Grundbuchsgebührennovelle: Verteuerung des Liegenschaftserwerbs durch bevorstehende Erhöhung der Bemessungsgrundlage

In dieser Ausgabe möchte ich auf eine geplante Änderung des Gerichtsgebührengesetzes („Grundbuchsgebühren- novelle“), die mit 01.01.2013 in Kraft treten soll und sich insbesondere auf die grundbücherliche Eintragungsgebühr (1,1 Prozent) bei unentgeltlichen Erwerben auswirkt, aufmerksam machen

© Martin Kozcy

Mit Erkenntnis vom 21.09.2011, G 34, 35/2011, hat der VfGH die Anknüpfung der Grundbuchseintragungs- gebühren an die Bemessungsgrundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (Einheitswert bzw. ein Vielfaches davon) für verfassungswidrig erklärt und die maßgeblichen Bestimmungen im Gerichtsgebührengesetz mit Ablauf des 31.12.2012 aufgehoben. Das bedeutet, dass – zumindest ohne legistische Neuregelung – ab dem 01.01.2013 für die Grundbuchseintragungsgebühr allgemein die Anknüpfung an den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herbeigeführt würde.

Um eine solche generelle Bemessung der Grundbuchseintragungsgebühr anhand des Verkehrswertes zu vermeiden, soll durch eine – derzeit noch als Ministerialentwurf vorliegende und bereits vielfach auf Kritik gestoßene – Novelle zum Gerichtsgebührengesetz die Bemessung der Eintragungsgebühren im Grundbuch, jedoch unter Berücksichtigung von einigen (wenigen) Begünstigungstatbeständen, ab 1.1.2013 neu geregelt werden. Dies unter dem Schlagwort einer „Entkoppelung der Entrichtung der Eintragungsgebühren von der Entrichtung der Grunderwerbsteuer“.

In Zukunft soll (gemäß den §§ 26 und 26a GGG idF des Ministerialentwurfes) für die Bemessung der Grundbuchseintragungsgebühr für die Eintragung eines Eigentumsrechts oder Baurechts für sämtliche Arten des Liegenschaftserwerbs an den Wert des Grundstückes angeknüpft werden. Dieser Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre, wobei die Partei den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Grundbuchseingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen hat.

Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung haben, ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung heranzuziehen, dh beim Kauf etwa der Kaufpreis, beim Erwerb gegen wiederkehrende Leistungen (zB Leibrente) grundsätzlich der kapitalisierte Wert der wiederkehrenden Leistungen oder bei Enteignungen die Enteignungsentschädigung.

Indem die Partei den Wert des einzutragenden Rechts in der Grundbuchseingabe zu beziffern und alle für die Prüfung der Plausibilität dieser Bezifferung maßgeblichen Angaben zu machen und zu bescheinigen hat, trifft diese hinsichtlich der Wertermittlung eine Mitwirkungspflicht. Als taugliche Bescheinigungsmittel erachtet der Gesetzgeber dabei etwa den Kaufvertrag, Fotos, Inserate und Immobilienpreisspiegel. Liegenschaftsbewertungsgutachten eines entsprechend befugten Sachverständigen werden wohl ebenfalls – und jedenfalls – als taugliche Bescheinigungsmittel anzusehen sein. Künftig wird damit aber – abhängig von der Art des Erwerbes – ein gewisser, zusätzlicher zeitlicher und finanzieller Aufwand für die Einholung der erforderlichen Bescheinigungsmittel einzukalkulieren sein.

Hinzu tritt, dass der Kostenbeamte des jeweiligen Gerichts, wenn er die Angaben über den Wert für unzureichend erachtet, die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel auffordern kann. Eine Verletzung dieser Verpflichtungen soll einerseits durch Ordnungsstrafe sanktioniert sein und andererseits dazu führen, dass der Kostenbeamte den Wert des einzutragenden Rechts – dh die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr – nach freier Überzeugung schätzen darf.

Streng sanktioniert sollen zudem Täuschungshandlungen sein: Wenn eine Partei unrichtige oder unvollständige Angaben macht, um sich eine weit unter dem Wert liegende Bemessungsgrundlage oder eine Begünstigung zu erschleichen, ist der Sachverhalt zunächst der Staatsanwaltschaft zur Kenntnis zu bringen. Erfolgt eine strafrechtliche Verurteilung, schuldet die Partei die Eintragungsgebühr in zweifacher Höhe.

Zusammengefasst bedeutet das, dass – aufgrund der zwischen dem Einheitswert und dem Verkehrswert von Liegenschaften bestehenden Diskrepanz – mit der derzeit im Entwurf vorgesehenen Neuregelung insbesondere die Erwerbe, bei denen bislang auf den Einheitswert bzw. ein Vielfaches davon abgestellt wird (zB bislang 3-facher Einheitswert bei Schenkungen, 2-facher Einheitswert bei Umgründungen), erwartungsgemäß deutlich teurer werden.

Allerdings sieht der Ministerialentwurf auch bestimmte begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen der Grundsatz der Entkoppelung der Bemessungsgrundlage vom Einheitswert durchbrochen ist, vor: So soll etwa

  • im Falle der Übertragung einer Liegenschaft, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Berechtigten dient, an bestimmte nahe Angehörige, sowie
  • bei bestimmten Fällen der Liegenschaftsübertragung zu Zwecken der Betriebsfortführung (Übertragung von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken an bestimmte nahe Angehörige zur weiteren Bewirtschaftung gegen Sicherung des Lebensunterhaltes des Übergebers; Vereinigung aller Anteile oder Übergang aller Anteile einer Gesellschaft),

als Bemessungsgrundlage der 3-fache Einheitswert, höchstens aber 30% des (Verkehrs-)Wertes des Grundstückes, herangezogen werden.

Das Vorgesagte steht selbstverständlich unter dem Vorbehalt, dass der Ministerialentwurf in dieser Form tatsächlich Gesetz wird.

Schon aufgrund des eingangs genannten VfGH-Erkenntnisses vom 21.09.2011 (G 34, 35/2011) empfiehlt sich aber, geplante Grundstücksübertragungen – vor allem in Form von Schenkungen – noch heuer durchzuführen und die entsprechenden Eingaben an das Grundbuchsgericht noch heuer einzubringen.

Das im Ministerialentwurf vorgesehene neue Gebührenregime soll grundsätzlich ab dem 01.01.2013 gelten.

Für Fälle, in denen die Eintragung im Grundbuch und die Selbstberechnung noch vor dem 01.01.2013 erfolgen, oder die Selbstberechnung und die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer noch vor dem 01.01.2013 datieren, bestehen kasuistische Übergangsregelungen.

Jedenfalls auf Grundlage der bisherigen Rechtslage befindet man sich aber dann, wenn (i) die Selbstberechnung, (ii) die Grundbuchseintragung und (iii) die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer vor dem 01.01.2013 liegen. Um eine Fälligkeit der Grunderwerbsteuer noch im Jahr 2012 herbeizuführen, müssen der Vertragsabschluss und die Selbstberechnung bis längstens 31.10.2012 erfolgen.

Grundbuchsgebührennovelle: Verteuerung des Liegenschaftserwerbs durch bevorstehende Erhöhung der Bemessungsgrundlage
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Peter Vcelouch
Peter Vcelouch
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