Ablauf

Begrüßung:

Dr. Peter Vcelouch
Partner bei CHSH

Podiumsdisskusion mit:

Mag. Hans Jörg Ulreich
Ulreich Bauträger GmbH; WKO –
Bauträgersprecher Österreich

DI (FH) Walter Hammertinger
IC Development GmbH

Dr. Anton Bondi de Antoni
Bondi Immobilien-Consulting GmbH

Dr. Kurt Stürzenbecher
Wiener Landtagsabgeordneter und Gemeinderat;
ehem. Vorsitzender des Ausschusses für Wohnen,
Wohnbau und Stadterneuerung

Moderation:

Dr. Manfred Ton
Partner bei CHSH

Veranstaltungsort:

CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH
Bel Etage
Dr.-Karl-Lueger-Platz 2 1010 Wien

Mehr Informationen finden Sie hier.

Der Beitrag Bauordnungsnovelle Wien – Freud und Leid der Investoren erschien zuerst auf RechtamBau.

Gebäudeeigentümer haben ex lege den Bauzustand ihres Bauwerks zu überwachen, so normiert etwa § 129 Abs 2 der Wiener Bauordnung, dass Eigentümer dafür zu sorgen haben, dass Bauwerke in einem guten, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden.

Mit der Bauordnungsnovelle 2014 wurde diese Bestimmung zudem um eine Dokumentationspflicht hinsichtlich durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen, soweit diese öffentliche Interessen, wie beispielsweise Interessen der Sicherheit oder des Stadtbildes, berühren, für – auch bereits bestehende – Gebäude mit mehr als zwei Hauptgeschoßen ergänzt.

§ 129 Abs 5 der Wiener Bauordnung bestimmte darüber hinaus schon bisher ausdrücklich, dass Eigentümer eines Bauwerkes verpflichtet sind, dessen Bauzustand zu überwachen und bei Vorliegen eines vermuteten Baugebrechens, den Befund eines Sachverständigen einzuholen. Allerdings mussten solche Überprüfungsmaßnahmen bislang weder dokumentiert noch gegenüber der Baubehörde nachgewiesen werden.

Der ebenfalls mit der Bauordnungsnovelle 2014 eingeführte § 128 a, verpflichtet unter gewissen Voraussetzungen Eigentümer eines Gebäudes auch dazu, unbeschadet deren Überprüfungspflicht gemäß § 129 Abs 5, Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann, wie insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen, einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen und die Ergebnisse dieser Überprüfungen in einem zu erstellenden Bauwerksbuch zu dokumentieren. Erstmalig zu erstellen ist ein solches Bauwerksbuches grundsätzlich im Rahmen der Fertigstellung eines baubewilligungspflichtigen Neu-, Zu- oder Umbaues eines Gebäudes mit mehr als zwei Hauptgeschossen und zwar durch einen vom Bauwerber und Bauführer verschiedenen Ziviltechniker oder gerichtlich beeideten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet.

Derartige Überprüfungs-, Dokumentations- und Erhaltungspflichten können aber nicht nur aus dem öffentlichen Recht resultieren, sondern auch zivilrechtlichen Ursprungs sein.

Verletzt ein Gebäudeeigentümer seine Überprüfungs- und Erhaltungsobliegenheiten und kommt es – zB durch mangelhafte Handläufe, schadhafte elektrische Leitungen oder gar herabstürzende Fassadenteile – zu einem Schadensfall, so kann der Gebäudeeigentümer hiefür auch zivilrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

In der Praxis können den Gebäudeeigentümer in einem solchen Fall etwa vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber Mietern oder Pächtern treffen. Hinzu tritt, dass die höchstgerichtliche Rechtsprechung unter gewissen Voraussetzungen Miet- und Pachtverträge als Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter – etwa zugunsten der Besucher oder Kunden des Mieters oder Pächters – auslegt und der Gebäudeeigentümer so auch gegenüber weiteren Personen in eine vertragliche Haftung geraten kann. Daneben normieren zivilrechtliche Bestimmungen weiters umfangreiche Verkehrssicherungspflichten, die eine deliktische Haftung des Gebäudeeigentümers zur Folge haben könne, wie etwa die nach § 1319 ABGB gegenüber jedermann bestehende deliktische Gebäudehalterhaftung (Bauwerkshaftung).

Den Haftungsmaßstab bilden in diesem Zusammenhang jedoch – anders als man vielleicht glauben möchte – nicht nur die öffentlich rechtlichen Bauvorschriften, sondern vielmehr der jeweilige Stand der Technik, der allenfalls über den konsensmäßigen Zustand des Gebäudes hinausgeht und daher unter Umständen auch Nachrüstobliegenheiten bedingt.

Von einer allfälligen Haftung befreien kann sich der Gebäudeeigentümer in diesem Zusammenhang lediglich durch den Nachweis alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet zu haben. War ein Mangel im Rahmen der üblichen sicherheitstechnischen Kontrollen und Überprüfungen eines Objektes nicht erkennbar und daher auch der Schadenseintritt nicht vorhersehbar, so ist der Gebäudeeigentümer hiefür nicht haftbar. Dies impliziert jedoch im Hinblick auf die Gebäudesicherheit Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten des Gebäudeeigentümers.

Die – seit November 2012 vorliegende, bislang jedoch wenig beachtete – ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ kann – durchaus als Konkretisierung der zuvor dargestellten Verpflichtungen – einen Leitfaden für Gebäudeeigentümer und Immobilienverwalter bilden, zumal sie – wie bereits der Titel der vorliegenden ÖNORM verrät – die zum Zwecke der Gebäudesicherheit in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Objektprüfungen standardisiert.

Ganz generell versteht die ÖNORM B 1300 in diesem Zusammenhang insbesondere baulich-technische Vorsorge- und Erhaltungspflichten, wie etwa Informationspflichten, Benutzervorschriften oder Warnhinweise, sowie Kontroll- und Überwachungspflichten als typische Objektsicherheitspflichten.

Die von der ÖNORM vorgesehenen sogenannten Objektsicherheits-Prüfroutinen, also die im Sinne der Gebäudesicherheit in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen eines Objektes, sollen dabei anhand von wiederkehrenden Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Sicherheitsbegehungen erfolgen.

Anwendung findet die vorliegende ÖNORM B 1300 auf Wohngebäude, in denen sich zumindest eine Wohnung befindet, solange diese nicht als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen wurde, sowie auf alle weiteren in baulichem und rechtlichem Zusammenhang stehenden, für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen. Sicherheitsüberprüfungen in Bestandseinheiten, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung einer ausschließlichen Nutzung unterliegen, wie zB Wohnungen, Büros, Geschäftsräume oder bestehende Betriebsanlagen samt jeweiligem Zubehör, sind jedoch vom Anwendungsbereich der ÖNORM ausgenommen.

Zwecks einfacher Handhabung der Bestimmungen gliedert die ÖNORM B 1300 die Sicherheitsbelange für Wohngebäude in vier Fachbereiche, nämlich in technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren.

• Demnach umfasst der Fachbereich „Technische Objektsicherheit“ alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung einer ordnungsgemäßen und sicheren Gebäudesubstanz, wie etwa die Gebäudehülle oder das Tragwerk eines Gebäudes.
• Dem Fachbereich „Gefahrenvermeidung und Brandschutz“ sind alle jene baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zugeordnet, die dem vorbeugenden und unmittelbaren Brandschutz, dem Schutz für den Fall von Gasaustritt, der Objekträumung im Gefahrenfall, sowie dem Schutz vor Gefahren in Folge von Witterungsbedingungen in Wohngebäuden und Gesamtanlagen dienen, so zB brandabschnittsbildende Bauteile, Fluchtwege oder Blitzschutzanlagen.
• Alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung gesunder und im Einklang mit Regelungen des Umweltschutzes stehender (Lebens-)Bedingungen in Wohngebäuden und Gesamtanlagen, wie beispielsweise Hygienevorkehrungen im Zusammenhang mit Lüftungsanlagen oder gemeinschaftlich genutzten Schwimmbädern, beinhaltet der Fachbereich „Gesundheits- und Umweltschutz“.
• Der Fachbereich „Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren“ umfasst schließlich alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Zusammenhang mit dem Einbruchs- und Zutrittsschutz, dem Zivilschutz und dem Schutz vor Naturgefahren in Wohngebäuden und Gesamtanlagen, wozu etwa auch Zutrittskontrolleinrichtungen zählen.

Ausgehend von diesen vier genannten Fachbereichen sieht die ÖNORM B 1300 die Erstellung einer individuellen Checkliste für ein konkretes Gebäude, basierend auf dessen aktuellem Bauzustand und der tatsächlich vorhandenen Ausstattung, vor, auf deren Grundlage schließlich die Sicherheitsüberprüfung der baulichen Elemente und technischen Anlagen erfolgen soll. In diesem Zusammenhang bietet die ÖNORM B 1300 in ihrem Anhang auch eine exemplarische Checkliste als praxisorientierte Hilfestellung.

Diese sogenannten Objektsicherheits-Prüfroutinen sollen laut der ÖNORM zumindest einmal jährlich erfolgen, die diesbezüglichen Prüfergebnisse fortlaufend dokumentiert und diese Unterlagen sodann mindestens zehn Jahre lang aufbewahrt werden, um so einem Gebäudeeigentümer – und auch Immobilienverwalter – anhand dieser strukturierten Dokumentation des Bauzustandes eines Gebäudes eine effizientere Früherkennung von Mängeln und Schäden zu ermöglichen.

Darüber hinaus normiert die ÖNORM B 1300 auch die Verantwortlichkeit der Gebäudeeigentümer für die Durchführung der Sicherheitsüberprüfung und empfiehlt die Benennung von Sicherheitsbeauftragten, was eine Übertragung dieser Pflichten auf fachkundige Experten ermöglicht. Die ÖNORM hält dabei jedoch gleichermaßen fest, dass eine solche Übertragung der Pflichten den Gebäudeeigentümer nicht gänzlich von seinen Verpflichtungen entlastet, sondern diesem vielmehr auch weiterhin die Kontrolle und Überwachung der Einhaltung der übertragenen Aufgaben obliegt.

Es ist zu erwarten, dass die Regelungen der ÖNORM B 1300 – die durchaus Parallelitäten und Überschneidungen mit den Bestimmungen der Wiener Bauordnung idgF aufweisen – auch in die zivilrechtliche Rechtsprechung Eingang finden und als Messlatte für den vom Gebäudeeigentümer anzuwendenden Sorgfaltsmaßstab dienen. In der Praxis empfiehlt es sich daher Wohngebäude in regelmäßig wiederkehrenden Abständen auf Gefahrenpotentiale hin überprüfen zu lassen, um so das Risiko einer möglichen zivilrechtlichen Haftung von vornherein zu minimieren. Die durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen sollten hiebei jeweils im Einklang mit den anzuwendenden baurechtlichen Vorschriften (zB Wiener Bauordnung) und der ÖNORM B 1300 strukturiert vorgenommen und vor allem auch exakt dokumentiert werden, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Die ÖNORM B 1300 regelt diesbezüglich – angesichts der ständigen Rechtsprechung – zwar keine substantiellen Neuheiten, kann aber dennoch Gebäudeeigentümern und Immobilienverwaltern eine sinnvolle Hilfestellung bei der Organisation und Durchführung von Sicherheitsüberprüfungen leisten.

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Fehler in Rechnungen sind gerade in der Baubranche keine Seltenheit, können aber den zur Zahlung verpflichteten Bauherrn mitunter (hundert-)tausende Euro mehr kosten. Um solchen Rechnungsfehlern samt deren Folgen für den Bauherrn bereits im Vorfeld entgegenzuwirken, obliegt der örtlichen Bauaufsicht unter anderem die Prüfung der von den ausführenden Unternehmen gelegten Rechnungen. Doch welchen Umfang hat die Rechnungsprüfung der örtlichen Bauaufsicht?

Bei einem Bauvorhaben treffen idR eine Vielzahl von Gewerken mit dem Ziel aufeinander, ein komplexes Projekt möglichst effizient und in kürzest möglicher Zeit abzuwickeln und schlussendlich Rechnung über die erbrachten Leistungen zu legen. Der örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) kommt dabei ganz grundsätzlich die Rolle einer zentralen Schnittstelle zwischen dem Bauherrn und den einzelnen bauausführenden Unternehmen zu. Sie verfolgt die Interessen des Bauherrn und koordiniert, kontrolliert und steuert die Bauausführung vor Ort.

Im Detail umfassen die Aufgaben der ÖBA – sowohl nach der von der Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten veröffentlichten HIA 2010 („Honorar Information Architektur“) als auch nach dem von der Bundesinnung Bau herausgegebenen „Leitfaden zur Kostenschätzung von Planungs- und Projektmanagementleistungen“ – insbesondere die Bauüberwachung und Koordination, die Termin- und Leistungsverfolgung, die Qualitätskontrolle, die Aufmaßprüfung, die Rechnungsprüfung, die Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen, die Übernahme und Abnahme, die Mängelfeststellung und -bearbeitung sowie die Dokumentation in den Phasen der Ausführungsvorbereitung, der Ausführung und des Projektabschlusses.

Dabei ist zu beachten, dass nach ständiger Rechtsprechung die ÖBA durch ihre Tätigkeit im Bereich der Qualitätskontrolle allein den Bauherrn vor (Ausführungs-)Fehlern schützen soll, die in den Verantwortungsbereich der einzelnen bauausführenden Unternehmer fallen. Die Überwachung der Bauausführung erfolgt daher ausschließlich im Interesse des Bauherrn und nicht in jenem der ausführenden Unternehmen.

Besondere Bedeutung kommt in der Praxis der durch die ÖBA vorzunehmenden Prüfung der von den ausführenden Unternehmen gelegten Rechnungen zu. Auch der Oberste Gerichtshof ordnet die Rechnungsprüfung und die Kontrolle der für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen dem Aufgabenbereich der ÖBA zu.

Da die Freigabe einer Rechnung durch die ÖBA die Zahlung des – vermeintlich – geprüften und freigegebenen Rechnungsbetrages durch den Bauherrn zur Folge hat, belastet diese unmittelbar dessen Geldbeutel.

Insbesondere, wenn sich nun Fehler einer Rechnung nach deren vermeintlicher Prüfung durch die ÖBA offenbaren, welche bereits zu einer Überzahlung durch den Bauherrn geführt haben, stellt sich die Frage, ob und in welchem Ausmaß die ÖBA hierfür zur Verantwortung gezogen werden kann, da sie unter anderem ja gerade dazu beauftragt wurde, derartige Rechnungsfehler festzustellen und gegenüber dem Bauherrn lediglich berechtigte Beträge der bauausführenden Unternehmen zur Zahlung freizugeben.

Dabei ist zunächst zu beachten, dass die ÖBA – ähnlich dem Verhältnis zwischen Bauherrn und ausführenden Unternehmen – bestimmte vertragliche Leistung schuldet. Um daher Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche gegenüber der ÖBA geltend machen zu können, muss folglich, neben der durch das ausführende Unternehmen mangelhaft bzw unrichtig gelegten Rechnung selbst, auch die Leistung der ÖBA – in diesem Fall die von ihr durchgeführte Rechnungsprüfung – mangelhaft, also nicht ordnungsgemäß erbracht worden sein.

Die HIA gibt im Hinblick auf den Umfang der von der ÖBA geschuldeten Rechnungsprüfung an, dass die Rechnungsprüfung durch die ÖBA bei allen Rechnungen vollumfänglich zu erfolgen hat. So ist durch die ÖBA eine Überprüfung der Rechnungen und deren mitunter angeschlossenen Aufgliederungen auf formale Richtigkeit, sowie – auf Basis der von der ÖBA bereits geprüften Aufmaßunterlagen – auch auf rechnerische Richtigkeit durchzuführen. Die Durchführung von Rechnungskorrekturen sind von der ÖBA ausschließlich im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen vorzunehmen (zB vereinbarte Einheitspreise, Rechnungslegungszeitpunkte, etc). Weiters hat die ÖBA nach dem Leistungsbild der HIA bei der Erstellung von Zahlungsfreigaben unter Berücksichtigung der anerkannten Leistung vertragliche Einbehalte und Abzüge zu berücksichtigen sowie allfällige Einbehalte und Abzüge auf Grund von Qualitätsmängeln bzw Bauschäden vorzunehmen.

Auch der von der Bundesinnung Bau herausgegebene „Leitfaden zur Kostenschätzung von Planungs- und Projektmanagementleistungen“ sieht unter dem Punkt Rechnungsprüfung die Kontrolle der Aufmaßermittlung und -zusammenstellung der ausgeführten Bauleistungen, die formale Überprüfung der Rechnung sowie die Prüfung der Rechnung dem Grunde (Prüfung auf Übereinstimmung mit den vertraglichen Bestimmungen) und der Höhe (Prüfung auf Richtigkeit hinsichtlich des Umfanges) nach, sowie die Feststellung der anweisbaren Zahlungen vor.

Diese Leistungsbilder lassen erkennen, dass es sich auch bei der Rechnungsprüfung durch die ÖBA – anders als man vielleicht meinen könnte – um keinen „Schreibtischjob“ handelt, sondern vielmehr um eine Tätigkeit, die vielfältige Leistungen auf der Baustelle vor Ort erfordert. Zentraler Bestandteil der Rechnungsprüfung ist folglich – so nicht bloße Pauschalpreise vereinbart sind – etwa nämlich auch die Mengenermittlung, dh die Aufmaßfeststellung auf der Baustelle vor Ort bzw die eingehende Kontrolle der den Rechnungen angeschlossenen Aufmaßunterlagen (Planmaßen). Selbst dort, wo für bestimmte Leistungen Pauschalpreise vereinbart wurden, und es somit auf den konkreten Leistungsumfang (Aufmaß) nicht ankommt, muss sich die ÖBA vor Rechnungsfreigabe aber jedenfalls vergewissern, ob die verrechnete Leistung auch erbracht wurde, sohin auf der Baustelle tatsächlich vorhanden ist.

Kommt die ÖBA im Rahmen der Rechnungsprüfung den von ihr geschuldeten Leistungen nicht ordnungsgemäß nach (zB Freigabe unrichtiger Aufmaße und / oder Einheitspreise, Freigabe von Rechnungen für nicht erbrachte Leistungen, Außerachtlassen von Prüf- und Zahlungspflichten, Vereitelung des Skontoabzugs durch überlange Dauer der Rechnungsprüfung, etc), so kann sie zur Verantwortung gezogen und gewährleistungs- bzw schadenersatzpflichtig werden. Besonders bedeutsam ist diese Konsequenz dort, wo der Bauherr von der ÖBA zu Unrecht zur Zahlung freigegebene Beträge bei den betreffenden Professionisten – zB infolge zwischenzeitiger Insolvenz – nicht mehr mit Aussicht auf Erfolg zurückfordern kann.

Für die Praxis bedeutet das, dass die ÖBA selbst im Rahmen der Rechnungsprüfung kein „Bürojob“, sondern vielmehr eine Aufgabe ist, die – neben großer Sorgfalt – auch vielfältige Tätigkeiten vor Ort auf der Baustelle erfordert. Der Oberste Gerichtshof bestätigt dies mit seiner Ansicht, dass „alle jene Kontrolltätigkeiten, die sich unmittelbar auf den Baufortschritt beziehen und nur im Zusammenhang mit Wahrnehmungen auf der Baustelle selbst sinnvoll ausgeübt werden können“ der ÖBA obliegen.

Für den Bauherren empfiehlt sich hingegen, dass er die ÖBA als seine Interessenvertretung vor Ort, mit Bedacht wählen sollte, um so insbesondere den oft kostspieligen Folgen einer fehlerhafte Rechnungsprüfung a priori zu entgehen.

Der Beitrag Die Rechnungsprüfung durch die örtliche Bauaufsicht erschien zuerst auf RechtamBau.

Mit 01. Juli 2014 ist das Bundesgesetz über die Förderung von Handwerkerleistungen, BGBl I 31/2014, in Kraft getreten. Der Gesetzeszweck besteht ex lege (§ 1 des Gesetzes) in der Bekämpfung der Schwarzarbeit, der Stärkung der redlichen Wirtschaft und der Setzung von wachstums- und konjunkturbelebenden Impulsen und soll in Form eines „Handwerkerbonus“ verwirklicht werden. Der hinter dem Gesetz stehende Gedanke ist zweifellos sinnvoll und uneingeschränkt zu begrüßen. Fraglich ist aber, ob es dem Gesetzgeber tatsächlich gelungen ist, das angestrebte Ziel treffsicher zu erreichen.

Die konkrete legistische und administrative Umsetzung wirft nämlich so manche Frage auf und eröffnet auch den einen oder anderen Kritikpunkt:

Förderungsfähig sind Arbeitsleistungen (inklusive Fahrtkosten) eines befugten Gewerbetreibenden für Maßnahmen iZm der Renovierung, Erhaltung und Modernisierung von im Inland gelegenem Wohnraum. Die Maßnahmen müssen nach dem 30. Juni 2014 und vor dem 31. Dezember 2015 begonnen worden sein bzw werden und dürfen nicht anderweitig gefördert sein (§ 2 des Gesetzes).

Förderungswerber kann nur eine natürliche Person sein. Die förderbaren Arbeitsleistungen müssen im Zusammenhang mit dem vom Förderungswerber für eigene Wohnzwecke genutzten Wohnraum stehen. Der Rechtstitel für die Wohnraumnutzung (Eigentum, Wohnungseigentum, Miteigentum, Miete, Baurecht, aber wohl auch Pacht, Prekarium, etc) ist jedoch unbeachtlich (§ 3 des Gesetzes).

Die Höhe der Förderung beträgt 20 % der förderbaren Kosten (ohne USt), wobei die förderbaren Kosten je Rechnung mindestens EUR 200,00 betragen müssen, und die Höchstgrenze der förderbaren Kosten pro Förderungswerber, Wohneinheit und Jahr bei EUR 3.000,00 liegt. Pro Jahr und Förderungswerber kann maximal ein Förderantrag gestellt werden (§ 4 des Gesetzes), sodass die maximale Förderung pro Förderungswerber EUR 600,00 pro Jahr beträgt.

Der Handwerkerbonus wurde für einen Zeitraum von 18 Monaten eingerichtet. Für das (Rumpf-)Jahr 2014 (01. Juli bis 31. Dezember 2014) steht ein Fördervolumen von insgesamt höchstens EUR 10 Mio, und für das Jahr 2015 von insgesamt höchstens EUR 20 Mio zur Verfügung (§ 5 des Gesetzes).

Da die Fördermittel pro Jahr mit einem Höchstgesamtbetrag gedeckelt sind, besteht ex lege kein Rechtsanspruch auf Gewährung der Förderung (§ 1 Abs 2 des Gesetzes).

Der Bundesminister für Finanzen ist ermächtigt (§ 6 des Gesetzes), mit der Abwicklung der Förderung per Verordnung eine geeignete Stelle (Abwicklungsstelle) zu betrauen. Mit Verordnung BGBl II 140/2014 wurde die Abwicklung der Förderung an die Kommunalkredit Public Consulting GmbH übertragen. Zugleich wurden in dieser Verordnung bestimmte Bausparkassen anstelle der Abwicklungsstelle zur Annahme von Förderansuchen ermächtigt.

Ein Schelm wer denkt, die Ermächtigung der Bausparkassen wäre nicht ausschließlich aus Praktikabilitätserwägungen, sondern vielleicht auch deshalb erfolgt, um diesen sogleich den Zugang zu potentiellen Kunden zu eröffnen: Im Formular des Förderungsantrages findet sich jedenfalls eine Bestimmung, mit der der Förderungswerber die Bausparkasse, bei der er seinen Antrag einreicht, ermächtigt, seine Daten zur Bewerbung von Produkten zu verwenden und ihn zu Werbezwecken zu kontaktieren.

Im Falle einer stattgebenden Entscheidung über den Förderantrag hat die Abwicklungsstelle mit dem Förderungswerber einen Förderungsvertrag abzuschließen (§ 7 Abs 4 des Gesetzes).

Die hinter dem Handwerkerbonus stehende Intention des Gesetzgebers – insbesondere die Bekämpfung der Schwarzarbeit („Pfusch“) und die Stärkung der redlichen Wirtschaft – ist uneingeschränkt zu begrüßen. Aufgrund der normierten rechtlichen Rahmenbedingungen wird dieser Zweck allerdings nur in Teilbereichen verwirklichbar sein. Dazu beispielhaft wie folgt:

• Die Höchstgrenze der förderbaren Kosten liegt bei EUR 3.000,00, sodass die maximale Förderung pro Förderungswerber EUR 600,00 / Jahr beträgt. Demnach sind nur kleinere Sanierungsmaßnahmen voll förderungsfähig. Bei größeren Sanierungsprojekten – dh bei Arbeitsleistungen von (deutlich) mehr als EUR 3.000,00 – wird der Handwerkerbonus eher nur „ein Tropfen auf dem heißen Stein“ sein; diesfalls müssen offenbar die Ziele der Bekämpfung der Schwarzarbeit und der Stärkung der redlichen Wirtschaft gegenüber den budgetären Zwängen in den Hintergrund treten.
• Durch die Beschränkung auf Arbeitsleistungen iZm der Renovierung, Erhaltung und Modernisierung von Wohnraum (§ 2 Abs 1 des Gesetzes; „Sanierung von Wohnraum“) unterfällt somit die Neuschaffung von Wohnraum von vorneherein nicht dem Handwerkerbonus (vgl auch § 1 Abs 4 der Richtlinien des Bundeministers für Finanzen gemäß § 8 des Bundesgesetzes über die Förderung von Handwerkerleistungen; folgend: „Richtlinien“), obwohl beim privaten Hausbau bekanntlich seit jeher der „Pfusch“ bzw die Nachbarschaftshilfe prächtig gedeihen.
• Der Förderungswerber muss über die Erbringung der Maßnahmen eine Endrechnung iSd § 11 UStG vorlegen (§ 2 Abs 4 des Gesetzes) und zudem nachweisen, dass die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist (§ 2 Abs 5 des Gesetzes und § 4 Abs 5 der Richtlinien). Der letztgenannte Nachweis gelingt nur dann, wenn der Förderungswerber den Rechnungsbetrag an den Handwerker überwiesen hat (§ 5 Abs 2 Z 10 der Richtlinien). Daraus folgt aber, dass eine Förderung ausgeschlossen ist, wenn – was nicht selten vorkommt – die Mitarbeiter des Handwerkers befugt und beauftragt sind, den Rechnungsendbetrag sogleich nach Abschluss der Leistung in bar zu kassieren (Inkassobefugnis). Wieso eine Schlussrechnung des Handwerkers samt schriftlicher Bestätigung des Handwerkers über den erfolgten Zahlungseingang nicht ausreichen soll, die ordnungsgemäße Zahlung nachzuweisen und die Förderfähigkeit der Arbeitsleistung zu bewirken, ist nicht ersichtlich.
• Förderbar sind Arbeitsleistungen, die iZm dem vom Förderungswerber für eigene Wohnzwecke genutzten Wohnraum erbracht werden (§ 3 Abs 2 des Gesetzes). Wenngleich das Gesetz die Abwicklungsstelle ermächtigt, die Meldedaten des Förderungswerbers im Zentralen Melderegister zu überprüfen (7 Abs 2 des Gesetzes), fordert es aber dennoch nicht, dass der Förderungswerber an dem förderungsgegenständlichen Wohnraum (bereits) über einen Haupt- oder Nebenwohnsitz verfügt. Dass der Gesetzgeber von der expliziten Normierung eines Haupt- oder Nebenwohnsitzerfordernisses abgesehen hat, ist durchaus sinnvoll, um zB Sanierungsmaßnahmen an renovierungsbedürftigen Wohnungen oder Häusern („Bastlereigentum“, „Bastlerhit“) noch vor deren Bezug, nicht von vorneherein von der Förderung auszuschließen. Entgegen dem Gesetzeswortlaut fordern aber sowohl die Richtlinien (§ 4 Abs 2 und § 5 Abs 2 Z 8), als auch das Formular des Förderungsantrages und die diesem zugrundeliegenden Allgemeinen Vertragsbedingungen („AVB“), dass der Förderungswerber im förderungsgegenständlichen Wohnobjekt seinen Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet haben muss. Die Richtlinien und der Förderungsantrag sehen zudem vor, dass ein Meldezettel oder ein Auszug aus dem Melderegister vorgelegt werden müssen: Damit sind aber insbesondere Handwerkerleistungen, die jemand noch vor seinem Einzug in das Wohnobjekt durchführen lässt, um dieses für Wohnzwecke zu adaptieren, von der Förderung faktisch ausgeschlossen.

Die Gewährung des Handwerkerbonus erfolgt – wie zuvor bereits dargestellt – auf vertraglicher Grundlage: Die Richtlinien, das Informationsblatt, die häufig gestellten Fragen („FAQ“), der Förderungsantrag inklusive der erforderlichen Beilagen und die AVB sind integrierende Bestandteile des Förderungsvertrages, wobei bei Widersprüchen in erster Linie die AVB gelten (vgl Pkt 1 Abs 2 AVB). Allerdings sind diese Vertragsgrundlagen nicht frei von rechtstechnischen Schwächen. Auch die nachstehende Darstellung hat insofern nur beispielhaften Charakter:

• Bemerkenswert ist zunächst, dass weder das Formular des Förderantrags, noch das Informationsblatt, noch auch die FAQ, noch auch die AVB einen Verfasser, dh einen Ersteller des Textes, erkennen lassen.
• Rechtstechnisch interessant ist zudem, dass auch die häufig gestellten Fragen („FAQ“) – die sich im Laufe der Zeit wohl weiterentwickeln – einen Bestandteil des Fördervertrages bilden sollen: So kann durchaus fraglich sein, welche Fassung der FAQ Bestandteil des Fördervertrages geworden ist, wenn sich zB die FAQ zwischen der Einreichung des Förderantrages und der stattgebenden Entscheidung der Abwicklungsstelle (§ 7 Abs 4 des Gesetzes) / der schriftlichen Förderungszusage der Abwicklungsstelle (§ 7 der Richtlinien) ändern.
• Nach § 6 Z 10 der Richtlinien und Punkt 2 Abs 10 AVB hat der Förderungswerber bereits mit der Erhebung des Förderungsantrages auf eine allfällige Klage des Bundes, der Abwicklungs- oder einer Einreichstelle auf Förderung zu verzichten. Ein solcher Ausschluss der Klagemöglichkeit mag allenfalls dort gerechtfertigt scheinen, wo der jährliche Höchstgesamtbetrag (2014: EUR 10 Mio; 2015: EUR 20 Mio) bereits ausgeschöpft ist und die Abwicklungsstelle ex lege keine Möglichkeit mehr hat, einen Förderantrag zu bewilligen. Tatsächlich ist der Klagsverzicht aber uneingeschränkt formuliert und soll nach seinem Wortlaut zB auch dann zum Tragen kommen, wenn die Abwicklungsstelle die Förderfähigkeit einer Arbeitsleistung unrichtig beurteilt, ein Förderungsantrag aufgrund eines Fehlers einer Einreichstelle oder der Abwicklungsstelle unbehandelt bleibt, etc. Dieser Versuch, jeglichen Rechtsschutz auszuschließen, trägt eher monarchisch-absolutistische denn rechtsstaatliche Züge. Allerdings wird ein solcher vorprozessualer Rechtsschutzverzicht – etwa in Form einer Vereinbarung der Unklagbarkeit („pactum de non petendo“) – nach hL ohnehin für (verfassungs-)rechtlich bedenklich erachtet.
• Förderfähig sind Arbeitsleistungen zur Sanierung von Wohnraum (§ 2 Abs 1 des Gesetzes), wozu gemäß dem Informationsblatt auch die Gebäudehülle zählt. Arbeiten zur Neuschaffung oder Erweiterung von bestehendem Wohnraum sind jedoch von der Förderung ausgenommen (§ 2 Abs 1 des Gesetzes; § 1 Abs 4 der Richtlinien). Nach den Richtlinien ebenfalls ausgenommen sind Arbeiten an Gebäuden oder Gebäudeteilen außerhalb des eigentlichen Wohnraums (zB Garagen, Einfriedungen, Pools, oder – gemäß dem Informationsblatt – Terrassen, Gärten). Weshalb die Sanierung zB einer von Anbeginn zum Haus oder zur Wohnung gehörigen Terrasse nicht förderungsfähig ist, bzw hiebei das – vom Gesetz zu vermeiden versuchte – Risiko von Schwarzarbeit geringer sein soll, ist nicht erkennbar.

Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des Handwerkerbonus ein sinnvolles Instrument zur Vermeidung oder zumindest Eindämmung von Schwarzarbeit geschaffen hat.

Schon das Gesetz nimmt aber – in nicht immer nachvollziehbarer Weise – bestimmte Fallkonstellationen, in denen die Bekämpfung der Schwarzarbeit und die Stärkung der redlichen Wirtschaft ebenfalls sinnvoll und notwendig wäre, von der Förderbarkeit aus. Zudem stellt bereits das Gesetz nicht zwingend erforderliche Hürden (zB Überweisung des Rechnungsbetrages an den Handwerker) für die Inanspruchnahme der Förderung auf.

Auf der Ebene unterhalb des Gesetzes (Richtlinien, FAQ, AVB, etc) wird die Inanspruchnahme des Handwerkerbonus tendenziell weiter verkompliziert und eingeschränkt. Hinzu tritt, dass die vertraglichen Grundlagen zur Inanspruchnahme / Gewährung der Förderung auch die eine oder andere rechtstechnische Schwäche aufweisen.

Trotz des Bestehens einiger Kritikpunkte ist aber – wenngleich unter dem Gesichtspunkt: „wo gehobelt wird, da fallen Späne“ – das Bemühen des Gesetzgebers, einen Anreiz zur Vermeidung des „Pfusch“ zu schaffen, positiv anzuerkennen.

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Gerade die Bau- und Immobilienbranche war und ist von diesen beiden Großinsolvenzen in besonderem Maße betroffen: Lieferanten und Werkunternehmer bangen um ihr Entgelt und ihren Werklohn, Auftraggeber sind mit dem Ausfall ihres Vertragspartners konfrontiert, die termingerechte Fertigstellung von Projekten ist gefährdet, zahlreiche Bestandobjekte – oftmals in Randlagen – stehen leer, Banken haben Ausfälle aus gewährten Krediten und beigestellten Bankgarantien zu verzeichnen, Dienstnehmer haben – zumindest vorübergehend – ihre Arbeitsplätze verloren, etc.

Aus diesem Grund soll mit dem vorliegenden Beitrag ein kurzer Abriss über wesentliche Aspekte des Insolvenzverfahrens, insbesondere für den Zeitraum um dessen Eröffnung, gegeben werden, wobei jedoch aufgrund der Vielschichtigkeit der Materie hier nur ein grundsätzlicher Überblick geboten werden kann, der eine detaillierte rechtliche Begleitung im Ernstfall nicht zu ersetzen vermag.

Ein Insolvenzverfahren ist grundsätzlich bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Schuldners zu eröffnen, wobei sowohl der Schuldner selbst als auch Gläubiger den Antrag auf Verfahrenseröffnung stellen können.

Die Insolvenzeröffnung wird durch das für den Schuldner zuständige Insolvenzgericht öffentlich – in der Insolvenzdatei (www.edikte.justiz.gv.at) – bekannt gemacht.

Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird das Vermögen des Schuldners idR dessen freier Verfügung entzogen. Vielmehr soll dieses Vermögen entsprechend den Bestimmungen der Insolvenzordnung zur geordneten und grundsätzlich gleichmäßigen Befriedigung der Gläubiger dienen.

Daher sind nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens grundsätzlich auch Rechtshandlungen des Schuldners, die die Insolvenzmasse betreffen, den Insolvenzgläubigern gegenüber unwirksam. Umgekehrt können nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schulden mit schuldbefreiender Wirkung grundsätzlich nicht mehr an den Schuldner, sondern nur noch an die Insolvenzmasse – dh zB an den Masseverwalter – bezahlt werden.

Sobald Gerüchte über die schlechte wirtschaftliche Lage oder gar Insolvenz eines Geschäftspartners kursieren, sollte daher ein regelmäßiger Blick in die – im Internet abrufbare – Insolvenzdatei unternommen werden, um zu verhindern, dass Zahlungen an den „falschen“ erfolgen und somit nicht schuldbefreiend wirken, unter dem Verdikt der Unwirksamkeit stehende Vereinbarungen abgeschlossen werden, usw.

Durch die Insolvenzeröffnung tritt weiters eine Prozesssperre ein, wonach die klageweise Geltendmachung von Ansprüchen auf das zur Insolvenzmasse gehörige Vermögen grundsätzlich nicht mehr möglich ist. Bereits gerichtsanhängige Rechtsstreitigkeiten, in denen der insolvente Schuldner entweder Kläger oder Beklagter ist, werden durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens grundsätzlich unterbrochen. Solcherart unterbrochene Verfahren können insbesondere vom Insolvenzverwalter und vom Prozessgegner wieder aufgenommen werden, wobei jedoch bei Ansprüchen, die der Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren unterliegen, das Verfahren erst nach Abschluss der Prüfungstagsatzung aufgenommen werden kann.

Die öffentliche Bekanntmachung der Insolvenzeröffnung in der Insolvenzdatei enthält nicht nur Angaben zur Person des Insolvenz-/Masseverwalters und dessen Stellvertreter, sondern bestimmt insbesondere auch eine sogenannte Anmeldungsfrist. Bis zum Ablauf dieser Frist sind Forderungen gegen den insolventen Schuldner grundsätzlich im Insolvenzverfahren beim zuständigen Insolvenzgericht anzumelden. Wenngleich es sich bei der Anmeldungsfrist um keine Fallfrist handelt, kann deren Versäumnis dennoch zu Kostenfolgen bis hin zum Unterbleiben der Berücksichtigung der Forderung im Insolvenzverfahren führen.

Bis zu der – ebenfalls in der Insolvenzdatei festgelegten – Prüfungstagsatzung hat der Insolvenzverwalter die angemeldeten Forderungen zu prüfen und zu entscheiden, ob diese anerkannt – das heißt im Insolvenzverfahren festgestellt – oder bestritten werden. Im Falle des Anerkenntnisses einer angemeldeten Insolvenzforderung hat der Gläubiger Anspruch auf anteilige Befriedigung im Ausmaß der im Insolvenzverfahren letztendlich erzielbaren Quote. Bestreitet hingegen der Masseverwalter eine angemeldete Insolvenzforderung, so muss der Gläubiger grundsätzlich binnen der vom Insolvenzgericht zu bestimmenden Frist eine Klage auf Feststellung dieser Forderung erheben oder einen bereits vor Insolvenzeröffnung eingeleiteten, durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens jedoch unterbrochenen, Prozess fortsetzen. Ist der Gläubiger in einem solchen Verfahren, das gegen den Masseverwalter zu führen ist, erfolgreich, so gilt seine Forderung ebenfalls als festgestellt und wird quotenmäßig befriedigt.

Eine Sonderstellung bei der Gläubigerbefriedigung genießen freilich sog. Masseforderungen (zB Ansprüche auf Erfüllung zweiseitiger Verträge, in die der Masseverwalter eingetreten ist; laufendes Entgelt von Arbeitnehmern nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens) sowie Absonderungs- und Aussonderungsrechte (zB Eigentum eines Dritten in der Insolvenzmasse, Pfandrechte eines Gläubigers), deren Behandlung hier jedoch den Rahmen sprengen würde.

Das Insolvenzverfahren bezweckt – wie bereits gesagt – die grundsätzlich gleichmäßige Befriedigung der (Insolvenz-)Gläubiger. Zu diesem Zweck hat der Insolvenzverwalter das zur Insolvenzmasse gehörige Vermögen zu verwalten und zu verwerten. Dazu zählt insbesondere auch, dass der Insolvenzverwalter das Unternehmen des Schuldners – zunächst grundsätzlich bis zur Berichtstagsatzung – fortzuführen hat. Hingegen ist das Unternehmen des Schuldner zu schließen, wenn dessen Fortführung eine Erhöhung des Ausfalls bewirken würde. Dies war etwa bei der Insolvenz der Alpine der Fall, nachdem bereits fünf Tage nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Schließung des Unternehmens angeordnet wurde.

Damit das Unternehmen des Schuldners im Insolvenzverfahren – zumindest vorerst – fortgeführt werden kann, ist es erforderlich, dass dem Insolvenzverwalter die primäre Dispositionsbefugnis über die hiezu erforderlichen Verträge – zB Mietverträge, Dienstverträge, Kauf- und Werkverträge – erhalten bleibt.

Demnach bestimmt die Insolvenzordnung, dass die vertragliche Vereinbarung eines Rücktritts- oder Vertragsauflösungsrechtes für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens unzulässig ist. Das bedeutet, dass der Gläubiger nicht berechtigt ist, ein Vertragsverhältnis nur aufgrund der Tatsache der Insolvenzeröffnung vorzeitig zu beenden. Darüber hinaus gilt, dass, wenn eine Vertragsauflösung die Fortführung des Unternehmens gefährden könnte, Vertragspartner des Schuldners die mit dem Schuldner geschlossenen Verträge bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur aus wichtigen Gründen auflösen können. Ausdrücklich ist dazu jedoch angeordnet, dass die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Schuldners und ein Verzug des Schuldners mit der Erfüllung von vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordenen Forderungen nicht als wichtiger Grund zu qualifizieren ist.

Demgegenüber steht dem Insolvenzverwalter bei zweiseitigen, noch nicht oder nicht vollständig erfüllten Verträgen (zB bei noch nicht oder nicht vollständig erfüllten Werkverträgen) das Wahlrecht zu, den Vertrag entweder zu erfüllen und auch vom Vertragspartner des Schuldners die Erfüllung zu verla
ngen, oder vom Vertrag zurückzutreten. Bis zu Erklärung eines allfälligen Rücktritts durch den Insolvenzverwalter besteht für den Vertragspartner des Schuldners ein Schwebezustand, der mit faktischen Unsicherheiten und Nachteilen verbunden sein kann. So wussten etwa im Insolvenzverfahren der Alpine anfangs zahlreiche Bauherren nicht, ob die abgeschlossenen Werkverträge trotz Insolvenzeröffnung erfüllt – und somit ihre Bauvorhaben rechtzeitig fertig gestellt – werden. Um diese Unsicherheit für die Vertragspartner des Schuldners zeitlich zu begrenzen, sieht die Insolvenzordnung die Möglichkeit vor, dem Insolvenzverwalter eine Frist zu setzen bzw durch das Insolvenzgericht setzen zu lassen, binnen der er sich über die Fortsetzung / Beendigung des Vertragsverhältnisses zu erklären hat. Erklärt sich der Insolvenzverwalter binnen der gesetzlich jeweils anwendbaren Frist nicht, wird ex lege angenommen, dass er vom Vertragsverhältnis zurücktritt.

Besondere Beendigungsmöglichkeiten räumt die Insolvenzordnung dem Insolvenzverwalter auch bei Bestandverträgen (Miet- oder Pachtverträgen) und bei Dienstverträgen ein.

Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, ist – gerade auch im Bau- und Immobilienbereich – die Insolvenz eines Unternehmens im Regelfall nicht nur mit zum Teil erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für die Vertragspartner, sondern auch mit zahlreichen zur Anspruchswahrung zu beachtenden juristischen Fallstricken verbunden.

Sobald die schlechte wirtschaftliche Situation eines Vertragspartners ruchbar, oder gar das Insolvenzverfahren über diesen eröffnet wird, sollte daher das weitere Vorgehen rechtlich sorgfältig überlegt und abgestimmt werden.

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Bauordnungen der Länder, Baubewilligung, Planwechsel, konsenslose Bauführung, konsenswidrige Bauführung, Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, unzulässige Benützung, rechtliche Konsequenzen, Verwaltungsrecht, Verwaltungsstrafrecht, baurechtliche Folgen, zivilrechtliche Folgen, Gewährleistung, Mietzinsminderung, Schadenersatz, versicherungsrechtliche Folgen, strafrechtliche Folgen

Durch die Bauordnungen gesetzter Rahmen

Die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen sowie die Änderung von Gebäuden und sonstigen Anlagen bedarf idR einer Baubewilligung. Die Vollendung von bewilligungspflichtigen Vorhaben ist der Behörde idR zu melden.

Die Fertigstellungsanzeige, etc dient üblicherweise der Bestätigung gegenüber der Behörde, dass das Bauvorhaben bewilligungsgemäß und im Einklang mit den Bauvorschriften ausgeführt wurde. Verwaltungsrechtlich ist angeordnet, dass das Bauwerk oder die Anlage vor Erstattung einer vollständigen Fertigstellungsanzeige, etc nicht benützt werden darf.

Wenn bei der Bauausführung Abweichungen von der Baubewilligung auftreten, die (noch) nicht bewilligt sind, kann demnach eine konsensgemäße Ausführung nicht bestätigt und somit eine Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc (noch) nicht abgegeben werden.

Folglich dürften die errichteten Bauwerke oder Anlagen – zumindest vorerst (mangels Behördenkonsenses) – auch nicht benützt werden.

Der Bauwerber hat bei Einhaltung aller baurechtlichen Bestimmungen einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baubewilligung bzw auf Abänderung der Baubewilligung. Wird jedoch eine Auswechslungsplanung nicht bewilligt, bleibt die ursprüngliche Baubewilligung unverändert in Kraft und legt somit den behördlich genehmigten Zustand fest.

Es soll hier kurz dargestellt werden, welche rechtlichen Auswirkungen die Benützung eines Gebäudes vor Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc hat, insbesondere dann, wenn die Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc deshalb unterbleibt bzw unterbleiben muss, weil das ausgeführte Bauvorhaben vom bewilligten Behördenkonsens abweicht.

Festzuhalten ist dazu jedoch, dass in Österreich neun verschiedene Bauordnungen bestehen, sodass hier nicht jede einzelne landesgesetzliche Regelung im Detail abgebildet, sondern vielmehr nur ein allgemeiner Überblick gegeben werden kann.

Rechtliche Konsequenzen einer Errichtung oder Benützung ohne Bewilligung / ohne Fertigstellungsanzeige

Baurechtliche Folgen

Stellt die Behörde fest, dass ein Bauvorhaben ohne Bewilligung oder in Abweichung von einer erteilten Bewilligung errichtet wurde, hat sie dem Bauwerber / Grundeigentümer aufzutragen, binnen angemessener Frist entweder eine Bewilligung zu erwirken oder den rechtmäßigen Zustand herzustellen (also die konsenslos errichteten Bauten zu beseitigen bzw die konsenswidrige Bauführung entsprechend der Baubewilligung anzupassen).

Kann eine Bewilligung nicht erlangt werden, etwa weil sich der Antrag als nicht bewilligungsfähig erweist, ist der gesetzmäßige Zustand herzustellen. Bei Gefahr für Leib und Leben kann die Behörde idR auch Sofortmaßnahmen anordnen (zB die sofortige Schließung der konsenslos errichteten Bauten).

Zudem belegen die einzelnen Bauordnungen unter anderem das Errichten von bewilligungspflichtigen Gebäuden ohne Baubewilligung und das Benützen solcher Bauwerke ohne Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc mit verwaltungsstrafrechtlichen Sanktionen.

Zivilrechtliche Folgen

Die Frage nach zivilrechtlichen Ansprüchen stellt sich vor allem dann, wenn Personen oder Sachen durch einen bauordnungswidrigen Zustand zu Schaden kommen (etwa Schmerzengeld, Heilungskosten, Ersatz der beschädigten Sache, etc).

Zivilrechtlich relevant ist das Fehlen des Behördenkonsenses aber auch, wenn das Bauwerk bereits von Dritten, etwa von Bestandnehmern, benützt wird. Einerseits stellt das Fehlen des Behördenkonsenses diesen gegenüber idR einen Rechtsmangel dar, der entsprechende Gewährleistungsansprüche der Bestandnehmer nach sich ziehen kann. Andererseits wird die Beseitigung eines konsenslosen Zustandes aber nur mit Zustimmung der betreffenden Bestandnehmer möglich sein, wobei damit zu rechnen ist, dass die jeweiligen Bestandnehmer ihre Zustimmung – sofern sie eine solche überhaupt erteilen – davon abhängig machen, dass ihnen allfällige durch die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes bedingte Beeinträchtigungen der Benützung und des Betriebes sowie allfällige daraus resultierende Schäden (entgangener Gewinn, etc) abgegolten werden.

Mit Ansprüchen von Bestandnehmern ist vor allem dann zu rechnen, wenn für den tatsächlich ausgeführten Zustand die Baubewilligung letztendlich nicht erlangt und den Bestandnehmern daher die vereinbarte Nutzung der Bestandobjekte nicht gewährt werden kann (Rechtsmangel). Mögliche Ansprüche der Bestandnehmer umfassen diesfalls etwa nicht nur Mietzinsminderungsansprüche, sondern auch – durchaus weitreichende – Schadenersatzansprüche (zB Kosten einer notwendigen Ersatzanmietung, entgangener Gewinn, usw).

Schadenersatzansprüche setzen voraus, dass der Schaden auf ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des Bauwerbers / Grundeigentümers / Bestandgebers zurückzuführen ist. Die Benützung von Gebäuden oder deren Überlassung zur Benützung durch Dritte ohne Vorliegen einer entsprechenden Baubewilligung bzw ohne vorherige Erstattung einer gesetzmäßigen Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc ist als Verstoß gegen die jeweilige Bauordnung rechtswidrig und indiziert im Falle eines Schadenseintritts idR auch das Vorliegen eines schuldhaften Verhaltens.

Ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten – wozu auch ein Unterlassen zählt – löst dann schadenersatzrechtliche Folgen aus, wenn es für den Schadenseintritt kausal war: Ein solcher Kausalitätszusammenhang besteht etwa, wenn der Schaden bei konsensgemäßer Beschaffenheit des Bauwerks nicht eingetreten wäre.

Versicherungsrechtliche Folgen

Versicherungsverträge (zB Betriebshaftpflicht, All-Risk) und die zugrunde liegenden Bedingungen enthalten oftmals Klauseln, die die Einhaltung einschlägiger Rechtsvorschriften zur Obliegenheit erklären, und bei deren Verletzung die Leistungsfreiheit des Versicherers vorsehen. Zudem sind vertraglich häufig auch Risikoausschlüsse für die qualifiziert schuldhafte (dh idR vorsätzliche oder grob fahrlässige) Herbeiführung eines Versicherungsfalls durch den Versicherungsnehmer oder bestimmte ihm gleichzuhaltende Personen vorgesehen, die einen Deckungsausschluss bewirken.

Unter diesen Prämissen ist eine Leistungsfreiheit der Versicherung somit dann denkbar, wenn das (dem Versicherungsnehmer bekannte) Fehlen oder Missachten der Baubewilligung kausal für einen Schaden war bzw der Schaden dadurch zumindest vergrößert wurde.

Strafrechtliche Folgen

Die Frage nach den strafrechtlichen Konsequenzen eines bauordnungswidrigen Verhaltens stellt sich vorrangig dann, wenn Personen durch ein solches Verhalten zu Schaden kommen. In Betracht kommen hiebei etwa die Delikte der fahrlässigen Körperverletzung (§ 88 StGB) bzw der fahrlässigen Tötung (§§ 80f StGB). Bei juristischen Personen kommt zudem eine strafrechtliche Verantwortlichkeit nach dem Verbandsverantwortlichkeitsgesetz in Betracht.

Auch unter strafrechtlichen Gesichtspunkten ist jeweils zu prüfen, ob ein kausales, rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des Schädigers vorliegt. Es kann hiezu grundsätzlich auf die oben zu den zivilrechtlichen Ansprüchen gemachten Ausführungen verwiesen werden.

Ergebnis

Die in den Bauordnungen getroffenen gesetzlichen Anordnungen dürfen nicht auf  „die leichte Schulter“ genommen werden.

Insbesondere die Errichtung eines bewilligungspflichtigen Bauwerks ohne Baubewilligung oder in Abweichung von der erteilten Baubewilligung ist rechtlich riskant und kann neben verwaltungsrechtlichen und verwaltungsstrafrechtliche
n Sanktionen auch zivil-, versicherungs- und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Dasselbe gilt sinngemäß bei Missachtung der Regelungen, die eine Benützung eines Bauwerks vor Erstattung der Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc untersagen.

Die Relevanz der gesetzlichen Anordnungen besteht aber keineswegs nur für den ursprünglichen Bauwerber / Grundeigentümer. Auch die Erwerber eines bereits errichteten Bauwerks sollten sich daher noch vor dem Erwerb über die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften – insbesondere über das Bestehen einer rechtskräftigen, den tatsächlichen Bauzustand deckenden Baubewilligung und das Vorliegen einer entsprechenden Fertigstellungsanzeige, Vollendungsmeldung, etc – vergewissern.

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Mit Erkenntnis vom 21.09.2011, G 34, 35/2011, hat der VfGH die Anknüpfung der Grundbuchseintragungs- gebühren an die Bemessungsgrundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (Einheitswert bzw. ein Vielfaches davon) für verfassungswidrig erklärt und die maßgeblichen Bestimmungen im Gerichtsgebührengesetz mit Ablauf des 31.12.2012 aufgehoben. Das bedeutet, dass – zumindest ohne legistische Neuregelung – ab dem 01.01.2013 für die Grundbuchseintragungsgebühr allgemein die Anknüpfung an den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herbeigeführt würde.

Um eine solche generelle Bemessung der Grundbuchseintragungsgebühr anhand des Verkehrswertes zu vermeiden, soll durch eine – derzeit noch als Ministerialentwurf vorliegende und bereits vielfach auf Kritik gestoßene – Novelle zum Gerichtsgebührengesetz die Bemessung der Eintragungsgebühren im Grundbuch, jedoch unter Berücksichtigung von einigen (wenigen) Begünstigungstatbeständen, ab 1.1.2013 neu geregelt werden. Dies unter dem Schlagwort einer „Entkoppelung der Entrichtung der Eintragungsgebühren von der Entrichtung der Grunderwerbsteuer“.

In Zukunft soll (gemäß den §§ 26 und 26a GGG idF des Ministerialentwurfes) für die Bemessung der Grundbuchseintragungsgebühr für die Eintragung eines Eigentumsrechts oder Baurechts für sämtliche Arten des Liegenschaftserwerbs an den Wert des Grundstückes angeknüpft werden. Dieser Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre, wobei die Partei den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Grundbuchseingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen hat.

Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung haben, ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung heranzuziehen, dh beim Kauf etwa der Kaufpreis, beim Erwerb gegen wiederkehrende Leistungen (zB Leibrente) grundsätzlich der kapitalisierte Wert der wiederkehrenden Leistungen oder bei Enteignungen die Enteignungsentschädigung.

Indem die Partei den Wert des einzutragenden Rechts in der Grundbuchseingabe zu beziffern und alle für die Prüfung der Plausibilität dieser Bezifferung maßgeblichen Angaben zu machen und zu bescheinigen hat, trifft diese hinsichtlich der Wertermittlung eine Mitwirkungspflicht. Als taugliche Bescheinigungsmittel erachtet der Gesetzgeber dabei etwa den Kaufvertrag, Fotos, Inserate und Immobilienpreisspiegel. Liegenschaftsbewertungsgutachten eines entsprechend befugten Sachverständigen werden wohl ebenfalls – und jedenfalls – als taugliche Bescheinigungsmittel anzusehen sein. Künftig wird damit aber – abhängig von der Art des Erwerbes – ein gewisser, zusätzlicher zeitlicher und finanzieller Aufwand für die Einholung der erforderlichen Bescheinigungsmittel einzukalkulieren sein.

Hinzu tritt, dass der Kostenbeamte des jeweiligen Gerichts, wenn er die Angaben über den Wert für unzureichend erachtet, die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel auffordern kann. Eine Verletzung dieser Verpflichtungen soll einerseits durch Ordnungsstrafe sanktioniert sein und andererseits dazu führen, dass der Kostenbeamte den Wert des einzutragenden Rechts – dh die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr – nach freier Überzeugung schätzen darf.

Streng sanktioniert sollen zudem Täuschungshandlungen sein: Wenn eine Partei unrichtige oder unvollständige Angaben macht, um sich eine weit unter dem Wert liegende Bemessungsgrundlage oder eine Begünstigung zu erschleichen, ist der Sachverhalt zunächst der Staatsanwaltschaft zur Kenntnis zu bringen. Erfolgt eine strafrechtliche Verurteilung, schuldet die Partei die Eintragungsgebühr in zweifacher Höhe.

Zusammengefasst bedeutet das, dass – aufgrund der zwischen dem Einheitswert und dem Verkehrswert von Liegenschaften bestehenden Diskrepanz – mit der derzeit im Entwurf vorgesehenen Neuregelung insbesondere die Erwerbe, bei denen bislang auf den Einheitswert bzw. ein Vielfaches davon abgestellt wird (zB bislang 3-facher Einheitswert bei Schenkungen, 2-facher Einheitswert bei Umgründungen), erwartungsgemäß deutlich teurer werden.

Allerdings sieht der Ministerialentwurf auch bestimmte begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen der Grundsatz der Entkoppelung der Bemessungsgrundlage vom Einheitswert durchbrochen ist, vor: So soll etwa

• im Falle der Übertragung einer Liegenschaft, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Berechtigten dient, an bestimmte nahe Angehörige, sowie
• bei bestimmten Fällen der Liegenschaftsübertragung zu Zwecken der Betriebsfortführung (Übertragung von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken an bestimmte nahe Angehörige zur weiteren Bewirtschaftung gegen Sicherung des Lebensunterhaltes des Übergebers; Vereinigung aller Anteile oder Übergang aller Anteile einer Gesellschaft),

als Bemessungsgrundlage der 3-fache Einheitswert, höchstens aber 30% des (Verkehrs-)Wertes des Grundstückes, herangezogen werden.

Das Vorgesagte steht selbstverständlich unter dem Vorbehalt, dass der Ministerialentwurf in dieser Form tatsächlich Gesetz wird.

Schon aufgrund des eingangs genannten VfGH-Erkenntnisses vom 21.09.2011 (G 34, 35/2011) empfiehlt sich aber, geplante Grundstücksübertragungen – vor allem in Form von Schenkungen – noch heuer durchzuführen und die entsprechenden Eingaben an das Grundbuchsgericht noch heuer einzubringen.

Das im Ministerialentwurf vorgesehene neue Gebührenregime soll grundsätzlich ab dem 01.01.2013 gelten.

Für Fälle, in denen die Eintragung im Grundbuch und die Selbstberechnung noch vor dem 01.01.2013 erfolgen, oder die Selbstberechnung und die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer noch vor dem 01.01.2013 datieren, bestehen kasuistische Übergangsregelungen.

Jedenfalls auf Grundlage der bisherigen Rechtslage befindet man sich aber dann, wenn (i) die Selbstberechnung, (ii) die Grundbuchseintragung und (iii) die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer vor dem 01.01.2013 liegen. Um eine Fälligkeit der Grunderwerbsteuer noch im Jahr 2012 herbeizuführen, müssen der Vertragsabschluss und die Selbstberechnung bis längstens 31.10.2012 erfolgen.

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Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl I 27/2012, vom 20.04.2012 wird mit 1.12.2012 in Kraft treten. Damit setzt der Gesetzgeber die EU-Gebäuderichtlinie um und verfolgt das Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Die Details zur neuen Rechtslage.

In RechtamBau.at News 2012-02 habe ich über den Gesetzesentwurf zum neuen Energieausweis-Vorlage-Gesetz und die damit beabsichtigten Neuerungen berichtet.

Nunmehr ist der Gesetzgebungsprozess abgeschlossen: Das „Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz – EAVG 2012)“ wurde am 20.4.2012 im BGBl I 27/2012 kundgemacht.

Das Inkrafttreten des EAVG 2012 ist durch dessen § 10 Abs 1 mit 1.12.2012 fixiert. Das Gesetz ist demnach auf Verkaufs- und In-Bestand-Gabe-Anzeigen, die ab dem 1.12.2012 veröffentlicht werden, und auf Kauf- oder Bestandverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden, anzuwenden.

Demgegenüber tritt mit Ablauf des 30.11.2012 das „alte“ Energieausweis-Vorlage-Gesetz (BGBl I 137/2006) außer Kraft.

Das EAVG 2012 dient – wie der Umsetzungshinweis in dessen § 12 ausdrücklich festhält – der Umsetzung der Gebäuderichtlinie, dh der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl L 153 vom 18.6.2010).

Dass die neue Gebäuderichtlinie 2010 von den Mitgliedstaaten bis 9.7.2012 in nationales Recht umzusetzen ist und Österreich dieser Pflicht aufgrund des Inkrafttretens des EAVG 2012 verspätet nachkommt, habe ich bereits in RechtamBau.at News 2012-02 dargestellt.

Ab dem 1.12.2012 treten zu der – schon bisher bestehenden – Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden oder Nutzungsobjekten dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, einige Detailregelungen sowie insbesondere auch die Verpflichtung hinzu, in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte bestimmte Indikatoren über die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjektes anzugeben (vgl § 1 EAVG 2012).

Die neue Rechtslage stellt sich im Wesentlichen wie folgt dar:

• Zukünftig ist bereits in Zeitungsinseraten oder Inseraten in elektronischen Medien, in denen ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt, also eine Wohnung, eine Geschäftsräumlichkeit oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit, zum Kauf oder zur In-Bestand-Nahme angeboten wird, der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben. Diese Pflicht trifft nicht nur den Verkäufer oder Bestandgeber, sondern auch den von diesem beauftragten Immobilienmakler (§ 3 EAVG 2012). Ein Zuwiderhandeln gegen diese Bestimmung stellt nach § 9 Abs 1 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung dar, die mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,00 zu ahnden ist. Ein Verstoß eines Immobilienmaklers gegen diese Verpflichtung ist jedoch entschuldigt, wenn er den Verkäufer oder Bestandgeber über die Informationspflicht aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer oder Bestandgeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.
• Im Vergleich zur schon geltenden Rechtslage unverändert sieht das EAVG 2012 eine Verpflichtung des Verkäufers bzw Bestandgebers vor, dem potentiellen Käufer bzw Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen, bevor dieser eine bindende Vertragserklärung abgibt. Der Energieausweis ist dem Käufer oder Bestandnehmer zudem binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 4 Abs 1 EAVG 2012).
• Der Energieausweis darf im Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt sein (§ 4 Abs 1 EAVG 2012). „Alte“ Energieausweise, die im Einklang mit der Rechtslage vor dem EAVG 2012 erstellt wurden, behalten jedoch für die Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit und können somit während dieses Zeitraums zur Erfüllung der Verpflichtungen nach dem EAVG 2012 verwendet werden (§ 10 Abs 2 EAVG 2012).
• Eine Verletzung der Pflicht zur Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises begründet nach § 9 Abs 2 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung und ist mit Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen.
• Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder in Bestand gegeben, kann der Verkäufer oder Bestandgeber durch Vorlage und Aushändigung (i) eines Energieausweises für dieses Nutzungsobjekt, oder (ii) eines Energieausweises eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude, oder (iii) eines Energieausweises über das gesamte Gebäude nachkommen. Auch beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe von Einfamilienhäusern ist nicht zwingend ein Energieausweis über dieses Gebäude erforderlich, sondern genügt ein Energieausweis über ein vergleichbares Gebäude, dh über ein Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz (§ 4 Abs 2 und Abs 3 EAVG 2012).
• Ausdrücklich knüpft § 6 EAVG 2012 an die Ausweisvorlage nun die Rechtsfolge, dass die im Ausweis angegebenen Energiekennzahlen als bedungene Eigenschaften im Sinne der gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen (§ 922 Abs 1 ABGB) gelten. Daneben haftet dem Käufer oder Bestandnehmer auch unmittelbar der Ersteller des Energieausweises für dessen Richtigkeit.
• Wenn dem Käufer oder Bestandnehmer nicht spätestens bis zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt wird, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, kann er seinen Anspruch auf Aushändigung entweder gerichtlich geltend machen oder den Energieausweis selbst einholen und die ihm entstandenen angemessenen Kosten beim Verkäufer oder Bestandgeber einfordern. Die Verjährungsfrist für den Kostenersatz beträgt drei Jahre ab Vertragsabschluss (§ 7 EAVG 2012).
• Gemäß § 8 EAVG 2012 sind die Regelungen über (i) die Pflicht zur Vorlage- und Aushändigung des Energieausweises (§ 4), (ii) die Rechtsfolgen der Ausweisvorlage (§ 6), und (iii) die Rechtsfolgen unterlassener Vorlage und / oder Aushändigung (§ 7) zwingend und können vertraglich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.

Die die Verkäufer und Bestandgeber treffenden Pflichten zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises sowie die korrespondierenden gewährleistungs- und verwaltungsstrafrechtlichen Sanktionen werden durch das EAVG 2012 somit deutlich verschärft. Neu hinzu kommt zudem die Verpflichtung, bereits in Inseraten Angaben zur Energieeffizienz zu machen. Dabei werden nicht nur zusätzlich auch die Immobilienmakler in die Pflicht genommen, sondern erwartungsgemäß auch die Inseratenkosten steigen.

Die Energieeffizienz der Gebäude und Nutzungsobjekte wird ab dem 01.12.2012 aber genau dieselbe sein wie vor dem Inkrafttreten des EAVG 2012.

Der praktische Erfolg der Gebäuderichtlinie und des EAVG 2012 werden somit davon abhängen, ob bzw in welchem Ausmaß die Käufer und Bestandnehmer künftig nicht nur Preisvergleiche, sondern auch Vergleiche der Indikatoren über die energietechnische Qualität von Gebäuden und Nutzungsobjekten anstellen und in ihre Entscheidung über den Kauf oder die In-Bestand-Nahme einfließen lassen.

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Die Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die Erfüllung der mit dem Kyoto-Protokoll übernommenen Verpflichtungen sowie Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie zwingen den Gesetzgeber zur Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes. Ein Entwurf des Justizministeriums liegt dazu bereits vor, die geplanten Neuerungen sind demnach absehbar.

Kaum ist das österreichische Energieausweis-Vorlage-Gesetz vollständig in Kraft getreten, muss es aufgrund einer Änderung der maßgeblichen europarechtlichen Vorgaben auch schon wieder novelliert werden. Um die Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu unterstützen und dadurch einen wesentlichen Beitrag zur Erfüllung der im Kyoto-Protokoll eingegangenen Verpflichtungen zum Klimaschutz zu leisten, haben nämlich das Europäische Parlament und der Rat am 19. Mai 2010 die 2002 verabschiedete Gebäuderichtlinie geändert. Die neue Gebäuderichtlinie 2010 ist von den Mitgliedstaaten, somit auch von Österreich, bis 9. Juli 2012 in nationales Recht umzusetzen.

So wie es derzeit aussieht, wird die österreichische Gesetzgebung diesen Termin jedoch verfehlen: Während bis vor kurzem ein Inkrafttreten der Novelle zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz in den ersten drei bis vier Monaten des Jahres 2012 angestrebt war, zeichnet sich nun – da einige Bestimmungen der Novelle erhebliche Diskussionen ausgelöst haben – der 01.12.2012 als Zeitpunkt des Inkrafttretens ab. Nach derzeitigem Stand sieht es daher so aus, als wäre der österreichische Gesetzgeber bei der Umsetzung einer EU-Richtlinie wieder einmal in Verzug.

Vor diesem Hintergrund soll hier kurz darauf eingegangen werden, welche wesentlichen Neuerungen der auf der Gebäuderichtlinie 2010 beruhende Gesetzesentwurf des Justizministeriums für ein Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) vorsieht:

• Zukünftig ist bereits in Zeitungsinseraten oder Inseraten in elektronischen Medien, in denen ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt, also eine Wohnung, eine Geschäftsräumlichkeit oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit, zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird, die Energieeffizienzklasse des Objekts auf der Skala des Energieausweises anzugeben. Ein Verstoß gegen diese Bestimmung stellt eine Verwaltungsübertretung dar, für die der Gesetzesentwurf zum EAVG 2012 eine empfindliche Geldstrafe vorsieht.
• Im Vergleich zur schon geltenden Rechtslage unverändert sieht das EAVG 2012 eine Verpflichtung des Verkäufers bzw. Bestandgebers vor, dem potentiellen Käufer bzw. Bestandnehmer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen, bevor dieser eine bindende Vertragserklärung abgibt. Ausdrücklich knüpft das EAVG 2012 an die Ausweisvorlage aber nun die zwingende Rechtsfolge, dass die im Ausweis angegebene Gesamtenergieeffizienz als bedungene Eigenschaft im Sinne der gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen gilt.
• Die schon bisher in Österreich vorgesehene Verpflichtung, dem Käufer bzw. Mieter eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjekts nach Vertragsabschluss eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen, soll nun ausdrücklich zwingend sein. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung soll ebenfalls mit einer empfindlichen Verwaltungsstrafe sanktioniert werden können. Darüber hinaus ist nun explizit vorgesehen, dass der Käufer oder Bestandnehmer entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen Kosten vom Verkäufer oder Bestandgeber verlangen kann.
• Für Einfamilienhäuser soll der Energieausweis auch auf Grundlage der Bewertung eines anderen repräsentativen Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz ausgestellt werden können.
• Aufgrund der unionsrechtlichen Vorgaben der Gebäuderichtlinie 2010 sind in den Energieausweis in Zukunft auch Empfehlungen über Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz aufzunehmen. Da diese Vorgabe den Inhalt des Energieausweises betrifft, fällt dessen Umsetzung und konkrete Ausgestaltung in die Kompetenz der jeweiligen Landesgesetzgeber.
• Bisherige Energieausweise sollen übrigens bis zum Ablauf der zehnjährigen Gültigkeitsdauer ihre Wirksamkeit behalten und solange auch nach der neuen Rechtslage gültig sein.

Auch wenn der wesentliche Inhalt des EAGV 2012 durch gemeinschaftsrechtliche Vorgaben determiniert ist, bleibt dennoch Raum und – offenbar bis Ende November 2012 – Zeit zur Diskussion über Detailfragen.

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Eigentümer der Nachbarliegenschaften sind verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder In-standsetzung notwendigen Sicherungsmaßnahmen, wie z.B. Pölzungen auf ihrer Liegenschaft zu gestatten.

Speziell im innerstädtischen Bereich ist der Platz für Bauarbeiten beschränkt. Denkt man z.B. an Gassen im 1. Bezirk, die eine Breite von gerade einmal 3m aufweisen, wird das besonders bewusst. Da zu jeder Zeit an jedem Ort das „Löschen“ und „Retten“ und damit das Zufahren von Einsatzfahrzeugen möglich sein muss, ist in diesen Bereich z.B. das Aufstellen von Kranen auf öffentlichem Gut nahezu unmöglich.

Aber nicht nur „auf dem Boden“ ist der Platz in der Stadt knapp, sondern auch am Dach. Da innerstädtisch überwiegend „geschlossene Verbauung“ vorgegeben wird (Häuser sind aneinander angebaut), bedeutet dies z.B., dass eine Sanierung von Dachrandbereichen, überragenden Feuermauern, Verblechungen an Feuermauern, etc. eigentlich nur über die Liegenschaft des Nachbarn möglich ist (sieht man von zirkusverdächtigen Einsätzen der Industrial Alpinists ab).

Genau da beginnen nun oft jahrelange Diskussionen und Verhandlungen, die nicht selten Behörden und Gerichte beschäftigen. Die Wiener Bauordnung (Wr.BO) beispielsweise geht in §126 (1) speziell auf dieses Thema ein (in den Baugesetzen der übrigen Bundesländer existieren vergleichbare Vorschriften).

Nach § 126 Wr.BO sind die Eigentümer der Nachbarliegenschaften im Fall eines Bauvorhabens „verpflichtet, die anlässlich einer Bauführung oder Instandsetzung notwendigen, ohne Benützung des Nachbargrundes oder des darüber befindlichen Luftraumes nicht möglichen oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglichen Arbeiten (…) gegen Ersatz des erlittenen Schadens auf ihrer Liegenschaft zu gestatten.“ Als Beispiele für derartige auf dem Nachbargrundstück durchzuführende Arbeiten erwähnt der Gesetzgeber dabei insbesondere Pölzungen und Unterfangungen sowie die Verlegung von Leitungen, Lampen, Aufschriftstafeln oder ähnlichem.

Für den Fall, dass die beabsichtigte Bauführung die Nutzung von Nachbargrundstücken erfordert, hat der Bauführer zunächst das Einvernehmen mit den Nachbarn zu suchen (vgl. § 126 (3) Wr.BO). Nur für den Fall, dass zwischen den Nachbarn keine Einigung über die Duldung der Benützung des Grundstücks zur Bauführung erzielt wird, kann (mittels Antrags des Bauführers an die Baubehörde) der Verwaltungsrechtsweg beschritten werden. Es handelt sich dabei um ein von der Einholung der Baubewilligung separates Verfahren, die Frage der Erforderlichkeit der Benutzung einer Nachbarliegenschaft zur Realisierung eines Bauvorhabens bzw. das Vorliegen einer Zustimmung des Nachbarn dazu ist daher nicht im Rahmen des Bauverfahrens, sondern in einem diesem nachgelagerten Verfahren zu klären. Im Rahmen dieses Verwaltungsverfahrens hat die Behörde (in aller Regel mittels Einholung eines Sachverständigengutachtens) zu beurteilen, ob es technisch realisierbare Alternativen zur Benützung der Nachbarliegenschaft gibt, welche keinen  „unverhältnismäßigen“ Aufwand erfordern.

Die Benützung des Nachbargrundstücks ist dem Bauführer erst gestattet, sobald die Behörde rechtskräftig über den Antrag entschieden und den Umfang der nachbarlichen Duldungsverpflichtung bestimmt hat. Aufgrund des mehrstufigen Instanzenzuges (zB Wien: Möglichkeit der Berufung an die Bauoberbehörde) kann das Verfahren einige Zeit in Anspruch nehmen, sodass in vielen Fällen von den Bauführern eine Einigung mit dem Nachbarn angestrebt wird.

Die häufigsten Fälle der temporären Nutzung

Die häufigsten Fälle der Nutzung von Nachbarliegenschaften sind z.B.

• Nutzung des Nachbargrundstückes um ein Gerüst für die Sanierung der Feuermauer aufzustellen;
• Nutzung der Dachflächen zur Sanierung der Dachrandbereiche und der Feuermauer;
• Nutzung Hofflächen, Lichthof, Vorgarten zur Aufstellung eines Kranes;
• Nutzung des Luftraums über einer Nachbarliegenschaft als Schwenkraum für einen Kran;

Es ist davon auszugehen, dass der Nachbar in den o.a. Fällen die Nutzung dulden muss, wenn dem Bauführer eine andere Umsetzung der Arbeiten aus technischen oder sicherheitstechnischen Gründen nicht möglich bzw. die Umsetzung wirtschaftlich unzumutbar wäre.

Die häufigsten Fälle permanenter Nutzung

Bestimmte Fälle machen eine dauerhafte Nutzung von Nachbarliegenschaften erforderlich. Ist bei der Verbauung von Lücken z.B. aus statischen Gründen eine Unterfangung der Nachbarfundamente erforderlich (Unterfangung bedeutet einfach ausgedrückt, dass die Einbindetiefe der Fundamente nicht ausreichend ist und diese daher tiefer geführt = unterfangen werden müssen) so kann dies natürlich nur auf dem Nachbargrundstück erfolgen. Diese Massnahme dient langfristig zur Sicherung der Nachbargebäude und muss in der Regel gesondert (also nicht im Wege eines Verfahrens nach § 126 Wr.BO) eingereicht und bewilligt werden; eine Zustimmung des Nachbarn ist in der Regel zwingend erforderlich. Wird diese nicht erteilt, bleibt in vielen Fällen nur eine wesentlich teurere Variante über, z.B. Schlitzwände (hohe Kosten und meistens massiver Verlust von Nutzflächen in den Kellergeschossen).

Ähnliches ist bei Hanglagen der Fall, wo aus statischen Gründen, zur Sicherung des Hanges(Massnahmen gegen das Abrutschen des Hanges) z.B. spezielle Erdanker gebohrt werden. Das spätere Ziehen der Erdanker ist zwar meist möglich, jedoch teurer, als diese Anker im Erdreich zu belassen. Auch hierfür ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Vergütung der Duldung

Der Gesetzgeber, hier konkret die Wr.BO, §126 (1), sieht vor, dass der Nachbar zwar die Nutzung unter bestimmten Umständen zu dulden hat, jedoch steht dem Nachbarn dafür eine angemessene Entschädigung (Ersatz des erlittenen Schadens) zu, abgesehen von einem etwaigen Verdienstentgang (wenn z.B. Parkplätze nicht vermietet werden können, da dort ein Gerüst aufgestellt wird). Zwar sieht § 126 Wr.BO anders als die Bauvorschriften anderer Bundesländer nicht vor, dass (zB im Fall von für die Bauführung erforderlichen Grabungsarbeiten) nach Abschluss der Bauführung der vorherige Zustand wiederherzustellen ist, sodass unklar ist, ob aus § 126 Wr.BO eine derartige Verpflichtung ableitbar ist; es kann jedoch kein Zweifel daran bestehen, dass (sofern der Bauführer nicht selbst für eine Wiederherstellung des früheren Zustandes sorgt) die Verpflichtung zum Schadenersatz jedenfalls auch die diesbezüglichen Kosten umfasst.

Für die Klärung der Höhe der dem Nachbarn zustehenden Entschädigung sind (anders als für die Entscheidung über die Frage, ob der Nachbar die Benützung seines Grundstücks dulden muss) nicht die Baubehörden, sondern die ordentlichen Gerichte zuständig. Kommt es daher diesbezüglich zu Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bauführer und Nachbarn, muss vor dem zuständigen Zivilgericht geklagt werden. Das Gericht ist in diesem Verfahren in seiner Entscheidung frei (und hat daher auch dem Grunde nach zu beurteilen, ob durch die Benützung der Nachbarliegenschaft überhaupt ein Schaden eingetreten ist).

Ausnahmen

Eine der, speziell in Wien, bekanntesten Ausnahmen ist die Stadt Wien als Bauherr. Bei z.B. U-Bahn Bauten werden benötigte Grundstücksteile etc. für den Zeitraum der Bauarbeiten enteignet und nach Fertigstellung wieder an den „Nachbarn“ rückübereignet – hier geht Allgemeinwohl vor die Interessen des Einzelnen.

Praxishinweise

Um spätere Probleme zwischen den Nachbarn zu vermeiden, sind folgende Punkte zur Berücksichtigung (für beide Parteien) zu empfehlen:

• rechtzeitige, umfangreiche und verständliche Darlegung der erforderlichen/gewünschten Maßnahmen durch den Bauwerber und ausführliche Erklärung;
• Definition der dadurch entstehenden möglichen
  Risiken;
• entsprechendes Gutachten eines Prüfingenieurs, Statikers;
• exakter Terminplan, aus dem die Dauer der Duldung ersichtlich ist (es sollten möglichst auch Reserven eingerechnet werden!);
• Einigung über eine etwaige Ablöse / Miete;
• Einigung über eine Sicherstellung für mögliche Schäden (z.B. in Form einer abstrakten Bankgarantie);
• Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung, ev. mit einer über das normale Maß hinausgehenden Deckung (ev. spezielle Bauwesenversicherung);
• betrifft die Duldung ein denkmalgeschütztes Objekt ist es anzuraten, die vorgeschlagenen Maßnahmen mit dem BDA (Bundesdenkmalamt) abzustimmen.

Der Beitrag Benutzung des Nachbargrundstückes für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen erschien zuerst auf RechtamBau.