Das Thema Photovoltaikanlagen und die damit im Zusammenhang stehenden Fragen werden immer aktueller. Es besteht immer öfters der Wunsch den eigenen Energiebedarf so gut wie möglich selbst abzudecken und allenfalls mit einem Überschuss Einnahmen zu erzielen. Dabei sind einerseits technische, andererseits rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die anzuwendenden rechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen sollen im Folgenden näher besprochen werden.
Die Zehn Gebote der auftragnehmerseitigen Bauabwicklung
Der Werkvertrag ist unterschrieben, der Bauauftrag erteilt und der Beginn der Bauarbeiten steht unmittelbar bevor. Wer glaubt, dass für den Auftragnehmer alles Rechtliche schon erledigt ist, der irrt gewaltig.
Und wieder eine Klauselentscheidung. Diesmal im Visier des OGH: Versorgungsleitungen, Ausmalen und Konventionalstrafe
Seit der ersten sogenannten Klauselentscheidung des OGH aus dem Jahr 2006 (7 Ob 78/06f), bei der eine Reihe von in Standardmietverträgen verwendeter Klauseln für ungültig befunden wurde, vergeht mittlerweile kaum ein Jahr, in dem sich der OGH nicht mit weiteren mietvertraglichen Klauseln auseinanderzusetzen hat.
Eine Frage des Anspruchs – Dokumentation beim Bauprojekt
Dokumentation ist keine lästige Pflicht, sie gehört zu den Routineaufgaben des Auftragnehmers im Rahmen eines Bauprojektes. Eine gute Dokumentation hat schon so manchen Bauprozess vermieden; liegen die Fakten gut dokumentiert auf dem Tisch, wird sich der Vertragspartner mit gutem Grund überlegen, ob er tatsächlich ein Gericht bemüht oder nicht doch lieber versucht, ohne erhebliche Sachverständigen- und Gerichtskosten eine Einigung über Mehrkosten herbeizuführen.
Die Bewilligung eines nicht bewilligungsfähigen Projekts
Rohdachböden erfreuen sich als Kauf- und Investitionsobjekte unverminderter Beliebtheit. Wenn dann noch die Einreichplanung für den Dachbodenausbau dazu vorliegt, die baubehördlich rechtskräftig bewilligt ist, kann ja gar nichts mehr schief gehen – ein Irrtum wie Martin Koczy zu berichten weiß.
Anspruchsverlust: Kein Vorbehalt in Schlussrechnung nach Punkt 5.30.2. ÖNORM B 2110
Wortlaut von Punkt 5.30.2 ÖNORM B 2110 (Fassung 2002 – „Annahme der Zahlung, Vorbehalt“):
„Die Annahme der Schlusszahlung auf Grund einer Schluss- oder Teilschlussrechnung schließt nachträgliche Forderungen für die vertragsgemäß erbrachten Leistungen aus, wenn nicht ein Vorbehalt in der Rechnung enthalten ist oder binnen 3 Monaten nach Erhalt der Zahlung schriftlich erhoben wird. Der Vorbehalt ist schriftlich zu begründen. Weicht die Schlusszahlung vom Rechnungsbetrag ab, beginnt die Frist von 3 Monaten frühestens mit schriftlicher Bekanntgabe der nachvollziehbaren Herleitung des Differenzbetrages.“
Mehrfaches Verschieben von Mängelbehebungsterminen durch private Auftraggeber zumutbar
Kernaussagen des OGH
Entfall des Zurückbehaltungsrechts des AG
Kernaussagen des OGH
- Dem Werkbesteller (Auftraggeber [AG]) steht bis zur vollständigen Verbesserung bestehender Mängel ein Leistungsverweigerungsrecht gegen den den Werklohn fordernden Werkunternehmer (Auftragnehmer [AN]) zu. Er kann den gesamten aushaftenden Werklohn bis zur Erfüllung der Verbesserungspflicht – Schikane ausgenommen – zurückbehalten.
- Der AG kann wohl die Verbesserung des mangelhaften Werks fordern, nirgends ist ihm aber das Recht eingeräumt, auf Art, Umfang und Durchführung der Verbesserung mehr Einfluss zu nehmen, als er es nach dem zu Grunde liegenden Vertrag konnte. Es steht dem AN frei, ohne sich hierfür vom AG Vorschriften machen lassen zu müssen, die Verbesserung im Einzelnen nach dem eigenen besten Wissen vorzunehmen.
- Das Leistungsverweigerungsrecht des AG erlischt, sobald er die Fertigstellung des Werks durch den AN verhindert oder unmöglich macht oder wenn er das noch unvollendete Werk von einem Dritten vervollständigen lässt. Das Leistungsverweigerungsrecht entfällt auch bei fehlender nötiger Kooperation des AG zur Bewerkstelligung der Mängelbehebung. Der AG verliert zwar nicht den Verbesserungsanspruch, wohl aber die Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Der Werklohn ist in diesem Umfang fällig.
Sachverhalt
Der klagende Auftragnehmer (AN) versprach nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens im anhängigen Gerichtsverfahren über die Klage auf Zahlung des restlichen Werklohns, die Mängel zu beheben, hielt mit dem Sachverständigen wegen des Austauschs der sieben Stück Bodenbretter Rücksprache und ersuchte mit anwaltlichem Schreiben vom 8.5.2009 den beklagten Auftraggeber (AG) um die Bekanntgabe eines Termins binnen 14 Tagen, um die Verbesserung nach Maßgabe des Sachverständigengutachtens vorzunehmen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.5.2009 kam der AG diesem Verlangen nicht nach und machte die Durchführung der Verbesserungsarbeiten von einem vorangehenden Anerkenntnis und der Bezahlung der Gegenforderungen sowie der Kosten des Verfahrens abhängig. In Reaktion darauf erklärte der AN weiterhin seine Bereitschaft, die Verbesserungsarbeiten laut Sachverständigengutachten kurzfristig durchzuführen, lehnte jedoch eine Junktimierung mit der Gegenforderung und den Verfahrenskosten ab und ersuchte den beklagten AG, die angebotene „Nachbesserung“ zuzulassen. Dieser forderte in weiterer Folge vom AN die Vorlage eines Sanierungsplans samt Überprüfung und Genehmigung durch den Sachverständigen, woraufhin letztlich die Verbesserung von beiden Parteien nicht weiter verfolgt wurde. Damit waren aber die gesetzlichen Voraussetzungen des Zahlungsanspruchs des AN erfüllt, weil er wegen des unberechtigten Widerstands des AG die Verbesserung nicht ausführen konnte. Infolge des darin gelegenen Annahmeverzugs des AG steht dem AN der – unter Berücksichtigung der Mängel geminderte – Werklohn zu.
BAUMIT vom „Baustoffpionier“ zur Nummer 1 des Baustoffsektors
Matthias Nödl hat Robert SCHMID, Eigentümervertreter der BAUMIT-Gruppe, über aktuelle Themen rund um BAUMIT, Finanz- und Wirtschaftskrise, Umweltschutz und Energieeffizienz sowie die Rolle von Recht am Bau befragt und interessante Antworten erhalten.
Änderung von Wohnungseigentumsobjekten – Was darf ein Wohnungseigentümer?
Wenn es um die Gestaltung ihrer Wohnung geht, kennt die Kreativität der jeweiligen Wohnungseigentümer oft keine Grenzen. Dass sie zu der damit verbundenen Änderung der Wohnung häufig gar nicht berechtigt sind, beachten die wenigsten Wohnungseigentümer.