Wenn der Bauplatz für die Bauführung zu eng wird

In der täglichen Baustellenpraxis ergibt sich immer wieder die Notwendigkeit, Nachbargrundstücke bzw. den Luftraum darüber vorübergehend zu benützen. Insbesondere im engen städtischen Bereich ist dies of unumgänglich, um die Baustelle zu erreichen und zu versorgen sowie um Bau-, Vermessungs- und sonstige Arbeiten durchführen zu können.

Diese Notwendigkeit steht im Widerspruch zum Eigentumsrecht des Nachbarn am Nachbargrundstück, dessen Schutz etwa im Deutschen Zivilrecht in den §§ 903 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verbrieft ist. Demnach kann der Eigentümer Dritte von jeder Einwirkung auf sein Grundstück ausschließen, wenn nicht das Gesetz oder ein Anspruch eines Dritten entgegensteht. Ins gleiche Horn stößt das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) mit seinen §§ 354 ff, wonach der Eigentümer befugt ist, mit der Substanz und den Nutzungen seiner Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen.

Ein Bauherr ist während der Bauphase also zivilrechtlich nicht befugt, das Nachbargrundstück in Anspruch zu nehmen und zu benützen. Allerdings kann es bei Bauvorhaben gerade im engen innerstädtischen Bereich, sei es aus Platzgründen oder aus sonstigen technischen Gründen, dazu kommen, dass der Bauherr auch das Nachbargrundstück in Anspruch nehmen muss, um das geplante Bauvorhaben überhaupt realisieren bzw. Sanierungsarbeiten vornehmen zu können.

Die grundsätzliche Notwendigkeit einer Nutzung des Nachbargrunds bei Bauvorhaben im engen innerstädtischen Bereich hat die öffentliche Hand aber sowohl in Österreich wie auch in Deutschland erkannt und in sämtlichen Landes-Baurechtsbestimmungen berücksichtigt.

So ist nach den einschlägigen Baurechtsbestimmungen der Länder in Österreich der Eigentümer einer Liegenschaft verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder Instandsetzung notwendigen Arbeiten auf dem Nachbargrund, die ohne Benützung seines Grunds oder des darüber befindlichen Luftraums nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wären, zu gestatten. Dies schließt die nötigen Sicherungsmaßnahmen (z.B. Errichtung eines Gerüsts) mit ein.

Das Recht zur Benützung muss allerdings schonend ausgeübt werden und sich zeitlich auf das erforderliche Maß begrenzen. Der Bauherr hat dafür zunächst das Einvernehmen mit den Nachbarn zu suchen, wofür je nach Landesgesetz zwischen zwei und vier Wochen vor Baubeginn zur Verfügung stehen. Erfolgt keine Einigung über die Duldung der Benützung des Grundstücks zur Bauführung, kann der Verwaltungsrechtsweg beschritten werden. Es handelt sich dabei um ein von der Baubewilligung separates Verfahren.

Die Benützung des Nachbargrundes ist dem Bauherrn erst nach rechtskräftigem Bescheid der Baubehörde gestattet, welche auch den Umfang der nachbarlichen Duldungspflichten bestimmt. Benützt der Bauherr den Nachbargrund länger als ein Monat, hat er dem Nachbarn dafür nach den unterschiedlichen Landesgesetzen entweder ein Entgelt zu bezahlen oder eine Sicherstellung für allfällige Schäden zu hinterlegen.

Auch in Deutschland bestehen einige Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer, die dem Bauherrn die Befugnis einräumen, den Nachbargrund zu betreten, um an der eigenen baulichen Anlage Instandsetzungs- und Verschönerungsarbeiten und darüber hinaus auch Arbeiten zur Errichtung oder Beseitigung eines Gebäudes vorzunehmen.

Zu diesem Zweck dürfen auf dem Nachbargrund Leitern und Gerüste aufgestellt sowie Geräte und Materialien gelagert werden, das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht, geregelt z.B. in § 24 Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW).

Hat der Bauherr die Absicht, das Nachbargrundstück mitzubenutzen, so muss er dies dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten schriftlich anzeigen. Benutzt der Bauherr den Nachbargrund länger als ein Monat, hat er für die darüber hinausgehende Zeit eine Entschädigung in Höhe einer ortsüblichen Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren Lagerplatz zu zahlen (§ 24 und § 25 Abs. 1 NachbG NRW). Die Entschädigung ist jeweils nach Ablauf eines Monats fällig.

In Österreich wie auch in Deutschland kann es also geschehen, dass ein Grundeigentümer die Benützung seines Grundes durch den bauführenden Nachbarn dulden muss, insbesondere wenn ansonsten der Zugang zum Baugrundstück, die Versorgung des Baugrundstücks und/oder die Bauführung an sich unmöglich oder unverhältnismäßig erschwert wäre, wofür dem Grundeigentümer nur in Ausnahmefällen ein Entgelt zusteht.

Wenn der Bauplatz für die Bauführung zu eng wird
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Matthias Nödl
Matthias Nödl
Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH