Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl I 27/2012, vom 20.04.2012 wird mit 1.12.2012 in Kraft treten. Damit setzt der Gesetzgeber die EU-Gebäuderichtlinie um und verfolgt das Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Die Details zur neuen Rechtslage.
In RechtamBau.at News 2012-02 habe ich über den Gesetzesentwurf zum neuen Energieausweis-Vorlage-Gesetz und die damit beabsichtigten Neuerungen berichtet.
Nunmehr ist der Gesetzgebungsprozess abgeschlossen: Das „Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz – EAVG 2012)“ wurde am 20.4.2012 im BGBl I 27/2012 kundgemacht.
Das Inkrafttreten des EAVG 2012 ist durch dessen § 10 Abs 1 mit 1.12.2012 fixiert. Das Gesetz ist demnach auf Verkaufs- und In-Bestand-Gabe-Anzeigen, die ab dem 1.12.2012 veröffentlicht werden, und auf Kauf- oder Bestandverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden, anzuwenden.
Demgegenüber tritt mit Ablauf des 30.11.2012 das „alte“ Energieausweis-Vorlage-Gesetz (BGBl I 137/2006) außer Kraft.
Das EAVG 2012 dient – wie der Umsetzungshinweis in dessen § 12 ausdrücklich festhält – der Umsetzung der Gebäuderichtlinie, dh der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl L 153 vom 18.6.2010).
Dass die neue Gebäuderichtlinie 2010 von den Mitgliedstaaten bis 9.7.2012 in nationales Recht umzusetzen ist und Österreich dieser Pflicht aufgrund des Inkrafttretens des EAVG 2012 verspätet nachkommt, habe ich bereits in RechtamBau.at News 2012-02 dargestellt.
Ab dem 1.12.2012 treten zu der – schon bisher bestehenden – Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden oder Nutzungsobjekten dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, einige Detailregelungen sowie insbesondere auch die Verpflichtung hinzu, in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte bestimmte Indikatoren über die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjektes anzugeben (vgl § 1 EAVG 2012).
Die neue Rechtslage stellt sich im Wesentlichen wie folgt dar:
- Zukünftig ist bereits in Zeitungsinseraten oder Inseraten in elektronischen Medien, in denen ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt, also eine Wohnung, eine Geschäftsräumlichkeit oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit, zum Kauf oder zur In-Bestand-Nahme angeboten wird, der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben. Diese Pflicht trifft nicht nur den Verkäufer oder Bestandgeber, sondern auch den von diesem beauftragten Immobilienmakler (§ 3 EAVG 2012). Ein Zuwiderhandeln gegen diese Bestimmung stellt nach § 9 Abs 1 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung dar, die mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,00 zu ahnden ist. Ein Verstoß eines Immobilienmaklers gegen diese Verpflichtung ist jedoch entschuldigt, wenn er den Verkäufer oder Bestandgeber über die Informationspflicht aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer oder Bestandgeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.
- Im Vergleich zur schon geltenden Rechtslage unverändert sieht das EAVG 2012 eine Verpflichtung des Verkäufers bzw Bestandgebers vor, dem potentiellen Käufer bzw Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen, bevor dieser eine bindende Vertragserklärung abgibt. Der Energieausweis ist dem Käufer oder Bestandnehmer zudem binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 4 Abs 1 EAVG 2012).
- Der Energieausweis darf im Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt sein (§ 4 Abs 1 EAVG 2012). „Alte“ Energieausweise, die im Einklang mit der Rechtslage vor dem EAVG 2012 erstellt wurden, behalten jedoch für die Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit und können somit während dieses Zeitraums zur Erfüllung der Verpflichtungen nach dem EAVG 2012 verwendet werden (§ 10 Abs 2 EAVG 2012).
- Eine Verletzung der Pflicht zur Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises begründet nach § 9 Abs 2 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung und ist mit Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen.
- Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder in Bestand gegeben, kann der Verkäufer oder Bestandgeber durch Vorlage und Aushändigung (i) eines Energieausweises für dieses Nutzungsobjekt, oder (ii) eines Energieausweises eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude, oder (iii) eines Energieausweises über das gesamte Gebäude nachkommen. Auch beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe von Einfamilienhäusern ist nicht zwingend ein Energieausweis über dieses Gebäude erforderlich, sondern genügt ein Energieausweis über ein vergleichbares Gebäude, dh über ein Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz (§ 4 Abs 2 und Abs 3 EAVG 2012).
- Ausdrücklich knüpft § 6 EAVG 2012 an die Ausweisvorlage nun die Rechtsfolge, dass die im Ausweis angegebenen Energiekennzahlen als bedungene Eigenschaften im Sinne der gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen (§ 922 Abs 1 ABGB) gelten. Daneben haftet dem Käufer oder Bestandnehmer auch unmittelbar der Ersteller des Energieausweises für dessen Richtigkeit.
- Wenn dem Käufer oder Bestandnehmer nicht spätestens bis zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt wird, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, kann er seinen Anspruch auf Aushändigung entweder gerichtlich geltend machen oder den Energieausweis selbst einholen und die ihm entstandenen angemessenen Kosten beim Verkäufer oder Bestandgeber einfordern. Die Verjährungsfrist für den Kostenersatz beträgt drei Jahre ab Vertragsabschluss (§ 7 EAVG 2012).
- Gemäß § 8 EAVG 2012 sind die Regelungen über (i) die Pflicht zur Vorlage- und Aushändigung des Energieausweises (§ 4), (ii) die Rechtsfolgen der Ausweisvorlage (§ 6), und (iii) die Rechtsfolgen unterlassener Vorlage und / oder Aushändigung (§ 7) zwingend und können vertraglich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.
Die die Verkäufer und Bestandgeber treffenden Pflichten zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises sowie die korrespondierenden gewährleistungs- und verwaltungsstrafrechtlichen Sanktionen werden durch das EAVG 2012 somit deutlich verschärft. Neu hinzu kommt zudem die Verpflichtung, bereits in Inseraten Angaben zur Energieeffizienz zu machen. Dabei werden nicht nur zusätzlich auch die Immobilienmakler in die Pflicht genommen, sondern erwartungsgemäß auch die Inseratenkosten steigen.
Die Energieeffizienz der Gebäude und Nutzungsobjekte wird ab dem 01.12.2012 aber genau dieselbe sein wie vor dem Inkrafttreten des EAVG 2012.
Der praktische Erfolg der Gebäuderichtlinie und des EAVG 2012 werden somit davon abhängen, ob bzw in welchem Ausmaß die Käufer und Bestandnehmer künftig nicht nur Preisvergleiche, sondern auch Vergleiche der Indikatoren über die energietechnische Qualität von Gebäuden und Nutzungsobjekten anstellen und in ihre Entscheidung über den Kauf oder die In-Bestand-Nahme einfließen lassen.
