Novelle der Wiener Bauordnung

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Wien wächst. Seit 1991 ist die Gesamtbevölkerung der Stadt von 1.564.051 auf 1.888.776 gewachsen und soll um das Jahr 2025 sogar die zwei Millionen Marke erreichen. Wien wurde zudem in der Mercer-Studie zum zehnten Mal in Folge zur Stadt mit der höchsten Lebensqualität ernannt, weshalb es nicht überrascht, dass die Bevölkerungszahl stetig steigt.

Das Bevölkerungswachstum führt naturgemäß zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wiener Wohnungsmarkt – der bereits seit Jahren begrenzt ist – und in diesem Zusammenhang auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise und der monatlichen Mietkosten. Die ansteigenden Immobilienpreise resultieren auch daraus, dass der Grundstücks- und Immobilienmarkt seit der Finanzkrise für privates Investment attraktiver geworden ist.

Um diesem Trend entgegenzuwirken, wurde mit der am 21.03.2019 in Kraft getretenen Novellierung der Wiener Bauordnung die neue Widmungskategorie „Gebiete für geförderten Wohnbau“ eingeführt. Diese neue Kategorie ersetzt die bisherige Kategorie „Gebiete für förderbaren Wohnbau“, die nur Aspekte der Energieeffizienz und der damit verbundenen Technologie beim Bau von Gebäuden umfasste und in der Praxis kaum effizient war.

Das erklärte Ziel der neuen Kategorie ist die Förderung des leistbaren Wohnens. Gemäß den Gesetzesmaterialien soll die neue Widmungskategorie nicht nur zu niedrigeren Herstellungskosten und günstigeren Mieten führen, sondern auch eine generell preisdämpfende Wirkung am Wohnungsmarkt entfalten.

Die neue Kategorie bringt einige Einschränkungen und Verpflichtungen für die Eigentümer der betroffenen Liegenschaften, und damit Eingriffe in das Eigentumsrecht mit sich. Diese Eingriffe in das Eigentumsrecht werden vom Landesgesetzgeber für gerechtfertigt erachtet; dies zumal der Verfassungsgerichtshof in der jüngeren Vergangenheit sinngemäß bestätigt hat, dass Eingriffe in das Eigentumsrecht zum Zwecke der Schaffung leistbaren Wohnraums im „Ermessensspielraum“ des Gesetzgebers liegen.

Gemäß § 6 Abs 6a Wiener Bauordnung ist nunmehr bei der Errichtung von Gebäuden im Gebiet des geförderten Wohnbaus ein überwiegender Teil des Gebäudes für geförderte Wohnungen bereitzustellen. Nach allgemeinem Verständnis würde man unter einem überwiegenden Teil grundsätzlich einen Anteil von über 50 % verstehen. In der Planungsgrundlage der Stadt Wien wurde jedoch festgelegt, dass der Mindestanteil der geförderten Wohnnutzfläche zwei Drittel betragen soll. Gemäß der Planungsgrundlage wurde der höhere Anteil der geförderten Wohnnutzfläche zur gesamten Wohnnutzfläche festgelegt, um ein signifikantes Volumen an neuen leistbaren Wohnungen zu ermöglichen.

Die neue Widmungskategorie, die als Unterfall der Baulandwidmung „Wohngebiet“ und „Gemischtes Baugebiet“ zur Anwendung kommt, wird erst (i) bei der Neuausweisung von Wohngebieten oder gemischten Baugebieten, (ii) bei Widmungsänderungen im Bauland, (iii) bei der Erhöhung der für Wohnungen nutzbaren zulässigen baulichen Dichte („Verdichtungen“) und (iv) bei der Ausweisung von Hochhäusern angewendet. Aufrechte Baulandwidmungen bleiben von der neuen Widmungskategorie unberührt.

Obwohl in anderen Bundesländern bereits ähnliche Widmungskategorien vorgesehen sind, stellt die in Wien eingeführte Kombination der zulässigen Widmung einerseits mit Miet- und Verkaufspreisgrenzen andererseits einen gänzlich neuen Ansatz dar.

Denn um in Zukunft eine Baugenehmigung in der Kategorie „Gebiete für geförderten Wohnbau“ zu erhalten, muss dem Bauansuchen ein Nachweis über die Angemessenheit der Grundkosten angeschlossen sein. Die Angemessenheit der Grundkosten ergibt sich aus dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes (WWFSG) und kann z.B. durch Vorlage des Kaufvertrages oder eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde nachgewiesen werden. Die Grundkosten (Kaufpreis) gelten dann als „angemessen“, wenn bei Übertragung des Eigentums an einer Fläche zur Errichtung und Bereitstellung von Wohnungen die  Höhe von EUR 188,00 pro Quadratmeter der oberirdischen Bruttogrundfläche bei raumbildenden Bauteilen nicht überschritten wird.

Zusätzlich darf der Hauptmietzins für geförderte Wohnungen für die Förderungsdauer (40 Jahre) höchstens mit einem Betrag von insgesamt EUR 4,97 je Quadratmeter Nutzfläche und Monat begehrt werden. Dieser Betrag ist inflationsbereinigt und an den von der Statistik Austria veröffentlichten Verbraucherpreisindex 2015 gekoppelt. Während der Förderungsdauer von 40 Jahren können somit geförderte Wohnungen nur zu einem Mietzins vermietet werden, der diese Obergrenze nicht überschreitet.

Des Weiteren ist zur Sicherung der Inanspruchnahme der Förderung im Grundbuch auf der entsprechenden Liegenschaft ein Veräußerungsverbot zu Gunsten des Landes Wien einzuverleiben, dessen Nachweis spätestens mit der Baubeginnsanzeige zu erbringen ist. Die Veräußerung der Liegenschaft während der Förderungsdauer bedarf daher der Zustimmung der Stadt Wien. Dadurch soll der spekulative Verkauf von geförderten Grundstücken für die Förderungsdauer verhindert und damit die ordnungsgemäße Verwendung der Förderung sichergestellt werden.

Künftig ist bei Bauvorhaben auf Grundstücken, die als „Gebiete für geförderten Wohnbau“ gewidmet sind, mit der Fertigstellungsanzeige auch die Förderungszusage der Landesregierung nachzuweisen, damit die Anwendung der günstigeren Mietzinsvorschriften sichergestellt ist. Die Verwaltung der Förderung erfolgt im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung der Stadt Wien, weshalb kein Rechtsanspruch des Antragstellers auf eine Förderung besteht. Für den Bauherrn kann daher das Risiko bestehen, dass die Förderungszusicherung nicht erteilt wird und die Fertigstellungsanzeige nicht erstattet werden kann, obwohl das Bauvorhaben faktisch fertiggestellt ist. Die Fertigstellungsanzeige ist jedoch zwingend erforderlich für die zulässige Benützung des Gebäudes.

Nicht unerwähnt bleiben kann, dass es aufgrund der mit der neuen Widmungskategorie verbundenen Beschränkungen nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Bedenken gibt. Insbesondere wird in der Praxis befürchtet, dass es aufgrund dessen zu einer weiteren Verknappung von Bauland für Wohnzwecke, einem verstärkten Wettbewerb zwischen gewerblichen Bauträgern und einer möglichen Querfinanzierung geförderter Wohnungen durch die Mieter von nicht gefördertem Wohnraum kommen wird; dies mit der Folge, dass Wohnraum nicht günstiger, sondern teurer wird. Es bleibt daher abzuwarten, welche Auswirkungen die neuen Regelungen auf den Wiener Wohnungsmarkt haben werden.

 

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Matthias Nödl
Matthias Nödl
Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH