Dabei beschränkt sich das durch zahlreiche Abbildungen und Skizzen ergänzte Nachschlagewerk nicht nur auf die Auflistung und Auslegung von Begriffen des Bauprozesses. Vielmehr bringt es Juristen, Technikern und sonstigen Interessierten das praktische Verständnis von Fachtermini des Bauprozesses aus unterschiedlichen Blickwinkeln anhand von nützlichen Tipps für die tägliche Praxis und Verweisen auf Judikatur und Behördenpraxis näher. Ein leicht verständlicher, von erfahrenen Fachexperten aus Recht und Baupraxis verfasster Leitfaden, der in keiner Bibliothek fehlen darf!

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Selfstorage Boom als Folge der Wohnraumentwicklung

Der Selfstorage Boom kann dabei als besonderer Auswuchs der Verstädterung und der städtischen Wohnraumentwicklung gesehen werden. Auch in Österreich sinkt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in den Städten zunehmend. Neben immer kompakteren Wohnungen fehlt oft auch Stauraum in Form eines Kellerabteils oder Dachbodens. Während Kellerräume in Altbauten nicht selten aufgrund von Feuchtigkeit oder mangelnder Sicherung für die Lagerung wertiger Gegenstände ungeeignet sind, werden Dachböden zunehmend zu Dachgeschosswohnungen und Penthouses ausgebaut, sodass auch diese als potentieller Stauraum wegfallen.

Weil die Österreicher viele Dinge, die lediglich temporär oder saisonal zum Einsatz kommen, oder Teile die eher aus sentimentalen Gründen behalten werden, trotzdem sicher lagern möchten, entsteht damit eine Nische für zahlreiche Selfstorage Anbieter. Sie schaffen den benötigten Platz, um im Sommer die Wintersportausrüstung, im Winter die Gartenmöbel oder überhaupt die Jugendstil-Kommode der Großtante auszulagern.

Unterschiedliche Kundentypen – verschiedene Ansprüche

Während Privatkunden einen möglichst kurzen Weg zwischen Wohnung zum Lagerraum bevorzugen, präferieren gewerbliche Mieter nicht selten periphere Standorte.

Eine weitere Reduzierung wertvoller Wohnfläche findet durch die Selfstorage Lager aber nicht statt. Anbieter, die in erster Linie auf private Mieter zielen, profitieren nämlich in erster Linie vom hohen Leerstand an Erdgeschoßlokalen in Wien. Aktuell finden sich etwa auf der Seite freielokale.at der Wirtschaftskammer mehr als 500 leerstehende Geschäftslokale.
Die verwaisten Erdgeschoss- oder Souterrain-Lagen, die eben oft abseits der größeren Einkaufsstraßen bestehen, bieten die perfekten Voraussetzungen, um flexible Lagerflächen in unmittelbarer Nähe zum Kunden zu errichten.

Teure Büroflächen, Platzmangel und ein erhöhter Bedarf an Flexibilität bringen auch mehr und mehr Unternehmen dazu sich hinsichtlich zusätzlicher Lagerflächen an Selfstorage Anbieter zu richten.

Hier ist oft eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto, die Möglichkeit auch größere Flächen anzumieten und eine möglichst flexible, aber gleichzeitig sichere Zugangsregelung für Mitarbeiter wichtig. Hinsichtlich gewerblicher Mieter finden sich daher zwei Typen von Selfstorage-Lagern:

Zum einen werden einfache Container auf unbebauten Flächen in Gewerbe- und Industriegebieten aneinandergereiht und gestapelt Da keine festen Gebäude errichtet werden, ist dieses Modell sicherlich ein guter Ansatz ansonsten brachliegende Flächen kurz- und mittelfristig effizient zu nutzen.

Zum anderen finden sich vermehrt Selfstorage Immobilien, die speziell für diesen Zweck errichtet werden und auf alle Anforderungen potentieller Mieter speziell eingehen: Von der optimierten Anfahrt für reibungsloses Holen und Bringen bis hin zur Sicherstellung konstanter klimatischer Bedingungen innerhalb des Lagers. Ein Beispiel dafür ist das K21 Gebäude, das der Selfstorage Anbieter Storeroom aktuell im Süden Wiens errichten lässt und eine Kombination aus digitalisierten Selfstorage-Lager und modernen Bürokomplex verspricht.

Ausblick

Das Konzept Selfstorage ist vor allem in den USA seit spätestens den 1960er Jahren etabliert und mittlerweile auch in Europa angekommen. Während in Großbritannien, den Niederlanden und den skandinavischen Ländern Mietlager mittlerweile erfolgreich und akzeptiert sind, sehen Experten für den deutschsprachigen Markt noch Potential. Dank zunehmender Verstädterung, kleinerer Wohnungen und neuer Lebensmodelle dürfte auch in Österreich die Nachfrage nach externen Lagerflächen weiter steigen.

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Um jeden Anschein des Vorliegens eines (ständigen) Zweitwohnsitzes im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien und damit die Kollision mit für die Verwertung eines Immobilienprojekts ungünstigen Bestimmungen des regionalen Grundverkehrs- und Raumordnungsrechts zu vermeiden, greifen Bauträger und Immobilienentwickler verstärkt in die rechtliche Trickkiste. Dabei werden rechtliche Konstrukte aus dem Hut gezaubert, die z.B. die Überschrift „Wohnungseigentum“ tragen, inhaltlich aber eine (meist touristische) Teilzeitnutzung der jeweiligen Immobilie versprechen.

Mit solchen rechtlichen Konstrukten landen der veräußernde Unternehmer und der erwerbende Verbraucher jedoch (meist unbewusst) im Anwendungsbereich des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 (TNG 2011). Das TNG 2011 sieht zwingende Vorschriften insbesondere zu Werbung und Vertrieb, zu vorvertraglichen Informationspflichten, zur Form des Vertragsabschlusses, zu Rücktrittsrechten des erwerbenden Verbrauchers sowie zur Fälligkeit von Zahlungen vor. Darüber hinaus normiert das TNG 2011 Strafbestimmungen für den Fall des Zuwiderhandelns.

Unter einem Teilzeitnutzungsvertrag ist ein Vertrag zu verstehen, mit dem ein Unternehmer einem Verbraucher gegen ein Gesamtentgelt für die Dauer von mehr als einem Jahr das (dingliche oder obligatorische) Recht einräumt, ein oder mehrere Nutzungsobjekte wiederkehrend für jeweils einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, und zwar unabhängig von der für die Rechtseinräumung gewählten Rechtsform, von der Rechtsform des Unternehmers und von den das Nutzungsobjekt betreffenden Rechtsverhältnissen.

Ein solches Rechtsgeschäft bedingt sowohl in der Werbung und im Vertrieb als auch im Vorfeld des Vertragsabschlusses umfangreiche Informations- und Aufklärungspflichten des Unternehmers. Zudem normiert das TNG 2011 besondere Rücktrittsrechte des Verbrauchers. Teilzeitnutzungsverträge dürfen überdies nicht als Geldanlage beworben oder angeboten werden. Zudem setzt die Rechtswirksamkeit von Teilzeitnutzungsverträgen die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse (z.B. Schriftform, Sprache etc.) voraus.

Der Verbraucher kann alle entgegen dem TNG 2011 geleisteten Zahlungen vom Unternehmer zuzüglich jährlicher Zinsen ab dem Zahlungstag in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz zurückfordern. Darüber hinaus stellt eine Verletzung des TNG 2011 eine Verwaltungsübertretung dar, die – abhängig vom jeweiligen Straftatbestand – mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 7.260,00 bedroht ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist.

Angesichts dieser Bestimmungen ist es daher empfehlenswert, rechtliche Sonderkonstruktionen inhaltlich so zu gestalten, dass die Anwendung des TNG 2011 möglichst ausgeschlossen ist, oder für die Einhaltung der Vorschriften des TNG 2011 Sorge zu tragen, um allfällige rechtliche wie auch wirtschaftliche Risiken bei der Errichtung und Abwicklung des Vertrages, insbesondere in Bezug auf die Kosten, den Zahlungsverkehr und die grundbücherliche Durchführung, zu vermeiden.

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Unter anderem soll eine weitgehende Pflicht des Auftraggebers festgeschrieben werden, im Rahmen des Vergabeverfahrens auf elektronische Kommunikationsmittel zurückgreifen zu müssen.

Der Richtlinienentwurf beinhaltet auch eine Regelung, die dem Auftraggeber die Möglichkeit gibt, eine Art „schwarze Liste“ einzuführen. In dieser Liste können Bieter vermerkt werden, bei denen im Rahmen der Ausführungen bisheriger Aufträge erhebliche und dauerhafte Defizite festgestellt wurden. Diese können von Verfahren ausgeschlossen werden.

Die Richtlinie zielt auch auf eine Förderung von KMUs ab. Dies soll insbesondere dadurch geschehen, dass zum Nachweis der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit maximal der 3-fache Auftragswert als Jahresumsatz gefordert werden darf. Die losweise Vergabe soll bevorzugt werden und der Subunternehmer soll – wie dies bereits in der Schweiz der Fall ist – eine direkte Zahlung durch den Auftraggeber verlangen können.

Die Richtlinien sollen nach dem Wunsch der europäischen Gesetzgebung bis Mitte 2014 in nationales Recht umgesetzt werden. Derzeit steht noch nicht fest, wie der österreichische Gesetzgeber die umfangreichen Vorgaben aus den Richtlinien umsetzen wird. Eines ist aber sicher: Auf die Anwender des Vergaberechts kommen wie so oft in diesem Rechtsgebiet umfangreiche Neuerungen zu.

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Grund und Boden können eine Vielzahl an unsichtbaren Risiken in sich bergen. Vor allem Kontaminationen können eine Vielzahl von gravierenden Konsequenzen nach sich ziehen, die zu einer allenfalls über den Wert der Liegenschaft hinausgehenden finanziellen Belastung führen. Neben dem Verursacher von Kontaminationen kann unter bestimmten Voraussetzungen auch der Liegenschaftseigentümer oder dessen Rechtsnachfolger für Schäden an der Umwelt zur Verantwortung gezogen werden.

Die jüngsten Entwicklungen rund um die verseuchten Gründe der ehemaligen Teerfabrik Rütgers in Angern/March führen wieder einmal vor Augen, dass auch am Immobilienmarkt nicht alles Gold ist, was glänzt. Jahrzehnte alte, massive Bodenverunreinigungen, die bislang verborgen geblieben sind und deren Verursacher mangels Existenz nicht mehr greifbar ist, führen dazu, dass die Menschen, die sich an Ort und Stelle ein Häuschen im Grünen schaffen wollten, in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet sind.

Der rechtliche Hintergrund für diese missliche Situation ist im Abfallwirtschaftsgesetz (AWG) zu finden. Verrottende bewegliche Sachen, Baurestmassen aus abgebrochenen Bauwerken, im Boden versickernde Abfälle oder auch durch Abfälle kontaminiertes Erdreich können so ein massives Haftungsrisiko auf Seiten des Liegenschaftseigentümers verursachen; dies obwohl das AWG ja nur die Haftung für die Abfallbehandlung regelt, der man die oben genannten Fälle auf den ersten Blick ja nicht zuordnen würde.

Haftung nach dem Verursacherprinzip

Grundsätzlich folgen die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des AWG dem Verursacherprinzip. Demnach sind die Kosten zur Vermeidung und zur Beseitigung von Umweltschäden gemäß § 73 AWG zunächst demjenigen zuzurechnen, der diese verursacht hat. Mehrere Verursacher haften dabei solidarisch. Ist der Verpflichtete iSd § 73 AWG für die Behörden nicht greifbar (z.B. weil er nicht mehr existent ist), würde man meinen, dass dann der Rechtsnachfolger des Verursachers zur Haftung herangezogen wird. Doch weit gefehlt.

Eine solche Haftung des Rechtsnachfolgers des Verursachers ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Subsidiäre Haftung

Nach dem AWG haftet subsidiär vielmehr der  Eigentümer der kontaminierten Liegenschaft. Ist der gemäß § 73 Verpflichtete (Verursacher) demnach nicht feststellbar, zur Erfüllung eines Dekontaminationsauftrages rechtlich nicht imstande (z.B. weil er nicht mehr existent ist) oder kann dieser aus sonstigen Gründen nicht mit der Beseitigung von Umweltschäden beauftragt werden, so ist nach § 74 Abs 1 AWG der Auftrag dem Eigentümer der Liegenschaft zu erteilen, auf der sich die Abfälle befinden. Gemäß § 74 Abs 2 AWG ist darüber hinaus die Haftung des Rechtsnachfolgers eines Liegenschaftseigentümers, also des Käufers eines kontaminierten Grundstücks, vorgesehen.

Unterschiedliche Haftungsvoraussetzungen

Für die Haftung des Liegenschaftseigentümers und jene des Rechtsnachfolgers des Liegenschaftseigentümers normiert das AWG jeweils unterschiedliche Voraussetzungen.

Eine Haftung des Liegenschaftseigentümers besteht nach § 74 Abs 2 AWG, wenn er der Lagerung oder Ablagerung entweder zugestimmt oder diese geduldet und ihm zumutbare Abwehrmaßnahmen unterlassen hat. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH), wonach eine Duldung nicht bereits immer dann vorliegt, wenn der Liegenschaftseigentümer keine wirksamen Abwehrmaßnahmen gegen eine Lagerung von Abfall ergriffen hat. Der VwGH sieht die Voraussetzungen des Absatz 2 vielmehr als unabhängig nebeneinander bestehende Tatbestandsmerkmale, die kumulativ vorliegen müssen. Das heißt z.B., dass eine subsidiäre Haftung des Liegenschaftseigentümers nicht besteht, wenn dieser wiederholt den Verursacher ersucht, einen dem AWG entsprechenden Zustand herzustellen, auch wenn er im Anschluss keine weiteren Abwehrmaßnahmen ergreift.

Die Rechtsnachfolger des Liegenschaftseigentümers haften für die Kontamination bereits dann, wenn sie von der Lagerung oder Ablagerung Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten. Haftungsbegründend ist somit also bereits die Kenntnis oder die fahrlässige Unkenntnis der Kontamination. Die Haftung des Rechtsnachfolgers des Liegenschaftseigentümers ist eine originäre, nicht vom Rechtsvorgänger abgeleitete.  Der Rechtsnachfolger haftet also auch dann, wenn beim vorherigen Liegenschaftseigentümer selbst nicht alle für dessen Haftung vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt waren.

Folge

Wird man als Liegenschaftseigentümer oder dessen Rechtsnachfolger anstelle des Verursachers einer Kontamination haftungsrechtlich in Anspruch genommen, stehen lediglich zivilrechtliche Schadenersatz- bzw. Gewährleistungsansprüche gegen den Verursacher des Umweltschadens bzw. den Veräußerer der Liegenschaft zu.

Ist der Kauf von Grund und Boden geplant, empfiehlt es sich daher, Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen, um den Kauf einer mit Umweltschäden belasteten Liegenschaft zu vermeiden. Zu empfehlen ist insbesondere die Einsichtnahme in das Grundbuch sowie in den vom Umweltbundesamt geführten Altlastenatlas sowie den Verdachtsflächenkataster. Darüber hinaus sollte man als Liegenschaftserwerber auf die Ausgestaltung des Kaufvertrages achten und Regelungen hinsichtlich Umweltschäden im Kaufvertrag genau prüfen, um so unliebsamen und kostspieligen Haftungsfragen nach dem Kauf entgehen zu können.

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Ein Bauherr ist während der Bauphase also zivilrechtlich nicht befugt, das Nachbargrundstück in Anspruch zu nehmen und zu benützen. Allerdings kann es bei Bauvorhaben gerade im engen innerstädtischen Bereich, sei es aus Platzgründen oder aus sonstigen technischen Gründen, dazu kommen, dass der Bauherr auch das Nachbargrundstück in Anspruch nehmen muss, um das geplante Bauvorhaben überhaupt realisieren bzw. Sanierungsarbeiten vornehmen zu können.

Die grundsätzliche Notwendigkeit einer Nutzung des Nachbargrunds bei Bauvorhaben im engen innerstädtischen Bereich hat die öffentliche Hand aber sowohl in Österreich wie auch in Deutschland erkannt und in sämtlichen Landes-Baurechtsbestimmungen berücksichtigt.

So ist nach den einschlägigen Baurechtsbestimmungen der Länder in Österreich der Eigentümer einer Liegenschaft verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder Instandsetzung notwendigen Arbeiten auf dem Nachbargrund, die ohne Benützung seines Grunds oder des darüber befindlichen Luftraums nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wären, zu gestatten. Dies schließt die nötigen Sicherungsmaßnahmen (z.B. Errichtung eines Gerüsts) mit ein.

Das Recht zur Benützung muss allerdings schonend ausgeübt werden und sich zeitlich auf das erforderliche Maß begrenzen. Der Bauherr hat dafür zunächst das Einvernehmen mit den Nachbarn zu suchen, wofür je nach Landesgesetz zwischen zwei und vier Wochen vor Baubeginn zur Verfügung stehen. Erfolgt keine Einigung über die Duldung der Benützung des Grundstücks zur Bauführung, kann der Verwaltungsrechtsweg beschritten werden. Es handelt sich dabei um ein von der Baubewilligung separates Verfahren.

Die Benützung des Nachbargrundes ist dem Bauherrn erst nach rechtskräftigem Bescheid der Baubehörde gestattet, welche auch den Umfang der nachbarlichen Duldungspflichten bestimmt. Benützt der Bauherr den Nachbargrund länger als ein Monat, hat er dem Nachbarn dafür nach den unterschiedlichen Landesgesetzen entweder ein Entgelt zu bezahlen oder eine Sicherstellung für allfällige Schäden zu hinterlegen.

Auch in Deutschland bestehen einige Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer, die dem Bauherrn die Befugnis einräumen, den Nachbargrund zu betreten, um an der eigenen baulichen Anlage Instandsetzungs- und Verschönerungsarbeiten und darüber hinaus auch Arbeiten zur Errichtung oder Beseitigung eines Gebäudes vorzunehmen.

Zu diesem Zweck dürfen auf dem Nachbargrund Leitern und Gerüste aufgestellt sowie Geräte und Materialien gelagert werden, das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht, geregelt z.B. in § 24 Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW).

Hat der Bauherr die Absicht, das Nachbargrundstück mitzubenutzen, so muss er dies dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten schriftlich anzeigen. Benutzt der Bauherr den Nachbargrund länger als ein Monat, hat er für die darüber hinausgehende Zeit eine Entschädigung in Höhe einer ortsüblichen Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren Lagerplatz zu zahlen (§ 24 und § 25 Abs. 1 NachbG NRW). Die Entschädigung ist jeweils nach Ablauf eines Monats fällig.

In Österreich wie auch in Deutschland kann es also geschehen, dass ein Grundeigentümer die Benützung seines Grundes durch den bauführenden Nachbarn dulden muss, insbesondere wenn ansonsten der Zugang zum Baugrundstück, die Versorgung des Baugrundstücks und/oder die Bauführung an sich unmöglich oder unverhältnismäßig erschwert wäre, wofür dem Grundeigentümer nur in Ausnahmefällen ein Entgelt zusteht.

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Eine Werklohnforderung für erbrachte Planungs- oder Bauleistungen verjährt grundsätzlich binnen drei Jahren; dies gilt für Österreich wie für Deutschland gleichermaßen. Allerdings beginnt die Verjährung in Österreich bereits mit dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Werklohns; in Deutschland erst mit Schluss des Jahres, in dem der Werklohn fällig geworden ist und der Unternehmer von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat bzw. ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen hätte müssen.

Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohns ist in aller Regel die Abnahme bzw. Vollendung der Planungs- oder Bauleistung. Die Rechnungslegung bzw. Rechnungserteilung selbst ist grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung, es sei denn dies ergibt sich aus den Vertragsgrundlagen (z.B. Werkvertrag, Werkvertrags-ÖNORM, VOB etc.). In vielen Fällen wird die Fälligkeit des Werklohns vertraglich an die Legung bzw. Erteilung einer Rechnung geknüpft. Wie sich dies auf die Verjährung des Werklohns auswirkt, wird in Österreich und Deutschland unterschiedlich geregelt.

Nach deutschem Recht beginnt die Verjährung der Werklohnforderung in solchen Fällen frühestens mit der Erteilung einer prüfbaren Schlussrechnung. Solange keine prüfbare Schlussrechnung vorliegt, tritt keine Verjährung ein. Liegen dem Vertrag die VOB zugrunde, kann der Auftraggeber aber selbst eine Rechnung erstellen und so die Verjährung in Gang setzen. Beim Architektenvertrag kann der Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages eine angemessene Frist zur Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung stellen. Nach fruchtlosem Fristablauf beginnt dann die Verjährung.

Nach österreichischem Recht wird differenziert. Ist der Werklohn der Höhe nach im Vorhinein fix vereinbart (z.B. im Falle einer Pauschalpreisvereinbarung) beginnt die Verjährung bereits mit der Vollendung des Werkes. Aber auch wenn dies nicht der Fall ist, darf sich ein Auftragnehmer nicht ewig mit der Rechnungslegung Zeit lassen. Sobald die Rechnungslegung objektiv möglich ist, muss sie innerhalb verkehrsüblicher Frist erfolgen; andernfalls beginnt die Verjährung ab dem Zeitpunkt, zu dem die Rechnungslegung objektiv möglich war.

Wurde – wie häufig bei Verträgen, welchen die Werkvertrags-ÖNORM zugrunde liegt – ein Zeitpunkt oder ein Zeitraum für die Rechnungslegung vereinbart, so ist dieser Zeitpunkt bzw. Zeitraum für den Beginn der Verjährung entscheidend.

Besonderes gilt für vereinbarungsgemäß gelegte Teilrechnungen. Teilrechnungen unterliegen keiner gesonderten Verjährungsfrist. Vielmehr verjähren diese frühestens mit der Schlussrechnung. Durch Zeitablauf von drei Jahren ab Fälligkeit der Teilrechnung verliert der Unternehmer zwar das Recht auf die Teilzahlung, nicht aber den Anspruch auf den Werklohn. Der Auftragnehmer kann also den Teilbetrag in die Schlussrechnung aufnehmen und nach Vollendung des Werkes innerhalb der Verjährungfrist geltend machen, die für die Schlussrechnung maßgeblich ist.

Um ein „Vergessen“ einer Werklohnforderung und damit deren Verjährung zu vermeiden, empfiehlt sich daher, ein rigoroses Fristen- und Forderungsmanagement zu implementieren, das sich an den jeweiligen vertraglichen Parametern orientiert, die für den Beginn der  Verjährung entscheidend sind (z.B. Kalkulation des Werklohns, Fertigstellungstermin, Termin oder Frist zur Rechnungslegung). Schlussrechnungen sollten unverzüglich nach Vollendung des Werkes gelegt und bei Nichtzahlung rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung eingeklagt werden. Besteht kurz vor Verjährung berechtigte Hoffnung auf eine Einigung über die strittige Schlussrechnung, kann man dem Auftraggeber ja einen Verjährungsverzicht abverlangen, um die mögliche Einigung nicht mit einer Klage zu gefährden.

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Denn grundsätzlich gilt in Österreich wie in Deutschland: Das hergestellte Werk, die ausgeführten Arbeitsmethoden müssen zumindest dem Stand der Technik entsprechen. Als Stand der Technik wird die Gesamtheit der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen verstanden, die bekannt sowie als richtig und notwendig anerkannt sind.

Treten Mängel bzw. Schäden am oder ausgehend vom innovativ ausgeführten Werk auf, ist der Auftragnehmer rasch mit Gewährleistung und Haftung konfrontiert. Leichtfüßig kann der Auftraggeber argumentieren, dass das ausgeführte Werk oder die gewählte Arbeitsmethode nicht dem Stand der Technik entspricht, und hätte man den Stand der Technik beachtet, wären die Mängel und Schäden nicht aufgetreten. Der Beweis des Gegenteils wird kaum gelingen.

Bekanntlich ist auch die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik kein Garant für die Mängelfreiheit eines Werkes. Dennoch hat der Auftragnehmer nach österreichischer wie nach deutscher Rechtsprechung in solchen Fällen selbst dann Gewähr zu leisten bzw. zu haften, wenn der Auftraggeber in die Verwendung des innovativen Werkstoffs bzw. in die Ausführung der innovativen Methode ausdrücklich eingewilligt oder diese explizit beauftragt hat.

Der Auftragnehmer ist in solchen Fällen nur von Gewährleistung und Haftung frei, wenn er seinen Auftraggeber vor der Verwendung des Werkstoffs bzw. vor der Ausführung der Methode über die damit verbundenen Risiken umfassend aufgeklärt hat, der Auftraggeber trotzdem in die Verwendung des Werkstoffs bzw. in die Ausführung der Methode eingewilligt hat und sich das Risiko realisiert, wovor der Auftragnehmer gewarnt hat.

Zu beachten ist, dass der Auftragnehmer auch gegenüber einem sachkundigen oder sachkundig beratenen Auftraggeber zu entsprechender Aufklärung verpflichtet ist. Dazu kommt, dass der Auftragnehmer Gewähr zu leisten hat bzw. haftet, wenn er seinen Auftraggeber zwar über Risiken aufgeklärt hat, sich aber ein Risiko verwirklicht, vor dem er gerade nicht (hinreichend) gewarnt hat.

Damit der Auftragnehmer diese verstärkte Warnpflicht erfüllen kann, muss er natürlich über entsprechendes Know-how verfügen bzw. sich dieses nötigenfalls aneignen. Der Auftragnehmer hat insoweit also eine gesteigerte Untersuchungs- und Prüfungspflicht.

Der Auftragnehmer darf sich nicht etwa darauf verlassen, was der Auftraggeber vorgibt oder bereitstellt. Er muss sich vielmehr über den Werkstoff bzw. die Arbeitsmethode bei geeigneten Stellen (z.B. Prüfanstalten, Sachverständige) kundig machen. Der Auftragnehmer darf die Prüfung des Werkstoffs bzw. der Methode auch nicht bloß auf die Herstellerangaben beschränken, insbesondere wenn der Werkstoff oder die Methode als aus technischer Sicht nicht hinreichend zuverlässig gilt oder sonst begründete Zweifel an der Eignung des Werkstoffs bzw. der Methode bestehen.

Das Risiko für den Auftragnehmer wird aber in einem allfälligen Rechtsstreit noch verschärft. Denn der Auftragnehmer muss beweisen können, dass er seine Prüfungs- und Warnpflicht erfüllt hat. Gelingt der Beweis nicht (z.B. weil die Aufklärung nicht dokumentiert ist), folgt der Prozessverlust meist auf dem Fuß. Dokumentation ist also auch in diesem Fall das halbe (Über-)Leben!

Für die Praxis heißt das: Der Verwendung von innovativen Werkstoffen und der Ausführung von innovativen technischen Methoden sollte eine fundierte Eignungsprüfung und eine umfassende, nachweislich dokumentierte Aufklärung des Auftraggebers über alle erdenklichen Risiken, die damit verbunden sein könnten, vorausgehen. Andernfalls kann sich Innovation am Bau zu einem massiven wirtschaftlichen Risiko für den Auftragnehmer auswachsen.

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EuGH: Keine Umgehung des vergaberechtlichen Schwellenwertes trotz Aufteilung des Architektenhonorars auf mehrere Haushaltsjahre

Öffentlich rechtliche Bauvorhaben müssen europaweit ausgeschrieben werden, wenn der geschätzte Auftragswert den maßgeblichen EU-Schwellenwert überschreitet. Die einzelnen Architektenhonorare müssen hierbei zur Ermittlung des Auftragswerts zusammengerechnet werden, sofern die Leistungen wirtschaftlich und technisch zusammenhängen und aufeinander aufbauen. Auch haushaltsrechtliche Erwägungen rechtfertigen eine Aufteilung des Architektenauftrags über mehrere Haushaltsjahre nicht. Dies hat der EuGH mit seinem Urteil vom 15.03.2012 –Rs. C-574/10 – entschieden.

Sachverhalt

Gegenstand des Rechtsstreits waren Architektenleistungen für die Sanierung einer kommunalen Mehrzweckhalle. Sämtliche Bauleistungen wurden ohne europaweite Ausschreibung an ein und dasselbe Architekturbüro vergeben. Aus der Kostenschätzung des Architekturbüros ergaben sich Honorargesamtkosten gemäß HOAI, die den EU-Schwellenwert von 206.000 € überschritten. Die Planungsaufgaben wurden von der Gemeinde den jeweiligen Bestandteilen der zu sanierenden Mehrzweckhalle zugeordnet und aus haushaltsrechtlichen Gründen in einzelne Bauabschnitte aufgeteilt. Dadurch blieben die einzelnen Honorarwerte jeweils unterhalb des Schwellenwerts.

Entscheidung

Das Gericht urteilte, dass die bauliche Sanierung der Mehrzweckhalle ein einheitliches Bauvorhaben im Sinne des europäischen Vergaberechts sei. Eine Aufteilung der Planungsleistungen sei unzulässig, wenn dadurch das europäische Planungsrecht umgangen werde. Dienstleistungen durch Architekten seien ebenso wie andere Bauleistungen als einheitliches Beschaffungsvorhaben anzusehen, da ihr Inhalt von dem geplanten Bauprojekt bestimmt werde und sie faktisch zur Bauleistung hinzuträten. Die Leistungen wiesen in wirtschaftlicher und technischer Hinsicht einen inneren Zusammenhang und eine funktionelle Abfolge auf, die durch die Aufteilung der Leistungen in verschiedene Abschnitte entsprechend dem Rhythmus der Ausführungen der Arbeiten nicht durchbrochen wurde. Auch haushaltsrechtliche Erwägungen eines öffentlichen Auftraggebers rechtfertigten keine solche Durchbrechung.

Anmerkung

Das Urteil des EuGH wird sich auf die öffentlich-rechtliche Auftragsvergabe und die damit verbundene behördliche Zurückhaltung, Ausschreibungen durchzuführen, auswirken. Besonders die Auftragsvergabe an Architekten ist betroffen. Gerade diese Dienstleistungen werden häufig direkt beauftragt, ohne dass eine europaweite Ausschreibung erfolgt. Den Vergabestellen ist anzuraten, stets auch das Gesamthonorar für freiberufliche Planungsleistung im Überblick zu haben, damit sie prüfen können, ob sie ein entsprechendes Vergabeverfahren durchführen müssen. Für die Architekten birgt das Urteil Grund zur Freude und zur Vorsicht. Zum einen können bisherige Aufträge verloren gehen, da diese nun im Rahmen eines Vergabeverfahrens vergeben werden. Zum anderen eröffnet das Urteil gerade kleinen und mittelständischen Büros die Chance auf neue Projekte, da die Vergabepflicht neue potentielle Betätigungsfelder eröffnet.

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In der Öffentlichkeit werden derzeit gehäuft Missstände von Justiz und Verwaltung aufgezeigt und diskutiert. Was bislang nicht zur Diskussion stand, aber für den Betroffenen oft als gravierender Missstand empfunden wird, ist die geradezu blinde Hörigkeit der Behörden und ihrer Entscheidungsträger, wenn es um Gutachten von Amtssachverständigen geht.

Gerade im öffentlichen Baurecht (im weiten Sinn) ist es mittlerweile eine von der Judikatur gestärkte Behördenpraxis, Vorbringen von Parteien, das dem Inhalt von (selbst fragwürdigen) Gutachten von Amtssachverständigen widerspricht, mit dem Argument „man sei dem Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen getreten“ rasch und für den Staatshaushalt kostengünstig abzuschmettern, ohne sich mit dem Parteienvorbringen näher auseinanderzusetzen.

Wie das Judikat des VwGH zur Aktenzahl 2008/07/0179 vom 23.2.2012 zeigt, genügt es etwa, dass ein Amtssachverständiger auf einer Liegenschaft angeschüttetes Baumaterial in Augenschein nimmt und allein aus dem Augenschein (also ohne nähere bautechnische oder chemische Überprüfung) den Schluss zieht, dass es sich dabei um Abfall im Sinne des Abfallwirtschaftsgesetzes handelt, der zu entfernen und fachgerecht zu entsorgen ist.

Da halfen nicht einmal die Einwände des Betroffenen,

• die Anschüttung bezwecke nicht die Ablagerung von Abfall, sondern die Herstellung eines neuen Zu- und Abfahrtsbereichs zu einer Betriebsanlage;
• eine externe Untersuchungsanstalt habe das Material auf seine bautechnische und chemische Eignung überprüft und für in Ordnung befunden;
• das Gutachten des Sachverständigen sei unvollständig und durch eine entsprechende bautechnische und chemische Untersuchung (über den Augenschein hinaus) zu ergänzen.

Unter Hinweis darauf, dass das Gutachten des Sachverständigen schlüssig und nachvollziehbar sei, weshalb weitergehende Untersuchungen nicht erforderlich wären, hat selbst der VwGH diese Einwände des Betroffenen relativ leicht vom Tisch gewischt.

Schon etwas weniger leicht haben es sich die Behörden im Verwaltungsverfahren rund um die Bewilligung der Erweiterung eines Wasserleitungsnetzes gemacht, das dem Judikat des VwGH zur Aktenzahl 2010/07/0148 vom 26.1.2012 vorangegangen ist. Ein Betroffener hatte sich gegen die Trassierung der Wasserleitung über seine Liegenschaft gewehrt.

Die Behörde hatte sich bei der Festlegung der Trassierung auf das wasserbautechnische Gutachten des Amtssachverständigen gestützt, der die Bedenken des Betroffenen dagegen zerstreut hatte. Insbesondere war der Sachverständige nach mehrfacher Ergänzung seines Gutachtens über Initiative des Betroffenen zum Ergebnis gekommen, dass eine Trassierung technisch nicht möglich sei, welche die Liegenschaft geringer belaste als die projektierte.

Die vom Betroffenen aufgezeigten Alternativen blieben unbeachtlich, die Einwendungen ohne Erfolg. Nach Ansicht des VwGH könne ein Sachverständigengutachten nur durch das Gutachten eines anderen Sachverständigen unter präziser Darstellung der gegen das Gutachten gerichteten sachlichen Einwände entkräftet werden. Dies sei in diesem Fall nicht erfolgt, weshalb das Gutachten der Bewilligung der Trassierung der Wasserleitung zugrunde gelegt werden könne.

Letztlich hat die Unumstößlichkeit von Expertisen eines Amtssachverständigen im Zusammenhang mit dem Judikat des VwGH zur Aktenzahl 2011/04/0111 vom 28.2.2012 seine Grenze aber doch im Hausverstand und nicht in einem Gegengutachten gefunden.

In dieser Rechtssache sollte eine Bäckerei trotz relevanter Einwände eines Anrainers bezüglich der zu erwartenden Schallimmissionen die behördliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Betriebsanlage bestehend aus Backstube, Lager und Büro erhalten. Die Behörde hatte sich dabei auf das Gutachten des gewerbetechnischen Amtssachverständigen berufen.

Dieser Sachverständige hatte ernsthaft den Standpunkt vertreten, dass die Dauergeräusche der Anlage in den Nachtstunden unbeachtlich wären, weil der Aufenthalt im Garten zur Nachtzeit nicht schützenswert sei. Die erst- und zweitinstanzlichen Behörden sind dieser Argumentation sogar gefolgt. Gott sei Dank hat der VwGH dem aber Einhalt geboten und darauf hingewiesen, dass die Geräuschimmissionen auch zur Nachtzeit natürlich nicht ausgeblendet werden dürfen, weil es dem Anrainer frei stünde, den Garten auch in der Nacht zu benützen. Die Benützung des Gartens in der Nachtzeit müsse also zumindest möglich sein.

In manchen (besonders krassen) Fällen lohnt es sich also doch, sich auf den Hausverstand zu berufen. Im Regelfall wird man mit Einwendungen vor Verwaltungsbehörden, die eine sachverständige / technische Beurteilung erfordern, aber nur dann reüssieren, wenn man diese durch einwandfreie, schlüssige und nachvollziehbare Sachverständigengutachten untermauern kann.

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