Schon mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl 25/2014) wurde für Eigentümer eine Dokumentationspflicht in Form der Führung eines Bauwerksbuches für Neubauten eingeführt. Eigentümer von Bauwerken waren bereits bisher nach § 129 Abs 2 Wr. BauO verpflichtet, regelmäßig Überprüfungen durchzuführen und den der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand der Bauwerke zu erhalten. Doch diese Überprüfungen mussten nicht dokumentiert und auch der Baubehörde nicht nachgewiesen werden.

Bauwerksbuch für Neubauten

Deshalb wurde mit der Bauordnungsnovelle 2014 in § 128a das Bauwerksbuch eingeführt. Eigentümer von neu errichteten und umgebauten Gebäuden mit mehr als 2 Hauptgeschoßen wurden verpflichtet, bis zur Fertigstellunganzeige ein Bauwerksbuch von einem Ziviltechniker oder einem Sachverständigen aus dem Bauwesen erstellen zu lassen. Im Bauwerksbuch sind nicht nur sämtliche Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen zu erfassen, sondern auch jene Bauteile anzuführen, die einer regelmäßigen Überprüfung bedürfen. Das sind insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung von Leben und Gesundheit von Menschen ausgehen kann. In weiterer Folge sind die laufenden Überprüfungen dieser Bauteile im Bauwerksbuch zu dokumentieren.

Das Bauwerksbuch musste der Baubehörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

Seit 14.12. 2023 ist für alle Neu-, Zu- und Umbauten ein Bauwerksbuch zu erstellen. Ausgenommen sind nur moch Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m².

Bauwerksbuch für Altbauten

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde diese Dokumentationspflicht auf bestehende Altbauten unabhängig von einem Umbau oder einer Sanierung ausgedehnt. Gemäß § 128a Abs 3 ist für alle Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden bis 31.12.2027 und für Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und 1.1.1945 errichtet wurden bis 31.12.2030 ein Bauwerksbuch zu erstellen.

Im Zuge der Erstellung des Bauwerksbuches ist eine erstmalige Überprüfung des Gebäudes durchzuführen.

Nun dürfen auch Baumeister neben Ziviltechnikern und Sachverständigen mit der Erstellung von Bauwerksbüchern und den regelmäßigen Überprüfungen der Bauwerke beauftragt werden.

Auch betreffend der Altbauten sind nur Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Fläche von weniger als 50m² ausgenommen. Für bestehende Gebäude, die nach dem 1.1.1945 errichtet wurden, kann die Baubehörde im begründeten Anlassfall die Erstellung eines Bauwerksbuches innerhalb einer bestimmten Frist auftragen.

Im Bauwerksbuch sind nun zusätzlich das Datum der ersten Überprüfung und das Ergebnis dieser Überprüfung anzugeben. Es ist auch ein Verzeichnis der bei der jeweiligen Überprüfung festgestellten Baugebrechen und deren Sanierung anzuführen.

Bauwerksbuchdatenbank

Das Bauwerksbuch ist nun in elektronischer Form zu führen und in der Bauwerksbuchdatenbank(§ 128c Wr. BauO) zu registrieren. Die Baupolizei – MA 37 hat mit 1.7.2024 eine eigene Datenbank für die Erfassung der Bauwerksbücher eingerichtet. Bereits vorhandene, zu einem früheren Zeitpunkt erstellte Bauwerksbücher, sind in dieser Datenbank nach zu erfassen.

Es werden bei der Registrierung nicht die gesamten Bauwerksbücher hochgeladen, sondern nur das Datum der Erstellung des Bauwerksbuches, die Bestätigung des Erstellers des Bauwerksbuches und das Datum und die Bestätigung der ersten Überprüfung des jeweiligen Gebäudes. Auf Verlangen der Baubehörde ist dieser Einsicht in das (elektronische) Bauwerksbuch zu gewähren.

Instandhaltung erwünscht

Ziel dieser Überprüfungs- und Dokumentationspflicht bei Altbauten ist, den Eigentümern einen allfälligen Sanierungsbedarf bewusst zu machen und eine Instandhaltung zu erwirken, um eine Abbruchreife zu verhindern. Die stadtbildprägenden Altbauten sollen möglichst erhalten bleiben.

Herausforderung für Eigentümer

Da es gerade bei Gründerzeithäusern in der Praxis schwierig sein kann die Bau- und Benützungsbewilligungen aufzutreiben, weil die Bauakten selbst bei der Behörde nicht immer vollständig sind, sollte rechtzeitig mit der Erstellung eines Bauwerkbuches begonnen werden, um die gesetzliche Frist bis 31.12.2027 bzw. 31.12.2030 einhalten zu können.

Ist Wohnungseigentum begründet und trifft die Verpflichtung zur Erstellung des Bauwerksbuches die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte der Hausverwaltung ein entsprechender Auftrag erteilt werden.

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Nachdem diese Richtlinie nicht zuletzt aufgrund des „Kyoto-Protokolls“ umfassend geändert wurde, wurde aus Gründen der Klarheit mit Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates die Neufassung 2010 kundgemacht.

Aufgrund des „Green Deal“ und dem Bestreben der EU aus fossilen Brennstoffen gänzlich auszusteigen und den CO² -Ausstoß  deutlich zu reduzieren, wurde diese Richtlinie aus 2010 neuerlich überarbeitet. Die Neufassung wurde als Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates am 8.5.2024 kundgemacht. Am 14.5.2024 trat die Richtlinie in Kraft. Bis 29.5.2026 sind die Vorgaben der Richtlinie von den Mitgliedsstaaten der EU in nationales Recht umzusetzen.

Artikel 7 der Richtlinie sieht vor, dass ab 1.1.2030 alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein müssen, die keine CO2-Emmissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen.

Österreich kommt dieser Vorgabe der Richtlinie unter anderem mit dem Bundesgesetz über die erneuerbare Wärmebereitstellung in neuen Baulichkeiten (Erneuerbare-Wärme-Gesetz; kurz „EWG“, BGBl I Nr. 8/2024 nach. Dieses Gesetz gilt seit 29.2.2024.

Das seit 1.1.2020 geltende Ölkesseleinbauverbotsgesetz (BGBl I Nr. 6/2020) ist damit überholt und trat mit 29.2.2024 außer Kraft.

Mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz soll die Umstellung auf klimafreundliche Wärmebereitsstellungsanlagen vorangetrieben werden und die Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2040 gelingen.

Nach der Kompetenzverteilung in der Bundesverfassung fallen baurechtliche Angelegenheiten und Angelegenheiten im Zusammenhang mit Heizungsanlagen und Luftreinhaltung in die Kompetenzen der Bundesländer. Der Umstieg von fossilen auf nicht fossile Brennstoffe in der Energieversorgung wäre in Gesetzgebung und Vollziehung von den Ländern zu regeln. Doch um eine bundesweite einheitliche Vorgehensweise zu erwirken, wurde in § 1 EWG mit Verfassungsbestimmung die Kompetenz in der Gesetzgebung dem Bund übertragen. Die Länder können dazu ergänzende gesetzliche Regelungen schaffen, die nicht mit dem Bundesgesetz in Widerspruch stehen dürfen und sie sind weiterhin für die Vollziehung zuständig.

Nach dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz darf bei der Errichtung eines Neubaus keine Anlage zur Wärmebereitstellung für Warmwasser und Heizung errichtet werden, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird.

Fossile Brennstoffe sind nach dieser Bestimmung sowohl feste fossile Brennstoffe, wie z.B. Kohle, Briketts oder Torf, als auch flüssige fossile Brennstoffe, wie z.B. Öl, Diesel, Petroleum und gasförmige fossile Brennstoffe, wie Erdgas. Auch fossiles Flüssiggas, wie Propan, Butan oder Buten sind im Neubau verboten.

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz bezieht sich sowohl auf zentrale (versorgen mehrere oder alle Wohnungen eines Gebäudes) als auch dezentrale Anlagen (versorgen nur einzelne Räume einer Wohnung oder nur einzelne Wohnungen eines Gebäudes).

Ein Anschluss an die Fernwärme ist nur dann zulässig, wenn es sich um eine qualitätsgesicherte Fernwärme handelt. Qualitätsgesicherte Fernwärme heißt in diesem Zusammenhang, dass die Fernwärme u.a. zu 80% aus erneuerbaren Energieträgern, aus hocheffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen oder aus Abwärme stammen muss und der behördlichen Preisregelung unterliegt.

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Ein Bauträger kaufte 2013 ein altes Zinshaus in Wien, sanierte dieses und baute das Dachgeschoss aus. Es wurde Wohnungseigentum begründet. Mit dem Verkauf der Wohnungen wurde ein Immobilienmakler beauftragt.

2016 interessierte sich eine Dame für eine Wohnung im 2. Stock mit Balkon. Sie hatte eine eigene Immobilienmaklerin beauftragt, eine für sie geeignete Wohnung zu suchen. Die Maklerin übermittelte ihr die Informationsbroschüre des Immobilienmaklers des Bauträgers für das betreffende Wohnhaus. Unter der allgemeinen Beschreibung des Hauses ist u.a. angeführt, dass die meisten Wohnungen über Terrasse oder Balkon verfügen und der private Garten des Hauses zum relaxen im Grünen einlädt.

Vor Unterfertigung des Kaufvertrages erhielt die Dame über die Immobilienmakler und den Vertragserrichter und Treuhänder den Entwurf des Vertrages, das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag. In diesen Unterlagen ist festgelegt, dass der Garten, bis auf eine kleine Fläche für den Müllplatz als Eigengarten der Wohnung im Erdgeschoss zugeteilt ist und zu diesem Wohnungseigentumsobjekt gehört.

Die Dame kaufte die Wohnung.

Kurz vor Ablauf der 3-jährigen Verjährungsfrist klagte die Dame 2018 auf Rückabwicklung des Kaufvertrages, weil sie den Garten nicht benützen darf. Die Angabe in der Informationsbroschüre hätte in ihr die Meinung geweckt, dass der Garten Allgemeinfläche sei und von allen Eigentümern benützt werden kann. Hätte sie gewusst, dass der Garten ein Eigengarten der Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss ist, hätte sie die Wohnung nicht gekauft.

Das Handelsgericht Wien hält die Formulierung in der Informationsbroschüre für irreführend, weil damit suggeriert wird, dass es eine Gartenfläche gäbe, die allen zur Benützung zur Verfügung stehen würde.

Wesentlicher Geschäftsirrtum

Um einen Vertrag wegen Irrtums anfechten zu können und die Rückabwicklung zu fordern, bedarf es gemäß § 871 ff ABGB eines wesentlichen Geschäftsirrtums. Dabei muss sich die Vorstellung der irrenden Wohnungskäuferin auf die Punkte des Vertragsgegentandes beziehen.

Das Handelsgericht Wien ging davon aus, dass die Angaben in der Informationsbroschüre stillschweigend zum Inhalt des Kaufvertrages wurden. Da Immobilienmakler regelmäßig Verhandlungsgehilfen ihres Auftraggebers sind, hat der Bauträger sich die Angaben und Aussagen des von ihm beauftragten Immobilienmaklers in dessen Broschüre zuzurechnen.

Wesentlich ist ein Geschäftsirrtum dann, wenn die irrende Wohnungskäuferin den Kaufvertrag bei Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten nicht abgeschlossen hätte.

Vor Gericht erklärte die Wohnungskäuferin, dass ihr die Gartennutzung wichtig sei, auch wenn sie dies 3 Jahre lang weder beim Bauträger noch bei der Hausverwaltung geltend machte. Das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag mit der Zuteilung des Gartens zur Wohnung im Erdgeschoss hätte sie zwar vor Unterfertigung des Kaufvertrages bekommen, sie hätte sich diese Unterlagen aber nicht angesehen bzw. seien diese nicht vollständig gewesen. Das Gericht glaubte ihr und verwies auch darauf, dass eine explizite Aufklärung über die Aufteilung der Gartenfläche nicht erfolgt sei.

Rechtliche Folge des Geschäftsirrtums

Bei einem unwesentlichen Irrtum, bei welchem der Vertrag schon abgeschlossen worden wäre, aber mit anderem Inhalt, ist nur eine Vertragsanpassung, meist eine Minderung des Kaufpreises denkbar.

Liegt der Irrtum aber in einem wesentlichen Punkt des Vertrages, kann die Aufhebung und Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt werden. Das Gericht urteilte, dass die Benützung des Gartens eine wertbildende Eigenschaft und somit wesentlich für den Kauf der Wohnung im 2. Stock sei und somit ein wesentlicher Geschäftsirrtum vorliege.

Der Kaufvertrag wurde vom Gericht aufgehoben und der Bauträger musste den Kaufpreis samt 4% Zinsen p.a. an die Dame zurückzahlen.

Ein Benützungsentgelt musste die Dame für die Benützung der Wohnung für 5 Jahre nicht bezahlen.

Konsequenz dieser Entscheidung

Bauträger und die von ihnen beigezogenen Immobilienmakler sollten bei der Formulierung von Informations- und Verkaufsbroschüren tunlichst auf die Angaben achten, um keine falschen Eindrücke zu vermitteln.

Für die Wohnungskäuferin war das Verfahren ein voller Erfolg. Sie gab die Wohnung letztlich nach 5 Jahren an den Bauträger zurück und bekam den vollen Kaufpreis mit 4% verzinst zurückbezahlt. Für die jahrelange Benützung musste sie nur die Betriebskosten bezahlen.

Ich hoffe, es spricht sich nicht herum, dass nach Ansicht des Handelsgerichtes Wien bei einem Missverständnis im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages über eine allgemeine Fläche eine Eigentumswohnung jahrelang kostenlos benützt werden kann. Das würde Wohnungsverkäufer in große Probleme bringen.

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Ein Sektorenauftraggeber führte ein Vergabeverfahren in Wien durch, um Auftragnehmer für laufende Gartengestaltungsarbeiten für einen Rahmenvertrag für 2 Jahre zu ermitteln. Auftragsgegenstand war die Erbringung verschiedener gärtnerischer Dienstleistungen, wie insbesondere, Grünschnitt, Sicherheitsschnitt bei Bäumen und Sträucher, Rodungen, Ersatzpflanzungen, Baumüberprüfungen etc. Das Unternehmen, welches den Auftrag erhalten sollte, ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in Niederösterreich. Sie hat ihren eigenen Kollektivvertrag, der auf der NÖ Landarbeitsordnung basiert. Sein räumlicher Wirkungsbereich beschränkt sich auf das Bundesland Niederösterreich.

Gültigkeit Kollektivertrag nach der NÖ Landarbeitsordnung

Die NÖ Landarbeitsordnung gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, welche ihre eigenen Erzeugnisse verarbeiten. Darunter fallen insbesondere folgende Tätigkeiten: die Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse, Wein- und Obstbau, Hervorbringung von Blumen, Gemüse, Baumschulen, Haltung und Zucht von Nutztieren und Gewinnung tierischer Erzeugnisse.

Die konkrete Ausschreibung beinhaltet aber  Gartengestaltungsarbeiten, die nicht unter diese in der  NÖ Landarbeitsordnung aufgezählten Tätigkeiten fallen. Die eingetragene Genossenschaft ist nach eigenen Angaben auch nicht in diesen Bereichen tätig. Sie erbringt Dienstleistungen vorallem im Winterdienst und im Bereich gärtnerischer Tätigkeiten.

Gemäß § 39k Abs 1 NÖ Landarbeitsordnung ist für Betriebe, die ausschließlich andere Leistungen, als die genannten erbringen, die Landarbeitsordnung und darauf basierende Kollektiverträge nicht anwendbar.

Dabei ist auch zu bedenken, dass der auf der NÖ Landarbeitsordnung basierende Kollektivvertrag auch nach verfassungsrechtlichen Überlegungen nicht auf Arbeitsverhältnisse für gewerbliche Gärtnerarbeiten angewendet werden darf. Denn Arbeitsrecht für gewerbliche Betriebe ist nach Art. 10 Abs 1 Z 11 B-VG in Gesetzgebung und Vollziehung Bundessache. Arbeitsrecht für land- und forstwirtschaftliche Betriebe ist hingegen gemäß Art. 11 Abs 1 Z 9 B-VG in Gesetzgebung Bundessache und in Vollziehung Landessache.

Rechtlich folgt daraus, dass die eingetragene Genossenschaft nicht ihren eigenen Kollektivvertrag nach der NÖ Landarbeitsordnung anwenden darf, sondern den Kollektivvertrag für ArbeiterInnen der gewerblichen Gärtner- und Landschaftsgärtnerbetriebe anwenden muss.

Unterschied zu Kollektivertrag der gewerblichen Gärtner- und Landschaftsgärtnerbetriebe

Der Kollektivertrag der gewerblichen Gärtner- und Landschaftsgärtnerbetriebe stützt sich auf das Arbeitsverfassungsgesetz und sieht einen um etwa 1/3 höheren Kollektivvertragslohn vor, als der Kollektivertrag der eingetragenen Genossenschaft. Darüber hinaus sind nach diesem Kollektivertrag zusätzliche Lohnkosten, wie Taggelder, Fahrtkostenersatz und weiteres an die ArbeiterInnen zu bezahlen.

Konsequenz im Vergabeverfahren

Da die eingetragene Genossenschaft ihr Angebot im Vergabeverfahren nach den deutlich günstigeren Lohnkosten des eigenen  Kollektivertrages kalkulierte, ist das Angebot nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien nicht kostendeckend kalkuliert. Denn die eingetragene Genossenschaft ist zur Einhaltung der einschlägigen arbeits- und sozialrechtlichen Bestimmungen verpflichtet und hat die Lohnkosten nach dem tatsächlich anzuwendenden Kollektivertrag der gewerblichen Gärtner- und Landschaftsgärtnerbetriebe zu bezahlen. Das Angebot der eingetragenen Genossenschaft ist daher nicht zuschlagsfähig und vom Vergabeverfahren gemäß § 302 Abs 1 Z 3 BVergG 2018 wegen nicht plausibler Zusammensetzung des Gesamtpreises auszuscheiden.

Die Zuschlagsentscheidung zu Gunsten der eingetragenen Genossenschaft wurde vom Verwaltungsgericht Wien mit Erkenntnis vom 4.2.2021 für nichtig erklärt.

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Konkret ging es um zwei Fälle aus Frankreich, welche dem EuGH zur Vorabentscheidung vorgelegt wurden. Denn nach französischem Recht braucht man vorab eine Genehmigung der Behörde, um eine Wohnung kurzfristig an Gäste vermieten zu dürfen. Zwei Wohnungseigentümer in Paris holten keine Genehmigung ein. Sie wurden daher vom Gericht zur Zahlung einer Geldbuße und zur Rückumwandlung der Räume zu einer „normalen“ Wohnung verpflichtet. Dagegen erhoben sie Rechtsmittel.

Das französische Gericht brachte die beiden Causen vor den EuGH mit der Frage, ob die französische Regelung einer Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietung mit Unionsrecht, insbesondere mit der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt, im Einklang steht.

Der EuGH entschied am 22.9.2020, dass die französische Regelung zulässig ist. EU-Länder dürfen regelmäßige Kurzzeitvermietungen an Personen, die sich nur vorübergehend in der jeweiligen Gemeinde aufhalten und dort keinen Wohnsitz begründen, von einer Genehmigung abhängig machen. Die Dienstleistung der Kurzzeitvermietung darf nach Ansicht des EuGH zur Verhinderung der Wohnraumverknappung durch nationale Gesetze reguliert werden.

Diese Entscheidung ist nicht nur für die beiden konkreten Causen bindend, sondern für alle nationalen Gerichte der EU.

Das heißt, auch der österreichische Gesetzgeber könnte eine entsprechende Genehmigungspflicht einführen. Damit würden die schon derzeit geltenden Beschränkungen für AirBnB und ähnliche Plattformen noch weiter reichen.

Die Attraktivität dieses Geschäftsmodells verliert zunehmend.

Der Beitrag EuGH erlaubt gesetzliche Beschränkungen von AirBnB erschien zuerst auf RechtamBau.

Nach der neuen Regelung des § 62a Abs 5a Wr.BO ist der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre, sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, spätestens vier Wochen vor dem geplanten Beginn der Arbeiten der Behörde (MA 37) vom Bauherrn schriftlich anzuzeigen. Der Anzeige ist eine Bestätigung des Magistrats (MA 19) anzuschließen, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Nach Vorlage einer solchen Bestätigung darf mit dem Abbruch begonnen werden.
Die MA 19 überprüft alle Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes darauf, ob sie sich gestalterisch in das örtliche Stadtbild einfügen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28.5.2019 zu Ro 2019/05/0012 klargestellt, dass diese Bewilligungspflicht nur dann gilt, wenn mit den Abbrucharbeiten nach Inkrafttreten des § 62a Abs 5a Wr. BO begonnen wird. Also für alle Abbrüche von älteren Gebäuden mit denen nach dem 30.6.2018 begonnen wird, ist eine Bewilligung einzuholen. Für Abbrüche mit denen vor diesem Datum begonnen wurde, gilt die neue Bestimmung nicht. Auch dann nicht, wenn der Abbruch am 30.6.2018 noch nicht abgeschlossen war.

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In der Entscheidung zu 5 Ob 245/18t vom 20.2.2019 setzte sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage auseinander, ob der Vermieter der Montage einer Außenklimaanlage auf einer Loggia zustimmen muss.
Um es gleich vorwegzunehmen, der Vermieter muss nicht zustimmen. Gemäß § 9 MRG hat der Mieter vor Ausführung von wesentlichen Veränderungen am Mietgegenstand den Vermieter um Zustimmung zu fragen.
Der Vermieter muss nur dann seine Zustimmung geben, wenn die bauliche Veränderung der Übung des redlichen Verkehrs entspricht  und einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Beides muss der Mieter beweisen.

Da die konkrete Wohnung über Außenjalousien verfügt und somit einen den Bauvorschriften entsprechenden Schutz vor sommerlicher Überwärmung hat, ist die Montage eines zusätzlichen Klimagerätes nicht verkehrsüblich. Allein die steigende Anzahl solcher Geräte begründet noch keine Verkehrsüblichkeit.
Die Klimaanlage darf laut OGH in diesem Fall nicht montiert werden.

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1) Gesetzliche Regelung:

Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 364 Abs 2 und 364a ABGB:

§ 364. (2) Der Eigentümer eines Grundstückes kann dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. Unmittelbare Zuleitung ist ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig.

§ 364a. Wird jedoch die Beeinträchtigung durch eine Bergwerksanlage oder eine behördlich genehmigte Anlage auf dem nachbarlichen Grund in einer dieses Maß überschreitenden Weise verursacht, so ist der Grundbesitzer nur berechtigt, den Ersatz des zugefügten Schadens gerichtlich zu verlangen, auch wenn der Schaden durch Umstände verursacht wird, auf die bei der behördlichen Verhandlung keine Rücksicht genommen wurde.

2) Relevante Normen:

• Ö-NORM S 5004: Messungen von Schallimmissionen,
• Ö-NORM S 5005: Messungen von Schallimmissionen von Schienenverkehr,
• Ö-NORM S 5012: Schalltechnische Grundlagen für die Errichtung von Gastgewerbebetrieben, vergleichbaren Einrichtungen, sowie den damit verbundenen Anlagen-Ermittlung der Emissionen,
• Ö-NORM S 5021: Schalltechnische Grundlagen für die örtliche und überörtliche Raumplanung und Raumordnung,
  B 8115: Schallschutz und Raumakustik im Hochbau,
• ÖAL-Richtlinie Nr. 6/18: Wirkung des Lärms auf den Menschen
  (ÖAL ist die Abkürzung für: „Österreichischer Arbeitsring für Lärmbekämpfung“,
• OIB-Richtlinie 5: Schallschutz.

3) Auslegung von § 364 Abs 2 ABGB

Diese Bestimmung des Eigentumsrechtes im ABGB sind dispositives Recht.

Wenn die Nachbarn nichts anderes vertraglich vereinbaren, ist eine ortsübliche Immission, die vom Nachbargrundstück ausgeht und die ortsübliche Nutzung des Grundstücks nicht wesentlich beeinträchtigt zu dulden. Unwesentliche ortsübliche Beeinträchtigungen erfüllen also nicht den Tatbestand einer Eigentumsverletzung und sind hinzunehmen. Dem gestörten Nachbarn stehen in so einem Fall keine Abwehrrechte zu. Er muß die Lärmbelästigung dulden. Insofern ist das Eigentumsrecht beschränkt. Nicht jede Beeinträchtigung kann abgewehrt werden.

Nur jene Lärmbelastungen, die das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten UND die ortsübliche Benützung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen sind zu unterlassen und können vom gestörten Nachbarn mit Unterlassungsklage bekämpft werden. Das heißt sowohl die Lärmbelastung muß das Maß der Ortsüblichkeit überschreiten als auch die Einschränkung der Benützung der betroffenen Nachbarliegenschaft. Eine nicht ortsübliche Immission kann nicht untersagt werden, wenn sie nicht in beachtlicher Weise die ortsübliche Nutzung der Nachbarliegenschaft hindert. Umgekehrt kann eine wesentliche Beeinträchtigung der Nutzung nicht verhindert werden, wenn die dafür ursächliche Lärmbelastung ortsüblich ist.

Die örtlichen Verhältnisse beziehen sich dabei auf die in unmittelbarer Umgebung gelegenen Liegenschaften und nicht etwa auf die ganze politische Gemeinde. Entscheidend ist die Lage des beeinträchtigten Grundstücks zu jenem, von dem die Belästigung ausgeht und die Verhältnisse in der unmittelbaren Umgebung beider Liegenschaften (ständige Rsp., jüngst 7 Ob 71/14p).

Für die ortsübliche Benützung sind die Natur und die tatsächliche Zweckbestimmung des Grundstücks maßgeblich. Die in Flächenwidmungsplänen angeführte Widmung und die damit erlaubte Benützung einer Liegenschaft haben nur Indizwirkung. Ö-NORMEN und ÖAL-Richtlinien geben auch nur Anhaltspunkte, was unter ortsüblich zu verstehen ist.

Bei Lärm kommt es nicht bloß auf die Lautstärke an, sondern auch wie häufig und lang andauernd die Beeinträchtigung erfolgt und zu welcher Tageszeit. Es ist nicht nur die objektiv messbare Lautstärke maßgebend, sondern auch die Lästigkeit, die sich vor allem nach Tonhöhe, Dauer und Eigenart des Geräusches bestimmt.
Während der Nachtruhezeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr sind selbst sonst übliche Geräusche zu unterlassen.

Maßgeblich für die ermittelten Schallwerte sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Schlusses der Verhandlung 1. Instanz.
Die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist am Maßstab eines Durchschnittsmenschen zu beurteilen und nicht nach den konkreten subjektiven Empfindungen des vielleicht besonders sensiblen Nachbarn. Lärm ist dann ungebührlich und störend und zu untersagen, wenn er nach seiner Art und Intensität geeignet ist, das Wohlbefinden normal empfindender Menschen zu beeinträchtigen.

Selbst Gesundheitsgefährdungen sind nur dann maßgeblich, wenn sie generell vorliegen und nicht bloß, wenn der jeweilige Nachbar aufgrund seiner individuellen physischen und psychischen Verfassung besonders gefährdet ist.
Wird aber eine Liegenschaft in Kenntnis der Gesundheitsschädlichkeit erworben und wird dieser Umstand bei der Vertragsgestaltung und beim Kaufpreis berücksichtigt, ist die gesundheitsschädliche Immission zu dulden und darf nicht abgewehrt werden (6 Ob 94/08d). Die Duldungspflicht besteht auch dann, wenn zwar der konkrete Käufer keine Kenntnis von der gesundheitsgefährdenden Immission hatte, aber eine solche einem durchschnittlich sorgfältigen Käufer erkennbar gewesen wäre (2 OB 57/09k).

Nachbar im Sinne dieser Bestimmung ist nach hM nicht nur der Eigentümer unmittelbar angrenzender Grundflächen, sondern jeder Eigentümer, der vom Lärm, der vom „störenden“ Grundstück ausgeht, betroffen ist, egal wie weit die Entfernung ist und welche und wie viele Grundstücke dazwischen liegen.

Auch Eigentümer von betroffenen Superädifikaten und Mieter und Pächter von belasteten Grundstücken können Unterlassung der Störung begehren.
Bloße Mitbewohner, Ehepartner oder Lebensgefährten (ohne grundbücherlich einverleibtes Wohnrecht) haben keinen Unterlassungsanspruch.

Wohnungseigentümer untereinander sind Nachbarn im Sinne dieser Bestimmung und können einander auf Unterlassung von Lärmimmissionen klagen.

Mieter können entweder direkt gegen den störenden Mieter vorgehen und Unterlassung gemäß § 364 Abs 2 ABGB begehren oder vom Vermieter Vertragszuhaltung einfordern.

Neu hinzukommende Nachbarn müssen sich mit der bereits vorherrschenden Lärmimmission abfinden (2 Ob 236/99s). Lärmimmissionen, die schon vorhanden sind, können nicht bekämpft werden.
Auch eine objektiv voraussehbare Zunahme des Lärms durch eine erwartbare Entwicklung der Grundstücksnutzung ist hinzunehmen (7 Ob 361/97g).

Ist der Eigentümer jenes Grundstückes, von welchem die Lärmbelastung ausgeht, nicht zugleich Störer, kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn er berechtigt und faktisch dazu in der Lage ist, die Störung abzustellen. Es muß also einen Zusammenhang zwischen Sachherrschaft und störende Immission geben.

Nach jüngerer Judikatur (5 OB 65/03z) macht selbst das mehrjährige Hinnehmen einer Immissionsbeeinträchtigung durch den betroffenen Nachbarn, ohne gleich eine Unterlassung zu begehren, diese nicht ortsüblich.
Nach älterer Judikatur (zB 3 Ob 201/99a) machte das Dulden einer Lärmbelästigung über mehr als 3 Jahre lang, diesen Lärm zum Bestandteil des Ortsüblichen. Eine Unterlassungsklage konnte nach 3 Jahren nicht mehr erfolgreich eingebracht werden.
Die Lehre ist diesbezüglich uneinheitlich.
Jedenfalls sind Einwirkungen, die schon länger als die allgemeine Ersitzungs- und Verjährungszeit bestehen, als ortsüblich anzusehen(2 Ob 94/00p).

4) Auslegung von § 364a ABGB

Auch diese Bestimmung ist dispositives Recht.

Eine nicht ortsübliche Immission kann nicht abgewehrt werden, wenn sie von einer behördlich genehmigten Anlage ausgeht. Durch die behördliche Genehmigung wird die Lärmbelästigung rechtmäßig und ist zu dulden. Als Ausgleich steht dem belästigten Nachbarn ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch zu. Dem störenden Nachbarn trifft eine Eingriffshaftung für sein durch behördliche Genehmigung rechtmäßiges Verhalten.

Eine behördlich genehmigte Anlage im Sinne dieser Bestimmung liegt dann vor, wenn im Genehmigungsverfahren die Interessen der Nachbarn berücksichtigt werden, den Nachbarn also Parteistellung eingeräumt wird (8 Ob 128/09w) und sie rechtliches Gehör im Sinne des Art 6 EMRK haben. Es genügt, wenn die jeweiligen Verfahrensbestimmungen rechtliches Gehör vorsehen, ob sich der konkrete Nachbar tatsächlich am Genehmigungsverfahren beteiligte, ist nicht relevant.

Das von der Behörde anzuwendende materielle Recht muss eine umfassende Berücksichtigung nachbarrechtlicher Immissionsabwehrinteressen (nach dem Maßstab des § 364 Abs 2 ABGB) bezwecken. Nur dann entfällt der Unterlassungsanspruch. Allerdings nur für jene Immissionen, die beim bewilligungsmäßigen Betrieb der Anlage typischerweise auftreten. Wird der Rahmen der Bewilligung überschritten oder Auflagen nicht erfüllt, kann Unterlassung der dadurch entstehenden Immissionen begehrt werden.

Außerdem müssen gesetzliche Vorkehrungen bestehen, dass der ursprünglich genehmigte Betrieb der Anlage nachträglich eingeschränkt oder untersagt werden darf, wenn nachträglich unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen oder sich nachträglich bereits früher bestehende Beeinträchtigungen als unzumutbar herausstellen. Andernfalls deckt die verwaltungsbehördliche Genehmigung nachträgliche Veränderungen nicht und die Unterlassungsklage kann erhoben werden.

behördlich genehmigte Anlagen sind:

• alle nach § 74 GewO genehmigte Betriebsanlagen,
• öffentliche Straßen,
• Kanalanlagen,
• Bahnhöfe,
• Straßen- und Eisenbahnanlagen.

nicht behördlich genehmigte Anlagen sind:

• Betriebsanlagen, die im vereinfachten Verfahren nach § 359b GewO bewilligt wurden,
• bloße Baugenehmigungen,
• veranstaltungsrechtliche Genehmigungen (z.B. eines Stadions),
• sicherheitspolizeiliche Genehmigungen (z.B. eines Schießplatzes),
• Mobilfunksendeanlagen nach dem Telekomm G,
• Amateurfunkanlagen nach dem AmateurfunkG.

Unabhängig vom Vorliegen einer behördlichen Genehmigung ist nach ständiger Rsp. eine analoge Anwendung von § 364a ABGB geboten, wenn der geschädigte Nachbar aus anderen Gründen nicht auf Unterlassung klagen kann. So etwa bei einem einmaligen Störereignis bei dem eine Wiederholungsgefahr fehlt oder wenn die Schädigung unvorhersehbar war. Auch wegen hoheitlicher Immissionen, gegen die der Rechtsweg ausgeschlossen ist, kann Ersatz des verursachten Schadens begehrt werden.

5) Unterlassungsklage nach § 364 Abs 2 ABGB

Die Klage nach § 364 Abs 2 ABGB ist eine negatorische Eigentumsklage und ist auf Unterlassung des Eingriffs in das Eigentumsrecht gerichtet.

Der Kläger hat sein Eigentumsrecht und die Immission zu beweisen.

Dem Beklagten obliegt der Beweis der Zulässigkeit der Immission.
Im Falle einer behördlich genehmigten Anlage trifft den Betreiber der Anlage die Beweislast für das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung.

Wie bei jedem Unterlassungsbegehren muß eine Wiederholungsgefahr gegeben sein. Diese liegt schon dann vor, wenn ein Zustand fortbesteht, der keine Sicherheit vor weiteren Eingriffen bietet, also wenn z.B. der störende Nachbar das Unrecht nicht einsieht.

Die Unterlassungsklage kann schon vorbeugend eingebracht werden, wenn eine konkrete Besorgnis einer drohenden Rechtsverletzung vorliegt (ständige Rsp., jüngst 9 Ob 54/08v). Sie ist dann gerechtfertigt, wenn das Zuwiderhandeln unmittelbar drohend bevorsteht, also Erstbegehungsgefahr besteht und das Abwarten einer Rechtsverletzung zu einer nicht wiedergutzumachenden Schädigung führen würde. Der Kläger muss die tatsächlichen Umstände, die eine ernstlich drohende und unmittelbar bevorstehende Gefahr erstmaliger Begehung begründen, im Einzelnen darlegen und im Bestreitungsfall beweisen. Die bloße theoretische Möglichkeit der Begehung genügt nicht (ständige Rsp., jüngst 6 Ob 146/12g).

6) Unterlassungsbegehren

Um die Unterlassung von Lärmimmissionen zu begehren, ist es nicht unbedingt erforderlich, einen bestimmten Wert von dB anzugeben, der nicht überstiegen werden darf. Ein Begehren, in einem bestimmten Haus störenden Lärm, durch den die Nachtruhe des Klägers gestört wird, zu unterlassen, ist hinreichend bestimmt (2 Ob 236/99s). Allerdings wird das Begehren, die betreffende Störungshandlung auf das ortsübliche Maß zu reduzieren zu unbestimmt sein.

Besser ist es die Festlegung eines zulässigen Geräuschpegels oder eine zeitliche Einschränkung zu den üblichen Ruhezeiten (Nacht-, Mittags- und Feiertagsruhe zu begehren.

Konkrete Vorkehrungen zur Abwehr der Lärmimmissionen dürfen vom Beeinträchtigten Kläger nicht begehrt werden.

Deshalb dürfen auch keine absoluten Verbote, wie z.B. das Verbot des Betriebes des Tennisplatzes, verlangt werden, weil die Wahl der Mittel zur Lärmreduktion beim Störer liegt. Der (unterlegene) Beklagte hat dafür zu sorgen, dass sein Nachbar nicht durch bestimmte Immissionen beeinträchtigt wird; die Art, wie dies zu geschehen hat, bleibt dem Beklagten überlassen (u.a. 10 Ob 60/06f). Es kann also nicht die Lärmerzeugung generell untersagt werden, sondern bloß das Eindringen von bestimmtem Lärm (eventuell zu bestimmten Uhrzeiten) auf das Nachbargrundstück.

Es ist somit kein Handlungsverbot, sondern ein Erfolgsverbot. Bei Zuwiderhandeln wird nach § 355 EO vollstreckt und gegen den verpflichteten Beklagten Geldstrafen verhängt, bis er die Unterlassung einhält bzw. umsetzt.

Konkrete Beispiele für die Formulierung des Unterlassungsbegehrens:

5 Ob 146/72
Die beklagten Parteien sind als Besitzer der auf der Liegenschaft in … befindlichen Kegelbahn schuldig, die unzumutbare Lärmeinwirkung von dieser Kegelbahn aus auf die Liegenschaft der klagenden Partei in …, insbesondere auf die dort befindliche Dienstwohnung, zu unterlassen, dies vor allem zur Nachtzeit ab 20 Uhr;
eventualiter […]
zu unterlassen, soweit diese Lärmentwicklung in der Zeit ab 20 Uhr den Grundgeräuschpegel von 16 dB um mehr als 10 dB übersteigt.

5 Ob 65/03z
Die beklagten Parteien sind schuldig, eine vom Tennisplatz auf dem Grundstück Nr …. ausgehende Beeinträchtigung des den Klägern gehörenden Grundstücks Nr …. durch Lärm in einem den Grundgeräuschpegel von 50 dB um 5 dB oder mehr übersteigenden Ausmaß, sowie durch das Eindringen von rotem Tennissand und rotem Staub zu unterlassen.

7) verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch nach § 364a ABGB

Nach § 364a ABGB sind die aufgrund der betriebsüblichen Immissionen typischerweise verursachten Schäden zu ersetzen.

Für jene Immissionen, die das zulässige Maß des § 364 Abs 2 ABGB überschreiten ist immer voller Ersatz zu leisten. Es kann auch Naturalrestitution begehrt werden. Auch entgangener Gewinn (3 Ob 591/87) und merkantiler Minderwert (10 Ob 113/98) sind zu ersetzen.

Mitverschulden des geschädigten Nachbarn kann eingewendet werden.

Ein Miteigentümer kann nur den seinem ideellen Anteil entsprechenden Schaden geltend machen.

Steht die störende Liegenschaft im Eigentum mehrerer Personen, haften sie solidarisch für den Schaden.

Der Ersatzanspruch verjährt binnen 3 Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Wegen künftiger Schäden ist eine Feststellungsklage einzubringen, um die Verjährung zu verhindern. Allerdings beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Immission neu zu laufen. Bei künftigen Schäden tritt daher die Verjährung nur hinsichtlich früherer Immissionen, die schon Schäden verursacht haben, ein. Werden von derselben Anlage neue Schäden verursacht, sind diese erst nach 3 Jahren verjährt.

8) Judikaturbeispiele zu Lärmbelastungen

2 Ob 55/99y
Personenliftanlage in Wohnhaus, die direkt an Wohnungen angrenzt und sowohl Körper- als auch Luftschall in Wohnungen überträgt:
30 dB dürfen generell nicht überschritten werden, in der Nacht (hier zwischen 22:00 und 7:00) und an Sonn- und Feiertagen ganztägig, darf die Sonn- und Feiertagsruhe und die Nachtruhe nicht gestört werden.

5 Ob 65/03z
Tennisplatz in kleinerer oberösterreichischer Gemeinde:
Der Grundgeräuschpegel von 50 dB darf um nicht mehr als 5 dB überschritten werden. (In Ö-NORM S 5021-1 ist ein Planungsrichtwert für Wohngebiete für den äquivalenten Dauerschallpegel von 50 dB zur Tageszeit und 40 dB zur Nachtzeit vorgesehen.

7 Ob 286/03i
Klavierspielen ist, wie Musizieren generell als wesentlicher Kulturbestandteil, seit jeher in Wohnvierteln üblich, soweit es nicht zu den Ruhestunden (Mittags- oder Nachtzeit) betrieben wird. Im großstädtischen Raum, konkret im 11. Wiener Gemeindebezirk, sind 1 bis 2 Stunden tägliches Klavierüben noch als ortsüblich anzusehen.

3 Ob 53/14m
Sportanlage mit Tennishartplatz:
Die Lärmeinwirkung auf das Grundstück des Nachbarn darf einen Spitzenwert von 51 dB nicht übersteigen.

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Im konkreten Fall  bot ein Mieter seine ca. 200m² große Wohnung in der Wiener Innenstadt über eine Internet-Buchungsplattform zur tage-, wochen- oder monatsweisen Untermiete, insbesondere an ausländische Gäste, an. Als Entgelt wurde zwischen 190% und 250% pro Tag mehr verlangt, als der Mieter selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden musste. Der Oberste Gerichtshof sah dadurch den Kündigungsgrund der Verwertung der Wohnung durch Überlassung an einen Dritten gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG verwirklicht und bestätigte die Klage der Eigentümerin. Der Mietvertrag wurde gekündigt. Der Mieter musste ausziehen.

Falls die Untervermietung der Wohnung nicht im Mietvertrag ohnehin ausdrücklich ausgeschlossen ist, sollte nach dieser Entscheidung auf die Verhältnismäßigkeit der verlangten Untermiete geachtet werden.

Zu Erwähnen ist noch, dass ein Anbieten der Wohnung auf Internet-Buchungsplattformen durch den Eigentümer selbst die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Denn eine meist bloß tageweise touristische Vermietung entspricht nicht dem üblichen Wohnzweck der in den meisten Wohnungseigentumsverträgen vereinbart ist. Eine Änderung der Nutzungsart einer Wohnung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Durch die Ende Dezember 2018 kundgemachte und in Kraft getretene Novelle der Wiener Bauordnung wird klargestellt, dass eine kurzfristige gewerbliche Nutzung der Wohnung für Beherbergungszwecke mit der Widmung „Wohnung“ nicht in Einklang zu bringen ist. In § 7a Wiener Bauordnung wurde eine entsprechende Regelung aufgenommen, dass Airbnb u.Ä. üblicherweise nicht in Wohnungen ausgeübt wird und sich daher mit der Widmung für Wohnzwecke nicht deckt. Damit ist die kurzfristige touristische Vermietung in Wohnungen unzulässig.

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Durch diese Neugestaltung des NÖ Baurechts wurde eine klare Trennung in rechtliche Bestimmungen in der Bauordnung und in bautechnische Bestimmungen in der Bautechnikverordnung erwirkt.

Die Wichtigsten Punkte der Novelle sollen hier kurz skizziert werden.

Neue Verfahrensbestimmungen

Die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht NÖ im Baubewilligungsverfahren hat KEINE aufschiebende Wirkung (§ 5 Abs 3 NÖ BauO). Damit kann der Bauwerber (auf eigenes Risiko) auch bei Einbringung eines Rechtsmittels gegen die Baubewilligung z.B. durch einen Anrainer mit dem Bau beginnen.

Allerdings kann die beschwerdeführende Partei den Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung an die Baubehörde stellen. Die Baubehörde hat dann die aufschiebende Wirkung mit Bescheid zuzuerkennen, wenn keine zwingenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und die beschwerdeführende Partei einen unverhältnismäßigen Nachteil aus der sofortigen Umsetzung der Baubewilligung erleiden würde.

Im baupolizeilichen Verfahren bei Baueinstellungen nach § 29 NÖ BauO haben Rechtsmittel ebenfalls KEINE aufschiebende Wirkung (§ 5 Abs 4 NÖ BauO). Die Baueinstellung gilt sofort.

Im Rahmen der Parteistellung von Nachbarn wird klargestellt, dass diese nur Einwendungen wegen der Beeinträchtigung ihrer subjektiv-öffentlichen Rechte durch das fertiggestellte Bauwerk erheben können und nicht wegen der Bauführung (§ 6 Abs 1 NÖ BauO).

In Bauverfahren aufgrund der am 27.1.2015 beschlossenen jüngsten Fassung der NÖ Bau-Übertragungsverordnung (LGBl Nr. 18/2015; Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft für Baugenehmigungen von gewerblichen Betriebsanlagen) hat die Gemeinde hinsichtlich der Einhaltung des Flächenwidmungs- und des Bebauungsplans und des Ortsbildes Parteistellung (§ 6 Abs 4 NÖ BauO). Sie kann auch Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht NÖ erheben.

Es wird auch klargestellt, dass ein Nachbar, der aus welchen Gründen auch immer nicht am Baubewilligungsverfahren beteiligt war, nach einem Jahr nach Beginn der Bauführung seine Parteistellung jedenfalls verliert. Damit soll verhindert werden, dass aufgrund formaler Probleme, etwa bei der Zustellung von Bescheiden, Rechtsmittel gegen (fertiggestellte) Bauvorhaben eingebracht werden (§ 6 Abs 7 NÖ BauO).

Bei Grundabtretungen für öffentliche Verkehrsflächen wird nur mehr dann ein Bescheid von der Baubehörde erlassen, wenn keine Vereinbarung zwischen dem betroffenen Grundeigentümer und der Gemeinde zustande kommt (§ 12 NÖ BauO). Dies gilt unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung für die Grundabtretung erhält oder nicht.

Anzeigepflichtige Bauvorhaben

Eigenständige Bauwerke mit einer überbauten Fläche von bis zu 10m² und einer Höhe von bis zu 3m im Bauland (§ 15 Abs 1 Z 1 NÖ BauO).

[Bisher Gerätehütten und Gewächshäuser mit bis zu 6m² und Höhe von bis zu 2m].

Errichtung von Carports mit bis zu 50m² überbaute Fläche, wenn Zustimmung der betroffenen Nachbarn nachweislich vorliegt (§ 15 Abs 1 Z 19 NÖ BauO).

Maßnahmen zur kontrollierten Wohnraumlüftung in Wohngebäuden mit mehr als 2 Wohneinheiten (§ 15 Abs 1 Z 22 NÖ BauO).

Meldepflichtige Bauvorhaben

Folgende Bauvorhaben sind gemäß § 16 NÖ BauO der Behörde binnen 4 Wochen ab Fertigstellung schriftlich zu melden:

• Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW. Sind die Standsicherheit von tragenden Gebäudeteilen, der Brandschutz oder subjektiv-öffentliche Nachbarrechte betroffen, ist die Klimaanlage anzeigepflichtig nach § 15 Abs 1 Z 5 NÖ BauO.
• Aufstellen von Gas-Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50kW.
• Aufstellen von Öfen.
• AUSNAHME für Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten und Reihenhäuser. Der Meldung an die Baubehörde ist der Kaminbefund anzuschließen.
• Abbruch von Bauwerken
• AUSNAHME: Abbruch von Bauwerken, die an Nachbargebäude angebaut sind, sind bewilligungspflichtig nach § 14 Z 8 NÖ BauO und Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen ist anzeigepflichtig nach § 15 Abs 1 Z 6 NÖ BauO.

Freie Bauvorhaben

Schwimmteiche, Naturpools und Gartenteiche mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m², sonstige Wasserbecken und -behältern mit nicht mehr als 50 m³, Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen (§ 17 Z 2 NÖ BauO),

[Bisher Wasserbecken mit bis zu 50m³].

Gerätehütte und Gewächshaus mit nicht mehr als 10m² überbaute Fläche und einer Höhe von nicht mehr als 3m bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 4 Wohneinheiten und bei Reihenhäuser pro Wohnung im Bauland außerhalb des Bauwichs. AUSNAHME in Bauland-Sondergebiet und in Schutzzonen.

Bewilligungsverfahren

Der Bauwerber kann gemäß § 18 Abs 3 NÖ BauO freiwillig dem Ansuchen auf Baubewilligung eine Bestätigung eines Prüfingenieurs beilegen, in welcher bestätigt wird, dass das Bauvorhaben den bautechnischen Vorschriften entspricht. Bei Vorliegen einer solchen Bestätigung kann die Baubehörde auf Einholung von Gutachten zur Überprüfung der Einhaltung der bautechnischen Vorschriften verzichten. Dadurch soll das Bauvorhaben beschleunigt werden.

Bei Neu- und Zubauten sind gemäß § 18 Abs 4 NÖ BauO bestimmte Gebäudedaten nach § 4 Abs 1 Z 2 und 4 des Bundesgesetzes über das Gebäude- und Wohnungsregister vom Planverfasser an die Baubehörde in elektronischer Form zu übermitteln. Es sind Daten über das Gebäude (u.a. Fläche, Gebäudekategorie, Geschoßanzahl, Art der Ver- und Entsorgungsleitungen, Art der Beheizung,…), Daten über die Wohnungen (u.a. Nutzfläche, Zahl und Ausstattung der Wohnräume, Art der Beheizung, Nutzungsart, Raumhöhe,..), Daten des Bauvorhabens (u.a. Adresse, Datum Baubewilligung, Fertigstellungsdatum, Bauherr, …) und Daten der sonstigen Nutzungseinheiten im Haus (u.a. Nutzfläche, Ausstattung, Nutzungsart, Raumhöhe,…) bekannt zu geben.

Ist kein Bauführer bestellt oder endete seine Funktion vorzeitig, hat der Bauherr für die Fertigstellungsanzeige eine Überprüfung des Bauwerkes auf die bewilligungsgemäße Ausführung auf seine Kosten durchführen lassen (§ 30 Abs 3 NÖ BauO).

Fahrradabstellplätze

Bei Neu- und Zubauten sind künftig gemäß § 65 NÖ BauO verpflichtend Fahrradabstellplätze zu schaffen. Die Richtzahl der Stellplätze wird in § 14 NÖ BTV mit 1 Stellplatz pro Wohnung bei Wohngebäuden mit mindestens 4 Wohneinheiten angegeben. In Betriebsgebäuden ist 1 Stellplatz je 20 Arbeitsplätze, bei Sportanlagen 1 Stellplatz je 25 Besucher, bei Gaststätten 1 Stellplatz für je 20 Sitzplätze und in Geschäftsgebäuden 1 Stellplatz je 50m² Verkaufsfläche herzustellen. Der Stellplatz muß mindestens 2m lang und 0,7m breit sein.

Ist die Herstellung der Stellplätze nicht möglich, ist gemäß § 41 NÖ BauO eine Ausgleichsabgabe zu entrichten.

Spielplätze

Beim Neubau von Wohnanlagen mit mindestens 4 Wohnungen ist nach § 66 NÖ BauO ein nicht-öffentlicher Spielplatz mit mindestens 150m² zu errichten.

Ist die Errichtung des Spielplatzes nicht möglich, ist gemäß § 42 NÖ BauO eine Spielplatz-Ausgleichsabgabe zu entrichten.

Barrierefreiheit

Die Grundsatzbestimmungen über die Barrierefreiheit von Gebäuden wurden nun von der NÖ BTV in § 46 NÖ BauO übernommen.

Notkamine

Bei Ein-, Zwei- und Reihenhäuser gibt es keine Verpflichtung mehr zur Errichtung von Notkaminen für Abgasanlagen.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 12 Wohnungen kann nach § 57 Abs 2 NÖ BauO von einem Anschluß an einen Notkamin abgesehen werden, wenn räumlich und baulich für eine nachträgliche Errichtung eines Rauchfangs vorgesorgt wird.

Bei größeren Gebäuden muß zumindest 1 Aufenthaltsraum pro Wohnung an eine Abgasanlage (eventuell für Mehrfachbelegung) angeschlossen sein.

Zum Vergleich: In Wien wurde mit der jüngsten Novelle (LGBL Nr. 25/2014), welche am 15.10.2014 in Kraft trat der entsprechende § 106 Abs 2 Wr. BauO aufgehoben und Notkamine gänzlich abgeschafft.

Übernahme aller OIB-Richtlinien

Mit dieser Novelle wurden endlich die seit 2007 bestehenden OIB-Richtlinien (Richtlinien des österreichischen Instituts für Bautechnik) in Niederösterreich in Kraft gesetzt, um an der österreichweiten Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften mitzuwirken.

Da es sich dabei um bautechnische Vorschriften handelt, wurden sie in die neue BTV übernommen.

Der Beitrag Novelle 2014 der Niederösterreichischen Bauordnung erschien zuerst auf RechtamBau.