Ein professionell betreuter Dachbodenausbau zählt zu den attraktivsten Maßnahmen zur Schaffung innerstädtischen Wohnraums. Aufgrund der Komplexität des Dachbodenausbaus und der damit verbundenen Risiken sollte ein solches Bauvorhaben auch im Hinblick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen gut vorbereitet sein.
Neulich erweckten Medienberichte über die Evakuierung eines Hauses in bester Wiener Innenstadtlage die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit. Das Gebäude, in dem auch eine international gefeierte Opernsängerin ein Penthouse besitzt, hatte sich plötzlich abgesenkt. Als Ursache wurden verschiedene, in den letzten Jahren und Jahrzehnten vorgenommene Umbauarbeiten, unter anderem ein bereits länger zurückliegender Dachausbau vermutet. Den Medien ist zu entnehmen, dass die Eigentümer des Hauses inzwischen die nötigen Sicherungsarbeiten durchgeführt haben und das Haus demnach wieder betreten und bewohnt werden kann. Ob die kurzfristige Einsturzgefährdung des Innenstadthauses tatsächlich auf einen Dachbodenausbau zurückzuführen ist, werden die Sachverständigen klären müssen. Zu welchem Ergebnis die Gutachter auch immer kommen – Faktum ist, dass Dachgeschoßausbauten, die nicht mit größtmöglicher Sorgfalt geplant und ausgeführt werden, fatale Folgen für ein Gebäude haben können und nicht selten zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.
Demgegenüber zählt ein professionell betreuter Dachbodenausbau zu den nicht nur wirtschaftlich attraktivsten Maßnahmen zur Schaffung innerstädtischen Wohnraums mit hoher Lebensqualität. Der Beitrag gibt einen kurzenÜberblick über einige wesentliche rechtliche Rahmenbedingungen, die dabei zu beachten sind.
Die „Königsdisziplin“ Dachbodenausbau
Der Ausbau eines Dachbodens wird von manchen wegen seiner Komplexität nicht zu Unrecht als die Königsdisziplin im Bausektor bezeichnet. Zu Beginn der Planung steht der Bauherr unter anderem vor der entscheidenden Frage, ob der Ausbau in leichter oder schwerer Bauweise erfolgen soll. Die Differenzierung stellt auf die mit dem Dachbodenausbau bewirkte zusätzliche statische Belastung des Hauses ab. Die baurechtlichen Bestimmungen knüpfen daran ganz unterschiedliche Anforderungen an das Bauvorhaben, mit denen insbesondere die auch europarechtlich geforderte Erdbebensicherheit des Gebäudes gewährleistet werden soll. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen wirken sich dabei sowohl auf die Planung als auch auf die Kosten des Projekts aus. Sie zielen darauf ab, die Standfestigkeit des Hauses bereits vor Baubeginn zu prüfen und dienen so letztlich der Sicherheit der Bewohner und der Vermeidung ausbaubedingter Schäden.
Bauvorschriften
In Wien genügt bei einem leichten Dachbodenausbau nach den Bauvorschriften und der Praxis der Baupolizei für den Nachweis der Standfestigkeit des Gebäudes im Wesentlichen ein Ingenieurbefund, mit dem der Bestand aufgenommen und statisch analysiert wird. Bei schweren Dachbodenausbauten ist demgegenüber unter Umständen das gesamte Gebäude statisch zu verstärken. Damit ist diese Bauweise in vielen Fällen unwirtschaftlich und in Wien auch kaum anzutreffen.
Beeinträchtigung durch Lärm und Staub
Wie bei jedem Bauvorhaben kann es auch bei Dachbodenausbauten zu Beeinträchtigungen der unmittelbaren Umgebung kommen, was sich trotz größter Sorgfalt nur selten vermeiden lässt. Zu denken ist primär an mögliche Beeinträchtigungen der Mieter oder der Miteigentümer des Hauses durch Lärm und Staub. Auch durch den Ausbau verursachte Schäden am Gebäude sind mögliche Konfliktherde. Zu bedenken ist, dass den Mietern grundsätzlich verschuldensunabhängig Mietzinsminderungsansprüche gegen ihren Vermieter zustehen, wenn sie durch die Baumaßnahmen in der Nutzung ihres Objekts beeinträchtigt werden. Ebenso haftet der Bauherr, der bereits Miteigentümer der Liegenschaft ist, unter Umständen verschuldensunabhängig für Schäden, die den Mietern oder Miteigentümern durch die Bauführung entstehen. Vor diesem rechtlichen Hintergrund sollte jeder Bauherr vor Baubeginn eine Beweissicherung durchführen und den Zustand des Hauses und der einzelnen Räumlichkeiten sowie den Zustand der Nachbarliegenschaften sorgfältig dokumentieren. Spätere Streitigkeiten darüber, ob Schäden bereits vor Baubeginn vorhanden waren, lassen sich damit oft vermeiden. Zweckmäßig kann es für den Bauherrn auch sein, mit den Bewohnern des Hauses im Vorfeld vertragliche Regelungen für den Fall möglicher Beeinträchtigungen zu treffen, um allfällige Ansprüche kalkulierbar zu machen.
Nutzflächenänderung
Als Kosten und Zeitfaktor sollte ein Bauherr weiters berücksichtigen, dass mit dem Ausbau neue Nutzflächen geschaffen werden, wodurch bei Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum begründet wurde oder im Zuge des Dachbodenausbaus begründet werden soll, eine (Neu)Parifizierung – die ein ZiviltechnikerGutachten voraussetzt – erforderlich wird.
Bauträgerrecht
Beim Verkauf eines zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Dachgeschoßobjekts sind weiters die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes zu beachten, die den Käufer weitgehend vor einem Verlust seiner Zahlungen, die er üblicherweise bereits vor Fertigstellung des Dachbodenausbaus entrichten muss, absichern. In der Praxis ist die Bestellung eines Treuhänders das im Anwendungsbereich des Bauträgervertragsgesetzes wohl am häufigsten gewählte Sicherungsmittel. Dabei zahlt der Erwerber den Kaufpreis auf das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars. Der Treuhänder leitet in weiterer Folge den Kaufpreis an den Verkäufer in gesetzlich näher festgelegten Raten, die in Abhängigkeit zum Baufortschritt stehen, weiter. Wird der Ausbau mangelhaft durchgeführt, hat der Erwerber gegen den Verkäufer Gewährleistungs und Schadenersatzansprüche, die nach dem Bauträgervertragsgesetz drei Jahre ab Übergabe des Objekts durch einen Haftrücklass von mindestens 2 Prozent des Preises abzusichern sind.
Trotz zahlreicher rechtlicher Fallstricke werden Dachbodenausbauten auch weiterhin einen wesentlichen Anteil an der Wohnraumschaffung im städtischen Bereich haben. Die sorgfältige rechtliche Beratung durch erfahrene Experten ist dabei allerdings unverzichtbar und im Regelfall auch erheblich kostengünstiger als nachfolgende rechtliche Auseinandersetzungen.
