geschossteile

Technische Konsequenzen?

Derartige Verschiebungen können eine komplette Neuplanung der gesamten Medienver- und entsorgung (Haustechnikinstallationen) erforderlich machen. In einigen Bereichen können solche Ungenauigkeiten auch dazu führen, dass der gezeichnete Grundriss einer Wohnung in Wahrheit gar nicht „funktioniert“. Gänge und Fluchtwegbreiten könnten unterschritten werden etc.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

In solchen Fällen ist meist die exakte Aufnahme des Bestandes und eine komplette Neuplanung die sinnvollste Vorgangsweise. Nur dadurch ist gewährleistet, dass das Projekt auch umsetzbar ist. An vorhandenen, falschen Planunterlagen „herumzubasteln“, ist erfahrungsgemäß nicht sinnvoll, weil das Risiko sehr hoch ist, dass weitere Fehler auftauchen. Man erspart sich durch punktuelle Änderungen auch im Regelfall nichts, zumal Änderungen an der genehmigten Planung auch mit der Baubehörde abzustimmen und allenfalls sogar neu zu verhandeln sind.

Eine genaue Überprüfung auf Übereinstimmung der einzelnen Geschosse kann nur mit Hilfe eines CAD-Programmes durchgeführt werden. Die Geschosse werden übereinander gelagert und können so mit geringem Aufwand auf Übereinstimmung überprüft werden. Stellt der Verkäufer trotz Aufforderung keine CAD-Unterlagen zur Verfügung, ist größte Vorsicht geboten!

Falsche Flächenermittlung

Technische Konsequenzen?

Bei einer ersten Begutachtung geht man davon aus, dass Flächenangaben in Einreichplänen korrekt ermittelt wurden. Die gesamte Feasibility-Rechnung eines Projekts baut auf diesen Zahlen auf. Baukosten und Erlöse werden je Quadratmeter Nutzfläche ermittelt. Weichen die tatsächlichen Werte nun von den Annahmen der Feasibility-Rechnung ab, kann dies durchaus entscheidend für den Projekt(miss)erfolg sein.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

Hilfreich ist das zumindest stichprobenartige Überprüfen der einzelnen Flächenangaben. Die meisten Fehler sind Flüchtigkeitsfehler. Kleine Räume, wie z.B. ein WC mit einer tatsächlichen Fläche von 1,5 m², werden oft irrtümlich falsch beschriftet und weisen meist eine viel größere Fläche auf. Manche derartige Fehler fallen schon auf dem ersten Blick auf. Häufig passieren auch beim Addieren der einzelnen Raumflächenangaben Fehler. Angaben in Verkaufsunterlagen (sog. Makler-Dossiers) sollten grundsätzlich immer genauestens überprüft und mit den Plänen verglichen werden.

Fehler bei den Aufbauten

Technische Konsequenzen?

Sind Aufbauten falsch gerechnet und sind tatsächlich stärker dimensionierte Aufbauten auszuführen, kann dies die geplante Raumkonfiguration negativ beeinflussen und/oder dazu führen, dass  geplante bzw. zulässige Raumhöhen unterschritten werden; d.h. die Planung ist nicht ausführbar. Handelt es sich um wesentliche Aufbauten, wie z.B. Dachflächen, Außenwände etc., haben Fehler auch massive Auswirkungen auf den Energieausweis.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

In diesem Fall sind sämtliche Aufbauten neu zu berechnen und im Rahmen des Energieausweises als Ganzes neu zu beurteilen.

Eine Überprüfung der wesentlichen Bauteile schafft Gewissheit, dass zumindest die Grundidee des geplanten Werkes auch umsetzbar ist. Bei komplexen Projekten ist es jedenfalls ratsam, die Planunterlagen von einem Bauphysiker überprüfen zu lassen.

Falsche Gebäudehöhe

Technische Konsequenzen?

Im besten Fall wirkt sich der Kotenfehler zugunsten des Projektes aus, dies ist jedoch selten der Fall! Im konkreten Fall war die Gebäudehöhe im alten Bauplan aus dem Jahr 1905 mit einer Höhe von 13,25 m angegeben; im Einreichplan und im Baubescheid wurde eine Höhe von exakt 13,00 m angeführt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Höhe als max. zulässige Gebäudehöhe (laut Bebauungsplan) nicht überschritten werden darf. Ein Nachmessen hat eine tatsächliche Höhe von 13,85 m ergeben. Dies bedeutet, dass der erste Fehler den Ausbau des Dachbodens um 25 cm reduziert. Die Behörde hat offensichtlich den alten Konsensplan nicht mit dem Einreichplan verglichen und die falsche Höhe in den Bescheid übernommen. Da bei diesem Projekt leider auch alle bauphysikalischen Aufbauten falsch ermittelt wurden, war kein Spielraum zur Aufnahme der fehlenden 25 cm vorhanden. Würde das Gebäude jemals nachgemessen werden, beträgt die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe bereits 85 cm. Im besten Fall würde das eine nachträgliche Einreichung und Berichtigung des Fehlers bedeuten.

Was ist aus technischer Sicht zu tun?

Da das Gebäude bereits älter als 100 Jahre war und im Wesentlichen den ursprünglich eingereichten Unterlagen entspricht, muss man davon ausgehen, dass bis zum heutigen Tag keine höhenmäßigen Veränderungen vorgenommen wurden. Der Fehler im Ausmaß von 25 cm ist also eher als formaler Fehler zu betrachten. Dass das Gebäude tatsächlich höher gebaut wurde als genehmigt, ist offenbar über einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren niemandem aufgefallen. Beide Fehler sind bautechnisch nicht mehr korrigierbar.

Dass ein Gebäude vor 100 Jahren zu hoch gebaut wurde, kann im Nachhinein nicht verhindert werden. Man kann jedoch durch Vergleichen aller vorhandenen Unterlagen und stichprobenartigem Nachmessen vor Anschaffung eines Projektes Klarheit über etwaige Risiken schaffen.

Matthias Nödl:

Was gilt aus rechtlicher Sicht?

Wird ein Projekt samt Einreichplanung verkauft und stellt sich die Einreichplanung als mangelhaft (z.B. nicht ausführbar) heraus, können daraus – abhängig vom jeweiligen Kaufvertrag – Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer resultieren.

Auch könnte der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrages fordern und durchsetzen, vor allem wenn das Projekt gerade wegen der genehmigten Einreichplanung gekauft wird und sich diese Einreichplanung dann nicht oder nur mit beträ
chtlichen Änderungen umsetzen lässt.

Darüber hinaus besteht im vorliegenden Fall die Gefahr, dass die Baubewilligung von Amts wegen aufgehoben bzw. für nichtig erklärt wird, weil sie tatsächlich nicht durchführbar ist.

Besonders heikel ist der Umstand, dass das Bauwerk, auf das sich die Einreichplanung bezieht, offenbar nicht dem Konsens entspricht und damit vorschriftswidrig ist. Streng genommen ist jede Abweichung von den Bauvorschriften (einschließlich der Bebauungsvorschriften) durch Erwirkung einer nachträglichen Bewilligung zu beheben. Kann eine nachträgliche Bewilligung nicht rechtswirksam erteilt werden (z.B. weil die Abweichung nicht bewilligungsfähig ist), ist der vorschriftswidrige Zustand des Bauwerks über Auftrag der Behörde zu beseitigen.

Wer ist verantwortlich?

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Baupläne und Beschreibungen ist nach den einzelnen Bauordnungen der Länder (z.B. § 65 Bauordnung für Wien) der jeweilige Planverfasser verantwortlich und haftbar. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Gutachten und Berechnungen einschließlich der zugehörigen Pläne (Nachweise des Wärmeschutzes und des Schallschutzes, statische Nachweise und Ähnliches) sowie für deren Übereinstimmung mit den übrigen Bauunterlagen haftet jeweils deren Verfasser.

Diese Verantwortlichkeiten werden durch die behördliche Bewilligung und die behördlichen Überprüfungen weder eingeschränkt noch aufgehoben. Im vorliegenden Fall kann sich der z.B. Planverfasser also nicht von seiner Haftung befreien, indem er sich darauf beruft, dass die von ihm erstellten Pläne ja behördlich bewilligt worden wären.

Auch eine Haftung („Amtshaftung“) des für die Baubewilligung zuständigen Rechtsträgers (hier: Stadt Wien) ist möglich, sofern die Bewilligung des nicht bewilligungsfähigen Bauvorhabens auf ein schuldhaftes und rechtswidriges Verhalten des zuständigen Organs zurückzuführen ist.

Tipp von technischer und rechtlicher Seite:

Nehmen Sie sich zur Überprüfung des Projektes vor Ankauf ausreichend Zeit (eine Hauruck-Aktion kann in solchen Fällen viel Zeit und Geld kosten), nehmen Sie vor Ankauf eines Projektes den Rat von Experten (Architekten, Statiker, Sachverständige, Rechtsanwälte etc.) in Anspruch und vertrauen Sie nur den selbst überprüften und festgestellten Daten!

Der Beitrag Die Bewilligung eines nicht bewilligungsfähigen Projekts erschien zuerst auf RechtamBau.

Eigentümer der Nachbarliegenschaften sind verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder In-standsetzung notwendigen Sicherungsmaßnahmen, wie z.B. Pölzungen auf ihrer Liegenschaft zu gestatten.

Speziell im innerstädtischen Bereich ist der Platz für Bauarbeiten beschränkt. Denkt man z.B. an Gassen im 1. Bezirk, die eine Breite von gerade einmal 3m aufweisen, wird das besonders bewusst. Da zu jeder Zeit an jedem Ort das „Löschen“ und „Retten“ und damit das Zufahren von Einsatzfahrzeugen möglich sein muss, ist in diesen Bereich z.B. das Aufstellen von Kranen auf öffentlichem Gut nahezu unmöglich.

Aber nicht nur „auf dem Boden“ ist der Platz in der Stadt knapp, sondern auch am Dach. Da innerstädtisch überwiegend „geschlossene Verbauung“ vorgegeben wird (Häuser sind aneinander angebaut), bedeutet dies z.B., dass eine Sanierung von Dachrandbereichen, überragenden Feuermauern, Verblechungen an Feuermauern, etc. eigentlich nur über die Liegenschaft des Nachbarn möglich ist (sieht man von zirkusverdächtigen Einsätzen der Industrial Alpinists ab).

Genau da beginnen nun oft jahrelange Diskussionen und Verhandlungen, die nicht selten Behörden und Gerichte beschäftigen. Die Wiener Bauordnung (Wr.BO) beispielsweise geht in §126 (1) speziell auf dieses Thema ein (in den Baugesetzen der übrigen Bundesländer existieren vergleichbare Vorschriften).

Nach § 126 Wr.BO sind die Eigentümer der Nachbarliegenschaften im Fall eines Bauvorhabens „verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder Instandsetzung notwendigen, ohne Benützung des Nachbargrundes oder des darüber befindlichen Luftraumes nicht möglichen oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglichen Arbeiten (…) gegen Ersatz des erlittenen Schadens auf ihrer Liegenschaft zu gestatten.“ Als Beispiele für derartige auf dem Nachbargrundstück durchzuführende Arbeiten erwähnt der Gesetzgeber dabei insbesondere Pölzungen und Unterfangungen sowie die Verlegung von Leitungen, Lampen, Aufschriftstafeln oder ähnlichem.

Für den Fall, dass die beabsichtigte Bauführung die Nutzung von Nachbargrundstücken erfordert, hat der Bauführer zunächst das Einvernehmen mit den Nachbarn zu suchen (vgl. § 126 (3) Wr.BO). Nur für den Fall, dass zwischen den Nachbarn keine Einigung über die Duldung der Benützung des Grundstücks zur Bauführung erzielt wird, kann (mittels Antrags des Bauführers an die Baubehörde) der Verwaltungsrechtsweg beschritten werden. Es handelt sich dabei um ein von der Einholung der Baubewilligung separates Verfahren, die Frage der Erforderlichkeit der Benutzung einer Nachbarliegenschaft zur Realisierung eines Bauvorhabens bzw. das Vorliegen einer Zustimmung des Nachbarn dazu ist daher nicht im Rahmen des Bauverfahrens, sondern in einem diesem nachgelagerten Verfahren zu klären. Im Rahmen dieses Verwaltungsverfahrens hat die Behörde (in aller Regel mittels Einholung eines Sachverständigengutachtens) zu beurteilen, ob es technisch realisierbare Alternativen zur Benützung der Nachbarliegenschaft gibt, welche keinen  „unverhältnismäßigen“ Aufwand erfordern.

Die Benützung des Nachbargrundstücks ist dem Bauführer erst gestattet, sobald die Behörde rechtskräftig über den Antrag entschieden und den Umfang der nachbarlichen Duldungsverpflichtung bestimmt hat. Aufgrund des mehrstufigen Instanzenzuges (zB Wien: Möglichkeit der Berufung an die Bauoberbehörde) kann das Verfahren einige Zeit in Anspruch nehmen, sodass in vielen Fällen von den Bauführern eine Einigung mit dem Nachbarn angestrebt wird.

Die häufigsten Fälle der temporären Nutzung

Die häufigsten Fälle der Nutzung von Nachbarliegenschaften sind z.B.

• Nutzung des Nachbargrundstückes um ein Gerüst für die Sanierung der Feuermauer aufzustellen;
• Nutzung der Dachflächen zur Sanierung der Dachrandbereiche und der Feuermauer;
• Nutzung Hofflächen, Lichthof, Vorgarten zur Aufstellung eines Kranes;
• Nutzung des Luftraums über einer Nachbarliegenschaft als Schwenkraum für einen Kran;

Es ist davon auszugehen, dass der Nachbar in den o.a. Fällen die Nutzung dulden muss, wenn dem Bauführer eine andere Umsetzung der Arbeiten aus technischen oder sicherheitstechnischen Gründen nicht möglich bzw. die Umsetzung wirtschaftlich unzumutbar wäre.

Die häufigsten Fälle permanenter Nutzung

Bestimmte Fälle machen eine dauerhafte Nutzung von Nachbarliegenschaften erforderlich. Ist bei der Verbauung von Lücken z.B. aus statischen Gründen eine Unterfangung der Nachbarfundamente erforderlich (Unterfangung bedeutet einfach ausgedrückt, dass die Einbindetiefe der Fundamente nicht ausreichend ist und diese daher tiefer geführt = unterfangen werden müssen) so kann dies natürlich nur auf dem Nachbargrundstück erfolgen. Diese Massnahme dient langfristig zur Sicherung der Nachbargebäude und muss in der Regel gesondert (also nicht im Wege eines Verfahrens nach § 126 Wr.BO) eingereicht und bewilligt werden; eine Zustimmung des Nachbarn ist in der Regel zwingend erforderlich. Wird diese nicht erteilt, bleibt in vielen Fällen nur eine wesentlich teurere Variante über, z.B. Schlitzwände (hohe Kosten und meistens massiver Verlust von Nutzflächen in den Kellergeschossen).

Ähnliches ist bei Hanglagen der Fall, wo aus statischen Gründen, zur Sicherung des Hanges(Massnahmen gegen das Abrutschen des Hanges) z.B. spezielle Erdanker gebohrt werden. Das spätere Ziehen der Erdanker ist zwar meist möglich, jedoch teurer, als diese Anker im Erdreich zu belassen. Auch hierfür ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Vergütung der Duldung

Der Gesetzgeber, hier konkret die Wr.BO, §126 (1), sieht vor, dass der Nachbar zwar die Nutzung unter bestimmten Umständen zu dulden hat, jedoch steht dem Nachbarn dafür eine angemessene Entschädigung (Ersatz des erlittenen Schadens) zu, abgesehen von einem etwaigen Verdienstentgang (wenn z.B. Parkplätze nicht vermietet werden können, da dort ein Gerüst aufgestellt wird). Zwar sieht § 126 Wr.BO anders als die Bauvorschriften anderer Bundesländer nicht vor, dass (zB im Fall von für die Bauführung erforderlichen Grabungsarbeiten) nach Abschluss der Bauführung der vorherige Zustand wiederherzustellen ist, sodass unklar ist, ob aus § 126 Wr.BO eine derartige Verpflichtung ableitbar ist; es kann jedoch kein Zweifel daran bestehen, dass (sofern der Bauführer nicht selbst für eine Wiederherstellung des früheren Zustandes sorgt) die Verpflichtung zum Schadenersatz jedenfalls auch die diesbezüglichen Kosten umfasst.

Für die Klärung der Höhe der dem Nachbarn zustehenden Entschädigung sind (anders als für die Entscheidung über die Frage, ob der Nachbar die Benützung seines Grundstücks dulden muss) nicht die Baubehörden, sondern die ordentlichen Gerichte zuständig. Kommt es daher diesbezüglich zu Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bauführer und Nachbarn, muss vor dem zuständigen Zivilgericht geklagt werden. Das Gericht ist in diesem Verfahren in seiner Entscheidung frei (und hat daher auch dem Grunde nach zu beurteilen, ob durch die Benützung der Nachbarliegenschaft überhaupt ein Schaden eingetreten ist).

Ausnahmen

Eine der, speziell in Wien, bekanntesten Ausnahmen ist die Stadt Wien als Bauherr. Bei z.B. U-Bahn Bauten werden benötigte Grundstücksteile etc. für den Zeitraum der Bauarbeiten enteignet und nach Fertigstellung wieder an den „Nachbarn“ rückübereignet – hier geht Allgemeinwohl vor die Interessen des Einzelnen.

Praxishinweise

Um spätere Probleme zwischen den Nachbarn zu vermeiden, sind folgende Punkte zur Berücksichtigung (für beide Parteien) zu empfehlen:

• rechtzeitige, umfangreiche und verständliche Darlegung der erforderlichen/gewünschten Maßnahmen durch den Bauwerber und ausführliche Erklärung;
• Definition der dadurch entstehenden möglichen
  Risiken;
• entsprechendes Gutachten eines Prüfingenieurs, Statikers;
• exakter Terminplan, aus dem die Dauer der Duldung ersichtlich ist (es sollten möglichst auch Reserven eingerechnet werden!);
• Einigung über eine etwaige Ablöse / Miete;
• Einigung über eine Sicherstellung für mögliche Schäden (z.B. in Form einer abstrakten Bankgarantie);
• Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung, ev. mit einer über das normale Maß hinausgehenden Deckung (ev. spezielle Bauwesenversicherung);
• betrifft die Duldung ein denkmalgeschütztes Objekt ist es anzuraten, die vorgeschlagenen Maßnahmen mit dem BDA (Bundesdenkmalamt) abzustimmen.

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„Abgase von Feuerstätten sind so ins Freie zu führen, dass die Sicherheit und Gesundheit von Personen nicht gefährdet werden.“ (§ 101 Wiener Bauordnung)

Eine Geschichte, wie sie nur das Leben schreibt: Ein Baumeister hatte im Zuge von Umbauarbeiten ein JugendstilHaus zu entkernen und Zwischendecken abzubrechen. In einem der Räume fielen extreme Wärme und ein seltsamer Geruch auf. Die Arbeiter trauten ihren Augen nicht: Zum Vorschein kam ein Rauchabzug, der von der Nachbarwohnung quer durch den Raum führte und nur wegen der (nachträglich eingebauten) Zwischendecke nicht sichtbar gewesen war.

Der Baumeister erzählt: „Dass diese Leitungsführung nicht genehmigt und auch nirgendwo verzeichnet war, überraschte dann niemand mehr.“ Die Ausführung war weder dicht noch feuerbeständig. Der zuständige Rauchfangkehrer wurde zur Rede gestellt; seine Antwort: „Das Rohr haben wir eh schon länger gesucht – jetzt haben wir’s endlich gefunden!“ – Besonders ärgerlich: Da der Verursacher der gegen jegliche technischen Regeln hergestellten Rohrleitung nicht ausfindig gemacht werden kann, muss der Hauseigentümer die Kosten für die Herstellung eines normgemäßen und gefahrlosen Zustands tragen. Dem Bauherrn und dem Baumeister fehlen die Worte: „Was können wir da noch tun?“

Thomas Hamerl (Rechtsanwalt): Grundsätzlich wäre dem aktuellen Eigentümer der Verkäufer des Hauses im Rahmen von Gewährleistung (drei Jahre Verjährungsfrist) oder vielleicht Schadenersatz haftbar. Greifen Sie zuerst auf ihn zu.

Für die Zukunft: Bei einem Altbau ist eine Vertragsklausel über die Haftung aus nicht ordnungsgemäßen (Umbau)Arbeiten ratsam. Die ist in der Praxis aber selten und nicht immer durchsetzbar, z. B. weil sich der Verkäufer darauf wegen der vielen Voreigentümer nicht einlassen will.

In der Realität muss solche Schäden oft der Hauseigentümer tragen, weil sich der Verantwortliche nicht mehr ermitteln lässt. Der Verkäufer wird auf den damals ausführenden Professionisten oder auf einen nicht genehmigten Umbau durch den Mieter verweisen. Der aktuelle (der letzte) Mieter wird auf den Vormieter verweisen. Auf diesen oder den ausführenden Professionisten kann man oft nicht mehr zugreifen (Insolvenz usw.).

Dem jeweiligen Hauseigentümer, der die Installation eines Abgasrohrs beauftragt, haftet der Professionist und, wenn ein solcher eingesetzt war, der Planer.

Die Bauordnung schreibt in der Regel die sichere Ausführung von Feuerstätten und Rauchgasführung vor und wie man diese reinigen kann. Was darunter im Einzelnen zu verstehen ist, ergibt sichaus zahlreichen ÖNormen (Ausführung von Feuerstätten, Brandfestigkeit von Baumaterialien usw.).

Spätestens bei der ersten Kehrung durch den Rauchfangkehrer müsste für ein solches Phantomrohr Schluss sein. Kann dieser ein Abgasrohr nicht „finden“, müsste die Therme außer Betrieb genommen werden. Tut der Rauchfangkehrer das nicht, haftet er (nicht nur dem Hauseigentümer, sondern auch einem geschädigten Mieter). Allerdings ist der Rauchfangkehrer nicht für die unsachgerechte Installation des Rohrs verantwortlich. Er haftet für solche Schäden, die daraus entstehen, dass das Abgasrohr nicht saniert werden kann, weil er darauf nicht hinweist.

Mieter können die Installation eines ordnungsgemäßen Rauchabzugs und gegebenenfalls Mietzinsminderung verlangen.

Martin Koczy (Zivilingenieur): Aus Sicht des Technikers drohen zahlreiche Gefahren (Brandgefahr, Gefahr der Rauchgasvergiftung etc.), wenn der Rauchfangkehrer das Rohr nicht „findet“.

Das Fehlen der erforderlichen Brandschutzvorkehrungen in einem nicht zugängigen Deckenhohlraum kann die Brandgefahr massiv erhöhen, zumal niemand von diesem Rohr wusste

(z. B. sehr späte Erkennung bei einem Schwellbrand übers Wochenende!).

Abgasfänge sind über ihre gesamte Länge dicht und brandbeständig herzustellen. Der gegenständliche Abgasfang war weder das eine noch das andere.

Jahrelang wurden Gebühren für das Kehren verrechnet, jedoch ist eine umfassende Kehrung praktisch nicht erfolgt. Die laufenden Kehrtermine dienen auch dazu, um etwaige Mängel und/ oder Beschädigungen an den Rauchgasanlagen möglichst früh zu erkennen und Abhilfe schaffen zu können.

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27 Prozent aller tödlichen Arbeitsunfälle entfallen auf die Bauwirtschaft; rund ein Drittel davon wurde durch Abstürze verursacht. Also – worauf noch warten?

Mit der Sicherheit von Bauarbeitern auf Baustellen nimmt man es häufig nicht so ernst. Baustellenkoordinatoren kommt da so einiges an Sicherheitsmängeln unter. Vor Kurzem hat mir ein Mandant, der als Baustellenkoordinator einer Baustelle in Wien tätig ist, berichtet:

„Vor Kurzem habe ich beobachtet, dass ein Bauarbeiter auf einer Baustelle in der Höhe von ca. 25 m ohne jegliche Absturzsicherung Rohbauarbeiten verrichtet, Materialien vertragen hat etc. Ich habe den zuständigen Polier daraufhin zur Rede gestellt und von diesem folgende Erklärung erhalten: ,Ich weiß eh – das Geländer mach ich dann gleich morgen. Ich habe gerade kein Material dafür, hab’s aber schon bestellt!’ Selbstredend habe ich dafür gesorgt, dass die erforderlichen Absturzsicherungen sofort hergestellt werden. Leider kommt es in der Praxis viel zu häufig vor, dass die Absturzsicherung von Bauarbeitern als unnötige Maßnahme abgetan wird. ,Man passt ja eh auf’ ist eine Ausrede, die man immer wieder zu hören bekommt. Wie soll man mit einer solchen Situation am besten umgehen?“

Matthias Nödl (Rechtsanwalt): Sie haben in dieser Situation völlig richtig gehandelt. Als Baustellenkoordinator haben Sie die zum Schutz der Bauarbeiter und zur Verhütung von Arbeitsunfällen erforderlichen Maßnahmen zu koordinieren und zu überwachen. Stellen Sie Gefahren für die Sicherheit und Gesundheit der Bauarbeiter (z. B. fehlende Absturzsicherungen) fest, haben Sie davon unverzüglich Ihren Auftraggeber zu informieren und die betroffenen Unternehmen aufzufordern, umgehend die notwendigen Abhilfemaßnahmen

(z. B. Errichtung einer Absturzsicherung) zu ergreifen. Wenn Sie der Auffassung sind, dass die getroffenen Maßnahmen nicht ausreichen, um die Sicherheit und den Gesundheitsschutz am Arbeitsplatz sicherzustellen, haben Sie auch das Recht, sich nach erfolgloser Abmahnung des betroffenen Unternehmens an das Arbeitsinspektorat zu wenden.

Es empfiehlt sich, seine Aufgaben als Baustellenkoordinator möglichst gewissenhaft wahrzunehmen. Immerhin kann die Verletzung der Koordinationsund Überwachungspflichten Verwaltungsstrafen bis zu 14.530 Euro, aber auch ein gerichtliches Strafverfahren wegen fahrlässiger Körperverletzung (Strafdrohung bis sechs Monate Freiheitsstrafe) oder gar wegen fahrlässiger Tötung (Strafdrohung bis ein Jahr Freiheitsstrafe) nach sich ziehen. Auch existenzgefährdende Schadenersatzforderungen der geschädigten Bauarbeiter sind möglich.

Zu beachten ist dabei besonders § 7 Bauarbeiterschutzverordnung. Demnach sind bei Absturzgefahr zwingend Absturzsicherungen, Abgrenzungen oder Schutzeinrichtungen anzubringen. § 8 dieser Verordnung regelt, was als geeignete Absturzsicherung zu werten ist und welche Parameter dabei einzuhalten sind (z. B. Materialbeschaffenheit, Länge, Höhe, Zug und Lastfestigkeit). Bei Flächen mit einer Neigung bis 20 Grad sind anstelle von Absturzsicherungen auch stabile Abgrenzungen zulässig. Können Absturzsicherungen oder Abgrenzungen aus arbeitstechnischen Gründen nicht verwendet werden, müssen Schutzeinrichtungen zum Auffangen abstürzender Personen und Materialien vorhanden sein (z. B. Fanggerüste, Auffangnetze etc.).

Martin Koczy (Bauingenieur): Auch die bauwirtschaftlichen Konsequenzen sind nicht zu vernachlässigen. Verunfallt ein Mitarbeiter, wird er dem Baustellenteam fehlen. Dies verursacht bei seinem Arbeitgeber zusätzliche Kosten, weil er den verunfallten Mitarbeiter ersetzen muss. Die Erfahrung hat zudem gezeigt, sind die Behörden (z. B. Arbeitsinspektorat) erst einmal auf der Baustelle, ist mit laufenden Kontrollen und – damit verbunden – mit Behinderungen der Bauarbeiten zu rechnen. Eine Baustelle kann so schnell zur „Problembaustelle“ werden.

Schutz bieten aus technischer Sicht im Wesentlichen tragsichere und unverschiebbare Abdeckungen von Öffnungen und Vertiefungen bzw. Umwehrungen (Geländer) an den Absturzkanten, die aus Brust, Mittel und Fußwehren bestehen. Wehren müssen aus widerstandsfähigem Material hergestellt und so befestigt sein, dass sie nicht unbeabsichtigt gelöst werden können. Ketten dürfen als Wehren nicht verwendet werden. Seile als Wehren sind nur im Stahlbau sowie im Turmund Schornsteinbau zulässig. In Bereichen, wo eine Umwehrung nicht errichtet werden kann, sind die Absturzsicherungen z. B. in Form von Seilsicherungssystemen herzustellen.

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